天津中信珺台项目市场分析与客户分析PPT47页
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中信东莞中信凯旋城2期整合策略企划案151PPT
凯旋城1期 35岁-40岁 高级管理人士/老板
阳光澳园 28—35 白领、打工人士
金地1期 25—35 白领、老人
自备车情况
80%以上
25%左右
35%
一次性付款
高达31%
小于10%
不详
国际客户
5-8%左右
基本无
不详
分析结论
从各个对比都可以清晰的发现，凯旋城与另外两个楼盘并不在同一起跑线！
中信东莞中信凯旋城2期整合策略企 划案151PPT
东
东
莞
莞
新
新
城
城
市
市
中
中
央
央
商
政
务
务
区
区
规
规
划
划
中信东莞中信凯旋城2期整合策略企 划案151PPT
东莞未来中央城市生活区
中信东莞中信凯旋城2期整合策略企 划案151PPT
四通八达的城市交通道中路信东体莞中系信凯旋城2期整合策略企
划案151PPT
灯火通明的城市广场夜景
中信东莞中信凯旋城2期整合策略企 划案151PPT
广场标志 会展中心
行政中心
中信东莞中信凯旋城2期整合策略企
玉兰划大案15剧1P院PT
群众艺术馆
展览馆
会展中心
中信东莞中信凯旋城2期整合策略企
会划议案大151厦PPT
青少年文化宫
中信东莞中信凯旋城2期整合策略企
科学技划术案15博1P物PT 馆
搏弈之4：推出量对比
凯旋城2期
阳光澳园
二房
25—35
三房
246套
950套
四房
284套
550套
【房地产精品资料】天津·海河新天地商业项目写字楼定位报告
客 户 定
些对办公楼要求高的客户都纷纷租用或买用天星河 畔广场，仍处在期房阶段的三联广场等项目也受到 写字楼用户的关注，显现出河东区高档写字楼的供 需缺口。另一方面，河东区的乙级写字楼客户主要
位
是小型私营企业和外来办事处，随着天津市经济的
快速发展，预计未来几年内河东区的写字楼客户需
求将进一步增加。 （定位根据详见WORD文件）
但本项目因为所处区域为河东区，甲级写字楼的量不能
产 品 定
过大，因此单栋面积从市场需求、总高度、单层面积、 建筑成本等多重因素考虑，甲级写字楼的面积控制在 30000平方米为宜。
位
•乙级写字楼规模定位
•天津市乙级写字楼的单栋写字楼面积从10000—110000 平方米，主要集中在10000—50000平方米，河东区写字 楼单栋面积一般在50000平方米以下，考虑到本项目的 客户主要以河东区企业为主，乙级写字楼的单栋面积建 议在20000平方米左右。
【房地产精品资料】天 津_·_海河新天地商业项
目写字楼定位报告
PPT文档演模板
2020/10/30
【房地产精品资料】天津·海河新天 地商业项目写字楼定位报告
•市场背景
•
市 场 分竞 析争 环 境
➢ 1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在 河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区 域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典 型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。 ➢ 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高， 多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资 企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在 未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租 率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 ➢ 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区 作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务 区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地 点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。 ➢ 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写 字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边 的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和 外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地 点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争区域对手。
深圳中信地铁商城商业分析PPT课件
03
商城经营状况
经营现状
商城规模
人流量
深圳中信地铁商城位于深圳地铁某站 点附近，占地面积约XX平方米，拥有 XX多家商铺。
商城每天的人流量稳定在XX人次左右， 周末和节假日人流量会有所增加。
