一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一、案例：

《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：

某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。

1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3、计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）

（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）

（3）年税金=20×900=18000（元）

（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）

年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。

（1）计算年贬值额。

年贬值额=建筑物重置价

使用年限=2500×900

48

=46875（元）

（2）计算房屋现值

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限

=2500×900-46875×4=2062500（元）

（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。

房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率

=2062500×8%=165000（元）

6、计算土地净收益。

土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益

=412740-165000=247740（元）

7、计算土地使用权价值。

土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

P=247740

7%×[1- 1

（1+7%）44]=3358836.15（元） 单价=3358836.15/500=6717.67（元）

8、评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

二、分析：

1．依上述案例，房屋现值为2062500元，土地使用权价值为3358836.15元：

房地产价值=2062500+3358836.15=5421336.15元

2．利用综合资本化率计算房地产价值。

（1） 综合资本化率。

R=

R1×L+R2×B L+B

=7% ×3358836.15+8%×2062500 2062500+3358836.15=7.38% 式中：R------综合资本化率

R 1----土地资本化率

L------土地价值

R 2----建筑物资本化率

B-----建筑物价值

（2）房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740（元）

（3）计算房地产价值。

P=412740

7.38%×[1- 1

（1+7.38%）44]=5348907.11（元）

3．分析。

先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5421336.15元；利用分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值为5348907.11元，两者相差72429.04元，从理论上分析，两者应该是相等的。

问题出在案例中，计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为44年，那么房屋收益年期也应该是44年。

三、调整

1．将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期44年计算，调整后房屋年净收益为：

房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率÷[ 1- 1

（1+8%）-44 ]

=2062500×8% ÷[ 1- 1

（1+8%）-44 ]=170778.13

（元）2．计算土地净收益。

土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益

=412740-170778.13=241961.87（元）

3．计算土地使用权价值。

土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

P=241961.87

7%×[1- 1

（1+7%）44]=3280496.80

（元）

4．计算房地产的价值。

房地产价值=2062500+3280496.80=5342996.80元

5．利用调整后的分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产

价值。

（1）综合资本化率。

R=R1×L+R2×B

L+B =7% ×3280496.80+8%×2062500

2062500+3280496.80

=7.386%

式中：R------综合资本化率

R1----土地资本化率

L------土地价值

R2----建筑物资本化率

B-----建筑物价值

（2）房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740（元）（3）计算房地房地产价值。

P=412740

7.386%×[1- 1

（1+7.386%）44]=5345160.04

（元）

6．调整后结果分析

先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5342996.80元；利用分步计算结果，通过综合资本化率直接计算房地产价值为5345160.04元，两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数，因此两者是相等的。

五、结论

《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，假