房地产开发由哪些成本费用构成【最新版】
房地产开发项目的成本构成
房地产开发项目成本的构成商品房的成本一般由九部分组成，其中，第一部分：低价和契税，约占成本的40%；第二部分：项目的规划、设计、勘探等前期费用，约占成本的5%；第三部分：建安成本，主要包括：房子的主体结构、安装工程、地下车库等多种费用，约占35%；第四部分：开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费、人防异地建设费等；第五部分：电力、园林景观基础设施费；地六部分：营销费，这个费用一般是销售额的2%；第七部分：经营性税金，这个一般是销售额的8.5%（不含企业所得税）；第八部分：管理费；第九部分：不可预见费用。
第四部分至第九部分约占成本的20% 。
收入主要指的是房子销售后的收入。
以住宅项目为例，收入指的是去除项目内居委会、消防站、幼儿园等公建设施后，住宅及地下室销售收入。
一般情况下，一个项目的税后利润大于等于15%时，项目方可立项。
一般开发商开发项目的利润率在15%-25%之间。
其实从成本的几大构成部分来看，如果出现暴力，最关键的就是指土地成本。
开发商指出，暴力主要是由囤地造成的。
例如：开发商在2001年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上几年，到了2011年开发时，土地价格翻倍增长，而开发商当时拿地的成本还是很低的，这样开发商的利润率就会远大于15%。
除了土地外，建安成本城市建设配套费用等多种成本费用基本上都是稳定的，即便是过了很多年，涨幅也不会太大，例如济南有住宅项目利润率达到40%以上，甚至超过100%其中最主要的原因就是囤地。
中国社科院2010年12月8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》分析认为，众多企业集中投资房地产的一个重要原因就是相对较高的行业毛利率。
2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。
然后专业人士表示，房地产利润合理区间，国际惯例通常是不超过5%。
房地产开发项目成本费用组成
组成对于一般而言，投资及由和开发费用两大部分组成。
（一）共有八项：1.。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市或平均标定，根据项目所在地段等级、用途、、使用年限等因素修正得到。
2.及拆迁。
（1）费。
国家建设征用发生的费用主要有、劳动力、水利设施维修分摊、、、耕地垦复基金、征地管理费等。
征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁。
在城镇地区，国家和可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给或其他使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即费和费。
3.。
主要包括：（1）项目的规划、设计、所需费用。
一般可以按额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“”等费用。
主要包括地上原有建筑物、拆除费用、费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安的总。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及费（、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、、等设备及安装）以及工程费等。
在阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、近似匡算法、指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.费。
它主要包括不能有偿转让的开区内发生的支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.。
它包括和。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1. 前言房地产开发是一个重要的行业，涉及到广泛的领域，包括建筑设计、土地开发、建筑材料、施工和销售。
房地产开发成本是指开发商在房地产项目中投资的全部成本，包括土地购置、规划设计、建筑施工、材料采购、销售和营销等方面。
本文将分析房地产开发成本构成及其影响因素。
2. 成本构成房地产开发成本主要由以下几个方面组成：2.1 土地成本土地成本是房地产开发成本的主要组成部分。
在成功的房地产项目中，土地成本通常占到了总成本的30%到50%。
因此，房地产开发商在购买土地时需要仔细考虑土地的位置、规划、用途和竞争情况，以获得最佳的开发回报率。
2.2 设计和规划成本设计和规划是房地产开发成本中的重要组成部分。
这些成本通常包括建筑设计、土地规划、市政工程和环保审批等方面。
这些成本根据地区和项目类型不同，成本也会有所不同。
2.3 建筑施工成本建筑施工成本包括所有有关建筑施工的费用，包括劳动力、材料和设备等费用。
这些费用通常占到房地产开发成本的20%到30%。
建筑施工成本是房地产开发商非常关注的一个方面，因为它可以直接影响项目的总成本和回报率。
2.4 材料成本材料成本包括所有用于建筑物的材料费用，例如钢材、水泥、砖块和管道等。
这些成本占到房地产开发成本的10%到20%。
材料成本对于房地产开发商来说是一个非常重要的组成部分，因为它可以直接影响建筑质量、建筑时间和总成本。
2.5 销售和营销成本销售和营销成本包括推销房地产项目所需的所有费用，包括广告、销售和营销等方面。
这些费用通常占到房地产开发成本的5%到10%。
销售和营销成本是一个非常重要的组成部分，因为它可以影响项目销售的速度和销售价值。
3. 影响因素房地产开发成本构成有许多不同的影响因素。
