天府新区视高镇区域房地产市场分析

视高区域市场分析吉信行·方圆置业2019.03contents 区域价值分析01区域客户分析03对标竞品分析05区域市场分析02区域竞争分析0401区域价值分析视高区域价值产业新城文旅新城大学城南天府大门公园型新城市视高新城天府新区视高是兴隆湖科学城板块天府新区的南天府大门视高红线以上为限够区视高新城龙门山脉龙泉山脉成都平原，被两座山脉环抱西、北有龙门山脉东有龙泉山脉南接眉山，地势开阔受地势影响成都发展必然向南从成都房价分析得出 成都以北房价较低；成都东、西片区房价趋于中等； 成都以南房价较高；成都以南—承接城市发展的视高新城房价最低；从城南发展圈层来看，视高新城的房价也是最低的视高是成都以南，眉山以北的城市发展关键点 视高是成都-眉山“正南齐北”的城市脐带。

视高新城成都视高仁寿眉山彭山32km50km25km20km兴隆湖科学城15km视高作为天府新区的南门承接兴隆湖及周边发展的重要核心点成都主城32KM 兴隆湖15KM眉山市25KM 彭山20KM 仁寿50KM视高眉山彭山视高兴隆湖成都成眉战略新兴产业功能区科学城6200亩南天府生态住区眉山创新谷黑龙潭长岛国际旅游度假区黑龙潭旅游度假区现代农业科技功能区天府新中心—秦皇寺天府新城空港高技术产业功能区仁寿天府大道仁寿大道中铁黑龙潭旅游度假区天府新区视高新城位于南天府门户的“金三角”地带作为成都与眉山两城之间的中间段承接两地的城市发展红利。

城南十年，再造一个新成都，一城双中心，天府新城新城市中心——兴隆湖、科学城兴隆湖、科学城作为天府新城的核心点，其城市地位等同于成都“天府广场”，核心发展资源为西部第一，涵盖整个成都南拓发展的向心力；天府新区，努力打造一座公园型新城市，其城市设计堪称”成都Plus”，凭借城南十年发展经验，持续提升天府新区的格局打造；天府城南区域的城市发展地位，类似于成都高新南区的，打造高新技术园区企业孵化园区、创新枝术园区等；结合成都城市南拓的板块功能特点，一商配一住，商业中心与住宅中心相搭配，未来天府城南会成为承接兴隆湖、科学城的重要中央居住区（CLD）。

区域板块对标高新南区金融城大源、中和南湖、麓山、麓湖天府城南视高南天府公园黑龙滩高新技术产业中央居住区自然资源城南十年，1商业核心+2居住核心（南拓模式）商业+住宅区域的稳定架构——城市立体发展策略金融城商业中心大源核心住区中和核心住区金融城：作为成都城南发展的重要商业集群中心，高新技术企业云集，人才汇集中区；大源：城南核心居住区域，承接金融城人群的居住需求而打造的中央核心居住区；中和：城南热门住宅发展区域，分担城南人群密集区域的人群住房需求，承接城南发展的重要核心住区。

（本案）天府城南·视高经开区，1商业核心+2居住核心（区域战略）商业+住宅区域的稳定架构——城市立体发展策略商业+住宅区域的稳定架构视高商业中心（本案）：天府新区·视高经开区产业创新谷，天府城南区域布点高新技术园区，与兴隆湖、科学城同步发展；钢铁：属老城居住区域，承接未来视高经开区人群的居住需求而建设的钢铁新城居住区；南天府公园：区域周边资源丰富，公园型新城市的绝佳地理位置，承接视高经开区发展而打造的重要核心居住区。

区域发展比高新区大源板块优越，拥有绝佳自然资源的居住地理位置。

（本案）视高商业中心钢铁核心住区南天府公园核心住区本案视高新城天府新区，生态资源+核心居住区（公园城市发展）生态+住宅的双重结合——天府新区公园型新城市生态+住宅—公园型新城市华阳核心住区：区域内生态资源以南湖、麓湖为主，加上大型品牌地产万科，恒大、万华等注入住宅资源，使区域居住宅品质得到了提升，一度成为城南华阳板块的热门居住区域；正兴核心住区：承接华阳核心居住区域持续打造的公园型新城市，未来主要分担秦皇寺及兴隆湖板块的高新企业人群居住需求，该板块主要生态有锦江生态带；秦皇寺（CBD商业中心）：未来天府新区的核心商业中心，云集大量的高技术企业及人才，居住需求空间大，周边生态资源板块可以持续打造公园型新城市，并服务于商业中心板块。

