房地产评估案例市场法+收益法+成本法
不动产估价的几种方法
不动产估价的几种方法不动产估价是指对房地产、土地等不动产进行评估和估价，确定其市场价值的过程。
不动产估价的方法有多种，下面将介绍几种常用的方法。
一、比较市场法比较市场法是最常用的估价方法之一。
它通过对周边相似的不动产的成交价格进行比较，来确定待估价不动产的市场价值。
关键是选取合适的可比对象，即在地理位置、用途、土地面积、建筑年代等方面与待估价不动产相似的成交案例，并分析对比其价格差异。
二、收益法收益法主要适用于对商业不动产的估价。
它基于不动产的租金收入和未来的现金流量来估算其市场价值。
具体步骤包括确定租金收入、计算净操作收益和折现未来现金流量。
三、成本法成本法适用于新建不动产或重建不动产的估价。
它基于不动产的重建成本和折旧率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定重建成本、计算折旧率和调整为市场价值。
四、资本化收益法资本化收益法是一种综合利用多种估价方法的综合估价方法。
它基于不动产的收益和资本化率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定不动产的收益，选择合适的资本化率，计算资本化价值。
五、地价法地价法主要适用于土地的估价。
它基于土地的位置、用途和开发潜力等因素来估算其市场价值。
具体步骤包括确定土地的可用性和用途、研究土地市场价值和调整为市场价值。
六、量化回报法量化回报法是对商业不动产的估价方法之一。
它基于不动产的租金收入和回报率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定租金收入、计算回报率和调整为市场价值。
七、专家评估法专家评估法是依靠专家对不动产所在市场的经验和判断力进行估价。
专家评估法的优点是能够综合考虑各种影响因素，并提供专业意见。
但其结果可能会受到专家主观因素的影响，需要更多参考指标来确认。
总结来说，不动产估价的方法有比较市场法、收益法、成本法、资本化收益法、地价法、量化回报法和专家评估法等。
每种方法都有其适用范围和使用条件，具体的选择需要根据实际情况来确定。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
房地产估价测算过程(市场法、收益法)
期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均
为元；
（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况
无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非
常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出
现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、
100/100、100/100；区域及个别因素修正系数
（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首
先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素
与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例
100/100
100/101 100/100 100/100
100/100
100/101 100/100 100/99
100/100
100/100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100
土地剩余年期 100/100 100/99
楼 层 100/101 100/101 100/101 100/100
朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100
交易价格
（元/m2）
4250
4100
4300
---
比准价格
4004
3941
4176
4040
（元/m2）
取平均值，估价对象比准单价为： （4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整）
繁华程度
优
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
资产评估市场法、收益法、成本法及年金现值终值主要公式
Ri变 净 收益按等差
数列变
递增额B， n→∞，r>0
递增额B， n有限，r>0
递减额B， n→∞，r>0
递减额B， n有限，r>0
Ri变 净 收益按等比
数列变
递增比率s n→∞，r>s>0
递增比率s n有限，r>s>0
递减比率s n→∞，r>s>0 递减比率s,n有限， r>0,0<s≤1
A r
[1 -
1 （1+r）n-t
]
P
=
A r
P
= (
A r
P
=
A r
P
= (
A r
+Leabharlann B r2+
B r2
-
B r2
-
B r2
)[1 -
1 （1+r）n
] -Br
ⅹ（1+nr）
n
)[1 -
1 （1+r）n
] +Br
ⅹ（1+nr）
n
P=
A r-s
P=
A r-s
[1- (
1+s 1+r
n
)]
P=
A r+s
收 益 法 整体 (轻资产) 单项 无形资产 获利房地产 机器设备等 成本费用不 对等
.
