第四章 房地产投资项目的财务分析(XXXX-11)

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(时间)
现金流量图
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4．现值（P） 发生在某一时间序列起点（零点）的资
金值（效益或费用），或者把某一时间序列 其它各时刻资金用折现办法折算到起点的资 金值，称做现值，记作P。本金就是一种现值。 5．终值（F）
也称将来值、未来值。指发生在某一时 间序列终点的资金值（效益或费用），或者 把某一时间序列其它各时刻资金折算到终点 的资金值。本利和是一种终值。
=964.28(元) 组合贷款的月最低还款额： A=A1+A2= 749.75+ 964.28=1714.03(元)
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例 4 ：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25 万 元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30 % ，其余房款用 抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿 还，年贷款利率为15％。问月还款额为多少？如果该家庭 25 ％的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收 入多少，才能购买上述住宅？
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2、房地产开发间接费用 （1）管理费用 （2）销售费用 （3）财务费用
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（二）总成本费用的估算
1、开发成本的估算 （1）土地使用权获取费 1）国有土地使用权获取费 一般采用市场比较法，根据政府近期出让的
类似地块的出让金数额、并进行时间、地段、 用途、临街状况、建筑容积率、出让年限、周 围环境状况及土地现况等因素修正。 也可根据城市的基准地价或平均标定地价，根 据项目所处地段等级、用途、容积率、使用年 限等进行修正得到。
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6．等额年值（A） 某一时间序列各时刻发生的资金叫做年
值。如果某一时间序列各时刻（不包括零 点）发生的资金都相等，则该资金序列叫 等额年值，记作A。反之，叫不等额年值。 7．折现
把某一时间序列各时刻的资金折算到 起点现值的过程叫折现。
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二、单利利息的计算方法 1．概念：单利计息是只考虑本金的利息，
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3）工程量近似匡算法：采用类似于概 预算的方法，先匡算工程量，再套当 地概预算定额标准，近似估算出费用。
4）概算指标法：采用综合的单位建筑 面积和建筑体积概算指标，计算整个 工程费用。
5）类似法：根据建安工程中各项目所 占的比例进行估算。
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（4）基础设施费
➢ 指供水、供电、供暖、供气、排污等工 程费用。
解：已知:该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000×30%=4800(元); 月贷款利率i=12%÷12=1%,
计息周期数n=10×12=120(个月)。 该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额：
P
(1 i)n 1
A
i(1 i)n
4800
(11%)120 1 1%(1 1%)120
33.46(万元)
3）拆迁安置补偿费
拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用 人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况 下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与 异地永迁安置。
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➢ 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除 房屋的所有权人，按照有关规定给予补 偿时所需要的费用。拆迁补偿的形式可 分为产权调换、作价补偿或二者结合的 形式。
解：已知：抵押贷款额额P=25×70％＝17.5（万元）；
月贷款利率 i＝15％÷12＝1.25 %
计息周期数 n＝10×12＝120 （个月）。
则：月还款额： A = P [i ( 1 + i )n]÷[(1+i)n-1]
经济？
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例1：某房地产开发商向中国建设银行贷款2000万 元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方 式为期间按季度付息,到期后一次偿还本金,则开 发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少?如果 计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发 商实际支付的利息是多少?
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例2：某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元, 如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额, 年贷款利率为12%,问该家庭有偿还能力的最大抵押 贷款额是多少?
➢ 产权调换的面积按所拆房的建筑面积结 合新安置地点计算；作价补偿的金额按 照所拆除建筑面积的重置价格结合市场 行情等计算。
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（2）前期工程费
1）前期规划、设计、可研费等。规划设 计费为建安费的3％左右，可研费占项 目总投资的1％～3％，水文地质勘测费 为设计概算的0.5％左右。
2）“三通一平”或“七通一平”等土地 开发费。根据实际情况，参照有关标准 估算。
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第二节 资金时间价值的计算
一、资金时间价值的概念 指资金随着时间的变化产生的资金增值或经 济效益，具体体现在资金的利息和资金的纯 收益两方面。
1. 利率：为每单位时间增加的利息与原金额之 比。
2.利息周期：表示利率的时间单位。如一年， 一季度，半年，一月等。
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3. 现金流量图
所谓现金流量图，就是将现金流量 绘入一时间坐标中。即在图上画一条横线 作一横坐标，上面表示计息的时间单位 （年或月），垂直于横坐标的线条表示现 金流量，箭头向下表收入，箭头向上表支 出。箭头的长、短与收、支的大小成比例。
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例3:某家庭欲购买一套面积为80平方米的经济适用住房,单价
为3500元/m2,首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合 抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%, 期限均为15年,公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申 请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?
