别墅策划案_策划计划.doc

别墅策划案_计划方案
山水湖滨别墅策划案我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈 I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice ——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析二、竞争对手分析第二章、SWOT分析一、现状分析二、SWOT分析第三章、产品策略一、产品定位及布局规划二、独立别墅外立面风格建议三、其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场六、价格策略七、现场销售策略八、阶段性媒体计划及SP活动策略第六章、营销管理一、营销管理二、人员配置及培训管理前言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。

现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。

如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热
点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。

”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。

苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。

从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。

别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几
年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。

这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。

所以市场已经积聚了巨大的消费空间。

从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。

威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。

真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

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室内楼梯踏步尺寸的设计要注意楼梯的倾斜度，这个倾斜度是有层高和空间大小决定的。

一般室内楼梯的倾斜度为30左右是最舒适安全的。

室内楼梯踏步尺寸
室内楼梯踏步的尺寸要与人的脚掌尺寸大小相适应，一般室内楼梯踏步的高度在15-18厘米，踏步深度在22-27厘米，宽度在75-100厘米，踏步数一般在15步左右另外在室内楼梯设计的是要要注意楼梯踏步的高度尽量一致，室内楼梯的最后一个踏步离天花板高度最好在两米以上，不然会感觉空间很压迫。

室内楼梯设计方案
室内楼梯设计方案要根据具体的户型以及面积来考虑，根据业主的装修
要求来选择一套最适合的方案。

优美又省地的楼梯：这款楼
梯盘旋而上的优美曲线，使旋楼梯设计图优美而大方，建好后必成为客厅
中亮丽的风景。

对于狭小的空间而言，安装旋梯将是个明智的选择。

旋梯占用面积最小，60公分踏步的楼梯只需有一片直径1米3左右的空地即可。

简洁硬朗的直梯：直下直下的阁楼
楼梯设计图造型最简单，简单的几何线条挺括、硬朗。

这种楼梯占用的空间较多，小型公寓
房中用得较少。

节省空间的L型楼梯：如果阁楼开口非常小的话，建议选用紧凑型L型阁楼楼梯设计图。

它的踏板长度仅为60公分，独特
的踏板设计需要左右脚交替行进。

不过，要注意每个踏板只能单侧受力的问题，建议选用坚固性比较强的板材。

小公寓房中选用较多的还是带拐角的L型梯。

别小看这一点小细节，能节省不少空间呢。

造型独特的U型梯：一般的U型阁楼楼梯设计图占用空间较大，适用于大面积居室。

不过，这款U型梯的尺寸相对较小，整个楼梯结构呈现一种浑然天成的形态，很独特。

在装修室内楼梯时大家要注意选择一个专业的室内楼梯设计师
设计，提前设计好室内楼梯，在选择楼梯样式时根据自己的喜好选择，最好多做功课，收集一些你喜欢的室内楼梯图片给设计师参考，看看你喜欢的是不是适合你的房子。

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