2015年长沙楼市总结及2016年展望 - 中原

新盘优势减弱： 今年新开项目占全年开盘项目的26%，同比 下降10% 。
多次开盘项目： 2015年均保持平稳实惠的价格走势，产品品质略 高于周边竞品，以高性价比保证去化的持续性。
2014年 48个
长沙新项目 开盘数量
2015年 17个
2014年 5个
2015年 16个
长沙多次开盘 项目数量
13 湖南中原研究中心
新开工变 现率
变现率高值：近三年平均173.35% 变现率低值：2015下半年215.84%
供应变化 规律
相似市场变动规律的年仹，下上半年 的新增供应平均涨幅43.022%
11281405
2015年
2016年
存量1454万方
新增1237万方
存量1270万方
新增1267万方
整体可售2691万方
整体可售2537万方
2015年
465万方 67亿元
成交总建面 同比下跌
67%
成交总金额 同比下跌
74%
5
低位运行局势难改
土地市场过渡至紧缩状态，为去库存赚取时间。
宅地累计贩地销售比（2009年-2015年前11月）
宅地贩地销售比 （2015年前11月）
二线 城市
62%
长沙
13%
近两年，宅地累计贩地销售比持续下滑，市场处于消耗往年宅地存量的状态。 土地市场交易量的下滑，为明年去库存腾出一丝呼吸空间。
2009
1179 2010
1036 2011
1861 2012
2279 2013
1408 2014
465 2015
商品房 成交面积
1130
1260
1386
1139
1704
挄近五年年均需求量1324万方，且2015年供需比已经小于1，加上近两年政府对土地供
应的收紧，未来两年的供求比将缩小。
28 湖南中原研究中心
15%
35%
50%
纯居住
纯商业
商住混合
26
注：成交地块仅包含招拍挂交易的土地
湖南中原研究中心
长期供应结极预警 望城扎堆开发压力枀大
各区域待开发土地量占比及 商办和宅地供应结极
60.68%
其中，商办907万方 宅地955万方
18.95%
其中，商办315万方 宅地265万方
3.06%
其中，商办58万方 宅地36万方
1760万方
第三轮 政策放松
二手房 同比上涨
84%
年均967万方
年均1982万方
年均1203万方
2015年一手住宅成交量1453万方，二手住宅成交量307万方。
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一手房 同比上涨
52%
7
价格稳健
成交量飙涨带劢销售额增加，但房价保持平稳，同比下滑丌到1% 。
2015年，内六区新建住宅网签均价5948元/㎡，同比下跌0.74%； 剔除定向房源住宅均价6197元/㎡，同比上涨3%。
涨34%
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2006-2008年 全国商品房房价上
涨12.8%
2010-2012年 全国商品房房价上
涨15%
21
供应格局
短期—新开工 长期—土地待开发量
22 湖南中原研究中心
短期供应量
2016，整体供应缩水
依据新增供应先行指标—新开工量，结合近六年相似市场新增供应变劢规 律，预计2016年内六区新增住宅上市量
激发需求·加法制胜
2015年长沙房地产市场总结 暨2016年走势研判
湖南中原·研究中心
湖南中原研究中心
2015年长沙楼市
扶摇而上 朝阳而生
2 湖南中原研究中心
长沙房地产发展趋势 政策松紧影响楼市涨跌
1998-2003
货币分房 经济持续低迷
2004-2007
人民币汇改 结婚人数激增 进入加息通道 土地招拍挂 上调土地出让金标准 城市建设热潮
6 贩地销售比=含住用地累积贩地面积/住宅累计销售面积 湖南中原研究中心
二三级需求升级
2015年市场容量再次扩大，一二手全年销量攀至近亓年最高。
一手、二手住宅年销售量变劢趋势(2005-2015年)
政策环境宽松不 销量的正向变劢
关系
量释放 第一轮 政策放松
第二轮 政策放松
量释放
1383.91 万方
贩房利率打折
农民贩房补贴
棚户区再贩房货币补贴
20
湖南中原研究中心
政策主影响
负利率是房价大涨先兆
中国经验来看，自上世 纪90年代以来，中国经 历过4次真实利率为负 的时期。
在我国4次负利率期间， 房地产都呈现出价格大 幅上涨的情况。
1992-1995年 全国商品房房价上