经营品类
商城经营品类涵盖了服装、鞋帽、箱 包、饰品、餐饮等多个领域，满足了 不同消费者的需求。
销售业绩分析
消费趋势
随着消费者对便捷、快速购物需求的增加，地铁商城的消费趋势也 在向这方面转变。
发展建议
提升商品品质
商家应注重商品品质，提供有特 色、有品牌、有口碑的商品，以
满足消费者对品质的需求。
优化服务体验
商家应注重服务体验，提供便捷、 快速的服务，如送货上门、售后服 务等，以提高顾客满意度。
创新营销策略
加强内部培训和职业 发展规划，提高员工 的综合素质和专业技 能。
建立健全的激励机制， 提高员工的工作满意 度和忠诚度。
06
结论与建议
总结分析
市场规模
深圳地铁商城市场规模庞大，随着地铁客流量的增长，商城的潜 在客户基础也在不断扩大。
竞争格局
目前深圳地铁商城的竞争格局较为激烈，各大商家通过提供特色商 品和服务吸引顾客，同时地铁商城的租金水平也较高。
建立健全的管理制度和流程，确 保各项工作的有序进行。
定期进行内部培训和管理层进修 ，提升管理水平和团队素质。
人才风险与对策
人才风险：由于人才 流失、人才短缺或人 才结构不合理等原因， 可能导致深圳中信地 铁商城的人才储备不 足、团队稳定性差。
对策
建立完善的人才招聘 和培养机制，吸引和 留住优秀人才。
消费者倾向于购买时尚、实用的商品 ，注重购物体验和服务，喜欢在周末 和节假日进行消费。
天启开启东莞中信凯旋城项目下半年营销提报课件
E级 18栋01 临路，隐私较差，噪音干扰会较大 临出口，门卫通勤影响大 面山，山的余脉，景观性不大，且视线上与东泰旧房子相交
[问 题]18栋成为“价值低谷”，会拉低整体均价，需进行价值再造 房源构成上明显形成两个阵营，16、17栋的景观房源、18栋 的边缘型房源，18栋形成基本与景观无关的“价值低谷”， 根据既往销售经验，18栋将会拉低整体均价，以及延缓销售 速度
第三部分 营销策略
产品策略
[产品价值分析] 房源不多，但价值类型很多，根据资源，把产品分为5个级别
级别 房源
理由
A级 17栋02 一线临湖，最长的景观视野，尽端厅的户型优势得到最大的 发挥，主要的功能空间均为遮挡
16栋01 临湖但非一线，主要功能空间均无遮挡的面向景观，视野纵 深反而较16栋02好
销售案场经理抽查=〉天启行政、策划周检查=〉月度第三方神秘访客抽查
销售策略
现场氛围
①销售中心 [接待区]饮水桶移至经理室，确保接待区的整洁性 [飘 窗]放置情趣性的点缀道具，例如古董咖啡机，皮质精装本的图书等 [墙 体]设置情趣性的点缀道具，例如交叉放置贵族用的佩剑， [墙 角]堆放一些马鞍、马球棍、皮靴等道具
①他们是GDP背后的英雄 他们是城市的创造者，如同资产阶级革命，掌握财富后，他们渴望在精神 上代言城市
②他们有精神家园的渴求 他们是东莞第一批富起来的人，于物质极大丰富后，开始思索身份、品位、 后代等精神意义，渴求与众生拉开距离，隐身于世，独善其身
[概念梳理]
①策略把握
大宅 《=》精神富豪
枫丹白露大宅填补的就是“精神富豪”们需求空白，营 销所要做的，就是促发他们的心弦
项目诊断
[价值之变]
200万洋房，已经和别墅发生替代性竞争关系，不能再简单视其 为高价洋房。枫丹白露大宅的出现，开辟了独立的产品子市场， 要与别墅争夺市场份额，必须完成从物质到精神的超越，营造建 立在园林与产品创新之上的“场所精神”
风火深圳中信湾上六座项目推广策略提案79课件
3
内容传播
通过多种渠道和媒体进行内容传播，如社交媒体 、博客、论坛等，以提高项目的知名度和影响力 。
04
营销活动策划
活动主题
主题
中信湾上六座，尊享品质生活
目的
突出中信湾上六座项目的品质和高端定位，吸引目标客户群体关注
活动形式
形式一：高端酒会 内容：邀请目标客户群体参加高端酒会，展示中信湾上六座的品质和特色
目的
03
扩大项目的传播范围，吸引更多潜在客户的关注和参与
活动预算
预算一：高端酒会 费用：场地租赁、酒水餐饮、活动策划等费用
预算：50,000元
活动预算
预算二
楼盘开放日
费用
场地租赁、样板房布置、导游费用等
预算
30,000元
活动预算
预算三
线上互动活动
费用
奖品购置、平台推广费用等
预算
20,000元
05
全方位配套服务
除了住宅产品外，中信湾上六座还 提供全方位的配套服务，包括物业 管理、社区服务等，提升居住体验 。
02
目标市场分析
目标客户群体
01
02
03
高净值个人
中信湾上六座项目定位于 高端住宅，目标客户为高 净值个人，包括企业家、 投资者、高管等。
家庭客户
以家庭为单位的目标客户 ，注重家庭生活品质，寻 求优质居住环境的客户。
目的：通过与目标客户群体的直接交流，提高项目的知名度和美誉度
活动形式
形式二
楼盘开放日
内容
邀请客户参观样板房和周边配套设施，了解项目 的具体细节和优势
目的
让客户更直观地了解项目，增强购买意愿和信心
活动形式
中天地产名园项目营销全攻略共43页PPT资料
解决方案：
1主推6号和9号楼，其它的分批包装
解决
2叠拼、1-3号楼顶层阁楼暂时不推
3等6、9号楼推出一段时间后对1-2层
进行优惠性推售
9
6
8
5
7
1
4
2
3
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
Problem?
定位问题 现场问题 推售问题 推广问题 价格问题
问题一：用创新来涵盖所有的产 品存在问题。
名流酒会（产品 鉴赏会） 名流馆（展示与 高科技融合oblem?
