第四章 土地使用权评估
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
a、征收农村集体土地 土地取得费就是征地费用，征地过程
中所发生的各种费用，以待估宗地所在 区域政府规定的标准或应当支付的客观 费用来确定。 包括：土地补偿费、地上附着物和 青苗补偿费、安置补助费和土地出让金 等。
（一）土地使用权评估——成本法
（以成都市为例，三环路以外土地取 得费用包括：土地补偿费及劳动力安置 费、青苗补偿费、菜田建设基金、耕地 占用税、土地管理费、退养伤残和五保 户人员安置费、附着物赔偿费、粮食附 加费、交通建设费、农转非退养统筹费、 造地费、不可预见费等。）
45+0.6×80=93元/平方米
（一）土地使用权评估——成本法
宗地内“二通一平”费用 根据成都市目前土地估价对象的实
际开发状况，按政府各管理部门规定的 现行收费标准，计算出宗地正常的开发 费用为1 202 554元，即29.21元/平方米。 考虑到一些不可预见因素，取整为30元/ 平方米。
（一）土地使用权评估——成本法
2、土地取得费及相关的税费
指征用土地所花费的各项费用。根 据成都市规划及市场调查资料，成都市 代征地比例一般为5-30%，估价对象的 代征地比例为29%。根据该区域的道路 及其他公共设施配套状况，评估人员确 定该项目的代征地比例为15%，则该项 目的土地取得费及相关税费为258元/平 方米。
假设评估时点与评估对象建筑物类似的建 筑物的重置成本为每平米建筑面积1200元， 则其总成本为：
1200 ×2500=300（万元）
（5）估测建筑物的贬值。
假设该建筑物维修保养正常，实际已使用 年限与名义已使用年限相同，均为7.5年； 该工业厂房为非腐蚀性的生产用房，其经 济寿命为50年。
1、市场法的基本思路 市场法是将待估土地与在近期已经进行
交易的类似土地加以比较，从已进行交 易的类似土地的价格，修正得出待估土 地价格的一种评估方法。
2、市场法的计算公式
V=VB×A×B×C×D×E×F V：待估宗地评估价格 VB：比较实例交易价格 A：交易情况修正系数（率） B：交易期日修正系数（率） C：区域因素修正系数（率） D：个别因素修正系数（率） E：容积率因素修正系数（率） F：使用年限修正系数（率）
+投资利息+投资利润） =258+93+30+21+32.55=435元/平方米
（一）土地使用权评估——成本法
7、土地所有权权益
一般地，土地所有权收益可以用土
地出让金来替代。根据估价对象的土地
出让金标准，估价对象50年期工业用地 出让金标准为60元/平方米。
（一）土地使用权评估——成本法
8、熟地价格
（一）土地使用权评估——成本法
据调查，成都市最近几年工业（仓储） 企业的年投资利润率为4.5%。考虑到企 业的发展，本次取5%作为此次评估的年 投资利润率。据前述假设，则估价对象 的投资利润率为：
（258+93）×5%×1+30×5%=32.55元/ 平方米
（一）土地使用权评估——成本法
6、土地的成本价格 土地的成本价格 =（土地取得费+土地开发费+各项税费
经分析，该厂房不存在功能性贬值和经济 性贬值。
实体性贬值额
=300 ×（7.5/49）=45.92（万元）
（6）估测房地产评估值 房地产评估价值 =435.92+300 －45.92=690（万元） 房地产单价=690 0000 ÷2500=2760（元）
（二）土地使用权评估——市场法
A：交易情况修正系数（率）
交易情况的修正实际上就是要剔除比较案例的 交易价格中包含的一些特殊因素。
1.有一定利害关系的主体之间的交易。 2.交易时有特别动机，如急于出售或购买。 3.买方或卖方不了解市场行情。 4.其他特殊交易情形。
A：交易情况修正系数（率）
公式： 交易情况修正系数（率）A =100/（100± ） =正常交易情况指数/参照实例交易情况指数 ［例］为评估某宗地H的地产价格，选取了M、
（一）土地使用权评估——成本法
房屋拆迁程度中发生的税费一般有： a、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； b、政府规定的其它有关税费。
