收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
房地产成本法评估案例
房地产成本法评估案例一、案例背景某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。
该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。
二、成本法评估方法成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。
该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。
具体步骤如下：1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。
2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。
3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。
4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。
5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。
三、土地价值评估1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。
2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。
3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。
四、重建成本计算1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。
2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。
如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。
3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。
4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。
如电梯、空调等。
5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。
五、折旧计算1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。
房地产评估案例分析报告_1
房地产评估案例分析报告_1房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析:一、受理评估业务1、评估目的:房地产抵押2、评估对象:(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二??九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二??九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
成本法评估房屋报告案例
成本法评估房屋报告案例成本法评估房屋报告是用于对房屋进行评估的一种方法。
下面是一个关于成本法评估房屋的案例。
某地一栋房屋需要进行评估。
这栋房屋是一栋三层楼的住宅，总建筑面积为200平方米。
房屋建成于1990年，使用了钢筋混凝土结构，外墙为砖混结构。
目前房屋的使用状态良好，无需进行大规模的维修。
首先，对该栋房屋进行建筑物评估。
根据房屋的建筑面积、建筑结构和使用年限等因素，确定了房屋的基准价格。
例如，每平方米的建筑造价为5000元。
根据房屋面积和基准价格，可以计算出该栋房屋的基准价值为100万元。
接下来，对该栋房屋进行设备和家具的评估。
通过调查和估算，确定了房屋内部的设备和家具总价值。
假设设备和家具的总价值为10万元。
然后，对该栋房屋进行土地评估。
土地评估主要考虑房屋所在地的土地价格和使用权。
根据当地的土地市场价格，估算出该栋房屋的土地价值为50万元。
最后，将建筑物价值、设备和家具价值以及土地价值加总，并减去折旧和磨损等因素，得出该栋房屋的评估价值。
假设折旧率为5%，则折旧金额为5万元。
假设磨损率为1%，则磨损金额为1万元。
将原价值100万元加上设备和家具价值10万元、土地价值50万元，再减去折旧金额5万元和磨损金额1万元，得出该栋房屋的评估价值为154万元。
综上所述，根据成本法评估房屋的方法，该栋房屋的评估价值为154万元。
该方法通过对房屋的建筑物、设备和家具以及土地进行评估，综合考虑了各项因素，得出了一个相对客观和准确的评估价值。
当然，成本法评估房屋还需要考虑一些其他因素，比如市场需求和供应情况、房屋所在地的地理位置和环境等。
这些因素也会对房屋的评估价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要进行充分的调查和研究，以准确地评估房屋的价值。
房地产估价方法在我国房地产估价中的应用.——以收益还原法为例
１ “ 收益还原法” 的含义及理论依据
收益还原法是预测估 价对 象未来收益 ，利用报酬率 、资 本化率 或收益乘数将未来收益转化 为价值 ，以得到估价对象
３ ． １ ． ３ 收益期和持有期的确定 收益期是指在预计正常市场和运 营状况下估价对象未来 可获取净收益的时间 ，即从估价对象价值时点起至不能获得
收益期或持有期 ；③计算未 来的预期收益 ；④确定报酬率 或
资本 化率 、收益乘数 ；⑤计算估 价对 象的收益价值。从估价 过程 中可以看 出，收益法主要依据估 价师对估 价对象未来收 益 能力 的预期和相关参数 的确定 ，因此其 结果 受估价人员主 观 因素和未来 不确定因素 的影 响比较 大 ，在实际的推广应用
估 价师要求较高 ，而且 由于房地产市场 的不稳定 ，估价人员 难 以根据风险确定具体数值 。 资本 化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格 的百分 比 ，它是 直接 根据市场上收益与价值 的关 系确定 ，虽 然可 以很好地反 映市 场的实际情况 ，但要求有较 多的与估 价
对 象 的 净 收 益 流 模 式 相 同 的 房 地 产 ，否 则 估 价 对 象 结 果
余年限结束 ，如果土地使用权不可续期 ，则估价对象价值 等 于以建筑物剩余经济寿命计算 的价值 ；如果土地使用权可 以 续期 ，则估价对象的经济寿命等于 以建筑物剩余经济寿命计 算的价值 加建筑物在收益期结束时点时的残值的折现值 。土
无形 收益 ，一般 以年为单位 ，假设 在年末发生 。 净收益的计算一般有两种方 法 ：一种 是根据营业收入计 算 ，例如 ：酒 店 、餐馆 、游乐场等 ；另一种则是通过 租赁收 入来计算 ，例 如 ：商场 、写字楼 、住宅等 。两种方法所 取用 的数据都是 未来发生 的，所 以具有不确定性 ，有的甚至波动 性很大 。因此 在房地产市场发展不稳定和估价人员 技术 不足
(完整word版)房地产估价报告-成本法
房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*＊＊（中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二)《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三)房地产价格评估机构资质证书(四）营业执照（五)房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估.估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4，193.58m2。
估价对象均以划拨方式取得土地使用权.一、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4，400,430。
00元。
人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。
牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：**＊二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人：史宝吉、付英祥).六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助.参评房地产估价师：签字＊＊* ＊＊＊估价的假设和限制条件本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设：一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
收益还原法实例
收益还原法具体测算过程(二）收益还原法测算过程（简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。
计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N]其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。
评估测算过程：1、测算有效毛收入（1）、测算租金价格（要进行简化）经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。
