永州项目市场分析(1)
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《2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》在京发布，报 告显示，湖南是城市竞争力最强的十个省区之一，位居第10位。 从总体来看，湖南省的综合竞争力基尼系数全国排名第6位，表明湖南省 城市之间综合竞争力相差较小，发展相对较为均衡。 报告对湖南的13个城市进行比较，长株潭城市群保持领先，永州竞争力
调控和市场的杠杆作用，使商用物业和住宅开发投资的速度，保持在一
个健康范围之内；合理规划城区开发，并充分考虑一体化开发，地产发 展结构比较合理。 2、房地产产品品质跨越升级。伴随着经济发展和消费的升级，永 州商品住宅市场将会进入一个“品质升级新时代”，只有更高、更适合
市民需要的高品质产品才能赢得市场。
小结：
永州属于中南部快速发展城市，与东部一线城市比较， 综合竞争力较弱，未来三到五年将迎来地产的跨越式升级， 提升空间较大。
第二部分 永州地产市场现状及发展趋势
一、宏观环境分析：
1、宏观经济整体回暖：金融风暴的阴霾日渐消散，宏观经济整
体回暖，GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升；
2、一线城市房价高位增长：以上海、杭州、北京、广州等为代 表的东部沿海一线城市，房价居高不下，继续显著增长；近期
3、产品供应结构将会进一步完善。今后，满足城市居民自住需求
的中低价位、中小套型普通商品住房比例会明显增加，高品质大盘也将 横空出世。 4、火车站商圈的强势崛起已见雏形。火车站商圈将在未来三年到 五年时间内成熟，实力开发商和大盘将领舞永州房地产市场。 5、房地产市场将会进一步规范和成熟。开发门槛的提高、市民消 费的成熟、市场竞争的激烈等，都将不断完善和规范永州房地产行业， 一些发展较慢、观念落后的开发商将遭到淘汰。
传芳大道
梧桐苑 广源国际 新港财富中心 创发城
珊瑚路
永州火车站
名门世家 舜德花园
潇湘大道
河西 河东
潇湘大桥
一、两大区域
河东区域：政务消费群体为主导，近年来发展迅速，高档酒店、住宅等
成为主要物业形态；河东之所以能够在短短十余年的时间迅速崛起，成就永州
楼市新贵，原因主要有三： a.市府所在：一个区域的行政中心必然是其市民生活的中心。 b.江景优势：“锦绣潇湘”是永州楼市环境篇的最大卖点。河西老城区 的改造困难重重，让河东滨江风光带独领风骚。从滨江豪园到世纪滨江，从富 临锦江到远志新外滩，高品质楼盘不断涌现； c.新规划空间：河东路网成熟。“四纵四横”主干路网铺开后，为地产 开发提供良好的基础。奥林新城、华源府第、印象巴厘、凯旋城等高品质楼盘 应运而生。
永州2001-2008年房地产投资统计 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1.47 1.61 2.54 6.82 12.99 15.45 24.79 33.85 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
从2000年至今的十年，永州房地产业 发展呈现出以下基本特点 （一）房地产开发投资快速增长，投资总量 不断提高。
商业等业态的综合体，具有较为先进的开发运营理念。
三大组团：
零陵路组团：具有商业历史基础，如前文所述，是永州的主商圈所在， 商业氛围成熟； 凤凰园组团：1992年开发区热潮兴起、2005年冷水滩区行政中心 启用、2008年承接产业转移，是凤凰园房地产开发的三次机遇。银竹家 园、城市绿岛、名门世家等一批品质大盘聚集，使这一板块迅速从潜力板 块发展成为实力板块，形成新的城市重心； 新火车站组团：随着新火车站的建成启用，永州汽车总站也将建成于 火车站附近，这一板块将从凤凰园独立出来，现在的广源国际、梧桐苑等 楼盘，仅仅是新的开发热潮的开始。
小结：
永州房地产行业经历了十年的高速发展，整体发展突飞猛进，
已经进入跨越发展的大盘时代。未来将继续保持稳步较快增长。产业
升级和资源集中趋势更加明显，只有着眼长远，打造高品质产品，才