（一）土地使用权评估——成本法
（4）投资利息
投资利息就是资金的时间价值。
利息包括借入资金或自有资金的利息。
投资利息按土地取得费和土地开发
费两大部分为计息基础进行计算。
（一）土地使用权评估——成本法
3、土地开发费 本例中所界定的土地开发费是指估
价对象宗地外达到“六通”、宗地内达 到“二通一平”所花费的费用。
（一）土地使用权评估——成本法
（1）宗地外“六通”费用 根据城建发（1998）307号，凡在成
都市规划区内征用土地，按建筑面积每 平方米80元收取市政建设配套费用作市 政建设。按成建委发（91）号117号文， 土地初级开发费为45元/平方米，成都市 仓储工业用地平均容积率为0.6，因此， 宗地外“六通”费用为：
（一）土地使用权评估——成本法
4、投资利息 据市场调查，目前成都市达到与估
价对象同等规模，具备宗地外“六通”、 宗地内“二通一平”开发现状的正常开 发周期为1年，土地开发投资利息率取评 估日中国人民银行1年以内（含1年）的 固定资产贷款利率，即5.85%。
（一）土地使用权评估——成本法
根据惯例，设定土地取得费、相关税费和 土地开发费中的宗地外“六通”费用，在征地 后和项目施工建设前一并支付，征地完成即进 行开发建设，宗地内“二通一平”开发费在开 发建设期均匀投入。本次评估基准日设定在项 目开发建设完成后正常投入、使用时，则估价 对象的投资利息为：
N两个参照地块交易实例。已知M地块的交易 性质为诉讼抵债，其土地使用权交易价格为 3400元/平方米，N地块系拍卖转让的土地使用 权。拍卖价格为4500元/平方米；且经分析发 现，M地块价格比正常情况低了10%，而N地 块拍卖价格则高出正常情况的16%，则
（258+93）×[（1+5.85%）1－1]+30×[（1+5.85%） 0.5－1]
=21元/平方米
（一）土地使用权评估——成本法
5、投资利润 土地作为一种生产要素，是以无形
资产投入的形式进入企业的总资产。根 据等量资金获得相应收益的原理，土地 资产同其他生产要素相结合，共同对企 业的利润作为贡献，所以土地的投资利 润率与该类企业正常的投资利润率相一 致。
成本法评估房地产课堂练习
评估对象是坐落于某城市工业区内的一个 非标准的工业厂房，总建筑面积2500平方 米，总占地面积3000平方米；土地使用权 是2000年6月底通过出让方式获得的，使用 权年限为50年；房屋建筑物于2001年6月底 建成交付使用，结构为钢筋混凝土结构。 试估测该工业厂房2008年年底的价值。
（一）土地使用权评估——成本法
——土地还原利率。以较长期的安全利 率进行风险率的调整，并参考工业（仓 储）企业的社会平均投资收益率综合确 定。
最近几年以来，成都市工业（仓储）企 业的平均投资收益率4.56%，长期的安 全利率为8%，经综合分析，本次取工业 用地的土地还原利率为6%。
——剩余使用年限。据前述，取50年。
（一）土地使用权评估——成本法
（5）投资利润 投资利润=（土地取得费+土地开发
费+各项税费）×投资报酬率
（一）土地使用权ຫໍສະໝຸດ Baidu估——成本法
（6）土地增值收益 一般是由于土地改变用途而发生增
值。该增值收益额归土地所有者享有。 土地增值收益=（土地取得费+土地开
发费+税费+利息+投资利润）×增值收 益率。
入的各项客观费用计算。 包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费、
小区开发配套费等。其中基础设施配套费通常 包括： 三通一平（通水、通电、通路、平整地面） 七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通 气、通热、通路、平整地面）
（一）土地使用权评估——成本法
（3）各项税费 占用耕地的耕地占用税； 占用耕地的耕地开垦费； 占用菜地的新菜地开发建设基金； 征地管理费 政府规定的其他有关税费。
熟地价格=土地成本价格+土地所有权 收益
=435+60
=495元/平方米
（一）土地使用权评估——成本法
9、地价修正 在成本法中，由于土地取得费、土
地开发费、相关税费等是以区域平均状 况为计算依据的，较少考虑估价对象的 个别性，特殊性，故需进行相关个别因 素的修正。
