天津中信珺台项目市场分析与客户分析PPT47页

➢ 郊区经济型别墅以高性价比吸引客户；
➢ 产品以联排为主； 自身产品力有限。
项目名称
产品附加 值
产品形式
地下室
庭院
面积区间
溪堤郡 洛卡小镇
檀香海 社会山 华韵欧风博文苑 华韵欧风博雅苑 天嘉湖 星耀五洲
矽谷港湾
高性价比
联排
无
——
联排
无
高性价比
独栋、双拼、 联排
92-130
高性价比
院墅、类独 仅院墅有， 栋、小联排 25-30
层到顶
小砖房
洋房
70年
70年
பைடு நூலகம்小产权房
小产权
08年5月开盘
2010年年初
一期已入住，二期 09年8月开盘
2007年8月4日
80-120㎡ 2栋17层 小产权 2008年11月29日
市场小结
看宏观——项目不具备成为高端别墅项目的质素
看中观—— 基于现状：市场占位为“城市近郊别墅”
外部市场无依托资源
基于未来：未来竞争激烈，项目与城市距离较近，
高性价比
联排、双拼 （4套）
无
高性价比
联排
无
——
独栋、双拼、 部分有地
联排
下室
高性价比、 独栋、双拼、
未来前景
联排
——
高性价比、 城市纯低 联排、独栋 密社区
——
70-80 —— 200-300下沉 式庭院 18-25
30-35 —— ——
——
30-50
190-260 联排200-250，独栋
700
在售 2010年5月左右
2010年上半年
—— 2010年底
—— —— —— —— —— 在售
现有市场小结
TOP系列………核心地段、交通便捷、成熟配套、人文资源
城市别墅………重要地段、交通便捷、配套齐全、景观人文资源
近郊优质别墅……交通便捷、配套尚可
近郊经济别墅……交通便捷 远郊资源别墅……景观资源
近郊别墅
远郊资源别 墅
城市近郊（30min车 程），配套不完善， 具有较好景观和内部 配套
城市远郊（1h以上车 程），配套缺乏，具 备强势景观或内部配 套
城市中产/ 城市新贵
城市中产/ 城市新贵
经济型别墅
无明显地段或资源优 势，主要面对首次别 墅置业客户
殷实之家
典型项目
霞光道5号 西康路36号 江胜天鹅湖 卡梅尔
270~388（含地下）
实现价格
单价
总价
联排（毛坯）0.5万/平米 独栋（精装）1万/平米
联排：200万左右 独栋：270-400万
联排0.49万/平米 双拼0.58万/平米 独栋1.6万/平米
联排71-123万 双拼100-150万 独栋392-485万
1.2-1.3万/平米
260-510万
联排0.47万/平米
——
14.8
中信天嘉湖
中信
——
251
远洋大寺项目 远洋地产
26.1
矽谷港湾 东丽软件园
联排、独栋
43
低密度体量 （万平米）
7.5 7
——
—— 一期 15
—— —— —— 251 ——
17
低密度 容积率
0.8 0.9-1.0
——
—— 一期0.65
—— —— 0.97-0.99
1 —— 0.6
预计入市时间
在
多，作为第一居所。
售
老城厢核心 客户多为对老城厢有情
檀府
板块
节的客户，私企业主较
多。
香港建 水上奥体板
待
设
块
售
博轩园
河西核心成 熟居住区
—— ——
城市别墅 地处区域核心，片区内别墅稀缺，可实现500万以上的高总价
➢ 在售产品多存在100平米左右的地下室； ➢ 庭院面积：核心区域的项目拥有20-40平米庭院； ➢ 其主力联排产品的总价均在500万元以上。
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宏观市场 天津别墅市场根据各个区域的区位和资源条件，围
绕独特资源和便捷交通分布
4
5 1 2
3
序号 1 2 3
4
5
分类
描述
客户
Top系列 城市别墅
占据独一无二的稀缺 地段或景观资源
顶级财富
城市高端 主城区内，配套完善， 城市新贵/
具备一定景观资源
城市中产
面积区间
实现价格
单价（万 /m2)
总价(万)
210-260 1.5-1.7
470～750
100-200 270-700 独栋2.5
600-1400
100-400 303-542
1.6
500-900
不算基座 300
约50
370、460、 580
约150㎡， 实得260-
280
均价1.1
实收约 1.6
460平米506万 250-270万
项目 名称
檀府
钻石 山
产品附加 产品形式 值
地下室
老城厢核 心地段