能立于不败之地。
第三部分
永州房地产区域划分及特点
湘江将永州自然分成河西、河东两大部分，因本项目居于河西，故对 河西详细加以分析：
限高100米。规划用地范围内的长冲巷、站前街、小区路道路占用的用地不得参与
规划控制指标的计算。
永州火车站广场
项目地块1
项目地块2
三、片区内及周边代表楼盘及特点
我们将通过对项目片区内主要代表楼盘的考察，总结出片区物业目前 的发展水平，并寻找突破的关键！
境内纵横交错。永州机场已开通长沙、海口航线。
三、社会经济发展：
永州市地方工业体系，以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干。工业企业主要产 品有猎豹汽车、红豆系列、芝城系列香烟、浯溪牌水泥等。 2008年全市实现地区生产总值592.68亿元，比上年增长13.3%。 分产业看，一产增加值161.72亿元，增长6.4%；二产增加值181.46 亿元，增 长17 %；三产增加值249.51亿元，增长15%。三次产业结构由上年的 29.7∶28.2∶42.1调整为27.3∶30.6∶42.1。 按常住人口计算，全市人均GDP为11551元，增长16.8%。
一、地块基本情况
1、潇湘新城（名暂定）地块，为商住用地，总建筑面积的30%为商业用房， 其余 70%为住宅。 2、用地位置及规模：如图所示，用地位置为潇湘大道以东，珊瑚路以南，传芳 路以西，西冲塘路以北地段，用地面积为451.07亩（包括规划的站前街、长冲路
和小区路道路用地）。
3、用地形状：整体为近似长方形，整体性较好，靠近中部位置有湖泊。 4、规划控制：建筑密度：≤40%，容积率：≤3.5，绿地率：≥30%，建筑
凤凰园组团 火车站组团
永州火车站 零陵路组团： 沿零陵路两 侧的商业区
潇湘大道
潇湘大桥
河西区
零陵路组团： 沿零陵路两侧的商业区
三、东西交通主干道
河东到河西，有三座桥连接，其中潇湘大桥为主要通道，河西凤
凰路与潇湘大桥连接，承载了近80%的车流，成为连接河东与河西的
主要干道。
第四部分 本项目及所在片区分析
小结：
十年来，永州房地产快速增长，产品结构、产品单价、投资规模 等提升显著，大盘崭露头角。房地产行业逐渐成为地方经济主要支柱 产业之一。市场形势受政策影响比较明显，目前为止，单价仍然较低， 价格上升区间仍然较大。
三、永州房地产行业未来发展趋势：
1、稳步提升是房地产行业发展的主要趋势。永州市政府通过宏观
5、消费者分化明显：目前消费者主要分为三大阵营： A、低收入无房者：主要关心保障性住房的供给，认为目前房价过高； B、自住及改善居住条件性购房：对首付和升值潜力都较为关心。形成购买
后，既担负还贷压力，也希望物业升值，对高房价处于矛盾心态；
C、投资炒房者：以温州和山西为代表，认为地产投资风险相对较低，希望 房价快速增长。
永州潇湘新城项目市场分析
长沙嘉地置业
L/O/G/O
目 录
1
2 3 4
永州经济社会文化发展现状简述
永州地产市场现状及发展趋势
永州房地产区域划分及特点 本项目及所在片区分析
第一部分
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永州经济社会文化发展现状简述
永州经济社会文化发展现状简述
一、城市综合竞争力：
（三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快
1、商品房竣工面积持续扩大。近年来，永州市商品房竣工面积持续 扩大， 2007年末的116.1万平方米、2008年末的90.63万平方米， 分别比2001年增长19倍和14.8倍，年均增长40%。2006年和 2008年房屋竣工面积同比增幅分别下降6.8％和21.9％。
受房地产新政影响，观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降；
3、国家调控政策力度加大：2010年4月出台的新政，提高了首付比例，规定 可停止发放三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，
住房套数认定也有较大改变，以上政策调控力度空前，在较短时间内对一