以下是最常见的影响因素：3.1 土地市场供求关系土地市场供求关系是决定土地价格的主要因素。
当土地市场供大于求时，土地价格通常会下降，而当市场需求大于供应时，土地价格会上升。
全国房地产开发成本明细科目(最新最全)
For personal use only in study and research; not for commercial use 房地产开发成本明细科目一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费①红线外②红线内（2）临水工程费①红线外②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他（外装费用）四、基础设施费1、供电（1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化（2）道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防)（2）其他区内设施（3）其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金附:进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明1土地费用一、地价（一）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用。
房地产开发成本核算
房地产开发成本核算随着城市化进程的加速，房地产业已成为我国国民经济中的红利行业。
然而，房地产开发过程中的成本核算问题一直困扰着开发商。
本文将对房地产开发成本核算进行一定探讨。
一、房地产开发成本的构成房地产开发成本主要包括土地成本、建筑成本、人工成本、税费成本、利息成本等。
其中土地成本占比相对较高，建筑成本以外购为主，人工成本则是开发商不可忽视的部分。
土地成本：土地成本包括土地出让金、土地整理费、计征补偿费等。
其中土地出让金是开发商购买土地所需缴纳的费用，多数情况下占比较高。
有的地方还有土地整理费和计征补偿费等，这些都是土地成本的一部分。
建筑成本：建筑成本是完成房屋建设所需的费用，包括建筑材料、建筑机械、施工用具等。
由于开发商往往采用外购的方式完成建筑工作，这部分成本占比不是很高。
人工成本：人工成本为开发商支付的工人工资和福利，包括月薪、五险一金、住房补贴等，占比相当重要。
税费成本：税费成本指完成开发项目时需要缴纳的税费，包括城市规划建设税、企业所得税等。
利息成本：利息成本为开发商为房地产开发所借贷款项所需支付的利息。
包括借款利息、银行手续费等。
二、房地产开发成本的核算方法1. 成本传统核算法成本传统核算法，即按照成本的构成分别计算其成本价值。
按照行业标准分别对其进行计算，各部分分别对应各自的成本系数，计算过程复杂，但结果准确可靠。
2. 型态成本核算法型态成本核算法主要指将成本与型态进行对应计算。
例如，某一建筑物的面积为2000平方米，每平方米建筑成本为2500元，则总建筑成本为500万元。
这种方式虽然比较方便，但对于不同型态的建筑，成本会产生比较大的差异，不适于成本计算。
3. 历史成本法历史成本法，是利用过去房地产开发经验各分项成本与成本总览之间的关系，对未来开发成本进行预测与评估。
这种方法较为简单，但实际上只能参考过去成本的情况，对于其它因素和成本的预测不具有客观性。
三、房地产开发成本核算所需注意的问题1. 核算过程中应确保数据的准确性。
房地产开发成本详细讲解
房地产开发成本详细讲解随着房地产市场的不断发展，人们对房地产开发成本的了解也变得越来越多。
房地产开发成本主要包括土地成本、建筑成本、运营成本和财务成本。
本文将详细介绍这些成本。
一、土地成本土地成本是房地产开发的最重要成本之一，它主要包括土地收购成本、土地清理成本和土地开发成本。
土地收购成本是指购买用于开发项目的土地所需支付的费用。
它包括土地面积的价格、政府税收和专业中介机构的服务费用等。
土地清理成本是指将原有房屋和建筑物清理完毕，为新开发项目腾出空地的成本。
土地开发成本是指对土地进行开发建设所需的费用，包括开发设计费用、土地平整费用、基础设施建设费用等。
二、建筑成本建筑成本是指对建筑进行设计和建设所需的费用，包括建筑设计费用、建筑材料费用、施工费用等。
建筑设计费用是指依据开发项目的要求及标准进行建筑设计所需支付的费用，涉及建筑方案设计、规划设计等费用。
建筑材料费用是指建筑所需的材料费用。
施工费用则是指施工团队的费用，由项目开发商派出建筑公司进行开发。
三、运营成本运营成本是指对房地产项目进行运营管理所需的费用，包括维护费用、物业管理费用和广告宣传费用等。
维护费用包括定期维修、保养、更新等费用。
物业管理费用是指为房地产项目提供物业管理服务所需的费用，包括楼宇维保、安保、环境卫生、停车等。
广告宣传费用是指将房地产项目宣传推广至客户及市场所需支付的费用，主要包括广告、公关、营销活动等。
四、财务成本财务成本是指为筹集资金开展房地产项目所需支付的费用，包括利息、担保、行政费用等。
利息是指为筹集资金而向金融机构贷款支付的利息。
担保是指为承担风险而向担保公司支付的保证金。
行政费用则是指为项目开发管理人员的人力成本、组织成本、理财成本等所需支付的费用。
总之，房地产项目的成本是一个复杂的体系，需要考虑多个方面的因素。
对这些成本进行详细的解析和分析，对开发商进行合理的成本管理和控制具有重要的意义。
房地产开发36项成本明细(太全了)
收藏| 房地产开发36项成本明细（太全了）！▌一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用1.政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
2.合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3.红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