联排176 、 独栋12
100-200（D户 小面积无地下
室）
奥体核心 板块
叠拼、联 排、双拼
联排,叠拼50 －70,双拼100
左右
庭院
20-30m下沉式 庭院
20-25m下沉式 庭院,双拼庭 院60m左右
面积区间
实现价格
单价（万 /m2)
75000平方米 不含中心水域，不计赠送为0.8，
计算赠送为1.1 40%
400户；一期80户 联排
150平米左右（赠送后260-280㎡） 1.6-1.7万/㎡ 2009-09-19 3.5元/平米/月 70年
10万平米
容积率
1.5
—
1.2
1.2
1.2
绿化率
35%
—
30%
38%
38%
均价
未定
未定
4300-4500元/㎡
4300元/㎡
4200元/㎡
户型面积 物业类型 土地年限 开盘时间
70-150㎡
69-135㎡
72-155㎡
80-120㎡
四层半花园洋房、 七层电梯洋房和十 八层板式高层观景
洋房
高层，17、24、32 现售二期：9栋12层 5层洋房，9层电梯
宏观市场 中观市场
➢ 看天津别墅市场格局
TOP系列 顶级别墅占据天津核心板块的核心地段
顶级别墅
西康路36号
五大道
霞光道5号
水上奥体板块
项目分别占据天津市核心板 块的核心地段：
➢ 西康路36号——五大道板块
客户特征：喜欢五大道地段和纯 独栋产品，对于交通尺度要求较 高，用于个人居住和商务办公；
➢ 霞光道5号——水上奥体板块
客户特征：成功人士，具备国际 视野，关注产品细节，追求纯粹 的别墅生活，喜欢水上片区的自 然环境，购买原因：身份匹配， 作为藏品予以传世。
TOP系列 以不可复制的地段资源和高品质定义顶级地位
➢ 城市顶级别墅均占据稀缺核心地段； ➢ 城市顶级别墅均能够拥有较高单价； ➢ 城市顶级别墅（尤其top系列）拥有较高的产品品质。
130-200 160-250 180-225 275-360 150以上 150为主
1
266-311
远郊资源 别墅
以资源作为客户驱动的首要因素，便捷交通带来客源
➢ 资源和丰富的度假因素 成为远郊度假别墅的第一 要素；
➢ 交通便捷；
➢ 产品形式丰富多样；
➢ 超值总价吸引客户；
京津新城
恒大金碧天下 磐龙谷
联排127-182万
未来供应 主要集中在津南区，未来别墅重心将南移
霞飞路63号里弄、朗润园
中信珺台
3km
8km
百都项中目 心 城 区
12km
23km
中信天嘉湖
未来供应量 津南区约400万的低密度供应量，未来低密度市场将南移
区域 西部板块
南部板块 东部板块
序号 1 2
3
4 5 6 7 8 9 16
基于项目本体和现有有市场状况 当前市场占位“近郊别墅”
三、市场分析
宏观市场 中观市场 微观市场
周边市场 以小产权房、高层、小高层洋房为主/价格较低，社区 品质较差
项目名称 建筑面积
宏城壹号 14.6万平方米
松江城 —
金旺水岸 约30万平米
雅仕蓝汀 于泽新苑（一期） 雅仕蓝汀（二期）
20万平米
总价(万)
联排，190， 330-350；独 栋：450-580
联排2.6-3 万
小联排540-570,主 力联排900-1000,独
栋1600以上
叠拼190-210, 联排330,双拼
450-500
叠拼2-2.7； 联排2.4-3 左右；双拼
3-3.5
叠拼450-600,联排 850-950,双拼 1500~1600
低密度供应量
项目名称
开发商
产品形式
总规模 （万平米）
朗润园
万科
联排
7.5
中信珺台 霞飞路63里弄
中信
联排、叠拼、高层
14
上投
高层、小高层、洋房、别 墅
30多万
——
佰都大寺
佰都
别墅、高层
10
京基高尔夫项目 京基 独栋、双拼、联排、高层
67
碧桂园
碧桂园
酒店/商业/居住
——
海尔 首创
海尔 首创
——
4005多9 万
城市主流居住型别墅集中于市区南部梅江南传统富人区
项目名称
客户
以河西和南开的中小型私营业主为主， 江胜天鹅湖
40-55岁，首次别墅置业，多为自住
以河西梅江和津南的改善型私营业主为 红磡领世郡
主，自住居多，少量投资
新悦庭
消化缓慢，客户特征不明显
玛歌庄园
客户主要来自于河西、南开客户，部分 为业内人士，年龄为40-60岁居多，养
184-261
联排180-190，院墅 210-260
208-248
250-300
180-770
联排150-400；独栋 378-1000不等
