城市边缘地区的有效开发与规划

一般来说，城市 规模越大，城市边缘 地区范围也越大，城 市边缘地区的发育也 越充分，情况就越复 杂，也就更能从中总 结出规律。所以迄今 为止，对于城市边缘 地区的研究较多的集 中于大城市甚至特大 城市。
２ 城市边缘地区土 地利用特征
城市边缘地区与 城市核心区相比具有 地域广阔、人口较 少、对外交通方便等 优点，与农村地区相 比又具有接近市场、
２ ０ 世纪 ５ ０ 年代以来，随着大城市的不断膨胀，城市 边缘不断扩大。在核心城市以外构成了与城市有密切关系
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的地域，奎恩（ Ｑ ｕ ｅ ｅ ｎ ） 和托马斯 （Ｔｈｏｍａｓ）将其称为大都市区，并将这 种地域结构分解为内城区、城市边缘 地区和城市腹地三个部分，率先进行 了城市边缘地区的研究。
城市边缘地区土地的综合开发， 也叫房地产综合开发，包括土地开 发、房屋开发和基础设施开发三个部 分。这种开发方式是根据城市总体规 划和社会经济发展计划的要求，选择 一定区域内的用地，按照规划要求的 使用性质，实行“统一规划、统一 征地、统一设计、统一施工、统一 配套、统一管理”的原则，有计划、 有步骤进行开发建设。
成片区域开发，又可称为专业性 开发，是指在依法取得国有土地使用 权后，依照规划对土地进行综合性的 开发建设后，进行房地产的经营活 动。这里所指的综合性开发建设分为 两个层次：一是首先要进行基础认证 的建设，通过“七通一平”最后形
成各类建设用地所必备的基本条件； 二是在建设公用设施的基础上，还必 须建设与生产及各种经营活动和生活 相配套的各类服务设施，改善投资环 境，为投资者使用土地创造条件。
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１ 城市边缘地区的概念
近年来，无论是在发达国家还是在发展中国家，城市 化进程最明显的特征之一是城市自身的近域推进和广域扩 展，反映到城市地域结构上，城市化最敏感、变化最大、 最迅速的地区在城市边缘区。
第二次世界大战以后，由于大城市急剧膨胀，致使科学 家与规划师在描述包括城市郊区在内的地域环境时，用语和 定义很不一致，产生“边缘区”、“内缘区”、“乡村——城市 边缘区”、“城市影响区”、“城市远郊区”、“市区外缘区”等 诸多叫法。
图１ 开发规划程序图
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的弹性、活性和承上启下的地位，能比
５ 城市边缘地区的有效开发规划 较好适应城市边缘地区开发的要求。
所以，在城市边缘区的开发规划中，应
５．１ 城市边缘地区开发规划的必要性
该是以控制性详细规划技术为基础和
分析
５．２ 有效规划的方法和步骤
够比较好的指导其城市边缘地区的开
城市边缘地区的开发规划，既不
发。由于实际开发的需要，控制性详
同于宏观层面的城市总体规划，也不
细规划自身的内容也在不断地完善和
同于微观层面的局部地段的修建设
发展，出于城市形象和城市环境塑造
计，应该是属于中观层面的城市规
的需要，控制性详细规划与城市设计
划，在我国现阶段城市规划的技术体
内容相结合；出于吸引开发投资的需
综合开发的内容，一是对规划设 计、征地拆迁、土地开发、组织施 工、验收交用，做到各个环节是紧密 衔接、互相配合和协调发展，以求缩 短工期，取得良好的经济效益。二是 对新开发区和旧城再开发区的工业、 交通、住宅、科教文卫、商业服务、 市政工程、园林绿化等所需用地，根 据需要和可能，区分轻重缓急，统筹 安排，配套建设，分期交付使用，这 是一项综合性的生产活动。 ３．２ 城市边缘地区土地的成片区域开 发
第一，以点连成片，相对集中开 发改造。
第二，以点带面滚动梯度型开发 改造，即通过集中对某一地段、地区 重点先进行开发改造，提高其使用功 能和区位价值，然后以此为中心，进 行辐射式带动相关周边地段和地区的 开发改造。
第三，以项目为契机，分片开发 改造。
４ 城市边缘地区有效规划的指导 思想