（本案）视高新城天府新区·视高经开区，生态资源+核心居住区（区域发展）生态+住宅的双重结合——天府新区公园型新城市生态+住宅—公园型新城市视高商业中心：临近柴桑河湿地公园，天府城南区域布点高园技术园区，与兴隆湖、科学城同步发展；钢铁核心住区：属于老城改造区域，周边生态资源丰富，但距离较远，城中大多以外来人口居多，居住舒适性较差，没有核心生态资源占有；本案（南天府公园）：作为兴隆湖南的核心居住区（CLD），其生态资源享有最丰富，且被生态资源半围合，在大成都范围内几乎属唯一性资源占有区域，目前独享6200亩南天府公园。

（本案）本案视高新城本案花园城市规划理念，国际化现代新城的成熟配套6200亩南天府公园，成都最大规模公园3200亩柴桑河生态景观带，誉为“绿海明珠”帽顶山生态林地公园：打造登山、攀岩、露营、拓展训练、山地自行车道，摩天轮为一体的户外运动一带：柴桑河生态湿地景观带两片：东部城市发展区和西部工业集中发展区产业配套区老城区南公园居住区娱乐休闲区产业区核心地段，优质配套，未来人口密集，尽享区域发展红利本案本案本案环天府新区快速通道（G245至G213连接线）已开始动工建成后，视高至天府新机场仅需30分钟02区域市场分析区域成交量价分析2000400060008000100001200014000160000200400600800100012002018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月成交（套）935954556715339277315554289152均价（元/㎡）124781279013433131331291712567120331155011163110412018.04-2019.01视高区域量价走势2019年，视高区域市场量价齐跌。

根据视高区域2018年4月至2019年1月的成交量价情况：●515过后，区域成交迎来一波高峰后，区域成交量持续下滑，月均减少10%，截止2019年1月，成交量跌至最低谷；●限购加码过后，区域成交价格攀至高峰，但后续价格直线下滑，月均下跌1%，2019年1月区域成交均价11041元/㎡；●因2018年三季度区域市场低密，2018年底各项目为了年底冲量，纷纷以降价作为促销手段，同时提高分销和渠道佣金，11月区域迎来了短暂的成交高峰。

高层产品——去化及库存区域高层走量产品集中在90-100㎡刚改产品。

●根据视高区域2017年12月至2019年3月的产品成交情况：主力成交产品以90-100㎡的刚改产品为主，其余产品成交量相对较为平均；●截止2019年3月，区域存量产品集中分布在80-90㎡的刚需产品以及110-130㎡的首改产品。

80㎡以下15%80㎡以下12%80-90㎡15%80-90㎡24%90-100㎡30%90-100㎡18%100-110㎡14%100-110㎡14%110-130㎡15%110-130㎡20%130㎡以上11%130㎡以上12%已售库存2017.12-2019.03区域高层各面积段去化库存占比80m²以下80-90m²90-100m²100-110m²110-130m²130m²以上推售时间套型典型项目面积区间（㎡）成交均价(元/㎡)总价（万元）供应量（套）去化量（套）库存量（套）去化周期（月）月均去化（套）2017.12二房单卫天府公园城49-661150056-7619819805402017.12三房双卫保利天府南院93105009830030004752017.12三房单卫天府公园城77115008912812803432017.12三房双卫天府公园城82-881150094-10125825806432017.12四房双卫保利天府南院1051050011030030004752017.12四房双卫天府公园城104-10711500120-123406406010412017.12四房双卫天府公园城11411500131.1324324010322018.02三房双卫万景九州天府8911400102888803292018.02四房双卫万景九州天府107-1221230014014614604372018.03三房单卫新城悦隽天府801300010419819809222018.03三房双卫新城悦隽天府911300011846046009512018.04三房双卫郎基香颂天府961340013013213206222018.04三房双卫万景九州天府941480014111211208142018.04四房双卫郎基香颂天府106-1161360015221721705432018.04四房双卫万景九州天府109-122146001712622491311232018.04四房双卫新城悦隽天府12113000157336336010342018.05三房双卫郎基香颂天府961280012813213203442018.05四房双卫郎基香颂天府106-11713300149475434415872018.06二房单卫天府大学里651050069181178310182018.06三房单卫天府大学里7710500811661501610162018.06三房双卫天府大学里91-1138800-1050081-99125577747810772018.06四房双卫万景九州天府121138001689067231072018.07三房双卫天府金融港1101150012720219489222018.07三房双卫天府之南89-10811500-12500110-1246614991629552018.07四房双卫天府金融港14911000145206181259202018.08二房单卫成信悦城63125007910210206172018.08三房单卫成信悦城71120008524824808312018.08三房双卫成信悦城82-8711600-1250070470408882018.09三房双卫郎基香颂天府82-991120010437129972743合计86587817841--1.2017年12月——20018年9月，区域相继入市高层项目约9个，供应货量8658套，截止2019年3月，去化约90%，库存约841套，库存产品主要集中分布在77-113㎡的三房双卫产品；2.从项目月均去化量来看，2017年底各项目集中快速跑量，至2018年5月，区域依旧延续快速走量的态势，从2018年6月起，除个别产品面积小总价低的项目外，各项目走量严重下滑。