Ri不变 净收益 （Ri）不变
r>0,n→∞ r>0,n有限 r=0,n有限
P
=
A r
P
=
A r
[1-
P = Aⅹn
永续年金
资产评估 案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
第五章 房地产评估(第二讲)
适用范围
在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
欢迎阅读市场法，成本法，收益法的区别一、含义来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；收益法：1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不估。
收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，际上公认的三大基本评估方法之一；2、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反3、该法只适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。
成本法：1、计算复杂、工作量大；2、各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，难以把握，往往影响评估结果的准确性。
1、使用收益法往往受很多条件的限制，所以它的使用范围比较小，通常适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估；2、资产未来收益额及风险报酬率的预测成新率和交易情况）4、确定评估值评估方法：直接比较法：1）现行市价法2）市场折扣法3）功能价值类比法4）价格指数法产历史成本×价格指数或=资产历史成本×（1+价格变动指数）3）功能系数法4）统计分析法实体性贬值的估算方法：1)观察法(总体。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
市场法收益法成本法
2 经济性贬值 =设备税后年收益损失额 *（P/A, r ,n）
3 受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使 1、P=A/r[1-1/(1+r)n]
地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益
用年限修正系数 K
（收益须是其处于最佳利用状态下的结果） 建筑物价格=重置成本*成新率
2、超额收益折现法
利润分成率的估算
三、成新率的估算
P=∑Rt / (1+r)t
1、边际分析法：=∑追加利润现值/∑利润总额现值 1、专家鉴定法
2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投 2、剩余经济寿命预测法
资量 （约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率）
四、要素贡献法 ：（资金 30、技术 40 和管理 30）
长长
期
期 债
投权
资长
评
期 股
估权
上市交易的债券 P=债券数量*评估基准日债券的收盘价
上市交易股票的价值评估： 1、评估基准日的收盘价 2、以控股为目的采用收益法评估
非上市交易的债券 1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n 2、分次计息，到期一次还本：P=∑Rt//(1+r)t +A/(1+r)n 非上市交易股票的评估：（普通股） 1、固定红利型股利政策下：P=R/r 2、红利增长型：P=R/（r-g）
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。
在房地产评估中，常用的方法主要有四种：市场法、成本法、收益法和比较法。
一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系，通过比较分析确定一个房地产的市场价值。
该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。
1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据，选择合适的比较基准，根据一定的调整和折旧，确定目标房地产的市场价值。
这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。
1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入，根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，如写字楼、商场等。
二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素，确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。
2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本，即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本，来确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产，尤其是没有交易数据的房地产。
2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后，项目所增加或减少的剩余价值，来确定房地产的价值。
该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。
2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素，来确定房地产价值的下降程度。
该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产，如旧楼、废弃厂房等。
三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流，结合市场上的收益率水平，来确定房地产的价值。
该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。
四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据，选择合适的比较基准，参考类似房地产的价格水平，来确定房地产的价值。
四种评估方法各有侧重，适用于不同类型的房地产。
资产评估——之房地产的案例分析
资产评估——之房地产一．相关概念资产评估：资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
房地产评估：即房地产价格评估，由专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
二．评估方法分析、选择资产评估主要有三种方法：市场法、成本法、收益法，此外还有假设开发法、基准地价修正法等。
成本法：是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格和建筑物贬值，然后将重新构建价格减去建筑物贬值来估算房地产的客观合理价格或价值的方法。
成本法适用于新开发建设、计划建设或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。
市场法：又称市场比较法，是指在求取被评估房地产价值时，将被估房地产以近期市场上已经发生交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出被估房地产的合理价格的一种评估方法。
市场法适用于具有交易性的房地产。
收益法：又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。
基准地价修正法：是指利用当地政府制定的基准地价作为对照，将被估宗地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从未求得待估宗地市场价值的一种方法。
基准地价修正法适用于政府已发布基准地价的城镇的土地价格评估。
本小组主要运用了成本法和基准地价修正法两种方法进行房地产的相关价值评估，其中，关于修正系数的确定，房地产开发成本及费用、利息等的计算是本案例的关键，也是难点。
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析——房地产市场法评估案例随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。
一、资产评估的基本理论框架体系（一）资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估的基本理论1、资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。
这是资产评估最基本的功能。
就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。
2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法（1）资产评估的目的资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。