４．１ 持续发展的原则 目前绝大多数的城市边缘地区规
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城市边缘地区土地开发的目的， 是为了提高城市土地的利用率和增加 土地的使用功能。而城市边缘地区土 地的利用，主要是利用其承载力，城 市边缘地区土地的位置差异。又是城 市边缘地区土地经济的首要影响因 素。从城市边缘地区土地的利用和对 城市空间发展形成以及土地开发的效 益来看，城市边缘地区土地开发的有 效方式可以分为综合开发、成片区域 开发和项目梯度开发三种。 ３．１ 城市边缘地区土地的综合开发
划程序是：首先完成城市边缘地区总 体规划和控制性详细规划（具有一定的
空间形态）两个层次的规划，然后以此 为基础形成投资指南，进行引资行为， 最后对每一投资地块进行修建性详细 规划（图１）。
但是，在招商和开发的过程中， 不确定因素甚多，在不同利益的驱动 下，诸多规划内容都发生了变化；而 且城市边缘地区的管委会为了投资的 引入也会不惜牺牲一些条件，由投资 方“分割”土地，从而导致土地开 发的用地功能上出现混乱。致使规划 虽然在前期过程中起到了一定的指导 与引资的作用，但后期由于建设中布 局比较混乱，与原规划形成较大偏 差 ， 最 终 规 划 的 龙 头 作 用 “ 失 职 ”。
城市边缘地区土地的成片区域开 发，最初是在沿海开放城市和经济技 术开发区所出现的利用外资来投资进 行城市土地开发的一种方式，现已成 为城市进行新城区开发和旧城区改造 的主要方式之一。 ３．３ 城市边缘地区土地的项目梯度开 发
这是指依据原有城市功能、适应 用地结构的重新组合、利用土地级差 效益而改变土地低效益利用的一种开 发活动。按土地开发布局和调整土地 使用功能的角度，项目梯度开发又具 体可分为以下几种方式：
核心的城市规划，其工作流程和内容
城市边缘地区开发呈现出多元化
可以用文中框图简单表示（图２）。
特征，出现多方“博弈”的现象。而“博
５．２．１ 基础研究和目标组合
弈”的特点就是参加各方都是从自己
在规划的前期阶段，由于基础研
的利益出发决策，结果使整体效益达
究所得到的对城市的了解和认识是制
不到最优化，这其中需要规划的调节
从城市边缘地区的企事业单位来 看，多呈现出占地大，污染大和生产 用料大的特点。
在用地强度上，边缘地区城市用 地则随着离中心区距离增大而衰减， 与城市中心区相比，土地利用具有建 筑密度低，容积率低和经济效益低的 特征。 ２．３ 土地利用性质的转变与开发推进
过程相符合 城市生产的需要是城市边缘地区
不断扩展的最基本动力之一。在我 国，大型商业设施和办公楼几乎不会 存在于边缘地区，随着我国经济发展 水平的提高，有些经济发达城市的边 缘开发也呈现出以居住为先导的模 式，但这类情形还没有形成主流。
大华阳城 信息灵通和拥有良好 的城市基础设施等优 势。正是由于这些独特的区位优势形 成了城市边缘地区的土地利用特征。 ２．１ 农业用地集约化程度高
城市边缘地区内农业用地与远郊 农业用地相比，一方面与城市联系方 便，单位面积耕地的产出率和活化劳 动均较远郊农业区高；另一方面，由 于城市不断向外扩展，蚕食耕地，较 远郊农业区更为精耕细作。 ２．２ 企事业用地规模大，开发强度 低，效益低
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城市边缘地区的
有效开发与规划
Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ａｎｄ Ｐｌａｎｎｉｎｇ ｏｆ Ｂｏｒ－ ｄｅｒ Ｄｉｓｔｒｉｃｔｓ ｏｆ Ａ Ｃｉｔｙ
■ 李晓莹 Ｌｉ Ｘｉａｏｙｉｎｇ 朱翊元 Ｚｈｕ Ｙｉｙｕａｎ
【摘 要】 近年来，无论是发达国家还是发展中国 家城市化进程明显扩展。文章介绍城市边缘地区土地 利用的特征、有效土地开发方式和规划的方法。
因此，在城市边缘地区的开发规 划中应以可持续发展为原则，引入持 续规划思想。 ４．２ 以人为本的原则
