押品评估培训讲解(农行)

房地产押品权利层面的基本知识
❖ 出让和划拨 ❖ 出让 ❖ 拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部
门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过 拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人 出让土地使用权 ❖ 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公 告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在 指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价 申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价 结果确定土地使用者的行为 ❖ 出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育
房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产的种类
❖ 按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地
产两大类，在此基础上可再细分为下列10类:
❖ 居住房地产 ❖ 办公房地产 ❖ 商业房地产
➢ 体育和娱乐房地产 ➢ 工业房地产 ➢ 农业房地产 ➢ 特殊用途房地产
❖ 旅馆房地产
➢ 综合用途房地产
❖ 餐饮房地产
。 ❖ 共有是指房来自百度文库产由两个以上单位或个人共同享有所
有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有 人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共 有人对共有的房地产共同享有所有权。 ❖ 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经 营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外
房地产押品权利层面的基本知识
房地产押品权利层面的基本知识
❖ 出让和划拨 ❖ 出让 ❖ 协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使
用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让 土地使用权的民事法律行为。 ❖ 招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件 的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告， 邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投 标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地 使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标
的楼层 ❖ 房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施 ❖ 基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、
供热、通信、有线电视等设施。
房地产押品权利层面的基本知识
❖ 房地产押品权利的含义 ❖ 我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地
使用权、地役权、抵押权和租赁权 ❖ 房地产所有权 ❖ 单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权
房地产押品权利层面的基本知识
❖ 房地产押品权利的含义 ❖ 地役权 ❖ 房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用
他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利 ❖ 抵押权 ❖ 债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产
作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当 事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以 该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优 先受偿 ❖ 房地产租赁权 ❖ 以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人
房地产押品价值评估培训班 培训讲解
2010.11
课程内容
❖ 第一部分：房地产押品评估基础知识 ❖ 第二部分：房地产押品价值评估理论与实务 ❖ 市场法 ❖ 收益法 ❖ 成本法 ❖ 基准地价系数修正法 ❖ 假设开发法 ❖ 评估程序 ❖ 评估报告 ❖ 第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用
第一部分：房地产押品评估基础知识
房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产的种类 ❖ 按开发程度划分 ❖ 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 ❖ 毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚
未完成房屋拆迁补偿的土地。 ❖ 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接
在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为 “三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平 ”一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般 指在“三通”基础上增加排水、电信；“七通一平”一般指 在“五通”基础上增加燃气、热力 ❖ 在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用 条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是 否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为 在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告 。
❖ 房地产押品权利的含义 ❖ 土地使用权 ❖ 建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家
所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利 用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取 得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使 用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形 式的建设用地使用权。 ❖ 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有 的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土 地建造住宅及其附属设施 ❖ 土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承
第一部分：房地产押品评估基础知识
第一部分：房地产押品评估基础知识
一、房地产基本知识
房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产的含义 ❖ 指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和
区位三者的结合体。 ❖ 土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗
土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界 ”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成 的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。 ❖ 建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活 动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 ❖ 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指 附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建 筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物 的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外
房地产押品权利层面的基本知识
❖ 出让和划拨 ❖ 划拨 ❖ 划拨用地范围：（1）国家机关用地和军事用地：（2）城
市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能 源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规 定的其他用地 ❖ 划拨土地使用权的处分 ❖ 在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民 政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办 理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用 权出让金 ❖ 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法 拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴 纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿
房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产的种类 ❖ 按的结构类型和材料划分 ❖ 砖木结构建筑 ❖ 砖混结构建筑 ❖ 钢筋混凝土结构建筑 ❖ 钢结构建筑
房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产押品勘查知识 ❖ 房地产的位置 ❖ 坐落：房地产所在具体地点。 ❖ 方位：房地产在所在区域中的方向和位置。 ❖ 距离：房地产与有关社会场所的远近。 ❖ 朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。 ❖ 楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在