它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。
资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。
（2）资产评估的价值类型1）公允市场价值。
它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。
2）投资价值。
它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。
它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。
3）账面价值。
它仅仅是会计和纳税上的概念。
4）内在价值。
它是指资产预期创造的未来现金流的现值。
房地产评估案例
(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各 楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货 等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经 营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高 ；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原 则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四 层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观 收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米 ；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米；四 层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整 前不发生变化。
(4)出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费 、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总 费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是 正确的。在实际评估工作中.有很多评估人员在用收 益法评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中， 这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是 房地产的价格了。本案例中，扣除了一项不可预见 费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不 同，在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如 电梯、空调)，另外还存在重新装修的可能，将这些 费用列为不可预见费，体现了谨慎原则。
(5)折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。本 案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率，加风 险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一 般来说，折现率包括三方面内容：无风险利率、风 险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货 膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折 现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用 无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是 投资者投资应获得的最低报酬率，国外评估机构通 常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例 采用5年期国债复利率加风险利率确定折 现率是可 行的。
(3)收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营 型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应根 据租赁合同计算纯收益。C评估事务所根据调查研究 ，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几 年不会有大的变化，将租金收入按前3年的租金实际 发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过 程正确，评估结果符合实际情况。而且，商场现有 的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以 致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低 的楼层获利反而偏高。
资产评估常考的公式及案例2
表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%
解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。
该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。
考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
合计 614.26
该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元
考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。
成本法在房地产评估中的应用
⼀、基本思路 注意：房产价值评估的成本法与⼟地价值评估的成本法计算公式不同。
⼆、适⽤范围（掌握） 1.⼀般适⽤于 ⽆收益（不能使⽤收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使⽤市场法），⽆法利⽤收益法、市场法等⽅法进⾏评估的情况。
2.成本法在⼟地评估中应⽤范围受到⼀定限制： 由于⼟地的价格⼤部分取决于它的效⽤，并⾮仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于⼟地成本的增加并不⼀定会增加它的使⽤价值。
3.房地产评估使⽤成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发⼟地等没有收益，也很难进⼊市场交易，则可选择成本法。
应⽤举例 [例]某市经济技术开发区内有⼀块⼟地⾯积为15000m 2 ，该地块的⼟地征地费⽤（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占⽤税）为每亩10万元，⼟地开发费为每平⽅公⾥2亿元，⼟地开发周期为两年，第⼀年投⼊资⾦占总开发费⽤的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地⼟地出让增值收益率为15%，银⾏贷款年利率为6%，试评估该⼟地的价值。
该⼟地的各项投⼊成本均⼰知，可⽤成本法评估。
（1）计算⼟地取得费。
⼟地取得费 =10万元/亩=150元/平⽅⽶ 提⽰：1亩=667平⽅⽶ （2）计算⼟地开发费。
⼟地开发费 =2亿元/平⽅公⾥=200元/平⽅⽶ 提⽰：1平⽅公⾥=106平⽅⽶ （3）计算投资利息 ⼟地取得费的计息期为两年，⼟地开发费为分段均匀投⼊，则， ⼟地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平⽅⽶） ⼟地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平⽅⽶） （4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平⽅⽶） （5）计算⼟地价值。
房地产估价的主要方法有市场法
房地产估价的主要方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法。
市场法：其理论依据是替代原则，适用于类似房地产交易案例较多的估价，在房地产市场比较发达的情况下，也就是要在同一地区交易较多时，才是有效方法。
有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。
收益法：适用于有收益或潜在收益的房地产评估。
不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
成本法：一般适用新近开发建设、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。
特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、体育场馆、医院、公园、工业厂房、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
