奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告127P
奉城镇区控规修编说明书
规划系统图
1. 开发动态图 2. 规划结构分析图 3. 土地使用规划图 4. 公共服务设施规划图 5. 基础教育设施规划图 6. 城市绿地系统规划图 7. 空间景观构架规划图 8. 开发强度图 9. 高度控制图 10. 道路系统规划图 11. 交通组织规划图 12. 给水、消防系统规划图 13. 燃气系统规划图 14. 防汛排涝及雨水排放系统规划图 15. 污水系统规划图 16. 电力系统规划图 17. 通信、邮政系统规划图 18. 环卫工程、应急避难场所规划图
奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告127P
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1 读城 – 宏观经济
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【读城】 一、近年上海市GDP增长情况
数据来源：上海统计局
在经历了多年两位数高速增长阶段后，受全球金融危机影响，08年起始经济 增速逐步放缓，但根据上海2010年上半年数据显示，增速已恢复至两位数。 预计2010年全年GDP增幅在12%左右，总量达到16000亿元左右。 数据显示上海已经走出了金融危机的阴霾，经济全面走向正常化。
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【读城】 上海市宏观经济运行特点：
[总结]
1. 2010年后上海总体经济运行将趋于平稳，人均GDP持续增 长，预计消费结构升级的趋势将会更加迅猛；
2. 第二产业经济效益改善； 3. 第三产业发展加快，所占比重逐渐增加； 4. 未来转变经济增长方式将作为“十一五”规划的主线，包
括大力发展第三产业，现代服务业迎来新的转折点，“三、 二、一”产业结构形成。
盛创企业家园 工业 5-8层 办公、研发、展示 220-340平米 均价6000元/平米 130-550万
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中邦MOHO（二类）
*PS：该项目多为整栋购买（即4单元为一栋，呈田字型）
基本参数 用地性质 功能设置 建筑层数 面积范围 主力单价 主力总价
【观奉贤】
区域概况总结： 经过对区域经济现状、产业规划及规划方向的分析来看： 城市功能向近郊拓展是大趋势、区域龙头第二产业产业升级提 升”2.5“产业发展是必由之路 区块产业定位鲜明，发展方向明确将形成以南桥新城为核心向外 辐射的新奉贤格局 所以我们要抓住市场发展的趋势： 切入新兴产业起步期的发展机遇； 引导新兴产业进入奉贤区； 带动当地的产业升级同时也能将人才、资金、信息等带到当地。
【观奉贤】 三、区域规划概况 1、城镇规划布局
上海市生态环境局关于2024年度产业园区生态环境分区管控和规划环评实施情况跟踪评估结果的通报
上海市生态环境局关于2024年度产业园区生态环境分区管控和规划环评实施情况跟踪评估结果的通报文章属性•【制定机关】上海市生态环境局•【公布日期】2024.08.01•【字号】沪环评〔2024〕141号•【施行日期】2024.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自然生态保护正文上海市生态环境局关于2024年度产业园区生态环境分区管控和规划环评实施情况跟踪评估结果的通报各区生态环境局、临港新片区管委会、各有关单位：根据《上海市生态环境局关于进一步加强本市产业园区规划环境影响评价工作的通知》《上海市生态环境局关于开展2024年度产业园区“三线一单”和规划环评跟踪评估工作的通知》等要求，我局组织开展了2024年度产业园区生态环境分区管控和规划环评实施情况跟踪评估，现将有关情况通报如下：一、总体情况2024年，我局按照园区自评-各区初评-市局抽查的方式对110个产业园区（含重点管控单元以外国土空间规划确定的产业社区）进行了全覆盖评估。
根据评估结果，本市产业园区生态环境分区管控和规划环评要求总体得到有效落实，产业准入、结构调整、环境风险防范、环境监测等重点指标落实率逐年提升，但部分园区在企业巡查和档案建立、监测指标全覆盖、整改计划落实等方面仍存在不足。
各区产业园区跟踪评估指标扣分情况见附件1，跟踪评估报告（含问题清单及整改要求）将由各区生态环境局及相关管委会逐一反馈至各产业园区管理机构。
二、评估结果1. 闵行区航天科技产业园2期等8个园区评估得分在90分以上（名单详见附件2），符合本市实施规划环评与建设项目环评联动条件。
经园区自愿申报，现核定将相关园区增补为联动园区，有效期至2025年7月31日。
产业园区内的建设项目，可按照《加强规划环境影响评价与建设项目环境影响评价联动的实施意见》（沪环规〔2021〕6号）有关规定简化项目环评管理。
2. 已联动的59个园区中，中国（上海）自由贸易试验区（外高桥保税区）等12个园区评估得分在90分以下（名单详见附件3），主要存在未全面落实园区环境管理机制建设（一企一档）、日常污染源巡查要求等问题，两年联动实施期满后存在不符合产业园区联动条件的风险。
上海奉贤商业项目策划报告
一、奉贤区整体表面奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。
北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和31.7公里的海岸线。
境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，已经形成十纵六横的公路网络，密度到达每平方公里 1.1公里；越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。
2004年内，奉贤区百姓经济连续快速增长，经济运行质量稳步提高。
全年实现增加值141.7亿元，按可比代价盘算，比上年增长23.4%，增幅同比提高8.2个百分点，也是历年来增长最快的一年，完成年度筹划111%。
其中：第一财产增加值为2.7亿元，同比增长4.3%；第二财产增加值为90.8亿元，同比增长31.7%。
全年实现第三财产的增加值为41.5亿元，同比增长13.5%。
一、二、三财产的结构比重为66∶64.1∶29.3。
社会消费品零售总额为73.9亿元，比上年增长17.0%。
外贸出口总额8.13亿美元，比上年增77.9%。
牢固资产投资完成额为55.4亿元，比上年增53.4%。
凭据市公路网络建立筹划，奉贤近年来进一步加快了区内公路网络建立和完善。
至2004年底，该区公路总里程为984.76公里。
其中：高速公路已建成74.9公里，一级公路14.28公里，二级公路190.01公里，三级公路336.70公里，四级公路368.87公里。
同时，其他路网也在有序推进之中。
2004年全年实现房地财产增加值4.9亿元，比上年增3.1%。
房地产投资增长加快，全年完成房地产开发投资15.63亿元，比上年增55%；商品房施工面积136.7万平方米，增10.8%；销售面积38.05万平方米，比上年降2.9%，其中住宅销售面积35.61万平方米，预售面积22.79万平方米，增1.14倍;空置面积7.41万平方米，比上年淘汰4.39万平方米,降37.2%。
全年商品房销售额15.25亿元，比上年增81.3%。