定位问题 现场问题 推售问题 推广问题 价格问题
问题一：2楼比1楼价格高 问题二：2楼与3楼价格差太小 问题三：4-6号楼顶层销售好，但价格低 问题四：4号楼甲单元02和乙单元01定价较低 问题五：4-6号楼定价一致有问题 问题六：7-9号楼没有考虑视线跳差
营销队伍问题
专业度不够，管理 制度不健全，培训等缺 失
本报告是严格保密的。
洽谈和区域 没有明显分开
现代的风格、硬朗的装饰
本报告是严格保密的。
冷色调/蓝色滨海风格
Solution
定位问题 现场问题 推售问题 推广问题 价格问题
解决方案
外部展示： 1增加导视，加设标识 2加设展板和看板，增强视觉冲击 3施工主体加设绿网和标示 内部展示： 1功能分区调整与整合 2通过软装饰、颜色等的调整使售楼处和样板房
9
62 69 37 26 13 6
8
16 68 54 25 56 35
7
44
42 24 40 29
6
48 9 28 8 32 38
5
45 66 33 4 10 34
4
72
中信星光名庭价格策略
定价策略一：成本导向定价
优点
02
成本导向定价能够保证企业获得合理的利润，同时避免价格战带来的风险。
缺点
03
成本导向定价忽略了市场需求和竞争状况，可能导致产品价格过高或过低，影响销售和市场份额。
竞争导向定价是一种以市场竞争状况为基础的定价策略，它根据竞争对手的产品价格、产品质量、品牌形象等因素来确定产品的价格。
具体措施
开发商可以通过市场调研、分析相关数据等方式，了解当前市场行情，结合项目的实际情况，对项目的价格进行相应的调整。
价格调整一：随行就市调整
总结词
促销活动调整是指通过举办各种促销活动，吸引客户的关注和购买，以此提高项目的销售业绩。
价格调整二：促销活动调整
详细描述
促销活动是一种有效的营销手段，可以吸引客户的关注和购买，提高项目的销售业绩。开发商可以通过举办各种促销活动，如打折优惠、赠送礼品等手段，吸引客户的关注和购买。
xx年xx月xx日
《中信星光名庭价格策略》
目录
contents
项目背景与目标市场分析与定位产品定价策略价格调整策略价格管理及执行总结与展望
01
项目背景与目标
1
项目背景介绍
2
3
中信星光名庭是中信地产开发的豪华住宅项目，位于深圳市福田区。
项目定位为高端市场，面向购房者多为中产阶层及以上的家庭。
当前房地产市场竞争激烈，中信地产需要制定有效的价格策略来提高项目的市场竞争力。
总结词
在制定折扣政策时，要明确折扣的幅度和条件，并确保其在合理的范围内。同时，要加强对折扣使用的监督和管理，防止滥用和不当使用。此外，还要定期对折扣政策进行评估和调整，以保持其合理性和有效性。
详细描述
伟业-天津中心商业项目营销策略方案-56P_图文_图文
Where?
What?
Why?
购买力
资金实力十分雄厚，且具有很强房地产投资经验； 在不同城市拥有各类物业持有
购买动因
地段价值与产品综合发展价值 未来较高的投资回报率 品牌所带来的未来物业增值的价值，以及产品与服务的细节契合
对综合体运营的保障性问题
问题
对未来投资回报的信心的问题
思 我们08年成交客户的关键
建立项目的高调声 音，突出项目综合 体的绝对优势价值
利用综合体的运营 节点，提前市场预 热与体验先行，让 公寓类产品不再独 立面对市场的竞争
Step6： 品牌联动
加强与商业商 户品牌互动， 加强写字楼客 户的品牌互动 ，加强与莱佛 士国际品牌的
互动
重拾信心
放大价值
运营效益
本项目可执行的六大步骤建议： Step 1：产品细节品质提升 1.增强现房外观的品质优势
08年成交客户分类研究
第四类客户特征：罗先生
•自身条件：
经济实力一般，天津人，有普通住宅投资经验
•认知途径： •认同点：
围挡
原始认同点：地段 培育认同点：酒店式服务公寓型产品是投资回报率的保证 培育认同点：品牌是升值、高投资回报率的保证
•第一购买决定因素：
地段：钟情于城市核心地段
•第二购买决定因素：
Where?
What?
Why?
封盘
63
Where?
What?
Why?
62%的客户来源于项目围挡、朋介以及资源客户的拜访 传播力与繁殖能力较弱
80%的客户来源于天津本地
Where?
What?
Why?
