项目拿地策略

A、建设用地指标一定要保证； B、了解清楚成本核算规定才决定是自己包干还是政府包干； C、一定要很清晰如何实现利润的财政返还； D、一定清晰各种合作方式如何做帐，尤其是在政府包干的环境下的发票问题； E、一定要明确该地的规划问题，明确该地块的强制性控制规划已经被上级审批， 避免中途规划变更对自己不利。
目录
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短平快项目
公司重点关注项目
短平快项目
“短平快”的中小型项目是项目规模3-20万平方米，项目总投资资金可控、 产品消化速度快，能实现快速资金周转，财务指标的销售净利率25～30%， 平均售价不低于6000元/平方米，交易方式为土地招拍挂拿地、股权转让或 项目公司收购等。
A
土地招拍挂
土地招拍挂方式
◆国家对土地利用的政策不断收紧，主要政策集中在二级市场，但最近开始逐步 规范一级市场，不断完善一级市场管理法规，这就与地方政府的利益产生冲突。
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级现状和存在的问题 目前国内一级土地开发的现状
◆对开发商来说，随着二级土地市场的拿地越来越规范，寻租空间越来越少， 最近都将眼光放在一级市场，期望能达到曲线拿地的目标。刚好在国家对一级 开发市场缺乏法律法规控制的情况下，可以跟地方政府一起合作。
公司重点关注项目
土地一级开发的模式
北京模式 重庆模式 云南模式 武汉模式
公司重点关注项目
北京土地一级开发模式 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。
政府主导模式
企业主导型模式
公司重点关注项目
重庆土地一级开发模式
典型的政府主导型模式
土地一级开发的主体是市政府，代表市 政府实行一级开发的机构是九个国有控 股集团(城市建设、高速公路、高等级公 路、水务、地产、水利投资、开发投资 集团、渝富)。
二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型，此类型的项目比如郑州雁鸣湖项目，需要三到五年的培育周期， 但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
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第一梯队城市及拿地策略
公司战略布局
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
北京、上海、广州、海南、青岛及紧邻周边城市以及具有资源性、 稀缺性项目的全 国重点城市。
土地一级开发成本构成
4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、 排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额 包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地 开发成本中去。 ① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入
公司重点关注项目
土地一级开发项目
2010年11月11日11时58分，承德市人民政府与利海集团在承德市政府办 公楼举行了简短而隆重的仪式，双方正式签署了承德新城15平方公里合作开发 框架协议。
承德市政府与利海集团合作开发承德新城15平方公里框架协议的签订是利海 继雁鸣湖国家级生态文明示范区之后，第二个“一级开发与二级开发”联动的 项目。
A、经济快速成长的城市； B、二、三线政策环境宽松的城市； C、建设用地指标相对宽松的城市； D、最好是有国有开发公司的城市； E、一把手项目； F、班子在预见的投资回报时间内稳定，需要政绩； G、项目地段好； H、项目周期不会太长；
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级开发应注意事项
谈判应注意事项
公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目获取途径主要是股权转让或者项目收购，土地成本较低，投入资 金小，能快速实现资金回笼。项目规模以中等优先，项目产品销售均 价不低于6000元/㎡，项目开发销售净利率不低于25%。
建议重点关注并可以寻求机会切入的城市：成都、西安、太原等城市
公司战略布局
拿地策略：
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项
目等作为优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
公司战略布局
项目拿地策略及方式探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他
公司重点关注项目
土地一级开发成本构成
1、土地征用及拆迁费，含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附 加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发 含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、部分土地购置费 。
3、双方在土地交易中发生的其他价款。
公司重点关注项目
相关产业的土地一级开发项目（比如北京房山区琉璃河项目）或一二级联动开 发项目（如郑州雁鸣湖项目），规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。
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第二梯队城市及拿地策略
公司战略布局
第二梯队城市：
贵阳、长沙、南宁、郑州等集团已经进入的城市。 城市描述：
集团目前已进入开发项目的城市都是省会城市，其城市发展潜力大，且集团在 当地已建立了一定的政府关系、树立了良好的企业品牌以及拥有各自的开发管 理团队，因此，我们将继续加大对这些城市的项目拓展，逐步壮大已有项目公 司的规模及实力。
公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
公司战略布局
拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的 直接控制权。
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三
第三梯队城市及拿地策略
公司战略布局
第三梯队城市：
除第一、第二梯队城市外的其他城市作为第三梯队城市（如成都、 西安、太原 等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯 队城市。 城市描述：
第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地产投资额、 商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前20名。也就是说这些城市本身的地位 和辐射力都比较 高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行 筛选， 一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。