▌二、开发前期准备费（前期工程费）指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：5.勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费6.报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费7.“三通一平”费(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成1. 引言房地产开发项目的成本费用构成是评估项目盈利能力和风险的关键因素之一。
了解项目成本的构成对于房地产开发商和投资者来说至关重要。
本文将探讨房地产开发项目中的成本费用构成，从而帮助读者更好地理解房地产开发项目的盈利模式和风险因素。
2. 项目前期费用在房地产开发项目启动前，开发商需要承担一系列前期费用。
这些费用通常包括：- 土地成本：购买用于开发项目的土地所需支付的费用。
- 权益金：作为土地购买的一部分，用于支付土地开发权或建设用地的权益金。
- 咨询费用：包括市场调研费用、规划设计费用、工程设计费用等。
- 立项审批费用：用于支付政府部门审批项目立项所需的费用。
3. 建设费用建设费用是指房地产开发项目中的建筑物和基础设施建设所需的费用。
建设费用通常包括： - 建筑物造价：包括建筑材料、劳动力、施工管理等费用。
- 基础设施费用：用于建设项目所需的道路、给排水系统、供电系统等基础设施设施的费用。
- 装修费用：用于房屋内部装修和装饰的费用。
- 环境保护费用：用于处理项目施工期间产生的环境污染和废料处理的费用。
4. 销售和营销费用销售和营销费用是指开发商在推广和销售房地产项目过程中所需要支付的费用。
这些费用通常包括：- 广告和宣传费用：用于制作和发布广告、宣传材料以及参加房地产展览会等的费用。
- 销售佣金：用于支付销售人员和中介机构提供的销售服务的费用。
- 示范区建设费用：用于建设展示房屋或公共设施，向潜在购房者展示项目的优势和特点的费用。
5. 运营费用运营费用是指房地产开发项目建成后，运营和管理项目所需支付的费用。
运营费用通常包括： - 物业管理费：用于支付物业管理公司提供的物业管理服务费用，包括安保服务、清洁服务、维修服务等。
- 公共设施维护费用：用于维护和修缮项目中的公共设施，如公园、道路、供水供电设施等。
- 税费：包括房产税、土地使用税等与项目相关的税费。
房地产开发成本详细构成
房地产开发成本详细构成房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产开发成本详细讲解
房地产开发成本详细讲解引言房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个层面的成本。
本文将详细讲解房地产开发的各个方面的成本，包括土地成本、建筑成本、人工成本等。
土地成本土地成本是房地产开发的第一个重要成本。
•用地费用：购地或租地所需支付的费用。
除了土地本身的价格外，还需要考虑到土地的位置、用地性质、土地规划等因素。
•征地拆迁费用：如果原有土地上有建筑物或农田，开发商需要支付拆迁费用。
这包括拆迁补偿费、搬迁费用等。
•土地改造费用：有时候土地需要进行改造才能满足开发需求，比如填土、平整地面等。
这些改造费用也属于土地成本的一部分。
建筑成本建筑成本是房地产开发的另一个重要成本。
•结构费用：包括建筑物的主体结构所需的材料、设备和人工成本。
•装修费用：包括室内装修、门窗、地板、墙壁等装饰材料的费用。
•设备费用：包括建筑物内需要安装的电力设备、空调设备、消防设备等的费用。
•基础设施费用：包括给建筑物提供水、电、气等基础设施的费用。
人工成本人工成本是房地产开发中不可忽视的一部分。
•建筑设计师费用：设计师通过设计规划并监督建筑质量。
他们的费用是非常重要的一部分，通常以百分比的形式计算开发成本。
•施工人员费用：这是建筑工地上的工人所需支付的费用。
•管理人员费用：房地产开发过程中需要有一支管理团队来监督项目的进度和质量，他们的费用也属于人工成本的一部分。
其他成本除了上述成本，房地产开发还会涉及到其他一些成本。
•市政配套费用：开发商需要为建筑物提供给水、排水、电力等基础设施，这些费用属于市政配套费用的一部分。
•营销费用：将房地产开发项目推向市场所需支付的费用，包括广告、促销活动等。
•税费：包括土地使用税、房屋交易税等相关税费。
•融资成本：如果开发商需要借贷资金进行开发，那么融资成本也需要计算在内。
总结房地产开发成本是一个复杂而庞大的系统，涉及到多个方面的费用。
了解和控制好这些成本对于一个成功的房地产开发项目至关重要。
通过详细了解各个方面的成本，开发商可以更好地评估项目的盈利潜力，并在开发过程中做出相应的调整和决策。
房地产开发成本构成大致分为七个方面
房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费。
1、土地费用：土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。
土地费用包括缴纳给国土资源局（国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用），还包括拆迁安置补偿费用，也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用(比如议价、中介费)。
为追求GDP和政绩，现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升.2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平"等等费用。
上述费用各省市都有各自的收费标准.但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。