第一阶段08.4-8
第二阶段08.9-12
中信地产拟收购蝴蝶湾地产项目情况汇报48PPT
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中信地产拟收购蝴蝶湾地产项目情况 汇报48PPT
二、相关指标
占地面积
容积率
10万m2 （约合150亩）
1.5
预估总价 （万）
总建面积 可售面积 停车位
（m2）
（m2） （个）
32000
207887
153829
1651
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中信地产拟收购蝴蝶湾地产项目情况 汇报48PPT
三、规划批准方案
• 2008年以来，虽然宏观经济形势发生深刻变化、不确定因素明显增多、面临困难 比较集中，但园区由于较早实施了经济转型和“择商选资”战略，项目质量和结构相 对较好，具备一定的抗风险能力，开发建设继续保持了良好态势。
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中信地产拟收购蝴蝶湾地产项目情况 汇报48PPT
二、投资环境——园区总规划
据悉，苏州鼎立物产公司还在与万科、中海、吴中地产等多个颇具实力的公 司洽谈股权合作事宜。
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中信地产拟收购蝴蝶湾地产项目情况 汇报48PPT
•第三部分 市场分析
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中信地产拟收购蝴蝶湾地产项目情况 汇报48PPT
一、一级市场
1、苏州市08年土地市场情况简介
2008年苏州市（不包括下辖县）共出让土地47宗，共计296万m2，交易 总 额84亿元。其中，园区出让28宗土地，合计139万m2，交易总额46.5亿， 稳居全市榜首；吴中区出让5宗土地，合计37万m2，交易总额17.5亿（其 中15.6亿为中海在独墅湖西南侧地块）。
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中信地产拟收购蝴蝶湾地产项目情况 汇报48PPT
•2、园区高端休闲商业街区——李公堤水乡风情商业 街
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中信珺台项目首次内部客户推介营销方案
中信珺台项目首次内部客户推介营销方案一、活动目的发挥中信强大的复合产业资源平台，借助中信银行多个网点的统一宣传扩大项目影响力，整合银行、证券等兄弟单位优质客户，进行项目内部客户推介活动，深入了解客户需求，为项目开盘储备客户，为后期产品定价及营销方案做好前期市场调研准备。
二、活动内容1、客户资源中信银行员工中信银行及中信证券等兄弟公司vip客户世联贵宾客户项目前期咨询客户2、活动方式中信银行网点宣传包装及鞍山西道支行外展场包装中信银行员工项目讲座Vip客户项目推介会外展场客户储客方案3、活动具体实施内容（1）、中信银行网点宣传包装及外展场包装方案，详见附件A《中信银行网点巡展包装方案20100302》（2）、中信员工项目讲座时间：2010年3月16 中午12：30—13：30 （17—19日根据具体情况适当增加场次）地点：分行会议室客户来源：有购买意向的员工及客户经理形式：ppt文件讲解内容：介绍项目特点与重点户型，详见附件B《项目简介ppt》、C《珺台项目购买意向登记单》、D《客户经理项目答疑单》结果：登记员工购买意向，为开盘做储客准备宣传：3月1—5日银行内部网站释放项目信息；3月8—12日分行食堂及公司办公区摆放项目资料物料：演讲ppt,、x展架、项目折页、海报（3）、VIP客户项目推介会时间：2010年3月27—28日地点：莱弗士酒店会议厅客户来源：中信银行及中信证券等兄弟公司vip客户（27日）、世联贵宾客户及项目前期咨询客户（28日）形式：中信珺台高端客户首次项目推介会内容：项目卖点及重点户型讲述，详见附件Bvip客户活动执行计划18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 信函通知短信通知电话邀约报广场地布置银行/证券vip客户活动世联及前期客户活动结果：登记客户购买意向，为开盘做储客准备宣传：活动报广预知、酒店会议厅布置（活动公司）、vip客户信函投递、短信通知；会议仪式（活动公司）、会议礼品物料：展板（项目及活动说明）项目折页、销售员名片、项目纸杯、提袋、礼品、排卡说明温馨提示卡（4）、外展场储备客户营销方案地点：中信银行鞍山西道支行启动时间：3月17号销售人员进场场地包装：详见附件A人员：世联销售专员4名，销售经理1人操作方式：讲解项目，登记客户购买意向工作安排：外展场工作执行计划完成时间确定合作方3月3日设计3月5日制作3月10日装修3月15日销售进场3月17日物料：登记单、折页、销售员名片、信封三、活动物料及相关费用1、银行网点包装<列选中信银行网点表>银行网点地址和平支行和平区贵州路4号（市一中对面）南京路支行和平区南京路125号诚基大厦底商（耀华中学对面）华津支行和平区卫津路149号华纬支行河北区金纬路28号河东支行河东区华兴道1号（与新开路交口渤海创智大厦）广东路支行河西区广东路与永安道交口永安大厦底商3号天津分行营业部河西区南京路14号河西支行河西区气象台路89号增7号（凤凰城底商）华信支行河西区围堤道146号华谊支行河西区友谊路50号（友谊大厦底商）华苑支行华苑产业园区华天道海泰大厦首层鞍山西道支行南开区鞍山西道信诚大厦（与南丰路交口）南开支行南开区长江道69号（与南丰路交口）城中支行南开区二马路112号（与二纬路交口）黄河道支行南开区黄河道169号（与广开四马路交口）红旗路支行南开区育梁路26号（与红旗路交口）<宣传包装内容表>序号项目尺寸单位单价数量总价备注B 