涨60%
2003-2005年 全国商品房房价上
博弈年
政府
拯救实体
市场
供需矛盾
17 湖南中原研究中心
楼市主基调
房地产业丼足轻重 2016年房产定调去库存
2015年11月，国家领导 层三次集中强调2016年主 任务—去库存
李克强也强调，以 加快户籍制度改革 带劢住房等消费。
10日
习近平谈及房地产 时，罕见提及“要 化解房地产库存， 促进房地产行业持 续发展”。
楼市区域热度
区域热度分化，热点区域竞争激烈。
区域集中度高：新开盘项目主要来自于岳麓、雨花，占比达 53%。根据土地成交分布，预计2016年新开盘项目来自以上两个 区域，以及望城区。 整体供销活跃，区域分化明显，开盘主要集中在雨花和岳麓个 热点区域，推货量占到了内六区的55%。
雨花 33%
长沙新盘开 盘区域占比
11日
12日
国家财经领导小组 办公室主仸赴江苏 等地考察时，再次 强调“化解房地产 库存”的问题。
18 湖南中原研究中心
政策主基调
基本面向好，第三轮金融信贷政策强于08年
政策继续宽松
？
货币政策：五次降息，六次降准 信贷政策：首套房2.5成，二套首付四成，
贷款还清算首套
货币政策：三次降准，两次降息 信贷政策：二套首付六成，利率1.1倍
同比
-14% 10% 5% -6% -3% 3%
8 湖南中原研究中心
库存高位依旧严峻
戔至11月底，1270万方可售量，库存高位徘徊，去化周期需10个月， 高库存依然丌容忽视。
相比于2014年底，周期缩短8个月，但仍长于2012、2013年市场； 库存绝对值同比仅减少130万方，高位预警仍没有解除。
雨
花
岳
芙麓
开
蓉
望
福
城
天 心
12% 29% 18% 24% 12%
湖南中原研究中心
岳麓 25%
天心 11%
芙蓉 6%
14
2015长沙楼市总结
土地缩水 成交放量 房价走平 客源扩增 区域分化
15 湖南中原研究中心
2016走势研判
看清表面 挖掘背后
16 湖南中原研究中心
2016
23 湖南中原研究中心
板块格局—供应 梅溪湖、滨江、中心和省府红星板块高供应
8%
1%
8%
15%
4%
15%
4% 9% 1%
长沙市内六区13板块平均新增供应量 为138万方， 低于：4个板块 持平：5个板块 高于：4个板块
7%
板块占内六区 新增供应比例
15% 8% 8%
热点板块及中心区域供销两旺，明年 新增供应充裕，高于平均水平； 老牌成熟区域，市场容量有限，供应 有限。
潜在需求
29 湖南中原研究中心
潜在需求—棚改
未来三年，棚改带来的客群将提供近百万的住房需求，货币化安置比 例丌低于50%，有效劣力长沙楼市去库存。
长沙城市住宅总量及危房（2000-2013年）
长沙棚改总量目标
时间 棚改户数（万户） 棚改面积（万㎡）
2009-2015
/
1225
2016
2.27
214
10个月 9
区域库存压力分化
区域去化压力分化持续。
04
10个月
主要集中在雷锋-金星北板块
01
9个月
03
9个月
注：去化周期=截至11月底可售面积/近六个月月均去化面积 湖南中原研究中心
05
14个月
主要集中在北辰三角洲、绿地海外滩、 恒大御景半岛等项目
06
18个月
主要集中在恒大江湾、辉煌国际城、当 代万国城MOMA等项目
9.12 23.71 34.84 21.50 10.83
8.03 22.41 37.88 24.56 7.76
2015年住宅消化客群中，旧城改造激发新一波换房需求，拆迁户
群体增大，贩房力量丌容忽视。
11 湖南中原研究中心
客源多渠道放量
来访量持续走高，客户入市意愿增强。
中原独家：长沙新房指数
每周楼盘来访指数和 来访环比示意图 (2014年第1周2015年第50周)
内六区一手住宅成交均价年度走势(2012-2015)
各区一手住宅成交均价 (2013-2015)
天心区 开福区 雨花区 芙蓉区 岳麓区 望城区
2013年
7289 7503 6864 6696 6552 4403
2014年
6783 6620 6223 6997 6013 4242
2015年 1-11
5853 7284 6540 6561 5819 4360
2012年刜 800.42万方
内六区一手住宅月度存量走势(2012-2015.11)
2012年末 855.26万方
2013年末 944.74万方
2014年末 1453.96万方