上海市奉贤区人民政府办公室关于奉贤区人民政府办公室对区六届人大一次会议第601238号代表建议的答复
上海市奉贤区人民政府办公室关于奉贤区人民政府办公室对区六届人大一次会议第601238号代表建议的答复文章属性•【制定机关】上海市奉贤区人民政府办公室•【公布日期】2022.05.29•【字号】沪奉府办〔2022〕3号•【施行日期】2022.05.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市奉贤区人民政府办公室关于奉贤区人民政府办公室对区六届人大一次会议第601238号代表建议的答复沪奉府办〔2022〕3号项华代表：您提出的关于加快推进柘林新镇建设步伐、完善城镇功能建设问题的代表建议收悉，经研究，现将办理情况答复如下：一、加快土地出让计划为全面推进土地资源高质量利用，提升土地资源对柘林新镇（以下简称“新镇”）建设的保障能力，柘林镇会同区规划资源局等单位始终坚持以国土空间规划为基础，充分发挥计划引导作用，高标准高质量规划新镇，提前谋划土地储备计划，最大限度盘活土地资源，加快形成新镇发展建设新格局。
截止目前，柘林镇临海工业区01-05地块已列入我区2022年拟出让计划。
柘林镇区09-01地块（商住混合用地，约73.8亩）、柘林镇区14-01地块（普通商品房，约35亩）已列入我区2022年土地出让计划储备库。
下一步，将根据全区土地出让工作总体推进方针，结合新镇建设发展速度与招商工作进度，及时调整土地出让和储备计划，为新镇发展做好土地资源供应保障。
二、推进“产城学人”融合为深入推动产、城、学、人和谐发展，有力提升新镇的产业发展层次、技术创新能力、人才集聚高度，柘林镇会同区科委、区规划资源局等单位紧抓”三区两镇”发展契机，主动跨前，做好“海湾大学园区”“市化工区”产业配套，承载溢出效应，深挖潜力，提高资源配置效率。
一是推进土地资源高质量利用。
根据《上海市工业用地布局规划（2010年）》等文件要求，我区已锁定全区建设用地规模不超过265.3平方公立的“天花板”和开发边界，并将现状工业用地分为“104区块”“195区域”和“198区域”等三大区域交由全市统一管理。
2013奉贤南桥09单元住宅地块可行性研究报告课件
合理划分住宅区、公共设施区、绿地景观区等功能区域，实现空 间的高效利用。
建筑设计
设计风格
01
采用现代简约风格，注重建筑的艺术性与实用性。
节能环保
02
采用绿色建筑材料和节能技术，降低能耗，提高建筑环保性能
。
人性化设计
03
充分考虑居民的生活习惯和需求，提供舒适、便捷的居住环境
。
景观设计
景观特色
评估工程进度、质量、安全等方面可能出现 的风险。
政策风险
评估国家政策、法规等因素对项目的影响， 如土地政策、房地产调控政策等。
财务风险
评估资金筹措、利率波动等因素对项目财务 状况的影响。
05
实施计划
实施计划
• front
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02
周边区域住宅项目 的竞争情况
了解周边区域的住宅项目，分析 其对项目的影响。
03
新建住宅项目的供 应情况
关注区域内及周边的新建住宅项 目，了解其建设进度和销售情况 。
03
项目规划
总体规划
规划理念
以可持续发展理念为指导，注重生态保护、人文关怀与经济效益 的平衡。
规划目标
打造高品质住宅社区，满足居民生活需求，提升城市形象。
上海奉贤商业项目策划报告
一銓奉贤区整体概况奉贤区位于 海 南部，距 海 中心人民广场42 ，浦东 机场30 銔 倚黄浦江，南临杭 湾， 13 长的江岸线和31.7 的海岸线銔境内水 交通便捷，浦南 河横亘东西，金汇港纵贯全境 路总长滨滩0 ，已 形 十纵 横的 路网络，密 达到 方 1.1 越黄浦江交通， 奉浦大桥和西渡銓邬桥两个轮渡口銔2004 内，奉贤区 民 济持续快 增长， 济 行 稳步提高銔全 实 增 值141.7亿元，按 比 格 算，比 增长23.4还，增幅 比提高8.2个 点，也是 来增长最快的一 ，完 划111还銔 中 第一产业增 值 2.7亿元， 比增长4.3还 第 产业增 值 90.8亿元， 比增长31.7还銔全 实 第 产业的增 值 41.滨亿元， 比增长13.滨还銔一銓 銓 产业的结构比 滩滩∶滩4.1∶29.3銔社会消 品零售总额 73.9亿元，比 增长17.0还銔外 出口总额8.13亿美元，比 增77.9还銔固定资产投资完 额 滨滨.4亿元，比 增滨3.4还銔按照 路网络建设规划，奉贤 来 一步 快了区内 路网络建设和完善銔至2004 ，该区 路总 程 984.7滩 銔 中 高 路已建 74.9 ，一 路14.28 ， 路190.01 ， 路33滩.70 ，四 路3滩8.87 銔 时， 他路网也在 序推 之中銔2004 全 实 地产业增 值4.9亿元，比 增3.1还銔 地产投资增长 快，全 完 地产开发投资1滨.滩3亿元，比 增滨滨还 商品 施工面积13滩.7万 方米，增10.8还 销售面积38.0滨万 方米，比 降2.9还， 中住宅销售面积3滨.滩1万 方米，预售面积22.79万 方米，增1.14倍;空置面积7.41万 方米，比 少4.39万 方米,降37.2还銔全 商品 销售额1滨.2滨亿元，比 增81.3还銔 产交易持续攀高，全 交过户面积滨0.滨万 方米， 交数 1.1万套銔銓 安镇 本概况安镇位于奉贤区东南部，东 南汇区接界，南连接五四农场，西 奉城镇毗邻， 四团镇接壤銔1984 3 设 安乡，1994 撤乡设 安镇銔2002 奉贤 行镇 区划调整时，邵厂镇划入 安镇銔2003 11 ， 安镇划入四团镇銔至2004 ，全镇区域面积40.7 方千米，耕地面积221滩.09 顷，辖行政 22 个，常住人口30941人， 中农业人口270滩3人銔街呈东西‘一量 形，长2滨0米，宽24米，中间 绿 地带銔两侧 供销社銓食品站等服 门 部銔沿四团港两侧新建 工业 和副商 大楼， 设服 门 部銔工业区位于四团港东侧一线，南 长1240米， 1家县 厂，12家乡 銓 厂銔1984 ，镇区工人3180人，总产值2078.3万元，利润303.1万元銔县照相器 厂生产的海鸥牌 机销售全 各地銔乡 厂 农机厂銓电容器厂銓塑料厂銓被单厂等銔农机厂 全县首 纸箱机 厂家，胶水机銓 箱机銓瓦楞机闻 全 ，畅销各地，纸箱双色銓单色印 机曾参 广交会外销，外商曾来厂观 銔安镇 中港码头鱼 集散中转点，又邻 县銓乡銓农场的海水銓淡水养殖场，故镇 颇多海鲜，农 集 易活跃銔该镇目前已 中学銓小学銓卫生院各1 ，另 影剧院等文 设施銔銓临港新城概述海临港新城位于 海东南角的南汇区，据 海城区滨0 銔 至大治河 西至A30 路-A20 路-南汇奉贤区界 东銓南至 海沿海，包括海港新城銓临港新城产业区，总面积 293 方 銔首期开发建设面积 20 方 銔开发建设 海临港新城，是 海 委 政府站在全局高 銓 时 势做出的一项 系 海 十一世纪发展大局的 大战略决策銔临港新城依托洋山 深水港，紧靠浦东 航空港，港口产业发达，服 能完善，港銓区銓城一体的综 型 海城 ，是 海 十一世纪城 发展理想的新空间，据 委 政府的规划，将 海中心城的辅城， 杭 湾 岸崭新的銓生态 境良好銓人文 境一流的 代 新 城 銔临港新城产业区将以打 一流 代装备 业 要目标銓以高 值 业銓高新技术产业 础銓综 发展 銓 代物流銓研发服 銓教育 训銓出口 工銓内外 易等产业，形 显明产业特色銓显著竞争优势的综 型产业园区銔 临港新城位于长江 杭 湾的交汇处，大銓小洋山隔海相望銔临港新城 着得天独厚的地理 境，是 海通向沿海各大岛屿的 要釐门户金銔依托未来洋山深水港的建设，临港新城的规划 局以滨 方 的人工湖 圆心，向四周 状扩散銔被林荫道和城湖 绕的中心湖位于城 中心，湖岸相连的半岛伸向湖中，岛 设大型的文 性建筑，如剧场銓航博物馆銓海洋水 馆等銔建 的 海临港新城，将集 代物流銓港口 工銓金融 易銓商业服 銓居住旅游等 一体，构筑 十一世纪中 港口城 的新形象銔四銓本案 周边区域的联系1. 