线城市房地产市场造成较大影响； 4、房地产话题热炒：09年底10年初，“地王”频出，新华社等媒体连续发 文，对房价过高提出批评，各种媒体对于房地产及相关话题的热炒不绝于 耳；
据最新数据显示，对于大多数投资者，房产新政影响明显，投资性购买
趋于谨慎，而二三线城市目前并未收到明显影响。
小结：
国家房地产市场调控力度加大，一线城市地产市场出
现调整，舆论对消费者购买产生一定影响，消费者分化，
投资行为趋于谨慎，二三线城市地产投资依旧热门，永州 地产外部环境依然较为有利。
二、永州房地产市场发展现状及回顾：
2、从商品房销售额看，商品房销售额2001－2008年年均增长速度达到50％。 2004年增幅高达234.2％；最高为2005年，增速达432％；与房地产销售面 积一样，2006年和2008年永州市房地产销售额增幅出现回落，增幅分别下降 21.5％和27.6％；2007年增幅又回升到了132.7％的高位。 3、从全市商品房销售平均价格看，近年来价格呈节节攀升之势。受国家政策调 控的影响，进入2006年以后，房价开始理性回归，从二位数增长回落到一位数 增长，06、07、08年房价分别比上年增长3.8％、6.1％和4.3％。
（四）产品品质和品位不断提高，大盘崭露头角
目前，永州地产的开发，已经超越了低层次简单建设的阶段， 开始迎来“大盘主导，营销手段多样，产品品质和品位不断提高” 的跨越发展时代。
营销方式更加系统化，体验式营销已经引入房地产销售领域，
规模更大，互动性更强；山水园林高档住宅、品牌大卖场、一站式 体验的SHOPPINGMALL、城市综合体等物业形式都已经出现，体 量也越来越大。
从2001年到2008年，永州市房地产投资年 均增长率达到了47.9%，呈现出快速增长的良好 发展态势。
近年来永州房地产开发投资快速增长，使其在
全省的位次迅速提升，从2001年的第10位提高 到了2008年的第6位。
（二）商品房销售起伏，价格持续攀升
1、从商品房销售面积看，2001～2008年商品房销售面积年均增长速度达 到了41.2％，2005年、2007年销售面积增速分别达到了319%和119％； 而2006年和2008年受各方因素影响，全市商品房销售面积同比分别下降 33.4％和19.9％。从商品房类型看，商品住宅的销售一直是商品房销售的主 体，其所占比重一直保持在85％以上。
河东区简图
舜德花园
潇湘大桥
市委 潇湘公园 滨江广场
市政府
二、河西区域及三大组图
河西区域：商业氛围浓厚，有历史基础，商业地产为主。
以零陵路两侧为代表，舜德城、万喜登、金水湾、潇湘步行街四
大财富“航母”聚集于此，心连心、步步高、苏宁、国美等国内零售
商业连锁品牌沿街林立，让河西板块人气一直居高不下。
舜德MALL，是融合了高档公寓、甲级写字楼、豪华酒店、高端
2、新开工面积不断增加。2006年，永州市商品房新开工面积为年为 105.6万平方米，2007年为189.3万平方米，2008年为221万平方米，3、 商品房空置面积随市而变。2006年商品房空置面积年末达到2.45万平方米， 比上年增长33.2%，增幅比上年明显回落。2007年空置面积达到2.78万平 方米，比上年增长13.5％；2008年空置面积减少为1.56万平方米，比上年 下降43.9％。 其中增速最快的为2004年，比上年增长145％，增速最慢的为2008年， 比上年仅增长16.7％。
Fra Baidu bibliotek
排名后三位。
二、区位及交通：
永州市位于中国湖南省西南部，南岭山脉北麓，潇水和湘江汇合处，是湖
南四大历史文化名城之一，素有“锦绣潇湘”之称。
永州辖零陵区、冷水滩二区和祁阳、东安、双牌等9县，面积2.24万平方 公里， 2010 年城镇总人口近 242 万；首府位于冷水滩区。 永州是沿海的内地，内地的前沿，是湖南直达两广、两南（海南、大西南） 和港澳的主要通道。湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在
四、永州城区总体规划：
永州主城区：湘南西部中心城市，市域政治、经济、文化中心，湘粤桂三省
结合部的交通枢纽，城市建设用地 77 平方公里左右。