大尺寸易拉宝 1.5宽350 16 5600 易拉宝C 项目宣传折页20*20 CM 0.25 8000 2000 铜版纸两折页D X展架200 16 3200E 金属水牌画面15 16 240F 贵宾室视频宣传片16：9 1 GVL制作合计110402、外展场（1）、包装序号项目数量单位单价总价备注1 LOGO墙底板8.96 m2 160.00 1433.60 密度板、大芯板2 LOGO墙底板烤漆8.96 m2 120.00 1075.20 汽车房烤漆3 LOGO雕刻 1 项900.00 900.00 花草部分阴刻填漆、鸟刻轮廓贴写真喷绘、文字部分5mm压克力喷漆4 沙盘展示区背板钢架12.88 m2 100.00 1288.005 沙盘展示区背板喷绘14 m2 40.00 560.00 写真喷绘裱KD板6 入口处背板钢架12 m2 100.00 1200.00另：沙盘维修预计费用20000元。
2014年天津中信·珺台广告传播房地产策略提报110p
有年份的墅
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提案框架
三句话不离题。
1-别墅不是问题，高层是问题 高层篇
2-调性不是问题，落地是问题 别墅篇
3-客户不是问题，质量是问题 推广篇
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别墅不是问题，高层是问题
PART-1 高层产品策略观
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市场大环境与宗地理解姑且不谈，仅就产品对位入手
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劣势
但是万科朗润园及梅江周边别墅散户还是大量存在，总价区间也较为分散， 考虑到高端客群审美及各式消费心理，已然让本案不具有绝对的距离优势
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板块简析
1 奥体别墅区：城市环境优势最强，配套优势最好，别墅开发成熟 2 西郊别墅区：城市环境稍差，但性价比优势明显 3 团泊别墅区：资源环境强势，依托团泊新城定位，集群优势明显
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问题来了：
万科盈润园 中北镇
属地：西青（外环外） 环境：成熟规模片区，逐步城市化
中信珺台 侯台
属地：西青（外环内） 环境：市内最大湿地，周边物业良莠不齐
配套：商业、幼教、公共出行
品牌：16年天津口碑积淀 规划/产品：精装、送面积、别墅社区 兑现体验：规模兑现，口碑物业
配套：日常生活配套，规格不及中北镇
假如水上公园没水，大多数人是不能容忍的，毕竟他们是爱南开的； 不过土地越来越少，买房真的是个问题，现在好了。 （来）森邻南开
双公园 低密华宅
千亩湿地滋养 城市森呼吸建筑
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假如 华苑没买房
假如华苑没买房，大多数人可能心有不甘，毕竟他们是爱南开的； 不过土地越来越少，买房真的是个问题，现在好了。 （来）森邻南开
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提案框架
三句话不离题。
1-别墅不是问题，高层是问题 高层篇
2-调性不是问题，落地是问题 别墅篇
3-客户不是问题，质量是问题 推广篇
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别墅不是问题，高层是问题
PART-1 高层产品策略观
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市场大环境与宗地理解姑且不谈，仅就产品对位入手
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劣势
但是万科朗润园及梅江周边别墅散户还是大量存在，总价区间也较为分散， 考虑到高端客群审美及各式消费心理，已然让本案不具有绝对的距离优势
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板块简析
1 奥体别墅区：城市环境优势最强，配套优势最好，别墅开发成熟 2 西郊别墅区：城市环境稍差，但性价比优势明显 3 团泊别墅区：资源环境强势，依托团泊新城定位，集群优势明显
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问题来了：
万科盈润园 中北镇
属地：西青（外环外） 环境：成熟规模片区，逐步城市化
中信珺台 侯台
属地：西青（外环内） 环境：市内最大湿地，周边物业良莠不齐
配套：商业、幼教、公共出行