3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了，不作阐述。
4、开发间接费用：包括组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用:销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。
房地产开发成本构成都有哪些
房地产开发成本构成都有哪些一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。
3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。
可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。
建设、安装工程费按照国家及北京市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。
此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。
住宅小区红线以外专门为本住宅小区建设的基础设施，其建设费用，在国家和本市没有出台新规定之前，可暂按上款规定计入。
可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。
房地产开发成本的主要(基本)构成及向政府缴纳费用清单
编制环保评估报告书费
41
环保方案评估审核费
42
环保检测费
43
园林绿化方案评审费
44
园林竣工现场检测费
45
气象防雷方案审核费
46
技术质量监督方案审核费
47
竣工技术质量检测费
48
节水方案审核费
49
安全监控方案审核费
50
工程竣工安全监控检测费
51
施工图纸审核费
52
民工工次保证金
53
工程建设保证金费
54
建筑工程定位放线费
55
主体竣工现场环境检测费
（六）招投标阶段
56
工程招标或登记费
57
工程招标公告费
58
工程招标有形场地租用费
59
工程招标专家评标费
60
工程招标代理费
61
工程预算编制费
（七）房地产施工阶段
（七）房地产施工阶段
62
建筑工程施工费
63
工程保险金
64
施工合同印花税
65
施工营业税
66
施工污水排放费
82
房屋建筑测量费
83
房屋评估费
84
房地产销售经纪费
85
房屋买卖契税
86
房屋交易手续费
87
房屋所有权登记费
88
房产档案保管费
89
房屋变更登记费
90
提供利用房地产档案收费
91
出具房地产等项证明收费
92
房地产抵押登记费
93
抵押贷款合同公证费
94
房地产抵押贷款评估费
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抵押贷款手续费
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房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成房地产开发项目成本涉及多方面的费用构成，包括土地成本、建筑材料成本、施工费用、设计费用、管理费用、财务费用、税费等。
以下将分别进行详细阐述。
一、土地成本房地产开发项目的最初成本源于购买土地的费用。
土地成本包括土地购买费用、土地整理费用、土地评估费用、征地补偿费用等。
一般来说，土地成本在房地产开发项目总成本中所占比重较高。
二、建筑材料成本建筑材料成本包括各种建筑材料的采购费用和运费等。
由于不同的建筑材料价格不同，成本也因此有所不同。
对于高档或特殊的建筑材料，价格往往较高，只有高品质的材料才能保证工程质量，但在房地产开发项目成本控制上难得到平衡。
三、施工费用施工费用由人工费用和机械设备费用构成。
人工费用占总成本的比重较高，施工人员的工资对总成本的影响非常大。
机械设备使用时间和数量对成本的影响也非常大，加之施工设备的价格也较高，施工费用占总成本的比重较大。
四、设计费用设计费用包括建筑设计费和土地规划设计费用等。
房地产开发项目的设计环节非常重要，为保证项目品质和完整性，设计费用一般比较高。
五、管理费用管理费用包括项目管理、施工管理、物业管理等费用。
这些管理费用与发展商的管理水平和成本管控能力息息相关。
合理的管理费用可以提高据有力度、降低成本并增加效益。
六、财务费用财务费用包括利息、贷款和整体资金筹集费用。
由于房地产开发项目需要大量的资金，因此财务费用不容忽视。
财务费用对于房地产开发项目的现金流量和利润率会产生明显的影响。
七、税费税费包括所得税、土地增值税和土地使用税等。
税费对于房地产开发项目巨额成本影响不小，因此在成本控制中必须充分考虑税收因素。
综上所述，房地产开发项目的成本费用构成较为复杂，需要全面考虑各个方面，制定合理的成本控制策略，实现最优成本。
这不仅对于发展商的自身利益，也对于整个社会的健康发展有着至关重要的影响。
房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成房地产开发项目成本费用构成房地产开发项目成本构成主要包括土地成本、建筑施工成本、营销推广成本、管理费用、融资成本、税费等多个方面。
这些成本构成对于开发商而言都是必须要重视的，因为它们直接影响到了项目的盈利能力与市场竞争力。
那么具体来看，这些成本构成分别包括哪些内容呢？一、土地成本土地成本是房地产开发项目最基本的成本构成部分，它通常占比较大的比例。
在开发某一片土地前，开发商需要与地方政府或者土地拥有者谈判购买，这就需要支付大量的土地购置费用。
不同地区、不同城市的土地成本差异比较大，并且对于土地价值的评估也存在着不同的标准。
因此，开发商要根据自身财力实力和市场需求决定土地成本的承受范围。
二、建筑施工成本建筑施工成本是房地产开发项目另一个重要的成本构成部分。
这个部分包括设计、土建、装饰、设备等方面的成本。
其中，土建和装饰是占比较大的两个部分，土建包括各种建筑结构的建立，以及外墙、屋顶等的装配。