266-311
实现价格
单价（万/m2）
总价（万）
0.9
170-230
1.8-2.3
360-575
0.83
联排1， 类独栋1.3
0.9
1.1-1.2 独栋1.3 联排0.8-0.9 联排0.6-0.7 独栋1
矽谷港湾
博文苑 博雅苑
津港公路
首创溪堤郡
京津塘高速
➢ 项目通达性较好； ➢ 均在城市外围； ➢ 无强势资源支撑。
公路沿线
在售项目
津港公路
博文苑、博雅苑、星耀五洲、 天嘉湖
京津塘高 速
首创溪堤郡 矽谷港湾
西青道 津沧高速
社会山 檀香海
天嘉湖
星耀五洲
在售项目
近郊经济 别墅
经济型别墅无强势资源，面积偏小，配置较低，以低总价跑赢市场
产品形 式
地下室
江胜天鹅 梅江、湖景、
湖
环内现房
联排
95-105
红磡领世 郡
新悦庭
玛歌庄园
配套齐全（高 尔夫）
设备设施
良好的社区环 境和产品品质
在售独 栋 独栋
独栋
160-180
S无，B/P 有
100-200
朗润园 荷兰墅
面积赠送、产 品品质
产品创新、代 征公园景观
联排 联排
—— ——
庭院 30-40
消化情 况
剩余19 套
二期尚 未开盘
数据更新日期：2009.11.12
近郊优质 位于城市边缘，良好的道路交通牵引，无强势景观资源，社区规 别墅 模较大，配套尚待完善
朗润园
➢ 位于城市边缘； ➢ 道路可通达性好； ➢ 性价比相对较高； ➢不具备强势的自然景观资源
荷兰墅
红磡领世郡
玛歌庄园
新悦庭
江胜天鹅湖
新悦庭 万科东丽湖
京津新城 恒大金碧
社会山 大地十二城 朗润园
高端别墅项目价值核心要素
区位价值
地段级别
核心地段、中心地段、新趋势区域
交通条件
城市主干道、地铁、高铁
配套条件
丰富完备度、配套级别
资源价值
景观资源 人文资源
水资源、湿地资源
历史资源、文化资源
√
项目不具备成为城市高端别墅项目的本体条件！！
三、市场分析
团泊湖庭院
紧邻津京高速
紧邻蓟平高速旁， 京平高速或津蓟高速，
盘山风景区
五盆沟景区
项目名称
产品附加值
产品形式
京津新城
大配套
独栋、双拼、联 排
恒大金碧天下 蓟县山水景观
联排、双拼、独 栋
团泊湖庭院 磐龙谷
湖景资源 蓟县山水景观
独栋
联排、双拼、独 栋
面积区间
联排199左右 独栋270-400 联排150-250 双拼170-260 独栋245-300 206、260、302、393
城市别墅 以城市地段、大规模品质社区及区域内产品稀缺而定义高端
檀府
老城厢
博轩园
钻石山
水上 奥体 板块
老河西
香港建设地块
大梅江
➢ 位于城市中或城市边缘； ➢ 项目品质较好； ➢ 道路可通达性好，配套齐全； ➢ 作为第一居所；
项目名 称
卖点
客户
以河西、南开客户为主，
招商钻 石山
水上奥体核 心板块
私企政府和政府官员居
未来市场占位可考虑为“城市别墅”
看微观——周边产品形式低端，多为小产权房，无品质感；
项目需要挖掘自身价值，依托产品力来争夺客户，突出重围
三、市场分析
宏观市场 中观市场 微观市场 案例研究
朗润园——基本信息
总建筑面积
容积率
绿化率 规划户数: 产品形式 面积区间
均价 开盘时间
物业费 土地使用年限
——
298
2-2.7
600-800
消化情况
月均7套左右，310 与380的户型各半 （此处为全面积）
月消化5－6套
月消化1套
加推月销售50多套
开盘当天80套全部 售罄
仅剩7套
数据更新日期：2009.11.12
近郊经济 别墅
郊区经济型别墅均在城市外围，依托于城市道路的便捷可达范围
西青道
社会山
外环线
檀香海
老客户较少，基本为自住。
朗润园
以南开区、河西客户为主、城市新贵和 别墅首置客户为主
近郊优质 不占据核心地段，无强势景观，多数项目拥有高附加值，产品总 别墅 价围绕在400万左右
➢城市中端别墅多不占据核心地段； ➢拥有较高的附加值（庭院、地下室）； ➢联排产品总价主要围绕在400万左右。
项目名称
产品附加值
项目名称
产品附加值 产品形式
地下室
霞光道5号 西康路36号
奥体核心地段
五大道绝版地 段
联排别墅 独栋别墅
80 450-900
庭院 40-160 200-500
面积区间 255左右 500-900
实现价格
单价
总价
3.4-5万/平
800-1300万
3-4.5万/平
1500-4000万
城市顶级别墅对于地段、景观、品质的要求较高，未来也不会大规模出现。