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房地产估价案例分析
一、市场比较法---**大厦办公用房
1房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2.房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属兴兴银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3.房地产概况
委估房地产座落于**市**新区兴**路*兴号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进
口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻兴兴广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4•评定估算
(1)地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
B.比较因素条件表
比较因素条件表
C.交易情况修正
评估比较对象表
因可比实例都是美元标价，按1美元=8.03元人民币换算
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03 D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00o
E.因素修正（详见下表）
比较因素修正表
可比实例价格修正和调整表
经过上述各种修正后，评估比准价格如下：
估价对象比准价格二可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X 区域因素修正系数X个别因素修正系数
A = 22480*1*1*1*1.0204=22939 （元/平方米）
B = 22480*1*1*1*1.0417=23417（元/平方米）
C = 24090*1*1*1*0.9901=23852 （元/平方米）
取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：
地上建筑物评估单价=（22939+23417+23852 /3
=23400（元/平方米）（取整）
［、成本法案例——兴*办公楼
办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。
房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地
面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。
1 .综合造价
办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字［2001］28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：
依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字［2001］28号）并参考“资
产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表:
经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：
602.32 X100/101 X100/96 X100/100 X100/100 X100/105 X100/100 X
100/105 X100/10仁557.8（元/平方米）
综合造价=557.8 X551.88二307,838.66 （元）
2 .前期及其他费用（5.16 %）
（1）按工程比例收取：
勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）;
城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）;
标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；
工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；
工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。
安全监督费（鄂财综发【1997 ] 269号文，按建安工程造价的0.08 %计算）。
工程预算定额测定费（依据武政办【1998 ] 65号文，按建安工程造价的
0.06 ％）
小计：557.8 X5.61 % = 31.29 元/平方米
（2）按建筑面积计取（20.25 元/平方米）
人防易地建设费（依据武政[1997]20 号文，14 元/平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20 号文，5 元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232 号文，1.2 元/平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9 号文，0.05 元/平方米）。
前期及其它费用小计：51.54 元/平方米
3．资金成本
按工程建设正常投资情况，建设期为1 年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85% 。
故资金成本为：
（557.8+51.54 ） >5.85% X1 X1/2
=17.82 （元/平方米）
4．重置成本合计
单方造价为557.8+51.54+17.82 = 627元/平方米
投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，
重置成本为627元/平方米X（ 1 + 18 ）X551.88 平方米=408,313.94 5．成新率确定
(1)使用年限法
理论成新率=1 —(1 —残值率)X (已使用年限/耐用年限)
式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值，砖混结构为2%。
已使用年限为17年，耐用年限为50年。
理论成新率=1 —(1 —2%) X (17/50) = 66.68 %
(2)打分法
评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。
按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：
完好分值率=结构部分合计得分X结构部分权重+装修部分合计得分凄修部分权重+设备部分合计得分X设备部分权重
=70 >0.60 + 68 X0.20 + 65 X0.20 = 69.2 %
（3）成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，成新
率，理论成新率权重取30% ，完好分值率取70%。
为客观的评定房屋的成新率=66.68 %X0.3 + 69.2 %X0.7 = 68 % （取整）
6．评估值计算
评估值=重置成本 >成新率
=408,313.94 X68 % = 277,653.48 （元）
三、收益法评估案例——兴*大厦
建筑面积26800 平方米。
1、年租金收入
根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80 元/平方米(估价对象营业用房及办公用房租金水平相当)，空置率取5%。
则估价对象年租金收入为：
80X26800X12X(1 —5%)X1O-4=2444.16 (万元)
2、年费用
( 1 )维修费
估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐
用年限为60 年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000X(1 — 0)X26800/60X80%X10-4=35.73(万元)
( 2)年管理费用
按年租金收入的3%计算
2444.16X3%=73.32 (万元)
( 3)房产税
按年租金收入的12%计算
2444.16X12%=293.30 （万元）
4）保险费
取房屋重置价格的2%。
1000X2%oX 26800xi0-4=5.36 （万元）
年费用合计：407.71 万元
3、资本化率的确定
采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和
求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
资本化率=1.98%＋6%=7.98%
4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50 年，于1995
年取得土地使用权，故
尚可使用年限为43 年。
5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：
V= （2444.16-407.71）/7.98X[1 —1/（1+ 7.98%）43]= 24579.47 （万元）
6、应交纳的国有土地使用权出让金估价对象应补交的国有土地使用权出让
金为321.60万元。
7、估价对象收益价格
24579.47 —321.60=24257.87 （万元）。