品牌：16年天津口碑积淀 规划/产品：精装、送面积、别墅社区 兑现体验：规模兑现，口碑物业
配套：日常生活配套，规格不及中北镇
假如水上公园没水，大多数人是不能容忍的，毕竟他们是爱南开的； 不过土地越来越少，买房真的是个问题，现在好了。 （来）森邻南开
双公园 低密华宅
千亩湿地滋养 城市森呼吸建筑
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假如 华苑没买房
假如华苑没买房，大多数人可能心有不甘，毕竟他们是爱南开的； 不过土地越来越少，买房真的是个问题，现在好了。 （来）森邻南开
地产业中信珺台品牌炒作策略及软宣建议报告书
中信·珺台品牌炒作策略及 软宣建议
2009年3月18日
中国最大的央企——中信集团 下属地产企业——中信地产 首次进津操盘 产品亮项前 应该做什么……
案例参考
回顾05年金地 06年富力、07年招商 08年中海、保利走过的路……
09年中信如何发力？
总结
这些全国性的地产企业进入一 个新城市后，无不是采用先宣传企 业品牌，取得社会公信力，再过渡 到对项目宣传的常规思路。
和认识中信集团的整体实力。（央 企背景、产业链庞大、业绩突出等）
为下一阶段中信地产品牌的树 立作好铺垫，奠定市场基础。
策略：
• 以“中信创业精英选拔会” 的大型社会活 动为主线，体现中信集团综合实力。结合 主流媒体进行全程跟踪报道，在当期形成 全社会的广泛关注和参与。
• 同时辅以《中信传奇故事连载》，运用媒 体手段对中信集团的红色背景、传奇创业 史进行宣传。
实力国企转战南北
中信地产：扎根天津“剑指环渤海”
——中信地产企业实力、辉煌的发展历 程
第三阶段：侯台区域定位重塑
• 目前天津市人民对侯台区域的观念是：具 有较好的生态资源，区域人文环境较差。
• 所以：本阶段宣传的主要工作为
扬长 补短
扬长：强化区域未来的生态资源 补短：提升区域人文环境
生态详解
核心： 侯台风景区规划详解（天津中心城区外
改善人文
核心：
树立高教社区形象，改善区域人文 环境
挖掘临近大学城、众多高校围合的 资源，拓展渠道
方式：
结合“中信精英创业选拔会”，在 各高校内展开宣传攻势，积累教师购房 群体。
宣传大学城的位置，分析大学城对 项目改善人文环境的作用。
经过扬长补短的精心炒作，侯台生态 风景区与人文环境的改善必将引起全市 的关注，越来越多的人认识到这个区 域发展的美好前景，成为珺台项目的潜 在购房客户。
2009年3月18日
中国最大的央企——中信集团 下属地产企业——中信地产 首次进津操盘 产品亮项前 应该做什么……
案例参考
回顾05年金地 06年富力、07年招商 08年中海、保利走过的路……
09年中信如何发力？
总结
这些全国性的地产企业进入一 个新城市后，无不是采用先宣传企 业品牌，取得社会公信力，再过渡 到对项目宣传的常规思路。
和认识中信集团的整体实力。（央 企背景、产业链庞大、业绩突出等）
为下一阶段中信地产品牌的树 立作好铺垫，奠定市场基础。
策略：
• 以“中信创业精英选拔会” 的大型社会活 动为主线，体现中信集团综合实力。结合 主流媒体进行全程跟踪报道，在当期形成 全社会的广泛关注和参与。
• 同时辅以《中信传奇故事连载》，运用媒 体手段对中信集团的红色背景、传奇创业 史进行宣传。
实力国企转战南北
中信地产：扎根天津“剑指环渤海”
——中信地产企业实力、辉煌的发展历 程
第三阶段：侯台区域定位重塑
• 目前天津市人民对侯台区域的观念是：具 有较好的生态资源，区域人文环境较差。
• 所以：本阶段宣传的主要工作为
扬长 补短
扬长：强化区域未来的生态资源 补短：提升区域人文环境
生态详解
核心： 侯台风景区规划详解（天津中心城区外
改善人文
核心：
树立高教社区形象，改善区域人文 环境
挖掘临近大学城、众多高校围合的 资源，拓展渠道
方式：
结合“中信精英创业选拔会”，在 各高校内展开宣传攻势，积累教师购房 群体。
宣传大学城的位置，分析大学城对 项目改善人文环境的作用。
经过扬长补短的精心炒作，侯台生态 风景区与人文环境的改善必将引起全市 的关注，越来越多的人认识到这个区 域发展的美好前景，成为珺台项目的潜 在购房客户。
天津中信城市广场给排水系统PPT学习教案
泵房第19页/共32页
天津中信城市广场机电 系统—生活直饮水系统
生活直饮水系统
集中式直饮水系统及终端式直饮水系统 集中式直饮水系统：由原水箱、处理设备、调节水箱、供水设备和供回水管网组成，
系统较为复杂。 终端式直饮水系统：是以单台末端处理设备为基础的，设置相对简单。
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天津中信城市广场机电 系统—生活直饮水系统
有淋浴或健身等用水量大的 区域
集中热水供应
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天津中信城市广场机电 系统—生活热水系统
生活热水系统—太阳能热水系统
➢ 集中式太阳能热水系统 将太阳能集热器或集热板安装于屋面集中设置。 包括储热水箱、循环水泵、闭式水罐、辅助热源、供回水管网等。
➢ 分散式太阳能热水系统 即贮水箱、集热器等组件为一体的太阳能热水器。
• 雨水回收系统
• 雨水回用节约的经济价值及初投资 • 1）通过控制地表雨水径流，缓解地表雨水对景观水体的污染。 • 2）通过有效的截留和控制雨水，可大幅减小室外雨水排水管网的规模。 • 3）项目做LEED认证，设置雨水回收系统，也是其中一个加分项；对于提高项目整体