我国以往城市边缘地区在规划建 设过程中，往往片面强调了其经济效 益，而忽视了生活在其中的人们其他 各个方面的需求，导致城市边缘地区 配套设施不完善，居住条件恶劣，城市 边缘地区环境质量低下等等不良现象。 使产业开发区的吸引力锐减，投资意 向降低，从而造成恶性循环。随着产业 结构调整和升级，人们已不再将便利 的交通、低廉的土地价格作为投资的 唯一标准，而是越来越重视熟练技术 性人才，创造性人才的密集程度。纵观 国外城市边缘地区的成功案例，无不 将人作为首要考虑因素之一，越是能 吸引人的地区就越充满活力与创新。 因此在城市边缘地区开发规划中应始 终贯彻“以人为本”的原则，创造亲切 宜人的工作和生活空间。
定规划目标的依据，而规划目标预设
和制约作用；同时，由于开发中涉及社
也往往决定基础研究的方向和侧重
会的多个利益集团，出于协调社会利
点，二者相互影响，相辅相成。对
益集团之间关系和社会公正等原因， 于不同城市不同的边缘地区，其开发
需要规划的介入；最后，由于纯粹市场
规划也应有不同的目标组合，不同的
模式下的城市开发对经济利益的片面
１９６８年Ｒ ．Ｊ．普里沃（Ｐｒｙｏｒ）对城市 边缘地区进行的表述是：“城市边缘 地区是城乡间土地利用，社会和人口 统计学等方面具有明显差异特征而位 于连片的建成区和城市郊区，并且几 乎完全没有非农业住宅、非农业占用 和非家业土地利用的纯农业腹地之间 的土地利用转变地区”。现代城市的 扩大，并不是简单的城市快速发展前 沿的外部增长，而是在城市郊区呈点 状快速向外围扩展，形成不连续的土 地利用形式。
目标亦有不同的权重。
追求不可避免产生外部性问题，如造
５．２．２ 以控制性详细规划为基础和
成环境污染，开发过度后的城市拥挤
核心的规划设计
等。这种情况下就需要政府进行干预，
控制性详细规划由于其与规划管
在开发过程中政府最有效的直接的干
理的密切结合，以及所具有的灵活性
预手段就是城市规划和管理。
能适应开发中的各种需要等特点，能
【 关 键 词 】 城市； 边缘地区； 开发； 规划 〖Ab str ac t〗 In recent years, the urbanization
process has shown a notable expansion in both developed countries and developing countries. The article introduces the land use characteristics and the effective land development and planning methods in border districts of a city. 〖Ke y wo rd s 〗 city; border district; development; planning
在中国，近年来由于城市化进程 随着经济发展在快速推进，单个城市 规模在不断扩大，城市边缘地区的发 展变化迅速而剧烈，这引起了很多学 者的关注。有关城市边缘地区的研究 从社会学、地理学、经济学、城市 规划学等各个方面不断扩展，取得了 丰富的研究成果。关于城市边缘地区 的概念也不断发展而日趋完善。顾朝 林（１９９２ 年）认为城市边缘地区包括两 方面含义：“即同时具有自然特性和 社会特性，城市边缘地区是城市中具 有特色的自然地区；城市化对农村冲 击最大，城乡连续统一体最有效地被 研究的地区；城市扩展在农业土地上 的反映。”张云飞、潘琦（１９９８ 年）对 城市边缘地区的定义：“城市边缘地 区是城市发展到一定阶段，在城市和 乡村地域之间，由于城市与乡村各要 素相互渗透，相互作用所形成的独特 的地域实体，其边缘效应明显，功能 互补强烈，自然人文景观和土地利用 具有显著的过渡性、动态性、差异性 和复杂性等特征，是既不同于典型的 城市，也有异于典型的农村的地 区 ”。
城市边缘地区是一个充满活力的 地域单元，边缘地区的发展从无到 有，不断推陈出新，老的城市边缘地 区逐渐发展成为城市核心区，新的城 市边缘地区又从邻近的农村中产生， 以此推动城市地域扩展。
土地利用性质变化呈现出如下规 律：近郊农业用地——工业用地—— 居住用地——商业服务配套设施。
３ 城市边缘地区有效的土地开发 方式