4、房地产基础知识(房地产开发流程-简单)

6
物业相关知识
物业相关的概念 物业服务企业的权利 物业服务企业的义务
物业相关的概念
物业
是指已建成并投入使用的各类房 屋及与之相配套的设备、设施和 场地。各类房屋可以是住宅区， 也可以是单体的其他建筑，还包 括综合商住楼、别墅、高档写字 楼、商贸大厦、工业房、仓库等。 与之相配套的设备、设施和场地， 是指房屋室内外各类设备、公共 市政设施及相邻的场地、庭院、 干道。
物业管理服务是物业 管理企业受物业产权 人、使用人委托，以 有偿方式对物业项目 进行日常维护、修缮 与整治等服务。
开发企业将新物业交 付物业管理公司接管 时，应提交以下资料： 房屋建设的各项批准 文件、竣工总平面图、 房屋及配套基础设施、 设备的竣工图，地下 管道网图及其他必要 资料
购买人应当根据甲方 要求按约定日期完成 相关销售流程的办 理。。
2
有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工 程专业的专职技术人员，两名以上持有专业 证书的专职会计人员；
法律、法规规定的其他条 件
3
有按市场价格取得的土地使用权；
4
有自己的名称、组织机构、固定的经营场所；
增加房地产开发和经营业务范围的，须具备以上（1）、（2）、（3）、（5）项的规定条件。
设立程序
5 4
通过招标方式选择监 理单位（接受建设单 位的委托，承担其项 目管理工作）
开发流程
项目建设阶段
组织承包商进场
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
项目的竣工验收
1、组织监理单位进行监理 2、组织业主负责供应的材料、设 备订货
1、配合承包商做好各项工作 2、按时提供施工现场，完成场地 的“七通一平” 3、及时提供以约定数量的图纸， 组织以约定的由开发商负责订购 的材料设备及时进场。 4、协助承包商做好接受验查工作 5、对项目的投资、进度和施工质 量进行监控。 6、进行合同管理 7、有效地协调参与项目单位的关 系。
商品房交付使用
交付时需要提交的文件
房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人 提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任； 《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。 应注意的事项： ①“ 两书”的交付时间为商品房交付的时间； ② 商品房的保修期已将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算； ③ 两书制度执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 的规定》。
到城市规划管理部门 申请定点； 需向规划部门提交有 效的项目立项批文、 选址意见书、申请定 点报告、申请用地报 告；企业的资质证明、 营业执照、法人代表 委托书等文件或证书；
到土地管理部门办理 土地出让或转让手续， 签订土地使用权出让 或转让合同，并缴纳 土地使用权出让金； 。
被申请建设用地现状 地形图，根据开发项 目的性质和所处地段 条件提出用地范围， 外部限制条件；提出 规划设计要点，包括 建筑密度、容积率、 建筑层数、高度、体 量红线等
包括管理和服务两方 面： 管理：掌握物业的变 动、使用状况、使房 屋设备和配套设施及 时得到修复、更新、 保养； 服务：以充分保障产 权所有人、居住者和 使用人的各种需求， 及时提供各类服务， 以方便用户； 物业管理范围： 1、治安消防服务 2、环境卫生服务 3、维修保养服务 4、绿化养护服务 5、家居服务
物业管理
是指业主通过选聘物业服务企业，由业 主和物业服务企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 国家提倡通过公开、公平、公正的市场 竞争机制选择物业服务企业。
物业服务企业在2003年《物业管理条例》中被称为 物业管理企业，2007年版的（物业管理条例》中将 其改称为物业服务企业。
《选址意见书》是项 目进行设计、开发和 管理的重要依据； 申领《项目选址意见 书》时需向主管部门 提交地址申请报告、 有效的项目建议书等； 《项目立项批文》是 有计划管理部门颁发， 确认开发项目通过审 核，是可以进行开发 建设的文件； 申领《项目立项批文》 的时候需向主管部门 提交可行性报告、立 项申请书、资金来源 说明、房地产开发物 业类型说明等；
提交建设用地规划设 计总图，供规划管理 部门审核，然后由规 划管理部门核定用地 面积，报经政府批准， 发给开发商《建设用 地规划许可证》
开发流程
项目前期准备阶段
选择勘探队伍和 设计单位
申领《工程规划 许可证》和《施 工许可证》
申领《房屋拆迁 许可证》
做好“七通一平” 工作
选择承包单位
选择监理单位
通过招标选择勘察队 伍进行地质勘察和设 计单位进行建筑设计
项目前期准备阶段
1
项目销售及售后 服务阶段
2 3
项目建设阶段
4
开发流程
项目立项阶段流程
投资机会研究
申领项目《选址 意见书》及《项 目立项批文》
申请定点
申请购置土地、 办理土地产权手 续
申领规划红线图、 规划设计条件通 知等文件
申领《建设用地 规划许可证》
首先对投资地区和投 资环境进行研究、分 析，根据对自然资源 的了解和市场情况的 调查以及对国家的经 济政策和政治环境等 情况进行综合分析预 测，找到最有利的投 资机会，为投资机会 的选择提供依据
物业服务
是指物业服务企业按照物业服务 合同的约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护物业管理区域内 的环境卫生和秩序的活动。
2018 房地产基础知识
房地产开发流程
培训讲师：XXX 201X/0X/XX
1 2 3 4 5 6 7
房地产开发公司 简单成本费用构成 房地产开发流程 商品房预售 商品房交付使用 物业相关知识 相关名词解释
1
房地产开发公司
设立条件 设立程序
设立条件
注册资本金不得少于人 民币10万元：
1 5
设立条件
l 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房 预售许可证明。
商品房预售许可证
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证 明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
《商品房预售许可证》包含以下内容： l 预售许可证编号; l 开发商名称； l 项目名称; l 项目坐落地点; l 土地使用权出让合同书号、地块编号 l 《房地产证》编号、栋数; l 批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、 间数; l 发证机关、有效期; l 附注内容等。