第3页/共32页
天津中信城市广场机电 系统—生活给水系统
• 生活给水系统
• 三期T3酒店式公寓、T4办公+酒店式公寓
• T3酒店式公寓：220米，共52层 • T4办公+酒店式公寓：270米，7~32层办公，35~58层酒店式公寓
• 采用在中间设备层设置转输水箱串联供水方式。
• T4是办公和酒店式公寓相结合，T3整栋均为酒店式公寓，现按水箱合用，水泵分开设 置；考虑到T3今后有整栋出售的可能，可实现独立计量及设备单独的维护管理。
排
至
天津中信城市广场机电 系统—生活直饮水系统
生活直饮水系统
集中式直饮水系统及终端式直饮水系统 集中式直饮水系统：由原水箱、处理设备、调节水箱、供水设备和供回水管网组成，
系统较为复杂。 终端式直饮水系统：是以单台末端处理设备为基础的，设置相对简单。
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天津中信城市广场机电 系统—生活直饮水系统
有淋浴或健身等用水量大的 区域
集中热水供应
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天津中信城市广场机电 系统—生活热水系统
生活热水系统—太阳能热水系统
➢ 集中式太阳能热水系统 将太阳能集热器或集热板安装于屋面集中设置。 包括储热水箱、循环水泵、闭式水罐、辅助热源、供回水管网等。
➢ 分散式太阳能热水系统 即贮水箱、集热器等组件为一体的太阳能热水器。
• 雨水回收系统
• 雨水回用节约的经济价值及初投资 • 1）通过控制地表雨水径流，缓解地表雨水对景观水体的污染。 • 2）通过有效的截留和控制雨水，可大幅减小室外雨水排水管网的规模。 • 3）项目做LEED认证，设置雨水回收系统，也是其中一个加分项；对于提高项目整体
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天津中信城市广场机电 系统—生活给水系统
• 生活给水系统
• 三期T3酒店式公寓、T4办公+酒店式公寓
• T3酒店式公寓：220米，共52层 • T4办公+酒店式公寓：270米，7~32层办公，35~58层酒店式公寓
• 采用在中间设备层设置转输水箱串联供水方式。
• T4是办公和酒店式公寓相结合，T3整栋均为酒店式公寓，现按水箱合用，水泵分开设 置；考虑到T3今后有整栋出售的可能，可实现独立计量及设备单独的维护管理。
排
至
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——
298
2-2.7
600-800
消化情况
月均7套左右，310 与380的户型各半 （此处为全面积）
月消化5－6套
月消化1套
加推月销售50多套
开盘当天80套全部 售罄
仅剩7套
数据更新日期：2009.11.12
近郊经济 别墅
郊区经济型别墅均在城市外围，依托于城市道路的便捷可达范围
西青道
社会山
外环线
Байду номын сангаас檀香海
184-261
联排180-190，院墅 210-260
208-248
250-300
180-770
联排150-400；独栋 378-1000不等
266-311
实现价格
单价（万/m2）
总价（万）
0.9
170-230
1.8-2.3
360-575
0.83
联排1， 类独栋1.3
0.9
1.1-1.2 独栋1.3 联排0.8-0.9 联排0.6-0.7 独栋1
总价(万)
联排，190， 330-350；独 栋：450-580
联排2.6-3 万
小联排540-570,主 力联排900-1000,独
栋1600以上
叠拼190-210, 联排330,双拼
450-500
叠拼2-2.7； 联排2.4-3 左右；双拼
3-3.5
叠拼450-600,联排 850-950,双拼 1500~1600
矽谷港湾
博文苑 博雅苑
津港公路
首创溪堤郡
京津塘高速
➢ 项目通达性较好； ➢ 均在城市外围； ➢ 无强势资源支撑。
公路沿线
在售项目
津港公路
博文苑、博雅苑、星耀五洲、 天嘉湖
京津塘高 速
首创溪堤郡 矽谷港湾
西青道 津沧高速
社会山 檀香海
天嘉湖
星耀五洲
在售项目
近郊经济 别墅
经济型别墅无强势资源，面积偏小，配置较低，以低总价跑赢市场
面积区间
实现价格
单价（万 /m2)
总价(万)
210-260 1.5-1.7
470～750
100-200 270-700 独栋2.5
600-1400
100-400 303-542
1.6
500-900
不算基座 300
约50
370、460、 580
约150㎡， 实得260-
280
均价1.1
实收约 1.6
460平米506万 250-270万
➢ 郊区经济型别墅以高性价比吸引客户；
➢ 产品以联排为主； 自身产品力有限。
项目名称
产品附加 值
产品形式
地下室
庭院
面积区间
溪堤郡 洛卡小镇
檀香海 社会山 华韵欧风博文苑 华韵欧风博雅苑 天嘉湖 星耀五洲
矽谷港湾
高性价比
联排
无
——
联排
无
高性价比
独栋、双拼、 联排
92-130
高性价比
院墅、类独 仅院墅有， 栋、小联排 25-30
层到顶
小砖房
洋房
70年
70年
小产权房
小产权
08年5月开盘
2010年年初
一期已入住，二期 09年8月开盘
2007年8月4日
80-120㎡ 2栋17层 小产权 2008年11月29日
