中产家庭换房与保险规划

中产家庭换房与保险规划

作者：高业伟

来源：《大众理财顾问》2012年第10期

王仁今年40岁，在义乌经营小商品批发，税后年收入20万元。目前未参加社保，因体重严重超标，投保寿险与医疗险都必须加费30%以上，也未投保任何商业保险。

妻子张敏女士今年35岁，在一家民营企业担任中层管理者，税后年收入10万元，较为稳定，有三险一金，其中住房公积金交存比率个人与企业各5%，住房公积金贷款上限为20万元，过去交存的住房公积金都用来购房与还房贷。刚投保了一份保额为20万元的重疾险，交费期限20年，保至60岁，期满可领回所交保费。两人育有一子，今年10岁，就读小学。

目前，王先生家庭有活期存款10万元，国债20万元，3年后到期。信托产品100万元，2年后到期；国内上市股票50万元，目前有浮亏。张女士个人养老金账户余额10万元，自用房产市值100万元（不含其母亲的房产），贷款余额还有40万元，自用汽车20万元。家庭税后理财收入2万元，主要是国债和信托利息收入。日常生活年支出8万元，房贷本息支出5万元，刚投保的保费支出1万元，

王先生的父亲刚过世，留给王先生的母亲价值30万元的房产。母亲现年70岁，患有糖尿病。王先生需要尽快把母亲接来同住，以后每年要承担母亲的生活与医疗费用2万元。王先生还希望尽快在一家医院附近购买一套总价200万元的住宅。按照当地政策，首套房贷款最高不超过六成，第二套房贷款最高不超过四成，房贷年利率为7%，贷款期限最长20年。

王先生的投资风险承受能力中等，最高可忍受10%的本金损失。

理财需求

王先生想请理财师帮他做一下财务诊断分析，看看目前家庭财务方面存在哪些不足。

（1）王先生在换房问题上还有些拿不定主意，请理财师拟定两个换房方案，从定量分析与定性分析两个方面，对比两个方案的优缺点，给出相应的建议。根据理财师建议的换房方案，提出相应的投资组合规划与产品配置。

（2）根据王先生目前的保险情况和需要，提供保险规划方案，提出所要投保的险种和保额，并说明理由。针对张女士投保的重疾险，评估其合理性并给出调整建议。

财务分析

王先生一家的家庭财务状况分析见表1～3。

从上述资料来看，王先生家庭财务状况相对较好，主要表现在：

（1）流动资产10万元，无流动负债，流动比率可以视为合理；

（2）资产负债率12.9%，低于20%的下限；

（3）财务自由度25%，在合理范围之内；

（4）财务负担率15.63%，低于合理范围的下限；

（5）生息资产比率61.29%，净值成长率7.91%，均在合理范围内；

（6）总储蓄率和自由储蓄率分别为66.74%和60.49%，均比较高，可见其储蓄能力较强；

但也存在几个明显不足的方面，特别是保险不足：

（1）紧急备用金倍数较高，达到了15倍，超过3～6倍的合理范围，多余的资金放在活期存款上，收益较低；

（2）平均投资报酬率仅1.05%，偏低，难以抵御通胀的侵蚀和资产的保值增值；

（3）保费严重不足，张女士虽然有三险一金，并刚投保了一份交费期限20年、保额为20万元的重疾险，但王先生不仅没有社保，还没有投保任何商业保险，家庭风险较大。

规划建议

经风险问卷评分，王先生属于中能力、中性态度投资者，综合评定风险属性中等，合理的长期平均投资报酬率在8.4%左右，其中最高投资报酬率24.52%，最低为-7.72%，符合王先生投资风险承受能力中等、最高可忍受10%的本金损失的要求，见表4。

换房规划

方案一：按规定第二套房首付最高4成，即80万元，可用现房出售净款60万元加出售股票20万元作为首付。其余资金120万元，先按当地最高公积金贷款额20万元贷款，剩下100万元用商业贷款。根据张女士税后收入推算，其税前工资约8600元，月交公积金仅860元，虽然贷款最高上限为20万元，但仅能贷款13万元，期限20年，目前贷款利率4.7%；需要商业贷款107万元，利率7%，期限20年，年需要贷款本息10.1万元，按目前收入可以负担。

方案二：考虑到目前经济金融形势，暂不变现股票，将王先生的母亲现价30万元的房子出售，将其中20万元连同王先生的60万元房屋出售净款作为首付款，其余10万元售房款用于投资。首付款外120万元用贷款解决，贷款方案同方案一。

教育规划

王先生儿子今年10岁，考虑到目前学费较高，且成长较快，建议及早准备以后的各阶段费用，并规划到研究生学业。假设当前中学教育2万元/年，大学和研究生教育3万元/年（中学按私立标准）。按学费成长率6%计算，需要教育金现值约21万元。对这部分资金，具体可以用基金定投或一次性基金投入的方式进行投资准备，并纳入家庭整体投资规划中考虑。

保险规划

保险是王先生的规划重点。按生命价值法，不考虑成长率，王先生需要寿险约400万元，太太需要约200万元。由于王先生身体超重，未来患相关疾病的几率高于正常体重者，建议王先生和太太至少各购买人身意外伤害保险400万元和200万元，保费共约6000元，同时附加住院费用补偿医疗保险，保额各5万元，费用共3500元，住院费用最高可报保额的80%。

张女士已购买20万元重大疾病险，虽然基本能够满足需求，但从保费来说，相对较高，不太合算。由于是刚投保，如果还没有出犹豫期，建议退保，另投某终身重疾险30万元，保费约7500元，交费20年，保终身。王先生也购买该终身重疾险50万元，保费约14000元，加费30%后，约18200元。

儿子可以购买某保险公司的健康保险计划（少儿系列），年交保费240元，包括意外保障5万元，疾病保障10万元，重疾10万元，住院医疗5万元等。另外，可以考虑为其购买一些教育金保险，为将来的高等教育做准备。

退休规划

假设张女士已交养老保险期限10年，55岁退休，共交30年，当地上年社平工资40640元，月3387元，则退休首年可领养老金84262元。

王先生没有社保，建议从现在开始按当地社保工资的3倍交纳社保，共交20年，当地上年社平工资40640元，月3387元，则退休首年可领养老金104999元。

投资规划

根据家庭支出情况，建议保留3万元作为生活费用和紧急备用金，并存放于活期存款、货币基金或者超短期的银行理财产品。目前生息资产190万元，扣除紧急准备金和养老金余额，剩余177万元，但国债和信托分别在3年和2年后到期，目前可以配置的67万元，要达到