（一）土地使用权评估——成本法
土地使用权评估
1、基本评估方法：市场法、成本法、 收益法
2、其他评估方法：剩余法、基准地 价系数修正法、路线价评估法
（一）土地使用权评估——成本法
1、成本法及其适用范围 成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费
的各项费用之和为依据，再加一定的利润、利 息、税金以及土地所有权收益来确定土地价格 的一种评估方法。
其计算公式为： （土地价格）评估值=（土地取得费+土地开发
费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益） ×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（一）土地使用权评估——成本法
（1）土地取得费
土地取得费按土地使用者为取得土
地使用权而支付的各项客观费用计算。
分为两种情况：
（一）土地使用权评估——成本法
（1）使用年期修正（土地成本价格的修 正）
使用年限修正系数=1-1/（1+r）m r是土地的还原利率 m是土地的剩余使用年限
（一）土地使用权评估——成本法
使用年期修正系数（土地所有权权益的 修正）
=[1-1/（1+r）m]/[1-1/(1+r)n] r是土地还原利率 m是待估土地的剩余使用年期 n是比较实例的剩余使用年期
（一）土地使用权评估——成本法
b、征收城镇国有土地 土地取得费可按拆迁安置费计算。拆
迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的 补偿费用、拆迁安置补助费和土地出让 金。拆迁安置费应根据当地政府规定的 标准或应当支付的客观费用来确定。
（一）土地使用权评估——成本法
（2）土地开发费 土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投
（一）土地使用权评估——成本法
经使用年限修正后的熟地价格为： 435×[1-1/（1+6%）50]+60=461元/平方
米
（一）土地使用权评估——成本法
（2）个别因素的修正
设本例中考虑到地块的面积、形状、
地形等，个别因素修正系数设为0.95。
（一）土地使用权评估——成本法
10、确定土地价格 土地价格=461×0.95=438元/米
（1）选择评估方法。该评估对象为非标准 工业厂房，很难找到可进行比较的交易实 例。如果收益也较难测算，而相关的成本 资料较多，用成本法进行评估是最合适的 选择。
（2）选择计算公式。评估对象的价值=土 地的重置成本+房屋建筑物的重置成本-建筑 物贬值
（3）估测土地的重置成本。
假设本区域内评估时点附近有同类土地交 易，交易价为每平米1500元，土地使用年 限为50年。由于工业用地对区位不敏感， 在这里认为评估对象土地的重置成本为每 平米1500元。由于1500元是每平米土地50 年使用权的价格，评估时点评估对象的土 地使用权已过了8.5年，所以需要进行年限 修正。
（一）土地使用权评估——成本法
适用范围：成本法一般适用于新开发土 地的评估，特别是土地市场发育不完善， 土地成交实例不多，无法利用市场法等 其他方法评估时采用。
同时可在对既无收益又很少有交易情况 的公园、学校、公共建筑、公益设施等 特殊性的土地评估时采用。
（一）土地使用权评估——成本法
成本法案例：
假设折现率为6%，则 年限修正系数 y=[1-1/（1+r）m]/[1-1/(1+r)n] =[1-1/（1+6%）41.5]/[1-1/(1+6%)50] =0.9687 修正后土地的重置成本 =1500 ×3000 ×0.9687=435.92（万元）
（4）估测建筑物的重置成本
基本情况
估价对象位于成都市XX区XX镇XX村
X组，包括四宗土地。由于该四宗土地位
置相同，边界相接，规划为同一个综合
项目，所以本次评估将上述四宗土地归
并为一个估价对象作整体评估。
（一）土地使用权评估——成本法
1、估价对象的基本情况 估价对象土地面积为41 170.26平方
