园区招商及产业规划

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产业链招商是指围绕一个产业的主导产品及与之配套的原材料、辅料、零部件和包装
件等产品来吸引投资，谋求共同发展，形成倍增效应，以增强产品、企业、产业乃至 整个地区综合竞争力的一种招商方式。
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把“招商”与“规划”作预见性操作，“招商前置”规划方案，在前期产业定位时 便精准捕捉目标企业，征询目标企业入驻意向，使产业规划园区招商无缝对接，从 而保证规划指导性强、实操性强、落地性强，招商实施有方向、有重点、有目标， 使区域/园区真正成为地方经济的驱动引擎。
应该给产业园区市场增添不少活力，但据业内人士观察，虽然产业园区市场发展迅 速，但园区招商却越加乱象丛生。据不完全统计，80%的产业园区在招商引资完成 后的建设或运营管理中暴露了一系列的问题。
首先，需求满足不对位，对待产业园区入驻企业采取一刀切的方法。对于以商
务办公为主导的产业园区来说，中小企业和大型独角兽企业的需求不同，导致了其 在产业园区入驻方面有着不同的政策需求，但不少园区却在产业园区招商方面进行 千篇一律的规定，或者是未引入相对完善的金融机构进行服务。这将原本许多有发 展潜力，但暂时又需要资金或技术扶持的小企业拒之门外。
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产业园区在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充 满智慧的过程。
当前我国处于化解过剩产能、市场需求快速变化、深化供给侧结构性改革的新形势下。 再延续传统“满足市场供应需求、依据需求组织生产、预判需求布局产能”发展方式， 既无法实现健康发展，也无法抢占市场需求预期的先机。因此，产业园区的开发建 设不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求， 向引导、引领需求转变。
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产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营
扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。目前的很多园区招商模式 还停留在点式突破的“游击战”，个人激励强、项目导入快，但招商体系不健全、整 体营销力度不足，不利于未来园区产业集群的发展。
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一份好的产业集聚区规划，需要综合考量该园区的空间布局，即把园区规划与土地利用总体规划、 城镇总体规划统筹考虑;需要合理确定发展规模;需要搞好产业集聚区同交通、水利、通讯、生态 环保等规划的衔接配套，产业功能与城市功能的互相支持;需要维护规划的权威性和严肃性，严 禁随意变更等，而这些要素同样是产业集聚区搞好招商引资工作的基础。 同时，在产业园区招商引资的过程中，随着支柱产业的不断壮大与完善，园区的发展反过来也会 带动产业园区规划的不断更新。在产业园区发展的不同阶段，其规划的重点也会相应的不断演变。 坚持产业园区规划和招商同步，带来的效果是多方面的。从产业配套建设上来说，能够将产业规 划和园区的发展布局进行通盘考虑、上下衔接，从而站在更高的层次上对产业园区基础设施建设、 信息平台打造、服务环境的优化、优质项目的引进等方面高起点规划，最终形成注重可持续发展 的产业园区功能定位;从产业集群培育角度来说，能够对产业园区有着科学定位，明确主导产业， 在此基础上，通过围绕主导产业招商引资，横向配套，纵向延伸，就能够形成完整的有综合竞争 力的产业链条;从区域竞争角度来说，在产业规划阶段，充分考量周边区域发展重点，坚持产业 合作和互补的原则，能够实现区域内外产业互补合作效用最大化。
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招商引资一直是产业园区发展的主旋律，从近年来产业招商动态看，产业招
商在创新主导的经济环境下正呈现新的特征，面向产业转型升级、面向新旧动能 转换、面向新兴产业培育，成为领先产业园区的招商重点目标。当然，面对产业 结构转型升级、新兴业态蓬勃的发展趋势，还有大量的园区依旧采用传统的招商 模式，无法适应新局势，导致招商工作收效甚微。
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招商组织是产业园区招商 的成败关键，面对招商形 势变化，招商组织是主要 创新主体。本章主要从强 队、建库、绘图、亲商、 变法五个角度探讨招商组 织如何创新，为招商组织 提供有效的招商新路径。
⑥为什么和干什么。
由于多数产业园区局限于计划经济的思维， 市场化思维明显不足。缺少系统的前期策 划，缺少缜密的市场调研、强劲的资源整 合、准确的项目定位以及行之有效的开发 模式和盈利模式，致使多数项目从一开始 便处在一个为什么和干什么的尴尬境地当 中。
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④规划设计粗放，产品结构单一。在区域 内同类化、同构化和同质化园区比对中缺 少定向的市场需求，在没有产业基础和主 导产业做支撑的开发建设中，难以形成明 显的行业聚集力和竞争力。
⑤功能分区功能不足，综合配套机械配套。 功能分区无法突显功能，综合配套过于机 械，产品缺少使用价值，园区缺少产业氛 围，难以做到与市场严丝合缝的对接。
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从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到 “产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。
招商引资经历阶段
优惠政策主导
产业环境主导
投资环境主导
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随着产业经济的快速发展，产业园区市场涌入了越来越多的新生力量。这原本
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招商引资的基础
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规划
更不 新断
发展
招商引资
产业集聚区
支柱产业 壮大完善
产业园区
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产业园区应该如何打通规划与招商环节?