总体规划布局为“带状组团式”结构，将冷水滩、芝山、岚角山组织为一个有机
整体，严格控制机场周边和高速公路两侧的发展： 冷水滩城区和芝山城区分别构成城市的主次中心； 岚角山作为主次中心连线上的独立组团； 沿湘江风光带和联城道路合理布置城市用地和生态用地。
调控和市场的杠杆作用，使商用物业和住宅开发投资的速度，保持在一
个健康范围之内；合理规划城区开发，并充分考虑一体化开发，地产发 展结构比较合理。 2、房地产产品品质跨越升级。伴随着经济发展和消费的升级，永 州商品住宅市场将会进入一个“品质升级新时代”，只有更高、更适合
市民需要的高品质产品才能赢得市场。
小结：
永州属于中南部快速发展城市，与东部一线城市比较， 综合竞争力较弱，未来三到五年将迎来地产的跨越式升级， 提升空间较大。
第二部分 永州地产市场现状及发展趋势
一、宏观环境分析：
1、宏观经济整体回暖：金融风暴的阴霾日渐消散，宏观经济整
体回暖，GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升；
2、一线城市房价高位增长：以上海、杭州、北京、广州等为代 表的东部沿海一线城市，房价居高不下，继续显著增长；近期
3、产品供应结构将会进一步完善。今后，满足城市居民自住需求
的中低价位、中小套型普通商品住房比例会明显增加，高品质大盘也将 横空出世。 4、火车站商圈的强势崛起已见雏形。火车站商圈将在未来三年到 五年时间内成熟，实力开发商和大盘将领舞永州房地产市场。 5、房地产市场将会进一步规范和成熟。开发门槛的提高、市民消 费的成熟、市场竞争的激烈等，都将不断完善和规范永州房地产行业， 一些发展较慢、观念落后的开发商将遭到淘汰。
传芳大道
梧桐苑 广源国际 新港财富中心 创发城
珊瑚路
永州火车站
名门世家 舜德花园
潇湘大道
河西 河东
潇湘大桥
一、两大区域
河东区域：政务消费群体为主导，近年来发展迅速，高档酒店、住宅等
成为主要物业形态；河东之所以能够在短短十余年的时间迅速崛起，成就永州
楼市新贵，原因主要有三： a.市府所在：一个区域的行政中心必然是其市民生活的中心。 b.江景优势：“锦绣潇湘”是永州楼市环境篇的最大卖点。河西老城区 的改造困难重重，让河东滨江风光带独领风骚。从滨江豪园到世纪滨江，从富 临锦江到远志新外滩，高品质楼盘不断涌现； c.新规划空间：河东路网成熟。“四纵四横”主干路网铺开后，为地产 开发提供良好的基础。奥林新城、华源府第、印象巴厘、凯旋城等高品质楼盘 应运而生。
永州2001-2008年房地产投资统计 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1.47 1.61 2.54 6.82 12.99 15.45 24.79 33.85 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
从2000年至今的十年，永州房地产业 发展呈现出以下基本特点 （一）房地产开发投资快速增长，投资总量 不断提高。
商业等业态的综合体，具有较为先进的开发运营理念。
三大组团：
零陵路组团：具有商业历史基础，如前文所述，是永州的主商圈所在， 商业氛围成熟； 凤凰园组团：1992年开发区热潮兴起、2005年冷水滩区行政中心 启用、2008年承接产业转移，是凤凰园房地产开发的三次机遇。银竹家 园、城市绿岛、名门世家等一批品质大盘聚集，使这一板块迅速从潜力板 块发展成为实力板块，形成新的城市重心； 新火车站组团：随着新火车站的建成启用，永州汽车总站也将建成于 火车站附近，这一板块将从凤凰园独立出来，现在的广源国际、梧桐苑等 楼盘，仅仅是新的开发热潮的开始。
小结：
永州房地产行业经历了十年的高速发展，整体发展突飞猛进，
已经进入跨越发展的大盘时代。未来将继续保持稳步较快增长。产业
升级和资源集中趋势更加明显，只有着眼长远，打造高品质产品，才
能立于不败之地。
第三部分
永州房地产区域划分及特点
湘江将永州自然分成河西、河东两大部分，因本项目居于河西，故对 河西详细加以分析：
限高100米。规划用地范围内的长冲巷、站前街、小区路道路占用的用地不得参与
规划控制指标的计算。
永州火车站广场