米（约61.75亩），容积率为为0.75，为 出让土地使用权，未设置他项权利。土 地开发程度为宗地外“六通”，宗地内 “二通一平”，土地使用年限为50年。
中所发生的各种费用，以待估宗地所在 区域政府规定的标准或应当支付的客观 费用来确定。 包括：土地补偿费、地上附着物和 青苗补偿费、安置补助费和土地出让金 等。
（一）土地使用权评估——成本法
（以成都市为例，三环路以外土地取 得费用包括：土地补偿费及劳动力安置 费、青苗补偿费、菜田建设基金、耕地 占用税、土地管理费、退养伤残和五保 户人员安置费、附着物赔偿费、粮食附 加费、交通建设费、农转非退养统筹费、 造地费、不可预见费等。）
45+0.6×80=93元/平方米
（一）土地使用权评估——成本法
宗地内“二通一平”费用 根据成都市目前土地估价对象的实
际开发状况，按政府各管理部门规定的 现行收费标准，计算出宗地正常的开发 费用为1 202 554元，即29.21元/平方米。 考虑到一些不可预见因素，取整为30元/ 平方米。
（一）土地使用权评估——成本法
2、土地取得费及相关的税费
指征用土地所花费的各项费用。根 据成都市规划及市场调查资料，成都市 代征地比例一般为5-30%，估价对象的 代征地比例为29%。根据该区域的道路 及其他公共设施配套状况，评估人员确 定该项目的代征地比例为15%，则该项 目的土地取得费及相关税费为258元/平 方米。
假设评估时点与评估对象建筑物类似的建 筑物的重置成本为每平米建筑面积1200元， 则其总成本为：
1200 ×2500=300（万元）
（5）估测建筑物的贬值。
假设该建筑物维修保养正常，实际已使用 年限与名义已使用年限相同，均为7.5年； 该工业厂房为非腐蚀性的生产用房，其经 济寿命为50年。
1、市场法的基本思路 市场法是将待估土地与在近期已经进行
交易的类似土地加以比较，从已进行交 易的类似土地的价格，修正得出待估土 地价格的一种评估方法。
2、市场法的计算公式
V=VB×A×B×C×D×E×F V：待估宗地评估价格 VB：比较实例交易价格 A：交易情况修正系数（率） B：交易期日修正系数（率） C：区域因素修正系数（率） D：个别因素修正系数（率） E：容积率因素修正系数（率） F：使用年限修正系数（率）
+投资利息+投资利润） =258+93+30+21+32.55=435元/平方米
（一）土地使用权评估——成本法
7、土地所有权权益
一般地，土地所有权收益可以用土
地出让金来替代。根据估价对象的土地
出让金标准，估价对象50年期工业用地 出让金标准为60元/平方米。
（一）土地使用权评估——成本法
8、熟地价格
（一）土地使用权评估——成本法
据调查，成都市最近几年工业（仓储） 企业的年投资利润率为4.5%。考虑到企 业的发展，本次取5%作为此次评估的年 投资利润率。据前述假设，则估价对象 的投资利润率为：
（258+93）×5%×1+30×5%=32.55元/ 平方米
（一）土地使用权评估——成本法
6、土地的成本价格 土地的成本价格 =（土地取得费+土地开发费+各项税费
经分析，该厂房不存在功能性贬值和经济 性贬值。
实体性贬值额
=300 ×（7.5/49）=45.92（万元）
（6）估测房地产评估值 房地产评估价值 =435.92+300 －45.92=690（万元） 房地产单价=690 0000 ÷2500=2760（元）
（二）土地使用权评估——市场法
A：交易情况修正系数（率）
交易情况的修正实际上就是要剔除比较案例的 交易价格中包含的一些特殊因素。
1.有一定利害关系的主体之间的交易。 2.交易时有特别动机，如急于出售或购买。 3.买方或卖方不了解市场行情。 4.其他特殊交易情形。
A：交易情况修正系数（率）
公式： 交易情况修正系数（率）A =100/（100± ） =正常交易情况指数/参照实例交易情况指数 ［例］为评估某宗地H的地产价格，选取了M、
（一）土地使用权评估——成本法
房屋拆迁程度中发生的税费一般有： a、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； b、政府规定的其它有关税费。
（一）土地使用权评估——成本法
（4）投资利息
投资利息就是资金的时间价值。
