精装成本控制要点

一、精装方案确定：

1.精装房需要结合相对毛坯房精装修的溢价情况和竞品项目情况确定装修标准，精装修无溢价的建议不做精装；

2.精装细节做法和物料档次选用要与精装档次相适应，如高档装修一般不会选用强化复合木地板而选用实木多层木地板（纯实木地板质量保证措施相对复杂、会降低净高且隔音效果较差，目前已不常见），低档装修吊顶和各类装饰线的工程量要进行严格控制等；

二、合约界面划分：

1.重要装修工程为把握主材质量或当招标时物料不明确时，可考虑将主材甲供，亦或采用暂定价格将主材纳入到合同价款中，不宜在不明确的条件下将主材价格包死的合同价款中，以免后续发生争议或影响工程质量。

2.与总包界面划分应关注以下内容：1）墙面抹灰或石膏找平；2）天棚石膏找平及刮腻子；3）阳台地面防水；4）开敞阳台墙面抹灰；5）卫生间、厨房地面及墙面防水；6）阳台、厨房、卫生间、衣帽间推拉门界面划分；7）洗衣机地漏、卫生间地漏界面划分。

3.与甲分包界面划分应关注以下内容：1）木地板、木地板与其他地面交界处金属收边条（通常木地板厂家报价含铺装）；2）卫生间镜箱、洗手盆柜；3）厨房橱柜、厨盆龙头、户内门等；4）木踢脚。

4.甲供材界面划分应关注以下内容：1）卫生洁具；2）五金龙头；3）灯具、开关插座；4）浴霸；5）乳胶漆、饰面砖、壁纸、防水。

三、招标前置条件：

1.精装施工图且完成图审；

2.确定的物料选用方案（物料选择需确保在产有货，避免选择停产产品）；

3.主要材料的采购方式（甲供、甲指乙供、甲限、乙供）已讨论确定；

4.大体量的高档装修项目（高档写字楼、酒店等），务必先做样板，根据实际效果优化方案和节点后，方可开展招标工作。

四、合同要点：

1.为减少合同变动，规避招标清单错误和漏项风险，合同宜采用按图纸和技术规范包干模式，但招标时应预留足够的时间给投标人复核招标清单。合同具体约定示例如下：

本合同价款为承包人完成本工程承包范围内、合同和《工程技术要求和建设标准》约定的全部内容的所有费用，承包人的合同价格已充分理解招标文件和图纸，并已经自行计算和复核工程量确认无误，除暂估清单之外的实际工程量清单的偏差均视为承包人已考虑在其报价

中。未来结算时只调整设计变更、洽商签证及重计量部分。

2.关于图纸错漏碰缺、不交圈风险的规避：

1）发包人将按约定的时间及时组织设计图纸会审和设计交底，承包人应认真审图，图纸会审和交底后因设计图纸有误造成的工程返工和直接经济损失费用由承包人和发包人各承担50％。承包人不应只根据图纸尺寸进行订货，而需进行实地测量来订购货物或开始施工，如不采取这些步骤而导致的错误或损失，其责任和相应费用由承包人自行承担；

2）实际施工中发现错漏碰缺、设计节点不交圈等情况应及时通知发包人，如擅自施工导致的拆改不计费用；

3.关于进场结构偏差索赔风险的规避：

由于结构施工交付时完成面平度往往有较大的偏差，精装单位多对此提出索赔，故精装招标时要组织投标人进行现场踏勘，并明确相关套方找平费用要在措施费中计列，一次性包死。

4.关于主要材料价格风险的约定：

精装施工工期往往较短（视项目具体情况），通常合同约定综合单价风险范围包括施工期间的人工、材料的一切变化。

5.甲供材料要对主要材料的损耗率、甲供材保管费率和超领的惩罚进行明确的约定。

6.关于措施项目缺项风险的规避：

招标时明确措施费用除清单提供的项目外，投标人还可以根据工程现场条件、施工范围、技术要求及企业自身情况补充和计算其他认为必要的项目，并采用综合单价报价。未在总报价中体现或不完全体现的，视作优惠或该项费用已含在总报价中，合同一经签订措施费包死不调。

7.关于甲分包完工保护：

甲分包由分包单位施工，但精装单位需负责移交后的成品保护，相应价款已包括在合同总价中。

8.当精装负责总包管理工作时，合同应明确所有相关的开孔（包括灯具、风口等）、开洞（包括砼及钢筋砼面凿洞等）、预留孔、检修口、开槽、检修门、各类洞口封堵、修补（包括各专业公司施工所需的洞口封堵、修补及加固）等费用请投标人自行计算，并单列纳入措施费报价。