临港新城銓惠南镇的联系本案位于临港新城以西， 南汇区紧邻 目前，南汇区最 活跃的 惠南镇銔本案通过 奉南 路 之发生紧密联系銔到临港新城 到惠南镇本案 20 2滨开发建设临港新城是 海 委銓 府面向21世纪发展大局而作出的 大战略决策，海港开发区将依托釐临港新城金 釐两港金强大的辐射效 ，在3-滨 内影响本案及周边区域 场銔2. 南桥镇的互动奉贤区规划指导思想快釐五区一城金建设，即 海工业综 开发区銓 海 学工业区奉贤 区銓四团工业园区銓 海海湾旅游区銓 代农业园区和南桥新城的开发建设，提升奉贤地区的 济实力和综 竞争力銔以轨道交通銓高 路网銓信息 建设 支撑，推动产业结构调整 集聚，推 城 程銔区域第 产业将以发展大型商品交易 场銓提升 场 能 点銔规划将形 南桥杭 湾 业 场商 区銓奉城中心镇 业 场商区銓东 生产资料 业 场商 区銓 代农业园区农副产品集散中心等四大 业 场商 区， 海工业综 开发区机电一体 易中心銓 代农业园区农产品 工 易中心銓奉城物流装备城等 大产业 地 易中心以及临海 工物流区銓深水港物流 地銔小结临港新城五大规划 能区，将直接对海港开发区及周边区域形 长效辐射 临港新城区内交通便捷， 仅高 路横贯开发区， 时 拥 新四 路等高等 城 道路，而新四 路銓 福路正是本案 处之区位，从 一层面 说，临港新城的开发建设对本案及周边区域 场起到深 的影响銔通过对奉贤区及南汇区未来规划发展的研究， 们 认识到项目 处的区位，正是规划中 海海港综 济开发区的五金銓 銓仓储銓物流 易和 要居住区， 是政府对当地发展的规划方向，并 一规划构想正在实施中銔目前，四 路至南汇的交通尚未实 贯通，当前项目自身条 相对欠缺，但依据奉贤区銓南汇区长 规划，3-滨 内商业氛围将会得到大幅 提升，对本案未来发展而言，是一个契机銔需要着 指出的是，政府对于海港综 济开发区的规划 实施，很 能会极大地影响到本案及周边 地产开发项目的性 和方向銔 时 景 ， 使本案能尽早达到预期的目的，推行小投入的尝试性 营方略势在必行銔五銓类比个案 析1銓南汇弘 商业休闲广场釐弘 商业休闲广场金是南汇首 釐 题商业文 概念商圈金，广场由健身銓购物銓娱乐銓休闲銓品牌餐饮銓商 酒店滩大 题区组 銔案 南汇弘 商业休闲广场本资料 区域位置 惠南镇 南奉 路滩101 占地面积 138滨0造2总建面积 43800造2销售 格 1滨000-18000元/造2容积率 2.滨绿 率 10还车位数 13滨个楼层数 4规划团队开发商 海小元 地产开发 限 投资商 海弘 企业发展 限 景观设 海 益建筑设物业管理 东湖物业 营管理 限 营销策划 海弘 商业 营管理 限面积配比 7滨 造2銓170 造2銓2滨2 造2銓270 造2銓300 造2銓370 造2等， 以自由 割产品规划 建设备外墙 高 外墙涂料銓配以石 及玻璃幕墙内墙 满铺腻子粉层抹东芝 资电采暖 中央空调铸铁雕花栏杆门銓窗 爆玻璃门 彩铝 金框 配 玻璃 建筑规划庭院 整体一站式消 外廊露 滩-8米宽露广场 沉式广场出入口 8个 要出入口层高 滨.8米挑空综 析源 层 要以投资 ，自营占极少比例銔优势 析 作 南汇区惠南镇中心区域内首个纯商业休闲广场，拥 极强的区位优势及文 内涵 之 品牌效 及开发 营 果，对 去 较强促 銔劣势 析 在商业 产交易相对并 活跃的南汇区， 1滨000-18000元/造2的单 是影响去 的 要因素銔评该案采用前 包租，第四 由开发商回购的操作模式，显然是个纯投资性项目，但 长 的 营状况值得 们密 注銔2銓惠南.新天地釐惠南.新天地金坐落于南汇新老商业交汇位置，是集餐饮銓数码銓服饰銓家居銓玩 銓箱包等 一体的多 能广场銔案 惠南新天地本资料 区域位置 惠南镇人民东路銓城东路 占地面积 20000 造2总建面积 70000 造2销售 格 79滩滨元/造2容积率 2.0绿 率 3滨还车位数 滨滩楼层数 3规划团队开发商 海 地产开发 限 创意设 海冈谷 文营销策划 海乘星行行销服 机构面积配比滩滩 造2銓18滨 造2銓200造2 等， 以自由 割综 析源 层 要以投资 ，自营占极少比例銔优势 析 位于惠南新老商业交汇位置，区位发展优势明显銔规划业种銓业态丰富 投资 营选择面相对较广銔劣势 析 建筑风格单一， 3层商铺的建筑类型也给去 带来很大的难 銔评该案今 四 份销售业绩惨淡， 份销售 零 昭示目前该区域商业 产 场状况并 十 明朗銔銓项目地块 状川南奉公路实景图芦潮港实景图平福路实景图基地内部实景图地理 置 新四 路以西 福路以 中横河以南占地面积 左177工 M工建筑面积 1左左8旨 M工建筑密度 19还容 积 率 0.4工绿 率 旨8还地块嵌于 安新 小区中央 呈较规则卵形 形势较 整 地块紧贴中横河 并可通过川南奉 路 惠南镇和南桥镇紧密联系 规划 入口 于地块南面 接 福路 两个次入口 别 于地块西面和 面七 项目分上市切 析优势 析 s t r e n g t h临港新城等开发建设之辐射影响临港新城区内交通便捷 仅高 路横贯开发区 时 拥 新四路等高等 城 道路 而新四 路 福路 是本案 处之区 从一层面 说 临港新城的开发建设对本案及周边区域 场起到深 的影响天然水系 绕项目规划自中横河引入天然水系 从而形 独 的水景超高绿 率本案规划绿 率达到旨8还 在商业广场的规划中非常难得 较之南汇弘基广场 明显之优势周边 密度小区规划项目地块嵌于 安新 小区内 安新 均采用多层的建筑类型 周边居民 宅最高 层 容积率较 些居民在一定程度 将是本案场定 之商业广场的潜在 户劣势 析 w e且k n e s s地块 置过于深入地块过于深入 规划中各出入口皆未 城 道连接 将在项目竣展示 并向外界视觉传达方面产生相 的自身生活机能缺目前周边商业设施匮 居民休闲 娱 等行 较难满足机会 析 o p p o r t u n i t y本案东南面之国 商 城的崛起随着 府部门的规划实施 奉贤商 城 入了一个新的发展阶段 将 一 发展外向型 济 延伸保税区物流 金融 易等 能 很可能会给本案带来无可估 的商机本案处于 府 金打 的 景规划 交通大动脉范围内预计到工010 临港新城将初 一个集休闲 娱 生活 一体的高档景 生活区 将 本案价值提升的关键因素威胁 析 t h r e且t s奉贤区相关产业导向区域规划中的 地产业 开发区配 的生活等基础设施建设用地达到左 方 即目前尚 大 相关土地 待开发 对于本案来说 形 潜在威胁场定本案整体定 奉贤区域 之以娱 餐饮 及相关配 设施的商业广场项目定 是在充 的 场调研基础 结合 户 场特性 区域和地块状况对项目 行的前瞻性判断定 总精神区域 济和周边未来发展 势 以及可预 之 府长 发展计划交通 地域之限 立足 地 在 引周边区域之定点消 层实施目的性消从自身 入 本案特质 在府大规划以及交通大动脉辐射影响独 的天然水系 绕独特的建筑风格 形式规划超高绿 率综 本案将可能会以稳定和持续的目标 层定点消 规模引领 地乃至周边相关区域的商业 地产发展九 产品建议1.