利息包括借入资金或自有资金的利息。
投资利息按土地取得费和土地开发
费两大部分为计息基础进行计算。
（一）土地使用权评估——成本法
3、土地开发费 本例中所界定的土地开发费是指估
价对象宗地外达到“六通”、宗地内达 到“二通一平”所花费的费用。
（一）土地使用权评估——成本法
（1）宗地外“六通”费用 根据城建发（1998）307号，凡在成
都市规划区内征用土地，按建筑面积每 平方米80元收取市政建设配套费用作市 政建设。按成建委发（91）号117号文， 土地初级开发费为45元/平方米，成都市 仓储工业用地平均容积率为0.6，因此， 宗地外“六通”费用为：
（一）土地使用权评估——成本法
4、投资利息 据市场调查，目前成都市达到与估
价对象同等规模，具备宗地外“六通”、 宗地内“二通一平”开发现状的正常开 发周期为1年，土地开发投资利息率取评 估日中国人民银行1年以内（含1年）的 固定资产贷款利率，即5.85%。
（一）土地使用权评估——成本法
根据惯例，设定土地取得费、相关税费和 土地开发费中的宗地外“六通”费用，在征地 后和项目施工建设前一并支付，征地完成即进 行开发建设，宗地内“二通一平”开发费在开 发建设期均匀投入。本次评估基准日设定在项 目开发建设完成后正常投入、使用时，则估价 对象的投资利息为：
N两个参照地块交易实例。已知M地块的交易 性质为诉讼抵债，其土地使用权交易价格为 3400元/平方米，N地块系拍卖转让的土地使用 权。拍卖价格为4500元/平方米；且经分析发 现，M地块价格比正常情况低了10%，而N地 块拍卖价格则高出正常情况的16%，则
（258+93）×[（1+5.85%）1－1]+30×[（1+5.85%） 0.5－1]
=21元/平方米
（一）土地使用权评估——成本法
5、投资利润 土地作为一种生产要素，是以无形
资产投入的形式进入企业的总资产。根 据等量资金获得相应收益的原理，土地 资产同其他生产要素相结合，共同对企 业的利润作为贡献，所以土地的投资利 润率与该类企业正常的投资利润率相一 致。
成本法评估房地产课堂练习
评估对象是坐落于某城市工业区内的一个 非标准的工业厂房，总建筑面积2500平方 米，总占地面积3000平方米；土地使用权 是2000年6月底通过出让方式获得的，使用 权年限为50年；房屋建筑物于2001年6月底 建成交付使用，结构为钢筋混凝土结构。 试估测该工业厂房2008年年底的价值。
（一）土地使用权评估——成本法
——土地还原利率。以较长期的安全利 率进行风险率的调整，并参考工业（仓 储）企业的社会平均投资收益率综合确 定。
最近几年以来，成都市工业（仓储）企 业的平均投资收益率4.56%，长期的安 全利率为8%，经综合分析，本次取工业 用地的土地还原利率为6%。
——剩余使用年限。据前述，取50年。
（一）土地使用权评估——成本法
（5）投资利润 投资利润=（土地取得费+土地开发
费+各项税费）×投资报酬率
（一）土地使用权ຫໍສະໝຸດ Baidu估——成本法
（6）土地增值收益 一般是由于土地改变用途而发生增
值。该增值收益额归土地所有者享有。 土地增值收益=（土地取得费+土地开
发费+税费+利息+投资利润）×增值收 益率。
入的各项客观费用计算。 包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费、
小区开发配套费等。其中基础设施配套费通常 包括： 三通一平（通水、通电、通路、平整地面） 七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通 气、通热、通路、平整地面）
（一）土地使用权评估——成本法
（3）各项税费 占用耕地的耕地占用税； 占用耕地的耕地开垦费； 占用菜地的新菜地开发建设基金； 征地管理费 政府规定的其他有关税费。
熟地价格=土地成本价格+土地所有权 收益
=435+60
=495元/平方米
（一）土地使用权评估——成本法
9、地价修正 在成本法中，由于土地取得费、土
地开发费、相关税费等是以区域平均状 况为计算依据的，较少考虑估价对象的 个别性，特殊性，故需进行相关个别因 素的修正。
（一）土地使用权评估——成本法
土地使用权评估