解: 已知:P=3500×80×(1-25%)=210000(元),
（2）销售费用 1）广告宣传费按销售收入的2%~3%估算; 2）销售代理费按销售收入的1.5%~2%估算; 3）其它销售费用按销售收入的0.5%~1%估算。
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（3）财务费用 1）利息支出：指建设投资借款利息和流动资金借
款利息。 建设投资借款利息=年初本金累计额×年利率 流动资金借款利息=流动资金借款累计额×年利率 2）其它财务费用：根据所占比例估算或不予计算
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第一节 房地产投资财务数据 的估算
一、房地产总投资的估算 房地产总投资是指项目在一定时
期内为生产和销售房地产而花费的全部 成本费用。 （一）总费用的构成 1、房地产开发直接费 1）土地使用权获取成本； 2）前期工程费；
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1）可行性研究费； 2）规划设计费； 3）工程水文地质勘测费； 4）七通一平费。 （3）建安费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费
3）计算公式：
i
A
F
(1
i)n
1
或
A F(A / F. i, n)
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3.等额支付系列资金回收公式 1）条件：已知现值P，年数n，利率i，求A 2）流量图：见上图。 3）计算公式：
A
i (1 i)n P(1 i)n 1
或A PA/ P. i,n
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4.等额支付系列现值公式 1）假设：已知年值A，i，n，求P 2）现金流量图：见上图 3）计算公式：
其估算方法参照当地有关法规标准。
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（7）不可预见费
包括备用金、不可预见的基础或其它附 加工程增加的费用、不可预见的自然灾 害增加的费用。
其估算采用（1）~（5）项之和乘以 （3%~5%）。
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2、 开发费用的估算
（1）管理费：指明管理部门为管理和组织经营 活动所发生的各种费用。 按前述5项之各乘以3%
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（3）建安工程费
➢ 指直接用于工程建设的总成本费用，主要包 括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内 装修工程费等。
➢ 估算方法： 1）单元估算法：以基本建设单元的综合投资费
用乘以单元数，得到项目或单项工程总投资 费用的估算方法。 2）单位指标估算法：以单位工程量投资费用乘 以工程量得到单项工程费用的估算方法。
n=15×12=180(月),i1=4.2%÷12=0.35%,i2=6.6%÷12=0.55%, P1=100000(元),P2=210000一100000=110000(元)。 计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： A1=P1×i1(1+i1)n÷[(1+ i1)n-1] =100000×0.0035(1+0.0035)180÷[1-(1+0.0035)180] =749.75(元) A2=110000×0.0055(1+0.0055)180÷[1-(1+0.0055)180]
1 PF
1 in
P F P / F,i, n
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（二）等额支付系列复利公式
1.等额支付系列终值公式 1）条件：每年年末的现金流量A，年利率为i，
n年。求F=? 2）现金流量图：
3）公式：
F
A
A(1
i)
A(1
i)2
A(1
i)n1
A
1ຫໍສະໝຸດ Baidu
in
i
1
F A(F / A,i, n)
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2.等额支付系列偿债基金公式 1）条件：已知未来值，年数n，利率i，求A=? 2）现金流量图：
不计算利息的利息。 2．公式：F I P P(1 i n) 式中：I—利息；n—利息周期数；i—利率；
P—本金；F—本利和。
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三、复利法
复利是把每一计息期末的本利和都作为下一 计息期的本金，因此不仅对本金计息，对利 息也计息，也称利滚利法。它克服了单利法 的缺点，对本利都考虑其时间价值，真实地 反映了资金随时间增值的客观规律。 复利法计算公式是：
P
A
(1 i(1
i)
n i)n
1
A( A/ P. i，n)
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5. 等额多次支付现金流量，当n → ∞ 时现值的计算
当n → ∞ 时等额多次支付现金流量的现值为：
P
lim
n
[
A
(1 i(1
i)n i)n
1]
A i
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计算过程分析
1. 购房总款25万元，首付20％. 已知：P=20万元，i=5.51%，n=20年 （1）等额还款法：
➢ 估算方法一般采用单位指标法。
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（5）公共配套设施费
主要包括不能有偿转让的小区内的公共 配套设施支出。
估算方法同“建安工程费”的方法。
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（6）房地产开发期间的税费
指房地产开发过程中所负担的各种税金 和地方政府有关部门征收的费用，包括 投资方向调节税、配套设施建设税、建 筑安全监督费、供水管网补偿费等。
F＝P(1＋i)n
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(一) 一次支付复利公式
1．一次支付未来值公式 1） 条件：已知现值P，年利率i，年数n，求F=? 2）现金流量图如下：
0 1 23
n
一次支付现金流量图
3）n年年末的未来值公式：
F P(1 i)n
F PF / P,i, n
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2．一次支付现值公式 1） 条件：已知F，i，n，求P=? 2）现金流量图见上图； 3）公式：
每月还款A=P(A/P,5.51%/12,240) = P·[(1+i)n·i] / [(1+i)n – 1]＝1376.9元
20年本利合计＝20×1376.9=330457.18元 （2）等额还本法：
每月还本A＝200000/240=833.33元 第1个月还息I1=200000×5.51%/12=918.33元 第1个月共还款A1=833.33+918.33＝1751.67元 同理第2个月共还款A2=833.33+(200000-833.33)×5.51%/12=1747.84
第四章 房地产投资项目的 财务分析
一、财务分析的含义 财务分析是从房地产项目或企业角度
对项目进行的经济分析，具体讲即根据政 府现行财税制度、价格体系和有关的法律、 法规，计算分析项目的财务效益和费用， 考查项目的盈利能力、清偿债务能力等财 务状况，据以评价项目财务可行性。
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二、财务分析的程序
（一）分析和估算项目的财务数据； （二）分析财务基本报表； （三）分析财务指标； （四）提出财务分析结论； （五）进行不确定性分析。
元 这样一直算到最后一个月： A240=833.33+833.33 ×5.51%/12=833.33+3.83=837.16元 合计共还款＝1751.67+1747.84+…+837.16=310659.17（元）
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思考题 若首付比例提高到30％，试对两种还款方
式进行比较。 根据计算结果，你认为哪种还款方式最为
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2）集体土地征用费
征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着 物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三 年平均年产值的6～10倍。安置补助费安需安置的 农业人口计算，每一个需要安置的农业人口的补偿 标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。
其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地补偿费 和安置补偿费的标准规定。