规划建议娱 中心大型餐饮保健按摩根据项目定 总精神及目前的项目规划 拟定将业种及业态面积细商业种类 细 商业种类 单 面积㎡间数单类总面积㎡总面积 ㎡品牌餐饮 小型餐饮 100-工00 4-旨 400-10004工00 中型餐饮 左00-400 旨-早 1旨00-工400大型餐饮 早00-800 工 1工00-1早00娱题会 形式大型K切有 夜总会 早000休闲餐饮及相关配 设施便利店 100 1 100左工00 银行 工00 1 工00超 工00 1 工00棋牌 工00 1-工 工00-400服饰店 100-工00 1-工 100-工00美容美发 100-1旨0 工-左 工00-4旨0保健按摩 工00-左00 1-工 工00-左00休闲餐饮 100 工0 工000在以 面积 配的基础 对商业种类面积细 建议如品牌餐饮类集中在西街 面积在4工00㎡ 右 因 些是最能聚集人气的地方娱 类集中在 街 中 内街设置 健身中心 外街设置 水疗养生会馆 规划会 设置 高档K切有 面积在早000㎡ 右 从场的角度来看 休闲广场的娱 餐饮比例一般都占到了旨0还以 休闲餐饮及相关配 设施类集中在东街 面积在左工00㎡ 右样一来 做到了内外 别 能格局明显 休闲 餐饮 娱 购物 一体的综合性商业格局 满足了区域消 者的各类综合需求时 考虑到K切有和夜总会的行业特性 在目前停车 无法满足的情况 建议将天元广场中心概念性小品去除 将广场设置 夜间停车场 以满足相 需求工. 型建议注意单元面积的划 以及要 明显的 能 区定 因 将 效提高日 的 营管理和整体的效果美 割形式可以是灵活而多 的 呈 差异 的立面 利于目标 户导入 从而提高产品 值层高的调整可以尝试抬高楼层的高度 可将一层的层高定 旨.0米 二层定 工.8米 一层的挑高一方面可增 某些特殊行业对 的 引力 另一方面可由买方自行 行夹层 割用作仓 或 等 他的 用 因 买商铺送夹层的概念 也将在一定程度 提高产品的 值面宽的调整本案将以产权方式销售 时 要面向投资 户 因 小面积商铺更易去 因而要注意 单元面积的 弹性的划 但从目前的整个规划来看 商铺的 割形式过于单一 从 营角度来看 是 便于面积 割和日 去 的建议可以将邻近的两个铺 做如 调整 从而达到差异 营的目的面积测算 深以11米计A 铺B 铺 调整前 110㎡ 110㎡ 调整88㎡1左工㎡左. 细节建议商业内街遮阳雨蓬避免因季节 等因素而引起商业街内 外街 流 的 均衡 象 提高顾 购物的便捷性 建议商业内街可通过 种雨蓬营 避雨的 内空间 以 引外街 流在 料的选购 建议采用轻质 透亮的建 作 遮阳棚的 料 目的是 了保持内部商业街道的明亮 通透 然 也必须选购较好 质 因 常 在外风 日晒 安全性 样也是非常 要的面 垂直动线创 效的营业面积 提高整个商业街的立体感和 能区隔性 考虑到工F的便捷性 在一段距离设置连廊 以方便顾 穿 购物商业店面 有I统一设置商业街门面店面 店面设计 沿街招牌 按一定的规则排 广告牌 橱窗 沿街铺面均 一定的 置规范 样使整个商业街内 场 业的商铺尽可能显得统一而和谐 整体感 提高商业品质左. 营管理建议引入一家较 知 的 营管理 司 整个休闲广场提供长期良好的 业 营管理的服 因 好的 营管理 司能提升整个休闲广场的品质和品牌 特别在销售过程中 能给购买者树立信心 并 能保障日 物业 济价值的实 缓了由于时间 的价值的降十 展开营销的前提1 让 户充 相信临港新城对于 安镇的辐射作用方法 以国 商 城 例证说明 府的决心 实是两 内带来的商业契机工 克服未来工 左 内的 场预热期 可设一定比例的投资回报来 引 户商铺 款最高额度 早 10 以 计算以旨 10 计工00早 利率表十 期 款利率早.1工还 万元 款额111.早工元预计本案售价7000元/ M工对于 户单元商铺旨0 M工 总价左旨万元 首付17.旨万元 款17.旨万元旨 十 款额19旨左.左旨元开发商 返 工000元 左 总计7.工万元第 一次性 励金左.8万元 总计返 11万元总回报 11万÷左旨万＝左1.4工还 收益率超过10还对于开发商售价7000元/ M工 左 返 工工00元/ M工 实收4800元/ M工第一 返 480元/ M工 实 占用资金 17工0元/ M工第二 返 累计9早0元/ M工 实 占用资金1工40元/ M工第 返 累计1440元/ M工 实 占用资金7早0元/ M工一次性返 7早0元/ M工 实 占用资金 全额返十一 源们对于左 回租的价格反复 敲 得出以 4800元/ M工 实 交 左 租金 面 价格要达到7000元/ M工 才能保证 户 10还以 的回报 但7000元/ M工 的面 价格 在 在的 场 境 是很高的 另外 们没 回购保证 因而 是纯投资项目 例金苹果投资以 们的目标 源 该 以 特征目前 场 谷 好入 的投资 利用 安镇规划定 传目前 会自 营 但看好 安镇今 商业氛围的自用 回租计划可填补 一真空他们目前的 营场 要 在本 各郊县的小业对郊县的商业发展 着最直 认识并 在 中获利的人群部 本镇居民及外省 小 商十二 营销策略基于 安镇目前的商业 场 基础薄弱及 场大 境的 迷 们建议本案的销售宗 是 小投入的尝试 营方略 即以销定产 随需 随时脱身以销定产在 式规模施 前 先预留几个 时间的 户蓄水期 以销售预定的实 数 来确定 开的实 面积体措施前期酝酿期 0早 左 0早 旨在 历了一系列 场 动 府 发展商 户 方 届时都会达到一种理性的回 既 衡点 无论 场好坏 否都会稳定 来 因而 一时期是最佳时机任 通过前期营销动作 积累 源 检验本案 场机会方式 以收 定金的方式确认本案的 户 并以 依据确定本案是否最终启动 若预定状况良好 则可趁旨 黄金周 大力度一举 胜若反之 则立即停 避免损失在 期间 发展商 需承担的只是 传 用及策划 司先期启动资金 传 用 印 品户外围墙接待中心 可利用 建好的会 无需装修只要开通电话 安排1-工 员策划 司作业方式 直销 针对性的 源 广对于回租型的个案 通常由 营 司 业 签字回租协议因而 们建议 发展商另外注册或聘请一家 营管理 司 作 回租的 体 样既可以使发展商尽 抽身 也符合行业一贯操作规范。
上海市奉贤区人民政府关于加强奉贤区工业技术创新和技术改造的意见
上海市奉贤区人民政府关于加强奉贤区工业技术创新和技术改造的意见文章属性•【制定机关】上海市奉贤区人民政府及其他机构•【公布日期】2005.01.04•【字号】沪奉府[2005]1号•【施行日期】2005.01.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】科学技术综合规定正文上海市奉贤区人民政府关于加强奉贤区工业技术创新和技术改造的意见（沪奉府[2005]1号）各镇人民政府、开发区管委会，区政府各部门：为了认真贯彻市委、市政府关于科教兴市的主战略，攀登“华山天险一条路”，牢固树立科学发展观，进一步加大企业技术创新和技术改造力度，加快形成以企业为主体的技术创新体系，提高奉贤工业产业技术能级，增强企业的核心竞争力，促进奉贤工业经济持续快速发展，现结合奉贤的具体情况，特提出以下意见：一、主要措施和扶持政策1、支持企业技术中心的建设重点支持本区特色产业、支柱产业的重点骨干企业的技术中心建设，并进行重点指导，开展技术创新试点工作，加强技术开发体系建设，使技术中心真正成为企业新产品、新技术的研究开发中心、产品和技术发展的决策咨询中心、产学研联合和对外合作交流中心和人才凝聚中心。
现根据市经委（沪经技[2004]542号）《上海市经委关于推进技术创新体系建设工作的函》的精神，对新建的区级技术中心，给予15万元的一次性启动拨款支持（具体办法另行制定）。
达到市级企业技术中心的，给予10万元的配套拨款支持，达到国家级企业技术中心的，给予20万元的配套拨款支持。