建设工程竣工验收应当具备下列条件： 1. 完成建设工程全部设计和合同约 定的各项内容，达到使用要求； 2. 有完整的技术档案和施工管理资 料； 3. 有工程使用的主要建筑材料、建 筑构配件和设备的进场试验报告； 4. 有勘察、设计、施工、工程监理 单位分别签署的质量合格文件； 5. 有施工单位签署的工程保修书。 不符合上述条件的工程，建设单位不 得组织工程的竣工验收。应提交材料： 项目开工报告、竣工报告、分部分 项工程技术人员名单、图纸会审及交 底记录、设计变更通知、技术变更核 定单、工程质量事故调查处理资料、 测量放线资料、材料构件设备合格证 明、试验检验报告、隐蔽工程验收记 录、施工日志、竣工图、质量检验评 定资料、竣工验收资料等
开发流程
项目销售及售后服务阶段
办理竣工后的产 权登记手续
申领《商品房销 售许可证》
与物业公司签订 物业委托管理合 同
提交相关材料
与用户签订商品 房销售合同或租 赁合同
做好物业管理工 作
新房竣工后3个月内 申请办理所有权登记； 登记时需提交建设许 可证和建筑图纸等图 件；
向主管部门交验主要 的证明文件及相关资 料（如：项目批文、 规划红线图、土地权 属证明文件、建设用 地规划许可证、建设 工程规划许可证、房 屋竣工验收资料及平 面图、价格申请表等。
《建设工程许可证》 是由规划管理部门审 批颁发的； 《施工许可证》是由 建设单位（即开发商） 而不是有施工单位负 责申领； 在开工前办理。未 经许可，不得擅自开 工；
房屋所在地的市、县 人民政府房屋拆迁管 理部门经过审查后， 为符合条件的折迁人 颁发的据以实施拆迁 的有关证书。 拆迁程序为： 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证 ↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓ 办理拆迁房屋产权灭 籍和土地使用证
3 3
2 1 申请办理 企业名称 预先核准 办理工商 注册登记
办理税务 登记
公司设立 准备
申请资质 等级审批
2
简单成本费用构成
费用构成
01
02
03
04
05
ຫໍສະໝຸດ Baidu
06
07
08
土地 费用
前期 工程 费用
房屋 开发 费用
管理 费
销售 费用
财务 费用
不可 预见 费用
税费
3
房地产开发流程
开发流程
项目立项阶段
使土地(生地)在通过 一级开发后，能达到 具备上水、雨污水、 电力、暖气、电信和 道路通以及场地平整 的条件，使二级开发 商可以进场后迅速开 发建设。主要包括： 通给水、通排水、通 电、通讯、通路、通 燃气、通热力以及场 地平整。
通过招标选择承包商 招标一般流程： 拟定招标方式，准备 文件 ↓ 编制标底 ↓ 向招标主管部门申请 招标 ↓ 发布招标通告 ↓ 对承包企业的资格进 行预审 ↓ 发送招标文件 ↓ 招标工程交底与解答 ↓ 开标、评标、决标发 出中标通知及签订合 同
4
商品房预售
基础商品房预售的概念、条件 商品房预售许可证
商品房预售的概念、条件
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。
l 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
1
预售 条件
4
2 3
l 持有建设工程规划许可证。 l 按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设 总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
到房地产市场管理部门申请； 应具备条件： 1、建设项目各种批准手续齐备，且 已确定竣工交付使用日期； 2、已完成建设项目投资的25%或已 完成单体项目的主体结构（即结构封 顶） 3、已确定预售的监管机构和监管方 案 4、已制定房屋使用维修公约 应提交的材料： 1、开发商的营业执照，建设项目的 投资立项、规划、用地和施工等批准 文件或证件。 2、工程施工进度计划。 3、投入开发建设的资金已达工程建 设总投资的25%以上的证明材料。 4、商品房的预售方案，方案应说明 商品房位置、装修标准、交付使用日 期、预售总面积和交付使用后的物业 管理等内容；应附有商品房预售总平 面图。
住宅质量保证书
住宅质量保证书
主要内容：
①工程质量部门核验的质量等级； ②保修范围； ③保修期； ④用户报修的单位； ⑤答复和处理的时限。
住宅使用说明书
住宅使用说明书
主要内容：
①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注 明监理单位； ②结构类型； ③装修、装饰注意事项； ④上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施 配置的说明； ⑤有关设备、设施预留安装位置的说明和安装注意事 项的说明； ⑥门、窗类型，使用注意事项； ⑦配电负荷； ⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说 明； ⑨其他需要说明的问题； ⑩住宅中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。
总结
1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等
2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、 《商品房销售(预售)许可证》
3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部 门的批文
5
商品房交付使用
商品房交付使用 住宅质量保证书 住宅使用说明书
商品房交付使用
入伙：业主领取钥匙，接房入住的过程，也是开发商将房屋交付业主使用的过程。
商品住房交付使用条件如下：
（1）工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案。 （2）配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求。 （3）北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求。 （4）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实。 （5）商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。