2020.9 联东U谷产业地产模式专题研究(最新)

支持区域重点发展第二产业，形成发展高端制造、 支持区域发展第三产业，培育和运营总部经济，
研发设计的规模化集群平台。
形成发展总部经济的规模化、现代化的集聚平台
标准厂房、定制厂房、研发中试楼宇、商业配套
联东U谷 · 北京金桥科技园、联东U谷 · 沈阳铁西 产业综合体
Байду номын сангаас
总部独栋办公、高层办公、商业配套、公寓、酒 店等
2016年，推出“两优三审”战略：两优， 集中发展优质项目，引入优质企业；三审， 对企业产业门类、税收以及发展情况进行 审核筛选；
2018年，发行租金类CMBS.
完成第一代产业园区产品线
丰富产品线，发展出产业园区、总部 园区两大产品线
推出总部园区、产业园区、科技园区三大 产品线；
对产品线丰富升级
50
覆盖50多个城市
230
投资运营 产业园区超过230个
12000
引进制造业企业和 科技型企业超过12000家
联东U谷-发展历程
创业起步期
1992-1998
建材起家
城市 布局
唐山、天津
发展 战略
以建材为企业核心产业，做大做 强，沉淀资金
企业 发展
联东初始为建材企业，创立于河 北唐山，成立一系列相关实业公 司
联东U谷 · 无锡总部商务园、联东U谷·天津总部 大观
城市的开发区或产业新区的成熟区
1）周边配套完善，交通便捷、可通过快速路到 达； 2）产业基础好，有一定商务氛围。
形成支持区域实现二、三产业的融合升级，发 展科技研发、工业设计为特色的智力型企业集 群平台
科技研发楼、低密度科技总部、科技产业大厦、 商业配套
4
联东U谷-产品模式
联动U谷主要发展产业综合体、总部综合体、科技综合体三种类型
产业综合体
总部综合体
科技综合体
选址 要求
价值
业态 典型 项目
城市近郊/远郊
城市新区/副中心，城市（老城）中心区
1）要求公共交通密集，站点在步行距离内； 2）交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较 近；3）有产业基础。
1）周边配套完善，交通便捷； 2）产业基础好，地块的商务属性较高。
联东U谷-典型项目
联动U谷· 金桥科技园：自持运营，模块化分区运营管理打造产业综合体，主力户型1000-2000m²；标准厂房占 比58%，总部及研发办公占比42%。
五大功能分区—— 融合产业上下游，打造产业链综合体，为处于产业链条中不同位路 的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。 ➢ 总部商务园∶满足企业总部办公、营销部门需求 ➢ 研发科技园∶满足产品下线生产之前的研发、中试需求 ➢ 生产制造园∶满足企业生产制造、物流需求 ➢ 企业定制园∶满足企业对厂房的特殊和个性化需求 ➢ 配套服务园∶满足企业会展、培训、 咨询、住宿需求
联东U谷 · 上海金领谷科技产业园、联东U 谷 · 北京蓝贝科技园
联东U谷-典型项目
联动U谷· 北京金桥科技园：联东集团打造的第一个专业综合性产业园区
区位：坐落于中关村科技园区金桥科技产业基地内，北京亦庄新城核心区域。是京津冀产业带的起始地带，也是环渤海经济产 业圈的核心发展地带。 规模：园区总占地面积1300亩，总建筑面积130万㎡。 产业定位：园区具有10余年高新科技开发基础，形成了生物医药、电子信息、军民融合、能源环保和高端装备等五大产业集群。 入驻企业：目前已聚集600余家企业，已入驻萌蒂（中国）制药有限公司、北京凌天智能装备集团股份有限公司等重点项目。 运营情况：2016年，金桥科技园实现总产值88亿元，总收入106亿元，税收12.52亿元。
联东U谷-全国布局
深耕环渤海经济圈与长三角经济圈，在大湾区、中部地区及西南地区的布局属于机会性布局 联东U谷全国化布局战略 是国内开发规模最大、入驻企业最多的产业园运营商
目前，联东U谷已在北京、上海、广州、天津、重庆等50多 座城市，投资运营230个产业园。布局特点可以概括为“从沿 海向内陆下沉，从北方向南方扩张”。 • 以北京、天津项目确立环渤海区域的领先地位 • 以上海项目开启长三角的战略布局 • 以沈阳项目开启东北工业基地的战略布局 • 积极向华中、华南、西南等经济区域布局
标准产品异地复制，迅速扩大产业园 区规模；
丰富产品线
加强产品线建设和丰富； 加强企业管理与服务； 推进资产证券化； 扩大园区自持规模。
2003年联东在北京光电基地建设联东首个 产业园——联东光联产业园；
2005年，联东U谷品牌出道，打造了首个 标准园区北京金桥产业园项目。
2008年从进入沈阳开始，开启外拓模 式，其后几年，联东在上海、南京、 重庆、长沙等一二线城市拓展了大量 园区项目。
“联东U谷” 发展模式专题研究
2020年9月
联东U谷-简介
9
连续9年蝉联 中国产业园区运营商榜首
6
跨越6大经济圈
企业简介
联东集团（LIANDO GROUP），由刘振东创建于1991年，总部位于北京。是 集建筑模板、产业园区运营和金融投资为一体的集团化企业，资产高达 200 多亿 元。联东集团产业园区运营作为主要业务板块，以”联东U谷”为核心品牌，已 在全国50多个城市投资运营产业园区超过230个，引进新兴制造业企业和科技型 企业超过12000家。 截至目前，联东U谷连续9年获得国务院发展研究中心企业研究所、中国指数研 究院联合发布的“中国产业园区运营优秀企业”和“中国产业园区品牌价值排行 榜”榜首。
标准厂 房， 58%
总部办 公， 30%
中试研 发， 12%
产品 体系
尚未开启产业园区业务
盈利 模式
尚未开启产业园区业务
集团转型期
2003-2008
从无到有，体系构建
北京
快速扩张期
2008-2016
异地复制，丰富体系
上海、南京、无锡、重庆、沈阳、长沙等 二线城市
升级发展期
2016-至今
多元探索，深化运营
加码一二线城市布局
开启产业园业务，建立标准产品体系
除北京联东光联产业园以外，其他园区多 以销售为主，物业租售是联东产业业务主 要营收来源.
物业租售； 运营服务，主要分为物业服务、园区
广告运营、企业服务、企业投资等； 税收分成，个别园区与政府合作，税
收分成，如联东U谷-南上海国际企业 港。
物业租售； 运营服务； 税收分成； 其他模式探索，如资产证券化下的收益