2、进一步加大技术改造力度技术改造是增加有效投入扩大产出的重要举措；是达到提高企业产品档次和生产技术的重要手段；是节约土地资源，提高土地利用效率最佳途径。
随着土地资源实行最严格的保护制度，技术改造越发显示其重要性，为此对符合技术改造条件的企业，按项目实际发生固定资产投入额（生产设备金额＋厂房20％），根据国家上年度银行一年期固定资产贷款基准利率的30％，区财政给予贴补，最高限额为50万元，贴补期限为一年。
上海南汇临港工业项目可行性分析报告
南汇临港工业项目可行性研究报告第一部分市场定位篇 (2)一、工业地产市场指数分析 (2)二、浦东、南汇工业市场分析 (5)三、祝桥空港工业区 (8)四、祝桥空港工业园功能区概况 (10)五、项目市场定位 (13)第二部分项目分析篇 (15)一、项目地块分析 (15)二、项目开发建议 (18)一、方案一 (19)二、方案二 (22)三、方案对比分析 (27)第一部分市场定位篇一、工业地产市场指数分析1、郊县物业价格分析2007年过后，上海的工业物业租售价格仍然处于逐步攀升状态，租金环比涨幅为1.8%，售价的环比涨幅也达到1％。
据了解，上海市政府眼下很重视土地的节约利用问题，并且正在研究相关举措以促进消除土地闲置。
事实上，上海未来的土地可供增量已经很少。
2、区县供需分析目前上海的建设用地总量约2400平方公里，随着国家调控深入、土地督察严紧，到2020年，上海建设用地规模能达到3000平方公里就是“极限”了；分到每个区县，也就平均新增40平方公里的量；而“十一五”期间，能追加的建设用地也就200平方公里。
此外，在2400平方公里的建设用地中，工业用地占到1000平方公里，城镇生活居住用地则为600—700平方公里。
从结构上讲也很不合理，工业用地太多了，按国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是1，由此看来，上海的工业用地规模已超警戒线。
3、价格走势分析工业物业凭借着高达7%~12%工业地产出租回报率，以及遥遥领先于国内其他城市的成熟产业配套，上海已成为大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的首选门户。
因此，相比住宅和商业地产，工业地产似乎成了2003年后开始的房地产宏观调控的受益者。
不只是在上海，从全国范围来看，工业地产发展近20年，投资回报率一直匀速向上，少有下挫的例外。
但是，与其它许多国家相比，中国的工业土地、工业物业价格还非常低廉，与住宅、商业地产还有很大的差距，因此，工业物业的租售价格还有很大的上升空间，巨大的投资潜力不容忽视。
2022年奉贤区工业强基项目可行性报告
2022年奉贤区工业强基工程可行性报告2022年奉贤区工业强基工程可行性报告******企业名称一、工程提出的背景和必要性1、国内外产业领域开展现状、技术、知识产权状况和开展趋势；2、产品〔业务〕国内外市场分析^p 〔包括市场容量、主要竞争对手情况，产业开展前景〕；3、工程目的及提出的必要性，实现技术打破对产业开展的重要意义和作用；4.企业技术开展规划和中近期目的，工程预期的产业规模和市场前景。
二、工程施行的主要内容和创新特色1、工程技术研发内容和创新特色〔包括产品和工艺〕、技术道路或平台建立方案、解决主要问题、打破关键技术、创新点及竞争优势〕；2、工程研发环境、中试环境、测试环境、配套条件等建立内容；3、结合申报工程须详细阐述牵头单位及各参与单位的工作分工内容和职责义务，并附相关合作协议或合同。
三、工程施行的根底条件1、工程单位消费和经营的管理状况〔单位所有制性质、单位组织架构、企业主营业务涉及的行业领域及在行业中地位、总资产、主导产品及市场占有率、近三年来的销售收入、利润、税金、固定资产、资产负债率、银行信誉等〕；简述工程单位具有的相关行业资质及产品〔技术〕获国家级/省部级奖项情况、获得社会效益；2、工程技术根底、技术来、知识产权情况、技术与工艺成熟度、技术程度、已完成的研究开发或中试情况等；3、简述工程单位设施设备的优势及特色，工程根底设施建立及规划、工艺装备程度、施行场地、规划、环境保护落实情况、工程水，电，气，通讯，交通等配套条件落实情况；4、承当工程的主要领军人物和核心团队的情况〔简历和主要成就〕；5、工程主要股东方及合作单位〔如有〕的概况〔单位所有制性质、经营状况、工程核心人员及团队情况、产业技术才能等〕。
四、工程的方案进度和考核指标1、工程的阶段目的和时间节点安排；2. 工程的考核指标〔详细指工程执行期完毕时，到达的科技攻关目的、产品主要技术指标和特性、新形成的消费才能、实现的经济效益〔销售收入或示范应用情况等〕和社会效益、获得的知识产权和新产品等〕。
金汇工业区版专项目居住房屋协议动迁补偿安置方案
金汇工业区版专项目居住房屋协议动迁补偿安置方案为加快推进城市化建设，规范金汇地区集体土地房屋协议动迁补偿安置，维护动迁范围内房屋权利人的合法权益，参照沪府发〔2011〕75号《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及本市有关法律、法规、政策规定，本着公开、公平、公正的原则，根据沪奉府〔2009〕131号相关规定，结合金汇镇的实际情况，制定本动迁补偿安置方案。
一、四至范围1、东至浦星公路，西至金钱公路，南至工业路，北至高压控制线。
2、具体对象根据项目分期分批推进进度需要，以公示为主。
二、实施时间由奉贤区金汇镇动迁办发放签约通知书。
通知书上确定的时间为签约时间。
三、补偿方式1、货币补偿2、产权房调换二种方式由被动迁人（户）选其一，二者不得重复选择。
四、计户标准以合法有效的宅基地使用证或建房批准文件计户，补偿安置按户进行。
本着宅基地一户只允许一处的原则，被动迁人在本区域内拥有多处宅基地或住宅的，合并一户处理。
五、补偿的计算方式和标准（一）计算方式补偿金额=有证有效建筑面积*（土地使用权基价+价格补贴）+房屋建筑重置结合成新价+装饰装修、附属物评估+其他补偿费+其他奖励费。
本区域的土地使用权基价及价格补贴标准由奉贤区政府制定。
标准为土地使用权基价为700元每平方米，价格补贴为600元每平方米。
（二）补偿标准1、货币补偿被动迁人（户）选择货币补偿的（即全部放弃购买有证有效建筑面积），在原补偿金额的基础上，增加他处购房补贴（他处购房补贴总价=有证有效建筑面积*购房补贴单价），购房补贴单价为23000元每平方米。
被动迁人必须提供由全体权利人签名自愿放弃购买安置房和不再申请保障房的承诺书。
2、产权房调换被动迁人（户）选择产权房调换的，选房时超过认定的安置面积10%（含）之内的，超出面积的价格按安置房价格上浮50%结算。
原则上购房总面积不得超过认定安置面积的10%。
确因安置房套型面积因素超出10%以外的安置房面积认购价格统一按照安置房楼层层次市场价结算。
朗诗绿色地产上海金汇项目施工安全监督方案
朗诗绿色地产上海金汇项目施工安全监督方案编制：审核审批朗诗绿色地产上海金汇项目监理部目录一、工程概况 (3)二、施工安全监督依据 (3)三、施工安全监督目标 (4)四、施工安全监督范围和内容 (4)五、施工安全监督岗位设置和职责分工 (5)六、施工安全监督程序和流程 (8)七、施工安全监督制度和措施 (10)八、初步认定的危险性较大的分部分项工程一览表和专项监理实施细则编写计划 (17)九、施工安全监督工作方法和手段 (18)十、监理日记 (20)十一、监理月报(安全信息) (20)十二、检查施工单位安全生产管理体系 (20)十三、审查专项施工方案 (21)十四、审核安全防护、文明施工措施费用 (22)十五、监理施工安全监督资料整理 (23)一、工程概况1、工程名称:朗诗绿色地产上海金汇项目2、建设单位:上海朗铭房地产开发有限公司3、设计单位：上海朗诗规划建筑设计有限公司4、勘察单位：山东省城乡建设勘察院5、监理单位：上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司6、施工单位：上海东奉电力工程（集团）有限公司南通四建集团有限公司7、总建筑面积:25.7274万平方米8、计划工期：2014年4月-2016年10月，施工期30个月。