项目地块1
项目地块2
三、片区内及周边代表楼盘及特点
我们将通过对项目片区内主要代表楼盘的考察，总结出片区物业目前 的发展水平，并寻找突破的关键！
境内纵横交错。永州机场已开通长沙、海口航线。
三、社会经济发展：
永州市地方工业体系，以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干。工业企业主要产 品有猎豹汽车、红豆系列、芝城系列香烟、浯溪牌水泥等。 2008年全市实现地区生产总值592.68亿元，比上年增长13.3%。 分产业看，一产增加值161.72亿元，增长6.4%；二产增加值181.46 亿元，增 长17 %；三产增加值249.51亿元，增长15%。三次产业结构由上年的 29.7∶28.2∶42.1调整为27.3∶30.6∶42.1。 按常住人口计算，全市人均GDP为11551元，增长16.8%。
一、地块基本情况
1、潇湘新城（名暂定）地块，为商住用地，总建筑面积的30%为商业用房， 其余 70%为住宅。 2、用地位置及规模：如图所示，用地位置为潇湘大道以东，珊瑚路以南，传芳 路以西，西冲塘路以北地段，用地面积为451.07亩（包括规划的站前街、长冲路
和小区路道路用地）。
3、用地形状：整体为近似长方形，整体性较好，靠近中部位置有湖泊。 4、规划控制：建筑密度：≤40%，容积率：≤3.5，绿地率：≥30%，建筑
凤凰园组团 火车站组团
永州火车站 零陵路组团： 沿零陵路两 侧的商业区
潇湘大道
潇湘大桥
河西区
零陵路组团： 沿零陵路两侧的商业区
三、东西交通主干道
河东到河西，有三座桥连接，其中潇湘大桥为主要通道，河西凤
凰路与潇湘大桥连接，承载了近80%的车流，成为连接河东与河西的
主要干道。
第四部分 本项目及所在片区分析
小结：
十年来，永州房地产快速增长，产品结构、产品单价、投资规模 等提升显著，大盘崭露头角。房地产行业逐渐成为地方经济主要支柱 产业之一。市场形势受政策影响比较明显，目前为止，单价仍然较低， 价格上升区间仍然较大。
三、永州房地产行业未来发展趋势：
1、稳步提升是房地产行业发展的主要趋势。永州市政府通过宏观
5、消费者分化明显：目前消费者主要分为三大阵营： A、低收入无房者：主要关心保障性住房的供给，认为目前房价过高； B、自住及改善居住条件性购房：对首付和升值潜力都较为关心。形成购买
后，既担负还贷压力，也希望物业升值，对高房价处于矛盾心态；
C、投资炒房者：以温州和山西为代表，认为地产投资风险相对较低，希望 房价快速增长。
永州潇湘新城项目市场分析
长沙嘉地置业
L/O/G/O
目 录
1
2 3 4
永州经济社会文化发展现状简述
永州地产市场现状及发展趋势
永州房地产区域划分及特点 本项目及所在片区分析
第一部分
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永州经济社会文化发展现状简述
永州经济社会文化发展现状简述
一、城市综合竞争力：
（三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快
1、商品房竣工面积持续扩大。近年来，永州市商品房竣工面积持续 扩大， 2007年末的116.1万平方米、2008年末的90.63万平方米， 分别比2001年增长19倍和14.8倍，年均增长40%。2006年和 2008年房屋竣工面积同比增幅分别下降6.8％和21.9％。
受房地产新政影响，观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降；
3、国家调控政策力度加大：2010年4月出台的新政，提高了首付比例，规定 可停止发放三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，
住房套数认定也有较大改变，以上政策调控力度空前，在较短时间内对一
线城市房地产市场造成较大影响； 4、房地产话题热炒：09年底10年初，“地王”频出，新华社等媒体连续发 文，对房价过高提出批评，各种媒体对于房地产及相关话题的热炒不绝于 耳；
据最新数据显示，对于大多数投资者，房产新政影响明显，投资性购买
