武汉华润置地武汉森林公园地块投资建议书 2006年

地块现场调研可以看 出，地块内原有地基基本 以1～2层低矮建筑物所留 基础为主。

地块内地基情况较好。
地块南侧为武大铁路， 其通车较少。 地块周边不存在给人 们心理造成不良影响的企 事业单位。

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二、项目概况－项目现状－交地条件

交地条件

完成地面附着物清理，清除第三方占有后按现状移交。 合同签订之日起6个月内交付受让人。
2 1.8 3.7 1.3 3.9 4.7 3.3 1.6 8.47 6.4 1.5 住宅总建面
361315 377937 1303773（住宅 600000） 379229 119254 19873 54635（住宅 20000） 451593 34705 38483 46285 2375486
武汉森林公园地块
投资建议书
华润置地企业发展部
2006年11月
版本号 3.6
报告框架
项目情况
一、项目背景
二、项目概况
项目定位
三、市场研究 四、市场定位 五、规划设计
经济评价
六、投资收益评价
总结
七、投资风险评价 八、投资项目重点要素分析 九、结 论
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一、项目背景

本投资建议书研究项目为武汉东湖新技术开发区挂牌出让国有土地使 用权 2006 年第 7 号 EP （ 2006 ） 001 地块（又称森林公园地块以下简称 “该地块”）。 该地块挂牌时间为： 2006 年11 月29 日 10 时至 2006 年 12 月 13 日10 时。 交纳竞买保证金的截至时间为2006年12月12日17时前。 本项目净用地面积为 282245.95 平米其中北侧 A 区 72467.38 平方米 ( 约 108.70亩)，容积率不超过1.0；南侧B区209778.57平方米(约314.67亩)， 容积率不超过1.8，总建面在45万平米，具有较大规模优势。 该地块项目区位、规模、规划等各方面条件较好,符合我司产品线要求， 若获取该项目，对上市公司实现战略目标以及巩固区域公司在武汉市 场上的品牌地位具有显著意义。
2004年和2005年住宅销售面积分别为614万平方米和757万，略大于 2004年和2005年竣工面积609万平方米和702万平方米，市场需求旺盛， 消化情况良好。
19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05
年 住宅竣工面积 住宅销售面积
元
15000 10000 5000 0
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三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
武汉市2002－2005年户籍人口 810 800 790 1.69% 781 1.32% 768 0.64% 786 2.50%
801
1.91% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00%
万
780 770 760 750
A地块72476平米
B地块214194平米
地块轮廓图
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二、项目概况－片区特征




“ 中国光谷 ” 是新兴产业 和品牌企业的诞生、聚集 之地。 这里有华中科技大学等 42 所高等院校、 56 个中央及 省部属科研院所、 11 个国 家重点实验室、 10 个国家 工程技术中心和 700 多个 技术研发机构 。 7000 多 家 企 业 的 聚 集 、 20 家世界 500 强企业的已 抢滩入驻 。 片区已形成典型的高新产 品区，片区基础设施完善， 高薪人群聚集，发展态势 强劲。

以高新技术产业为品牌，以 教育、科研和轻制造业为支 撑，融居住、商业、文化、 游憩功能为一体的多元复合 城市区域。 区域发展目标： 国内一流，国际知名的高新 技术园区和科技城；
森林公园
光谷广场
珞喻路（研发轴线）
地块


关山大道（产业轴线）



研发轴线 珞瑜路沿线为研发主 轴，智力密集度高， 人力资源极为丰富。 产业轴线 以关山二路为产业主 轴，基础设施齐全， 服务项目完善。形成 六个相对独立，又相 互紧密联系的科技工 业园。 本项目位于研发轴线上。

武汉市土地市场从98年以来供应量与成交金额呈现逐年放大趋势，稳步发展，土 地市场较为健康。

武汉市市场刚性需求强大， 02-05年武汉市住宅消化量年均涨幅达到 16.4％， 05 年供应面积与销售面积超过700万平方米，供需基本平衡。
由于大规模的旧城改造和市政建设投入（地铁、过江隧道、中环线建设等），武 汉市房地产市场经常出现热点片区。 武汉市房价增长较快，近5年来全市年均涨幅在10.03％。 综合来看，武汉房地产市场供需基本平衡，正处于稳步发展期，发展前景较好。
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三、市场研究－宏观市场－价格走势
武汉分物业均价走势 5000.00 4000.00 3000.00 2000.00 1000.00 0.00
元/平方米
自2000年起武汉房地产平均售价稳步上升，升幅较为均衡平稳， 未出现骤涨与骤跌的情况，01～05年住宅平均涨幅为10.01％，03～05 年住宅平均涨幅为15.33％。


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三、市场研究－中观市场－区域规划 －区域
概况

光谷位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄 公路，是武汉的东大门。 光谷区域， 不仅自然环境独特优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国 第二大智力密集区。 22

三、市场研究－中观市场－区域规划 –区域
定位
00一季
00三季
01一季
01三季
写字楼
02一季
02三季
季度 综合 住宅
03一季
03三季
04一季
04三季
05一季
05三季
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三、市场研究－宏观市场－土地市场
出让面积（平米） 居住用地
06年前2个季度
05年 04年 03年 02年

512,369.04
1,834,183.09 2,669,431.84 751,518.5
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项目概况

项目区位 片区特征
项目现状
规划条件 付款条件
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二、项目概况－项目区位－地理位置

四至

该地块，武昌光谷片 珞瑜东路以南 南环铁路以北 森林花园以东 长山学校以西
项目所处区域位置图
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二、项目概况－项目区位－地块形状