9、工程简介：朗诗地产上海金汇镇09A-01A区域地块位于上海市奉贤区金汇镇，东至贤浦路、南至聚萃路，西至金碧路，北至北行路。
本项目由29栋住宅（其中16栋多层住宅，13栋高层住宅），2栋商业及配套用房，一座地下车库（部分为民防）及其他配套设施组成。
本工程建筑结构类型为二类，多层住宅为框架结构，高层建筑为剪力墙结构。
建筑耐火等级地下部分均为一级，地上部分除28#、29#外均为二级。
设计使用年限为50年，抗震设防烈度为七度。
多层建筑±0.000为吴淞高程5.250m，建筑总高度14.70m。
高层建筑±0.000为吴淞高程5.400m，建筑总高度52.10m。
商业建筑±0.000为吴淞高程5.200m，建筑总高度9.65m。
上海市水务局关于奉贤区金汇港（南奉公路～向阳河）河道整治工程初步设计报告批复意见的函
上海市水务局关于奉贤区金汇港（南奉公路～向阳河）河道整治工程初步设计报告批复意见的函文章属性•【制定机关】上海市水务局•【公布日期】2017.09.13•【字号】沪水务〔2017〕1102号•【施行日期】2017.09.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文上海市水务局关于奉贤区金汇港（南奉公路～向阳河）河道整治工程初步设计报告批复意见的函沪水务〔2017〕1102号奉贤区水务局：你局《关于〈奉贤区金汇港（南奉公路～向阳河）河道整治工程初步设计报告〉的请示》（沪奉水务〔2017〕183号）及相关设计报告收悉。
经研究，有关批复意见如下：一、工程任务同意本工程任务为通过疏浚河道，新建护岸，布置绿化等工程措施达到增加水动力，改善水质，改善防汛除涝能力。
二、工程内容和规模同意河道整治范围为奉贤区金汇港（南奉公路～向阳河段），全长4416.98m，主要工程内容为：土方工程441270.45 m3（其中疏浚土方234903.43m3，河道开挖103183.51 m3，土方回填22586.18m3，堤顶回填7600.34m3，弃土外运72996.99m3）；新建护岸全长8434.85m；新建桥梁3座；绿化工程124696.50m2（其中陆域绿化32372.20m2，斜坡绿化36505.05m2，水生植物55819.25m2）；新建防汛通道47052.00m2等。
三、建设标准同意工程等别为Ⅲ等，护岸等主要结构为3级水工建筑物，围堰等临时结构为5 级水工建筑物。
同意桥梁设计荷载采用公路Ⅱ级。
同意除涝标准采用20年一遇最大24小时面雨量200.2mm，1963年雨型及相应同步潮型。
同意按地震烈度按7度设防。
同意堤顶高程为4.2m。
四、主要建筑物设计同意工程总体布置。
同意主要护岸为钢筋砼挡墙（外贴景观黄石）、箱型砌块挡墙等结构形式。
同意桥梁工程设计，均为三跨布置，采用钢筋混凝土预应力空心板梁上部结构，灌注桩基础。
上海市奉贤区金汇镇城市建设管理事务中心_企业报告(业主版)
中标金额（万元） 公告时间
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金汇镇百曲路等两条村内严重破 上海港通市政建筑 损道路修缮工程的中标（成交） 工程有限公司 结果公告
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金汇镇墩头支路等两条村内严重 上海奉实市政工程 破损道路修缮工程的中标（成交） 有限公司 结果公告
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金汇镇面丈南北路等两条村内严 上海港通市政建筑 重破损道路修缮工程的中标（成 工程有限公司 交）结果公告
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奉贤区金汇镇齐贤派出所新建工 上海互令热能设备 程--太阳能系统工程中标结果公 有限公司 示
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奉贤区金汇镇齐贤派出所新建工 上海建筑机电设备 程--室外雨水收集系统中标结果 有限公司 公示
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2550.9 753.7 256.6 225.9 140.8 115.1 38.8 25.5
1.4.1 重点项目
（1）科研、医疗、教育用房（9）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
上海奉贤建设发展 金汇镇 15 单元 14A-03A 地块九年 （集团）有限公司
24922.9
2022-08-23
本报告于 2023 年 08 月 23 日 生成
3/24
重点项目
项目名称
一贯制学校新建工程（除桩基）
TOP8
2022 年金汇镇万顺路、北行路等 道路雨水口改造工程的中标（成 交）结果公告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
240.0 175.8 175.8
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2022-12-15 2023-05-15 2022-10-25 2022-10-25
上海市水务局关于奉贤区金汇镇墩头村都市现代农业示范区配套河道整治工程初步设计报告批复意见的函
上海市水务局关于奉贤区金汇镇墩头村都市现代农业示范区配套河道整治工程初步设计报告批复意见的函文章属性•【制定机关】上海市水务局•【公布日期】2019.09.27•【字号】沪水务〔2019〕1103号•【施行日期】2019.09.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文上海市水务局关于奉贤区金汇镇墩头村都市现代农业示范区配套河道整治工程初步设计报告批复意见的函沪水务〔2019〕1103号奉贤区水务局：你局《关于报批〈奉贤区金汇镇墩头村都市现代农业示范区配套河道整治工程初步设计报告〉的请示》（沪奉水务〔2019〕202号）及相关设计报告收悉。
经研究，有关批复意见函复如下：一、工程任务整治青村镇陶宅村、工农村内河道，通过河道疏浚、新建护岸、拆坝建桥、防汛通道、种植绿化等措施，提高区域防汛除涝能力，改善水环境面貌，发挥河道综合功能。
二、工程内容和规模河道整治范围为金汇镇墩头村37条段河道，整治总长度17.76km（其中新开河道1519m）。
主要工程内容为：土方工程163736.67m3（其中开挖土方79652.66m3，疏浚土方84084.01m3）；新建护岸32761.00m、桥梁23座、亲水栈道95m；种植绿化267123.97m2（其中陆域绿化115644.00m2、斜坡绿化94964.45m2、水生植物56515.52m2）；新建防汛通道38377.50m2等。
三、建设标准本工程为Ⅳ等工程，护岸等主要建筑物采用4级水工建筑物，围堰等临时建筑物为5级水工建筑物。