在产业园区规划设计和招商引资过程中，除了主导产业之外，还更应注重区域基础设施、配套 服务、物流交通、知识产权等方面的产业技术支撑，更加注重工作和生活的有机结合。
②价值构成松散，增值空间有限。产业园 区的价值构成显得过于松散，增值空间尤 为不足，需要从供应者、购买者、投资者 和竞争者等多方面加强凝聚力，提升项目 的价值。
③整体策划不够，园区定位模糊。脱离前 期整体策划的快速投资，脱离准确定位的 重复建设，只能导致项目资金的过早沉淀 和项目发展的后继乏力，短期无序，远景 疲软。
近几年，以高新开发区、经济开发区为代表的主要产业园生产总值持续增长。 占据了全国产业园的大部分产值贡献：
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从产业园区的历史进程来看，单一的开发模式已经不适用经济的发展，现在 产业园区的盈利模式以复合的模式为主，涉及以下几个方面:
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近十年来，由于各类产业园区、经济开发区建设风潮迭起，几乎市市建园区 /经开区，县县建园区/经开区，热火朝天景象之下，却是用眼一瞥都能见的遍地 哀嚎。
招商及产业规划
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产业园是我国未来产业和地区经济发展的重要载体和形式。产业园区从成
立之初经历了传统、聚核、聚链、聚网四个主要阶段。在产业园区的发展过程 中，政府政策起了重要的推动作用。
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产业园区从以政府主导为到多种模式并存，这期间离不开产业园区的政策环
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招商前置-招商体 系搭建+构建评估 体系
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境。为加快转变经济发展方式，有效引导园区调整产业结构，推进产业集聚发 展，促进园区迈入创新驱动，提升产业园区综合竞争力和可持续发展能力，相 继出台了政策措施
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从整体上来看，国家级全国产业园分为经济技术开发区、高新技术开发区、海 关特殊监管区、边境/跨境经济合作区和其他类型产业园。在总体数量上，经济技 术开发区和高新技术开发区数量居多，总体数量占比达70%以上。
大多数园区都是蒿草丛生的“鬼园区”，闲置率、空置率惊人，真实入驻企 业不及规划预期十分之一，实际开工生产企业更是寥寥无几，土地资源、社会资 源浪费严重，让人惋惜。
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①行政干预过多，市场作用有限。市场在 开发建设的资源配置中既没有发挥好基础 性作用，更没有发挥好决定性作用。开发 前期行政指令多于行政指导，后期行政约 束多于行政激励。
而对于以工业为主导的园区来说，虽然对于原本入驻的企业无过多门槛。但在企业 入驻之后，园区才发现园区遭到了严重的污染。这便要归结于，产业园区在招商这 一关未做好筛选。所以，园区在进行招商引资的过程中一定要灵活处理，具体问题 具体分析，不能够一刀切或是为了利益而不考虑生态保护。
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产业园区的规划和招商，除了考虑园区自身的利益，还需要做好合作共享。一方面从区域发展
角度来看，应该成立区域产业协同发展机制，从整个区域产业整体分布出发，依托各地产业基 础和比较优势，来确定主导产业，并与相关省份和地区互相协调;另一方面，园区的服务是园区 发展的核心关键，在规划和招商过程中，要注重园区内企业的成长性和二次成长培育。