1、基本评估方法：市场法、成本法、 收益法
2、其他评估方法：剩余法、基准地 价系数修正法、路线价评估法
（一）土地使用权评估——成本法
1、成本法及其适用范围 成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费
的各项费用之和为依据，再加一定的利润、利 息、税金以及土地所有权收益来确定土地价格 的一种评估方法。
其计算公式为： （土地价格）评估值=（土地取得费+土地开发
费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益） ×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（一）土地使用权评估——成本法
（1）土地取得费
土地取得费按土地使用者为取得土
地使用权而支付的各项客观费用计算。
分为两种情况：
（一）土地使用权评估——成本法
（1）使用年期修正（土地成本价格的修 正）
使用年限修正系数=1-1/（1+r）m r是土地的还原利率 m是土地的剩余使用年限
（一）土地使用权评估——成本法
使用年期修正系数（土地所有权权益的 修正）
=[1-1/（1+r）m]/[1-1/(1+r)n] r是土地还原利率 m是待估土地的剩余使用年期 n是比较实例的剩余使用年期
（一）土地使用权评估——成本法
b、征收城镇国有土地 土地取得费可按拆迁安置费计算。拆
迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的 补偿费用、拆迁安置补助费和土地出让 金。拆迁安置费应根据当地政府规定的 标准或应当支付的客观费用来确定。
（一）土地使用权评估——成本法
（2）土地开发费 土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投
（一）土地使用权评估——成本法
经使用年限修正后的熟地价格为： 435×[1-1/（1+6%）50]+60=461元/平方
米
（一）土地使用权评估——成本法
（2）个别因素的修正
设本例中考虑到地块的面积、形状、
地形等，个别因素修正系数设为0.95。
（一）土地使用权评估——成本法
10、确定土地价格 土地价格=461×0.95=438元/米
（1）选择评估方法。该评估对象为非标准 工业厂房，很难找到可进行比较的交易实 例。如果收益也较难测算，而相关的成本 资料较多，用成本法进行评估是最合适的 选择。
（2）选择计算公式。评估对象的价值=土 地的重置成本+房屋建筑物的重置成本-建筑 物贬值
（3）估测土地的重置成本。
假设本区域内评估时点附近有同类土地交 易，交易价为每平米1500元，土地使用年 限为50年。由于工业用地对区位不敏感， 在这里认为评估对象土地的重置成本为每 平米1500元。由于1500元是每平米土地50 年使用权的价格，评估时点评估对象的土 地使用权已过了8.5年，所以需要进行年限 修正。
（一）土地使用权评估——成本法
适用范围：成本法一般适用于新开发土 地的评估，特别是土地市场发育不完善， 土地成交实例不多，无法利用市场法等 其他方法评估时采用。
同时可在对既无收益又很少有交易情况 的公园、学校、公共建筑、公益设施等 特殊性的土地评估时采用。
（一）土地使用权评估——成本法
成本法案例：
假设折现率为6%，则 年限修正系数 y=[1-1/（1+r）m]/[1-1/(1+r)n] =[1-1/（1+6%）41.5]/[1-1/(1+6%)50] =0.9687 修正后土地的重置成本 =1500 ×3000 ×0.9687=435.92（万元）
（4）估测建筑物的重置成本
基本情况
估价对象位于成都市XX区XX镇XX村
X组，包括四宗土地。由于该四宗土地位
置相同，边界相接，规划为同一个综合
项目，所以本次评估将上述四宗土地归
并为一个估价对象作整体评估。
（一）土地使用权评估——成本法
1、估价对象的基本情况 估价对象土地面积为41 170.26平方
米（约61.75亩），容积率为为0.75，为 出让土地使用权，未设置他项权利。土 地开发程度为宗地外“六通”，宗地内 “二通一平”，土地使用年限为50年。