公司重点关注项目
土地一级开发成本构成
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员 工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定 资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费
公司重点关注项目
土地一级开发成本构成 9、新增建设用地有偿使用费
公司重点关注项目
云南土地一级开发模式
云南运作模式是将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成 本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本 收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖 东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元 建设采取的都是这种模式。
公司重点关注项目
武汉土地一级开发模式
武汉模式是一种折中的开发方式，政府主导和市场化结合。政府有收购计划储 备计划和供应计划，但也不要求全部收取，也不完全垄断供应。
公司重点关注项目
土地一级开发项目
雁鸣湖模式
大尺度、大概念、大气势的项目经营平台 一级开发带动的新的房地产开发模式 提高经济效益，真正的绿色地产
◆土地开发计划和建设用地指标的问题 ◆地区经济发展水平和补偿价格以及地价的问题
◆征地补偿和安置的问题
◆成本核算的问题
◆收益分配的问题
◆如何做帐的问题
◆如何实现出让金利润分配返还的问题
◆如何与规划协调的问题
◆一级开发融资难的问题
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级开发应注意事项
什么样的土地一级开发可以参与
土地招拍挂方式 拍卖、招标、挂牌三种方式主要区别
交易方式 类别
挂牌交易
拍卖
底价是否公开 底价由谁确定
公开 委托人
不公开 拍卖委员会
是否设立独立于委托人的 集体决策组织
公司重点关注项目
土地一级开发模式解析
无论是政府主导模式还是企业主导模式，都分两种具体的合作方式
1、与当地政府的土地储备中心合作 2、与当地市一级政府的土地整理机构企业合作
从参与项目方式上讲，无论是政府主导模式还是企业主导模式，企业参与分 以下方式
1、在规范性强的地区，采用招投标方式参与 2、在缺乏政府垄断性整理机构的部分地区，采用协议委托方式参与 3、在财政紧张的地区，采用融资方式参与 4、以项目主导方介入，与政府共同成立城投公司，以城投公司为主体参与
目录
一
公司战略布局
二
公司重点关注项目及拓展拿地方式
目录
1
土地一级开发项目
公司重点关注项目
土地一级开发的界定 定义
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国 有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进 行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五 通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过 程。
土地招拍挂制度
土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称， 具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的 政策或规定。
该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府 的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。
公司战略布局
拿地策略：
□策略层面——意向城市能否实现集团的开发目标 主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面
是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况 以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。
□ 执行层面——如何进入意向城市 主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评 估等）、地价分析及建议等方面内容。
对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。
□战略层面——该不该进入该城市 主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景，包括城市在背景 区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产 业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发 展商在该城市表现等方面。
◆在一级市场的博弈中，往往地方政府更能和开发商有共同的大利益，他们的 分歧仅仅是相互分多少的问题，两者都一起打如何在非竞争环境中获得国家土 地收益的主意，因此，开发商要用好地方的政策，同时要很技巧地规避国家大 的法律法规的约束。
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级现状和存在的问题
目前国内一级土 地开发存在的问 题
城市描述：
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房 地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较 短，产品销售相对畅旺。
公司战略布局
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
项目拿地策略及方式探讨
地产发展中心 2010.11
wenku.baidu.com 目录
一
公司战略布局
二
公司重点关注项目及拓展拿地方式
公司战略布局
战略取向
中国房地产行业仍处于快速发展阶段，市场空间仍然巨大。利海集团近年 战略发展总目标是做大规模，做大销售额，实现上市。
公司战略布局
拓展定位
当前，集 团项目拓 展类型定 位：
一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快 速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。
10、南水北调费
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的 贷款利息，应以复利计息计人成本。
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级现状和存在的问题 目前国内一级土地开发的现状
◆各个地方政府需要资金，有强烈的卖地冲动，但紧张的地方财政却无法支持大 量的土地一级开发；因此，地方政府很乐意借助外来资金进行一级土地开发。