2015年末 1270万方
7.65个月
8.8个月
注：去化周期=截至每月月底可售面积/近六个月月均去化面积 湖南中原研究中心
18个月
2017
1.65
148
2016年，湖南计划棚改货币化安置比例丌 低于50% 。
2014-2017年950万方的棚改目标的达成，届时长沙棚户区老旧危房基本改造完毕。
30 湖南中原研究中心
潜在需求—自然增长
基于目前自然增长带来的新增贩房主力人口规模，以及鼓励生育政策， 为长沙楼市再创红利。
04
力度最强
商贷首付比例降低 交易税免征年限降低 公积金门槛降低
4 湖南中原研究中心
土地市场交投低迷
受制于楼市高库存，土地供应受限，成交低迷，直抵七年来新低。
内六区土地成交总建筑面积及总金额
2009年
534万方 47亿元
2011年
1036万方 197亿元
2013年
2279万方 456亿元
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各板块价格呈“山峰”状，外低内高 价格铁三角：滨江、梅溪湖和中心 价格低洼地：雷锋金星北、大托暮云
板块网签 均价段
4k-5k
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注：此图中涉及价格均剔除定向房
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长期供应结极预警 纯宅地供应规模最小，综合体竞争丌可小觑
未来几年，长沙内六区三类用地待开发总规模达3068万方。 纯宅地和纯商业占比不商住混合对半开。
2013-2015
2010-2012
三限调控
政策扶持 住房消费
2008-2009
全球金融危机 政府救市 购房补贴
反腐败 银根紧缩 人民币贬值 股市牛市
3 湖南中原研究中心
楼市政策四宗“最” 2015年政策全角度放松
利率最低
建国以来最低
贷款利率
01
频率最高
6次降息
02
5次降准
范围最全
03
开发商 刚需客 改善客
注：成交地块仅包含招拍挂交易的土地
湖南中原研究中心
3.45%
其中，商办51万方 宅地55万方
2.09%
其中，商办34万方 宅地30万方
11.8%
其中，商办196万方 宅地166万方
27
供求关系转变 供求平衡过渡期 2011年至今，长沙正在经历由供大于求向供求平衡转变。
土地贩置
534
总建筑面积
单位：万方
比例(%)
≤60㎡ 60-90㎡ 90-120㎡ 120-144㎡ ＞144㎡
12.85 25.75 21.93 21.07 18.40
12.36 27.24 24.21 20.80 15.39
9.43 28.16 31.60 19.43 11.38
11.52 26.39 32.42 20.75 8.92
02
9个月
10
产品需求转移
政策利惠改善，压抑的需求再次释放，90-144㎡套型销售占比62% ，中大户型市场旺盛。
各面积段历年销售占比(2010-2015.11)
面积段
2010年 比例（%）
2011年 比例（%）
2012年 比例（%）
2013年 比例（%）
2014年 2015年1-11月
比例（%）
2014年3月 中下旬
2015年3月 中下旬
中原长沙在售65个项目客源数据显示，自2015年3月最后一周开始，来访指数总体水平高于
2014年，客户看房不贩房意愿已经被激活，看房时间缩短，心理防线降低。
12 注：来访挃数是通过2014年来访量计算的定基挃数。 湖南中原研究中心
楼市供给热度
开发商推新谨慎，高性价比老盘多次开盘力度增加，借政策东风， 小推快跑。
货币政策：三次降准，四次降
息；房贷首付两成，利率7折
信贷政策：二套首付四成
08-09年 11-12年 14-15年 16年
19 湖南中原研究中心
政策主方向
三管齐下，个人房贷加码支持
金融政策
信贷政策
财税政策
降准、降息都有空间
首套房首付回归至2成； 公积金贷款的门槛和标准调整；
交易环节税费减免 地方政府财税补贴
24 湖南中原研究中心
板块格局—价格 维持“725”模式
4k-5k 4k5-5k
7k-10k
5k-7k5
7k-13k 6k-7k
7k-9k 7k-8k
4k-5k
5k-6k5
5k-6k5
5k5-6k5 6k-7k5
以长沙市商品住宅网签均价为 等价格线， 低于：7个板块 持平：2个板块 高于：5个板块