而装饰则包括地面装饰、墙面装饰、卫浴设施等方面的装配。
这部分成本对于开发商的建筑能力和设计能力都有很高的要求。
三、营销推广成本营销推广成本包括宣传、广告、销售、客户服务等方面的成本。
这个部分能否做好与推广策略和人员配备相关，主要体现在房地产销售推介会、户型推介展等方面。
通常来说，营销推广成本对于项目的盈利能力具有双重作用：一方面，能够吸引更多关注度和客户；另一方面，也需要通盘考虑成本收益比和销售周期等因素。
四、管理费用管理费用包括人员工资、办公设备等方面的成本。
这个部分的重点在于管理比例和效率，决定了项目后期的运营收益能力。
同时，管理费用是开发商必须要承受的成本之一，而且也是难以把控的一部分。
因此，开发商需要在管理成本和管理效率之间寻找到一个平衡点。
五、融资成本融资成本主要指的是贷款和借款所产生的利息成本，因为房地产开发需要巨额的资金支撑，往往需要借助银行、信托等渠道进行融资。
但融资成本往往很高，特别是在市场过热的情况下，银行、信托等投资者会要求较高的贷款利息率，这会大大增加开发商的成本。
房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成房地产开发项目是一项高成本的投资，投资者需要对成本费用有清晰的认识和了解，才能够合理地规划和预估成本，从而做出正确的决策。
本文将针对房地产开发项目的成本费用构成进行详细的分析和解释。
首先，让我们来看一下房地产开发项目的成本构成。
房地产开发项目的成本构成主要包括以下几个方面：1. 土地成本无论是商业地产还是住宅地产，土地成本都是房地产开发项目最为关键的一部分成本。
土地成本的高低与项目的选址和所处地理位置密切相关。
在一些繁华的商业区、交通便利的地段以及城市中心地带，土地成本往往是非常高昂的。
2. 建筑成本建筑成本是房地产开发项目的次要成本。
建筑成本包括建筑结构、建筑材料、装修等费用。
此外，开发商在建筑设计阶段需要花费一定的费用进行设计方案的研究和选择，这些费用也属于建筑成本的范畴。
3. 开发费用房地产开发项目的开发费用是开发商必须支付的一个固定成本，包括规划设计费、环保审批费、征地拆迁费等。
这些费用的支付直接关系到项目的进展和顺利开展。
4. 监理费用房地产开发项目监理费用是指在整个项目开发过程中对项目进行监视和管理的费用。
监理的质量好坏和费用的高低也直接影响到项目建设的进展和质量。
5. 营销费用房地产开发项目的营销费用包括宣传费用、销售渠道费用等。
开发商需要投入一定的费用进行宣传，以吸引消费者的关注和购买欲望。
从而达到项目销售的目标。
6. 税费房地产开发项目的税费是税务部门按照相关法规规定的附加税金，主要包括土地增值税、印花税、企业所得税、房产税、提成等。
以上这些成本构成是房地产开发项目的主要成本，了解和掌握好这些成本构成是开发商能够合理预估成本、规划和决策的保证。
一个好的项目开发商需要对成本构成有清晰的认识，并在此基础上对项目加以分析和决策。
下面让我们来看一下房地产开发项目的费用构成。
费用构成包括了房地产开发项目整个开发过程中的所有费用，包括规划设计费、土地成本、开发费用、建筑成本、监理费用、营销费用、税费等。
房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成一、土地费用：1、土地使用权出让金、征地费2城市建设配套费3、拆迁安置补偿费二、前期工程费：1、规划勘察设计费2、可行性研究费用3、三通一平费三、房屋开发费：1、建安工程费2、公共配套设施建设费3、基础设施建设费四、管理费五、销售费用六、财务费用七、其他费用八、不可预见费九、税费建安工程费：直接用于工程建设的总成本费用包括：建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）设备及安装工程费（给排水、电器照明、及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等）和室内家具费等。
公共配套设施建设费：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。
主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程。
包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等结口的费用。
前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发成本支出。
主要包括：地上原有建筑物的拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
土地征用费：征用农村土地：土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用费和拆迁费城市建设配套费：是因政府投资进行城市基础设施如：自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设由受益者分摊的费用。
北京包括“大市政费”“四源费”要根据各地的具体规定。
拆迁补偿费：指开发建设单位对被拆除房屋使用人依据有关规定给予安置所需要的费用。
方式：可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
土地费用：方式：有偿转让和政府划拨。
销售费用：指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
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房地产开发由哪些成本费用构成
一、建设项目投资估算
(一)建设项目总投资构成:
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
二、房地产项目投资与总成本费用估算
1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