除涝标准采用20年一遇最大24小时面雨量及相应同步潮型。
桥梁设计荷载为公路-Ⅱ级。
地震烈度按7度设防。
堤顶高程设置为4.2m。
四、主要建筑物设计同意工程总体布置。
主要护岸为自然土坡+生态护坡材料、方桩导梁+塑钢板桩、密排（仿）木桩、土坡+亲水步道、自然土坡护岸等结构形式。
同意桥梁工程设计，2座三跨布置，其余均采用单跨布置，采用钻孔灌注桩+预应力空心板梁型式。
上海市水务局关于2019年奉贤区金汇镇沟通水系工程初步设计报告批复意见的函
上海市水务局关于2019年奉贤区金汇镇沟通水系工程初步设计报告批复意见的函文章属性•【制定机关】上海市水务局•【公布日期】2019.11.09•【字号】沪水务〔2019〕1244号•【施行日期】2019.11.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文上海市水务局关于2019年奉贤区金汇镇沟通水系工程初步设计报告批复意见的函沪水务〔2019〕1244号奉贤区水务局：你局《关于〈2019年奉贤区金汇镇沟通水系工程初步设计报告〉的请示》（沪奉水务〔2019〕250号）及相关设计报告收悉。
经研究，有关批复意见函复如下：一、工程任务通过拆除坝基，沟通水系，调活水体，新开河道,新建护岸、桥梁等工程措施，提高河道防汛排涝和水资源调度能力，改善水环境面貌，发挥河道综合功能。
二、工程内容和规模本工程整治范围为奉贤区金汇镇27条段河道，新开河道1186m。
主要工程内容为：土方工程29161.93m3；新建木桩护岸901m、桥梁28座、箱涵2座、倒虹吸8座及配套窨井；种植斜坡绿化8746.49m2等。
三、建设标准本工程为Ⅳ等工程，护岸等主要建筑物为4级水工建筑物，围堰等临时结构为5级水工建筑物。
除涝标准采用20年一遇最大24小时面雨量及相应同步潮型。
桥梁设计荷载为公路-Ⅱ级。
地震烈度按7度设防。
堤顶高程设置为4.2m。
四、主要建筑物设计同意工程总体布置。
主要护岸为密排木桩和自然斜坡等结构形式。
同意桥梁与箱涵工程设计，桥梁均单跨布置，上部结构，跨径13m以上采用预应力空心板梁，13m以下为普通空心板梁，下部结构为排架式桥墩+轻型桥台+钻孔灌注桩结构；箱涵均为单孔型式。
同意绿化工程设计。
五、施工组织设计同意初设报告提出的施工组织设计方案。
六、投资概算经审核，工程概算总投资2848.59万元，其中工程费1627.89万元，独立费270.77万元，预备费94.93万元，建设用地费855万元。
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【解市】 2、成交价格走势
数据来源：网上房地产
➢受宏观政策影响，上海前三季度商用物业成交均价基本走平，7月份开始上扬，9月达到 16995元/ 平米。 ➢从长期看，随着住宅市场国家宏观政策的打压，从住宅市场撤出的资金将大量流入商用 物业市场，价格也将逐步上身。
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【解市】 3、各区成交概况
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【观奉贤】 2、南桥新城规划
南桥新城规划范围： 北至大叶公路，南至平庄公路，西至沙港，东至金汇港 ，规划控制区域总面积约为84平方公里，是由南桥镇、 上海工业综合开发区和现代农业园区构成经济联合发展 区。规划总人口45万人，城市建设用地近期规划为23.65 平方公里，人均城市建设用地为84.45平方米。 总体规划布局： 南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构，即： 老城区——公共活动中心；北部新区——商业服务中心 ；东部新区——现代服务业集群副中心；西部新区—— 商务及文化副中心；东北新区——景观休闲中心。 此外，南桥新城还将形成两组“十字轴”，一组为“城 市景观轴”，一组为“城市发展轴”。
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【观奉贤】 2、奉贤区产业发展导向
[奉贤经济现状及产业导向]
(1)、坚持以“2.5”产业作为下一步产业发展的重点
加快“2.5’发展，符合上海城市发展的总体定位，符合科学发展观和构建和 谐社会的新要求；是奉贤区融入“长三角”一体化发展的必然选择，是奉贤区 城市化进程的主要动力和重要载体之一，是奉贤区增强城市功能和优化产业结 构的内在要求。
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【读城】 二、近年上海市人均GDP增长情况
数据来源：上海统计局
➢人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，根据世界经济学理论，人均GDP超越10000美元，就 可以说“正式进入中等发达经济体行列”。，人均GDP突破1万美元以后，也意味着GDP超常增 长的阶段已经结束。未来10年，上海可能维持8%~9%的平稳增长。 ➢2010年上海人均GDP预计达18000美元， 消费结构升级的趋势将会更加迅猛。 ➢消费结构的升级，带动的将是投资结构和生产结构的变化。金融、贸易、航运、电子通信等高 附加产业群，正在成为产业升级和经济增长的主要动力，服务业也迎来一个加速发展的转折点。
奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告
【目
录】
一．读 城---宏观经济 二．解 市---市场分析 三．观奉贤---区域分析 四．点 题---产业地产 五．品 地---地块价值 六．阅 人---客群分析 七．破 题---项目定位 八．切 脉---项目规划 九．借 鉴---产品建议 十. 定 论---可行性总结
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2解市 – 市场分析
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【解市】 一、上海商品住宅市场概况 1、商品房成交面积走势
数据来源：网上房地产
➢2010年起始，随着“新国十条”“”沪十二条“等抑制房价过高而陆续出台的政策影 响，今年商品房成交量与去年相比大幅下降。从5月起逐步回升的购买热情预计将止于 10月新政的出台。 ➢商品住宅市场又将进入新一轮调控阶段，买方市场也继续观望。
数据来源：网上房地产
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【解市】
[总结]
上海市房地产市场特征：
1、商品住宅市场将重新步入新一轮的调整阶段，成交量即将下 降明显，成交价格稍有调整。
2、商用物业进入黄金时代，量价上升明显。 3、办公物业处于区域调整阶段，近郊将成为未来投资热点。
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3 观奉贤—区域分析
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Hale Waihona Puke 【观奉贤】 2、区域资产投资概况
数据来源：奉贤区统计局
➢2001年以来奉贤区固定资产投资额不断快速上涨，2009年整个区固定资产投资 额总量已经达164.02亿元，预计2010年将达到187亿元；而房地产投资比例并没 有很大增长，奉贤房地产投资发展空间巨大！