市场小结
看宏观——项目不具备成为高端别墅项目的质素
看中观—— 基于现状：市场占位为“城市近郊别墅”
外部市场无依托资源
基于未来：未来竞争激烈，项目与城市距离较近，
项目 名称
檀府
钻石 山
产品附加 产品形式 值
地下室
老城厢核 心地段
联排176 、 独栋12
100-200（D户 小面积无地下
室）
奥体核心 板块
叠拼、联 排、双拼
联排,叠拼50 －70,双拼100
左右
庭院
20-30m下沉式 庭院
20-25m下沉式 庭院,双拼庭 院60m左右
面积区间
实现价格
单价（万 /m2)
项目名称
产品附加值 产品形式
地下室
霞光道5号 西康路36号
奥体核心地段
五大道绝版地 段
联排别墅 独栋别墅
80 450-900
庭院 40-160 200-500
面积区间 255左右 500-900
实现价格
单价
总价
3.4-5万/平
800-1300万
3-4.5万/平
1500-4000万
城市顶级别墅对于地段、景观、品质的要求较高，未来也不会大规模出现。
在售 2010年5月左右
2010年上半年
—— 2010年底
—— —— —— —— —— 在售
现有市场小结
TOP系列………核心地段、交通便捷、成熟配套、人文资源
城市别墅………重要地段、交通便捷、配套齐全、景观人文资源
近郊优质别墅……交通便捷、配套尚可
近郊经济别墅……交通便捷 远郊资源别墅……景观资源
城市主流居住型别墅集中于市区南部梅江南传统富人区
项目名称
客户
以河西和南开的中小型私营业主为主， 江胜天鹅湖
40-55岁，首次别墅置业，多为自住
以河西梅江和津南的改善型私营业主为 红磡领世郡
主，自住居多，少量投资
新悦庭
消化缓慢，客户特征不明显
玛歌庄园
客户主要来自于河西、南开客户，部分 为业内人士，年龄为40-60岁居多，养
联排127-182万
未来供应 主要集中在津南区，未来别墅重心将南移
霞飞路63号里弄、朗润园
中信珺台
3km
8km
百都项中目 心 城 区
12km
23km
中信天嘉湖
未来供应量 津南区约400万的低密度供应量，未来低密度市场将南移
区域 西部板块
南部板块 东部板块
序号 1 2
3
4 5 6 7 8 9 16
客户特征：成功人士，具备国际 视野，关注产品细节，追求纯粹 的别墅生活，喜欢水上片区的自 然环境，购买原因：身份匹配， 作为藏品予以传世。
TOP系列 以不可复制的地段资源和高品质定义顶级地位
➢ 城市顶级别墅均占据稀缺核心地段； ➢ 城市顶级别墅均能够拥有较高单价； ➢ 城市顶级别墅（尤其top系列）拥有较高的产品品质。
团泊湖庭院
紧邻津京高速
紧邻蓟平高速旁， 京平高速或津蓟高速，
盘山风景区
五盆沟景区
项目名称
产品附加值
产品形式
京津新城
大配套
独栋、双拼、联 排
恒大金碧天下 蓟县山水景观
联排、双拼、独 栋
团泊湖庭院 磐龙谷
湖景资源 蓟县山水景观
独栋
联排、双拼、独 栋
面积区间
联排199左右 独栋270-400 联排150-250 双拼170-260 独栋245-300 206、260、302、393
75000平方米 不含中心水域，不计赠送为0.8，
计算赠送为1.1 40%
400户；一期80户 联排
150平米左右（赠送后260-280㎡） 1.6-1.7万/㎡ 2009-09-19 3.5元/平米/月 70年
老客户较少，基本为自住。
朗润园
以南开区、河西客户为主、城市新贵和 别墅首置客户为主
近郊优质 不占据核心地段，无强势景观，多数项目拥有高附加值，产品总 别墅 价围绕在400万左右
➢城市中端别墅多不占据核心地段； ➢拥有较高的附加值（庭院、地下室）； ➢联排产品总价主要围绕在400万左右。
项目名称
产品附加值
城市别墅 以城市地段、大规模品质社区及区域内产品稀缺而定义高端
檀府
老城厢
博轩园
钻石山
水上 奥体 板块
老河西
香港建设地块
大梅江
➢ 位于城市中或城市边缘； ➢ 项目品质较好； ➢ 道路可通达性好，配套齐全； ➢ 作为第一居所；
项目名 称
卖点
客户
以河西、南开客户为主，
招商钻 石山
水上奥体核 心板块
私企政府和政府官员居
新悦庭 万科东丽湖
京津新城 恒大金碧
社会山 大地十二城 朗润园
高端别墅项目价值核心要素
区位价值
地段级别
核心地段、中心地段、新趋势区域
交通条件
城市主干道、地铁、高铁
配套条件
丰富完备度、配套级别
资源价值
景观资源 人文资源
水资源、湿地资源
历史资源、文化资源
√
项目不具备成为城市高端别墅项目的本体条件！！
三、市场分析
天津中信珺台项目市场分析 与客户分析PPT47页
宏观市场 天津别墅市场根据各个区域的区位和资源条件，围
绕独特资源和便捷交通分布
4
5 1 2
3
序号 1 2 3
4
5
分类
描述
客户
Top系列 城市别墅
占据独一无二的稀缺 地段或景观资源
顶级财富
城市高端 主城区内，配套完善， 城市新贵/
具备一定景观资源
城市中产
270~388（含地下）
实现价格
单价
总价
联排（毛坯）0.5万/平米 独栋（精装）1万/平米
联排：200万左右 独栋：270-400万
联排0.49万/平米 双拼0.58万/平米 独栋1.6万/平米
联排71-123万 双拼100-150万 独栋392-485万
1.2-1.3万/平米
260-510万
联排0.47万/平米
未来市场占位可考虑为“城市别墅”
看微观——周边产品形式低端，多为小产权房，无品质感；