商业地产采取的融资方式有哪些

商业地产采取的融资方式有哪些

核心提示：商业地产采取的融资方式

相对于国内山商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括：

前端融资：自有资金+基金+银行贷款+承建商垫资的组合

后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。

这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会慢慢减少。

在国内做商业地产的门槛是相当高的，主要是融资很困难，这是绝大多数商业地产开发商头疼的问题。众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。

一个典型的商业地产项目从开始筹备到完工开业至少要2-3年的时间，因为必须要做完市场分析.市场定位才能进行概念设计，概念设计出来还得进行主力店的招商，主力商家基本敲定以后，才能敲定建筑要求以及机电设备要求，才能进行施工图设计，即使操作再顺利，在项目建设过程中把招商工作也完成了。还得留出3-6个月进行内装修和开业筹备，才能真正对外开业，这就导致了商业地产的开发投入到回收资金的过程较长，不像住宅物业，还是一片空地就能预售，就能回笼资金。

商业物业的建安成本要远高于住宅物业，所以其建设资金占用额较大。再就是商业物业的资金回笼主要是通过每年的租金收入，这个租金收入持续时间很长，而且相对比较稳定，这也跟住宅物业一次性回笼资金的特点不一样。

正是由于上述现金流的三个缺点，商业地产开发融资必须要考虑两个问题：建设资金如何获得以及这些资金如何偿还的问题，涉及到两个过程的融资：前端融资（建设期融资）和后端融资（经营期融资或变现）

对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。

对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，那么他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。当政府提高开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12％～15％的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。

那么对于自有资金不足的开发商，目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，虽然这些基金的要价比较高，但毕竟只是用力弥补自有资金不足的缺口，其金额不会太大，当自有资金达到标准，并且项目的资质不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，毕竟银行的资金成本是相对最低的。目前来看，这是建设期资金比较可行的融通方式，也是北京大型商业地产开发最常用到的前端融资方式。

解决了建设资金的问题，那么剩下要考虑的就是这些资金如何偿还的问题，因为大多数银行还未开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的，这就是处于短贷长投压力下的大多数开发商只好选择项目一建成就快速销售商业物业的原因，在这种方式下，最容易让投资者接受的就是产权式商铺，利用较高的固定回报来吸引投资者，为了让这种回报看起来更可信，后来又慢慢导入了担保机构，甚至为了增加信用，最后银行都变成了担保机构，一般来讲，大多数的产权式商铺前几年的投资回报远达不到支付给投资者的固定回报，开发商之所以这样做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来偿还银行贷款。

产权式商铺已经渐渐变成了不折不扣的融资性金融产品，它的实际内在价值已经不重要，投资者关注的是可信固定回报，对开发商来讲也就是以8％、9％的成本多“贷”了些“款”而已，用基金、用信托资金的成本都会高于这个数，如果开发商是个现金流管理的高手并且不断地有好的新项目上马，这样的操作不会出现什么问题，因为房地产行业的平均投资回报是要高于这个数字的。然而一旦开发商现金流出现问题时，产权式商铺就面临着巨大的风险，开发商不能按时从自己的现金流中支付给投资者租金时，产权式商铺自身产生的现金流根本难以支付给投资者的7％－9％固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会蒙受巨大的损失。

在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现方式，部分开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押物业贷款管理办法》，允许以商业设施租金做抵押发放长达十年的贷款，其他银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷款转化为长期的经营贷款提供了可能。质地不错的北京商业物业还可以将物业整体出售给国外的机构投资者，包括凯德置地、摩根斯坦利在内的国际知名投资者，正在酝酿对中国优质商业物业进行大规模的收购行动。

另外，具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力，未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。同时，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持这证券）的方式来融资，CMBS类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资，这是国内此类融资方式的首例。虽然REITS和CMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流，但CMBS是债权性质的证券产品，而REITS是股权性质的证券产品。REITS的销售对象主要是个人投资者，CMBS将主要针对银行间市场和机构的投资者。正式因为投资群体的不同以及证券性质的差异（股权VS债权），我预计CMBS在国内的发展将会快于REITS，会被越来越多的商业地产开发商所运用。