森林公园地块，用 地平整，A、B地块 均成规则的矩形。
高新技术企业1846家，比2004年累计增长9.04%。 从业人员 2005年，高新区从业人员14.24万人，同比增长4.2%； 大专学历以上人员占到总从业人的55.26%；
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三、市场研究－中观市场－房地产市场－一
级市场
（04—06年）光谷区域土地供应市场情况： 交易编号 地块位置 土地面积 ㎡ 180657.4 209965.4 352371.2 291715.2 30578 4228.23 16556.14 282245.95 4097.47 6013.12 30857.3 容积率 建面㎡ 成交价格 （万 元） 25900 28346 139440 35600 现项目名称 用途
技术指标
经济总量 2005年，东湖高新区完成总收入724.97亿元，同比增长23.7%，在53个全国高
新区中总收入排第13位。
高校数量
华中科技大学等42所各类高等院校、56个国家级科研究所、12个国家重点实验
室、10个国家工程技术中心、700多个技术研发机构。
企业数量
2005年，东湖高新区工商注册企业累计9893家，比2004年增加1738家；
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三、市场研究－中观市场－区域规划 –生活配套

光谷世界城 武昌区域第一条商业步行街。

家乐福
在光谷广场对面建成，届时将 大大完善光谷区域的生活配套设 施。

中德医院 拥有国际一流水准的医院中德医 院正在规划中 国际五星级商务大酒店。
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三、市场研究－中观市场－区域经济 –经济
1.95%
10.96％ 7.3 ％ 6.48 ％ 5.08 ％
02～05年武汉市住宅地价涨幅在5%~11%； 04、05、06年土地供应量的变化我们可以看出，随着拆迁难度的加大， 土地的供应量呈现出稳步递减的趋势； 06年前两季度住宅地价涨幅分别为1.25％、0.7％。

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三、市场研究－宏观市场－小结
亿元
1500 1000 500 0
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三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
武汉市2002－2005人均GDP及增幅 30000 25000 20000 19611 10.09% 21460 15.98% 9.43% 10.00% 4.30% 5.00% 0.00% 2002 2003 年 人均GDP 增幅 2004 2005 24889 25960 20.00% 15.00%
EP(2005)008 EP(2005)009 EP(2005)001 EP(2004)003 EP（2006）003 EP（2006）005 EP（2006）006 EP（2006）001 EP（2006）008 EP（2006）009 EP（2006）010
清江 清江 步行街 汽配厂 华科大 鲁广西北 民院路 森林公园 关山一路 关山一路 曙光软件园
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三、市场研究


宏观市场
区域市场


微观市场
结论
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三、市场研究－宏观市场－宏观经济分析
武汉市2002－2005GDP及增幅 2500 2000 1956 1493.09 11.80% 1662.4 11.34% 17.66% 14.42%15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2002 2003 年 GDP 增幅 2004 2005 2238 20.00%
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二、项目概况－片区特征－交通

地块周边道路畅通， 道路等级较高； 地块距光谷地标光谷 广场仅7分钟车程； 地块东信路现已在建， 规划其可直接连通关 山大道。
光谷广场 珞喻东路
森林公园

地块

东信路（在建）
民族大道
关山大道 光谷大道 中环线
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二、项目概况－项目现状－用地现场勘察
地块内已基本拆迁完 毕，但地块内有一些的树 木及少量民房。

交地时间

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二、项目概况－规划条件
占地（平米）
总占地（平米）
容积率
建面（平米）
总建面（平米）
综合容积率
地块A
72467.38
1.0
72467.38
282245.98
地块B
450068.8 1.8 377601.4
1.6
209778.6
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二、项目概况－付款条件
保证金一亿元转为履行本合同的定金，冲抵最后一期应付款项
中环线
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三、市场研究－中观市场－区域规划 –人口规模
随着高新区范围的扩大和城市功能的不断升级，到2010年，高 新区常住人口增加到35万，常住流入人口将增加到25万，人口总 量达到60万。 “十一五”期间，二、三产业从业人员将达到20万，占总人口的 33.3%； 本区域人口特征为以高校教师和科研机构，高新技术企业员工为 主，属典型的人口导入区, 年龄在２３—５０岁之间。收入较高。
2002
2003 户籍人口
2004 增幅
2005
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三、市场研究－宏观市场－投资情况
武汉1990－2005年房地产总投资 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00
亿元
19 90
19 92
19 94
19 96
19 98
20 00
20 02
付款时间 2006年12月12日17时前 2006年12月19日前 2007年2月10日前 2007年4月11日前 2007年6月11日前 付款金额（亿元 ）/付款比例（％） 1亿元 30% 30% 20% 20%—1亿元 累计金额（亿元 ）/累计 付款比例（％） 1亿元 30%＋1亿元 60%＋1亿元 80%＋1亿元 100%
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三、市场研究－中观市场－区域规划-地铁及道路

根据武汉市政府最新规划 , 2011 年， 地铁二号线将到达鲁巷,支线将经过 项目地块，届时将大大拉近与武昌 及汉口中心区的距离。

88 公里武汉中环线 , 途经项目地块 , 现已全面铺开建设，预计2008年前 后完工,届时将直接拉近其与青山区 域的距离，并连通汉口、汉阳以及 武昌中心城区。
年
武汉房产市场发展速度较快，2000年以后增势尤为突出，武汉2005 年房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投 资1055.18亿元的28.2%。
20 04
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三、市场研究－宏观市场－供应需求
武汉住宅竣工与销售比较 800.00
万平方米
600.00 400.00 200.00 0.00