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【观奉贤】 3、工业企业发展概况
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【解市】 2、商品房成交价格走势
数据来源：网上房地产
➢随着2010年4月一系列调控政策的密集出台，上海商品住宅价格也得到有效控制，在经 历了3个月的冰冻期后于7月开始逐步上扬。至9月月均成交价格再次高于09年同期水平。 ➢预计10月开始价格将重新进入新一轮调整。
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【解市】 二、上海商用物业市场概况 1、成交面积走势
产业发展方向： 第二产业依托工业综合区B区，积极发展商品、贸易和中转运输业；第三产业依托 金汇港通江（黄浦江）达海（东海杭州湾）的独特区位优势，结合林地发展游艇休 闲产业、旅游观光业和房地产业；第一产业方面重点建设生态农业，以高新科学技 术为依托，发展高收益、低污染的农作物，调整城镇内部生态环境。
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台鼎中小企业园 （一期）
工业 3层
厂房、办公、休憩
450-650平米 4000-4200元/平米 200-300万
台鼎中小企业园 （二期）
工业 11层
小面积办公
52-175平米 4800元/平米 25万左右
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盛创企业家园（二类）
基本参数 用地性质 建筑层数 功能设置 面积范围 主力单价 主力总价
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【读城】 三、近年上海市产业增长情况
数据来源：上海统计局
➢上海总体经济运行平稳 ➢上海第二产业持续平稳增长 ➢第三产业领先第二产业和全市GDP增长，生产总值超过第二产业。
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【读城】 四、近年上海市二、三产业比重变化趋势
数据来源：上海统计局
➢上海市自03年以后二、三产业比重渐近，随着产业结构调整，三产所占比例逐渐增加； ➢十一五期间上海重点在转变经济增长方式调整产业结构，上海要根据中央对于“两个中 心”的定位来提升上海制造业产业的定位，以先进技术为驱动力，加速推进产业结构调整 和高新技术产业化，提升技术高度、增强产业能级。
盛创企业家园 工业 5-8层 办公、研发、展示 220-340平米 均价6000元/平米 130-550万
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中邦MOHO（二类）
*PS：该项目多为整栋购买（即4单元为一栋，呈田字型）
基本参数 用地性质 功能设置 建筑层数 面积范围 主力单价 主力总价
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4 点题 – 产业地产
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【点题】 何谓“2.5”产业：
2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、 结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术
产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。
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【点题】
而承载“2.5”产业的载体
即谓“产业地产”
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【点题】 一、市场现状与发展 1、上海产业地产现状
典型案例分析
台鼎中小企业园 慧创国际 中邦MOHO 3W创研智造 印象钢谷 浦江智谷 分类依据：销售价格、面积设置、产品形式……
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台鼎中小企业园（三类）
一期
二期
基本参数 用地性质 建筑层数 功能设置 面积范围 主力单价 主力总价
(2)、迅速发展以现代服务业为主导的第三产业的战略思维 奉贤区第三产业发展应与城镇体系建设、产业间的联动融合、交
通网络的建设相衔接，以城市化推进产业发展、以创新优化产业结构、 以现代化提升产业能级，将潜在优势转化为现实竞争优势，实现地区 经济社会新的跨越式发展。
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3、金汇镇产业发展导向
【观奉贤】
区域概况总结： 经过对区域经济现状、产业规划及规划方向的分析来看： 城市功能向近郊拓展是大趋势、区域龙头第二产业产业升级提 升”2.5“产业发展是必由之路 区块产业定位鲜明，发展方向明确将形成以南桥新城为核心向外 辐射的新奉贤格局 所以我们要抓住市场发展的趋势： 切入新兴产业起步期的发展机遇； 引导新兴产业进入奉贤区； 带动当地的产业升级同时也能将人才、资金、信息等带到当地。
【观奉贤】 一、区域经济概况 1、近年奉贤区ＧＤＰ增长情况
数据来源：奉贤区统计局
➢ 2001-2009年，奉贤区的GDP持续增长，04年以后增长速度变缓；受金融危机影响，增速进一步减缓。 ➢ 分产业看，第二产业增加值280.08亿元，可比增长13.2%，对增加值的贡献率为63.6%；第三产业增加值 134.49亿元，可比增长14.5%，对增加值的贡献率为33.4%。 ➢ 第二产业仍为奉贤区支柱产业。
南桥新城将是奉贤未来发展的核心引擎，将成 为市区的延伸，东南临海与上海的桥头堡。
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【观奉贤】 3、奉贤产业基地规划
金汇镇工业园区
现代农业园区
上海工业综合开发区A区
南桥 新城
上海工业综合开发区B区 上海海港综合经济开发区
奉贤化学分区
上海星火开发区
上海化学工业区
奉贤区内共有四大区属工业区和两个市属工业区： 1）上海工业综合开发区A区，占地25平方公里 2）上海工业综合开发区B区，占地20平方公里 3）上海化学工业区奉贤分区，占地13平方公里 4）上海海港综合经济开发区，占地12平方公里 5）上海化学工业区，占地13平方公里（市属）
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1读城 – 宏观经济
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【读城】 一、近年上海市GDP增长情况
数据来源：上海统计局
➢ 在经历了多年两位数高速增长阶段后，受全球金融危机影响，08年起始经济 增速逐步放缓，但根据上海2010年上半年数据显示，增速已恢复至两位数。 ➢ 预计2010年全年GDP增幅在12%左右，总量达到16000亿元左右。 ➢ 数据显示上海已经走出了金融危机的阴霾，经济全面走向正常化。
数据来源：网上房地产
➢从2009至2010年各区办公用房成交可显示，中心城区随着土地日益稀少，可销售量及 成交量均十分稀缺。且交易量有所下降。 ➢随着近郊次中心商业区的成长，近郊周边区县成交活跃，部分区域增长明显。