趋于谨慎，而二三线城市目前并未收到明显影响。
小结：
国家房地产市场调控力度加大，一线城市地产市场出
现调整，舆论对消费者购买产生一定影响，消费者分化，
投资行为趋于谨慎，二三线城市地产投资依旧热门，永州 地产外部环境依然较为有利。
二、永州房地产市场发展现状及回顾：
2、从商品房销售额看，商品房销售额2001－2008年年均增长速度达到50％。 2004年增幅高达234.2％；最高为2005年，增速达432％；与房地产销售面 积一样，2006年和2008年永州市房地产销售额增幅出现回落，增幅分别下降 21.5％和27.6％；2007年增幅又回升到了132.7％的高位。 3、从全市商品房销售平均价格看，近年来价格呈节节攀升之势。受国家政策调 控的影响，进入2006年以后，房价开始理性回归，从二位数增长回落到一位数 增长，06、07、08年房价分别比上年增长3.8％、6.1％和4.3％。
（四）产品品质和品位不断提高，大盘崭露头角
目前，永州地产的开发，已经超越了低层次简单建设的阶段， 开始迎来“大盘主导，营销手段多样，产品品质和品位不断提高” 的跨越发展时代。
营销方式更加系统化，体验式营销已经引入房地产销售领域，
规模更大，互动性更强；山水园林高档住宅、品牌大卖场、一站式 体验的SHOPPINGMALL、城市综合体等物业形式都已经出现，体 量也越来越大。
从2001年到2008年，永州市房地产投资年 均增长率达到了47.9%，呈现出快速增长的良好 发展态势。
近年来永州房地产开发投资快速增长，使其在
全省的位次迅速提升，从2001年的第10位提高 到了2008年的第6位。
（二）商品房销售起伏，价格持续攀升
1、从商品房销售面积看，2001～2008年商品房销售面积年均增长速度达 到了41.2％，2005年、2007年销售面积增速分别达到了319%和119％； 而2006年和2008年受各方因素影响，全市商品房销售面积同比分别下降 33.4％和19.9％。从商品房类型看，商品住宅的销售一直是商品房销售的主 体，其所占比重一直保持在85％以上。
河东区简图
舜德花园
潇湘大桥
市委 潇湘公园 滨江广场
市政府
二、河西区域及三大组图
河西区域：商业氛围浓厚，有历史基础，商业地产为主。
以零陵路两侧为代表，舜德城、万喜登、金水湾、潇湘步行街四
大财富“航母”聚集于此，心连心、步步高、苏宁、国美等国内零售
商业连锁品牌沿街林立，让河西板块人气一直居高不下。
舜德MALL，是融合了高档公寓、甲级写字楼、豪华酒店、高端
2、新开工面积不断增加。2006年，永州市商品房新开工面积为年为 105.6万平方米，2007年为189.3万平方米，2008年为221万平方米，3、 商品房空置面积随市而变。2006年商品房空置面积年末达到2.45万平方米， 比上年增长33.2%，增幅比上年明显回落。2007年空置面积达到2.78万平 方米，比上年增长13.5％；2008年空置面积减少为1.56万平方米，比上年 下降43.9％。 其中增速最快的为2004年，比上年增长145％，增速最慢的为2008年， 比上年仅增长16.7％。
Fra Baidu bibliotek
排名后三位。
二、区位及交通：
永州市位于中国湖南省西南部，南岭山脉北麓，潇水和湘江汇合处，是湖
南四大历史文化名城之一，素有“锦绣潇湘”之称。
永州辖零陵区、冷水滩二区和祁阳、东安、双牌等9县，面积2.24万平方 公里， 2010 年城镇总人口近 242 万；首府位于冷水滩区。 永州是沿海的内地，内地的前沿，是湖南直达两广、两南（海南、大西南） 和港澳的主要通道。湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在
四、永州城区总体规划：
永州主城区：湘南西部中心城市，市域政治、经济、文化中心，湘粤桂三省
结合部的交通枢纽，城市建设用地 77 平方公里左右。
总体规划布局为“带状组团式”结构，将冷水滩、芝山、岚角山组织为一个有机
整体，严格控制机场周边和高速公路两侧的发展： 冷水滩城区和芝山城区分别构成城市的主次中心； 岚角山作为主次中心连线上的独立组团； 沿湘江风光带和联城道路合理布置城市用地和生态用地。