(一)房地产开发项目投资特点
三种经营模式:出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
(1)开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
(2)经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
(三)开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用
以及不可预见费等)。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1:某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5,000万元组成。
会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时(预计38年后)一次收回。
则开发项目总投资构成如图6-1所示:
如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产(会所)的5,000万元和经营资金150万元。
三、房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
(1)土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
(3)土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让
费。
依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
(4)土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。
在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。
(5)土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。
一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%-0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概
算的0.5%左右。
(2)“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。
粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及
安装)以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。
主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。
包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。
主要包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
管理费用可按项目投资或前述1-5项直接费用为基数，取一个百分比计算。
这个百分数一般为3%。
8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。
利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括如下三项。
(1)广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%-3%(住宅销售物业较高，写字楼物业较低)
(2)销售代理费
约为销售收入的1.5%-2%
(3)其他销售费用
约为销售收入的0.5%-1%
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%-6%。
10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。
这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。
11、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。
各项税费应当根据
当地有关法规标准估算。
以广州为例，这些税费一般包括:
(1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5%，单体11%)
(2)固定资产投资方向调节税(按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收)
(3)土地使用税
(4)建筑工程质安监督费
(5)供水增容费(已免征)
(6)供电增容费(已免征)
(7)物业管理基金(按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交)
(8)其他
12、不可预见费
不可预见费包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。
它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%-5%计算。
如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用:
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。
主要包括管理费用、销售费用等。
14、修理费用
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。