赢房中国-关于成立商业经营管理公司的必要性与组织概
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小结
不论从开发商、投资者、经营者角度, 及购物中心自身专业化经营角度出发,还 是借鉴国内外成功案例,均要求成立专业 商业经营管理公司对购物中心进行专业化 管理。
二、成立商业经营管理公司 相关工作安排
源自文库
第一. 运作模式
成立商业经营管理公司管理,并下设子公 司——物业管理公司。
商业经营管理公司职能:负责项目整体运营管理工作。主 要包括购物中心的租赁、费用收取、客户管理、推广宣传 及项目整体的管理工作。 物业管理公司职能:负责商场、公寓及商业街的业主服务、 保安、清洁、物业维护等物业管理工作。
①客户签订租赁确认书; ②收取租赁确认书定金; ③正式租赁合同的审批
招 商 部 租 赁 合 同 审 定 的 流 程 图
商业顾问/主管:引进客户并进行初步洽谈 赁符 要合 求租 商业顾问/主管:填写《招商业务洽谈跟进表》 上 报
部门经理:对客户资质进行筛选和甄别,确认商务条款及工程条款
上 报 财务部负责人:审定相关批文,提出批示意见 准标 金 租 于 高 准标 金 租 于 低
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营 运 主 管 ( 名 )
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美 工 ( 名 )
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技 工 (
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领 班 ( 名 )
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领 班 (
现阶段市场上的房地产专业人才缺乏,奥园 要发展商业地产,组成自己的团队,培养自己的 人才势在必行。
第七. 发展商成立商业管理公司管理购物中心 是一种通用的模式
◆国外发达国家, 购物中心都是由专业 商业管理公司进行管 理。 例子: 太古地产下香港又 一城的“又一城商运 营公司” 。 ◆国内已成立了专 业商业经营管理公司 的购物中心: 深圳的万象城 海岸城 COCOPARK 广州天河城 正佳广场
例如: 1. 招商困难时,可通过租 百货、自营连锁品牌方 式解决。(天河城百货、 正佳百货) 2. 工程延后交付时或经营 困难时,可通过优惠稳 定商家。 3. 法律诉讼时,可独立处 理,不给集团带来影响 (目前商场商家预计达 800家)。
第六、培养人才,打造奥园商业运营管理团 队,为集团商业的地产发展储备资源。
出 纳 (
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工 程 主 管 (
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保 安 主 管 (
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人 事 主 管 ( 名 )
行 政 主 管 ( 内 ) ( 名 )
行 政 主 管 (
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成长期(3—5年)
成熟期
前期进行定位,策划, 招商等工作。
后期商家经营进行辅导、 调整定位、再招商及企划 宣传
第三、商业品牌的复制
商家(忠实的合作伙伴)
运营管理公司
开发商
运营管理公司成为了商家与开发商长久合作的纽带, 这为集团商业项目的再开发奠定坚实的成功基础 。
第四、投资者、经营者出发
资者投资物业、经营者承租物业趋向理性投 资,品牌商家特别关注问题: ◆项目是否是公司自行持有 ◆是否组建专业团队实施经营管理
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领 班 (
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保 名安 )
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清 洁 名工 )
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第四.待审批公司流程(前期招商阶段)
1、招商部租赁洽谈流程图
2、招商部租赁合同审定的流程图
招 商 部 租 赁 洽 谈 流 程 图
招商人员:筛选客户并预约客户引进客户并进行初步洽谈 牌符 要合 求品 招商人员:填写《招商业务洽谈跟进表》 条符 件合 要租 求赁 招商部经理:客户品牌、租赁条件、工程条款审定; 上报 财务部负责人:租赁条件审定 同意 商业分管领导:批示 同意 项目总经理:批示 同意 招商人员:进入租赁意向书签订及正式租赁合同的审批 不同意 上报 设计部负责人:工程条件审定 同意 不同意 不同意
成立商业经营管理公司的 必要性及组织架构
一、成立商业经营管理公司的必要性。
第一. 购物中心的经营管理需要组建专业的团 队进行经营管理。
购物中心要取得成功的五要素:
统一定位 统一规划设计 统一招商 统一营销 统一管理
第二、专业管理有助物业价值提升
购物中心成长过程:
培育期(约为3年)
招 商 主 管 ( 主 力 店 ) (
1
招 商 主 管 ( 服 饰 ) (
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招 商 主 管 ( 配 套 ) (
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营 运 经 理 ( 、 楼 )
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、 楼 )
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企 划 部 主 管 ( 活 动 ) (
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人 事 主 管 (
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行 政 主 管 (
1
会 计 (
购物中心成长过程
3年培养期
产生风险(工程延后, 招商困难,经营困难 等)
非上市块的商 业经营公司
解决 问题
成熟的购物中心
3年成长期
非上市块的商业经营公司可以妥善处理招商初期出现的风险问题
非上市块的商业经营公司作用
通过自由灵活的处理 方式解决问题。
保证在任何情况下的 集团的上市租金收益 要求。
不同意
商业分管领导:对客户资质进行筛选和甄别,确认商务条款及工程条款 标租 低 准赁 于 项目总经理:批示 同 意 商业顾问/主管:协助客户签订《认租书》 批 示 集团营运总裁:批示 同 意 财务:收取诚意金 批 示
不同意
不同意
不同意
商业顾问/主管:与客户解释样板合同细节条款并完成会签流程 ④客户签订合同; ⑤收取合同定金; ⑥协助客户办理收铺、审核装修及开业、收取租金管理费等事宜
成立专业商业经营管理公司,可以消除投资者、经营者 的后顾之忧。
第五、探索商业地产开发运营经验,平衡产 品结构,降低经营风险。
住宅地产受政策打压严 重,影响公司稳定经营。
商业地产则受国家政 策影响较小 ,有利于 降低经营风险。
成立非上市块商业经营公司,可以探索商业地产开发运营经验,摸索一 套切实可行的商业地产开发模式,平衡开发产品结构,降低经营风险。
第二.组织架构
副总经理 (1名)
总经理 (1名)
秘书(1名)
副总经理
(兼物业公司总经理)
(一名)
秘书(1名)
秘书(1名)
招商部经理 (1名)
运营部经理 (1名)
综合部经理 (1名)
财务部经理 (一名)
工程部经理 (一名)
保安部经理 (一名)
行政人事部 经理 (一名)
文员(1名)
文员(1名)
文员(1名)