表1、编制比较因素条件说明表修正，区域因素及个别因素修正，列表如下：表3、编制比较因素系数及测算过程表估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。
（3）、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。
（4）、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。
（5）计算年有效毛收入年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表：4、计算年净收益净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金价格相对增长较缓慢。
房地产估价报告实例(市场法_成本法_收益法)
特此函告！
武汉 XXXXXX 房地产评估有限责任公司(盖 章)：
法定代表人（盖章或签名）:
二 OO 七年六月二十八日
3
估价师声明
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见
和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系
7119.98
其它
6 钢混结构
7
14013.09
7590.72
其它
7 钢混结构
7
9250.07
5010.65
其它
8 钢混结构
7
11735.97
6357.24
其它
9 钢混结构
7
12666.91
6861.52
其它
合计
114646.51
62102.66
实际用途
学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓
7、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清偿时，根据国家有关规 定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、 交易手续费、评估费、登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。
8、由于估价对象是整体中的部分，故本次估价以估价对象能合法享用及分摊该小区的 各项权益和各项配套服务设施为前提。
幢 号
结构
Hale Waihona Puke 房屋 总层数建 筑 面 积 (M2)
分摊土地使用权 面 积 (M2)
设计 用途
1 钢混结构
房地产估价—第五章收益还原法
本章概要
• 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
5.1.5收益还原法的操作步骤
• 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
• 2.预测估价对象的未来收益； • 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； • 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…， 第n期的报酬率（折现率）
理论公式，实际无法操作
• 5.2.2最简单的情形
• V = lim n
a r
1
(1
1 r
)n
• =a
r
• a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
一、净收益及其他因素不变的公式
㈠ 收益年限为有限年
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。
在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
收益还原法范例
☆收益还原法范例收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。
依据土地估价《规程》，其计算公式：地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]其中：r——土地还原率n——估价对象使用年限1、确定房地年总收益据调查，目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平相似的四、五层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45元/平方米·月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米·月；本次选用××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表：根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。
二层以上租金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万元。
2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2%—5%计。
根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取4%。
则：管理费＝房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象上同类建筑物重置总价的2%计算。
根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。
房地产评估案例分析报告
《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826 m2，建筑面积11359.1784m2，用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。
估价对象建于2003年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的转让。
三、估价时点本项目的估价时点为2012年3月。
四、估价依据《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：00000D D C C B B A A V V ⨯⨯⨯⨯=其中： V = 待估房地产价值； V0 = 比较实例房地产价格；A = 待估房地产交易情况指数；A0 = 比较实例房地产交易情况指数； B = 待估房地产估价期日房地产价格指数； B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数； C = 待估房地产区域因素条件指数； C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数； D = 待估房地产个别因素条件指数；D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。
建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。
于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。
该房产为普通商品房，砖混结构。
估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。
4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。
48'至40。
09'，东经116。
21'至116。
42'之间。
东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。
朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。
房地产资产评估实训报告
一、实训背景随着我国经济的快速发展，房地产行业在我国经济中占据了越来越重要的地位。
房地产资产评估作为房地产交易、投资、融资、税收等方面的重要环节，对于维护市场秩序、保障各方合法权益具有重要意义。
为了提高我们的专业素养，了解房地产资产评估的实际操作流程，我们进行了为期一个月的房地产资产评估实训。
二、实训目的1. 熟悉房地产资产评估的基本概念、原则和方法；2. 掌握房地产资产评估报告的撰写技巧；3. 提高实际操作能力，为今后从事房地产资产评估工作打下坚实基础。
三、实训内容1. 房地产资产评估概述首先，我们学习了房地产资产评估的基本概念、原则和方法。
房地产资产评估是指根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，运用科学的估价方法，对房地产资产的价值进行估算和判定的活动。
在此过程中，我们了解了房地产资产评估的四大原则：公正性原则、客观性原则、独立性原则和科学性原则。
同时，我们还学习了房地产资产评估的三大方法：市场比较法、收益还原法和成本法。
2. 房地产估价报告的撰写在实训过程中，我们重点学习了房地产估价报告的撰写技巧。
一份完整的房地产估价报告应包括以下内容：- 估价报告封面：包括报告名称、报告编号、委托方、被估房地产名称、估价日期等；- 估价报告摘要：简要介绍估价目的、被估房地产概况、估价结果等；- 估价依据：列出估价过程中所依据的法律、法规、政策、标准等；- 估价对象描述：详细描述被估房地产的位置、面积、结构、用途等；- 估价结果：根据估价方法计算出的被估房地产价值；- 估价结论：对被估房地产价值的合理性和可靠性进行总结；- 附件：包括相关图纸、照片、证明材料等。
3. 实际案例分析在实训过程中，我们选取了多个实际案例进行分析。
通过分析案例，我们了解了房地产资产评估在实际操作中的具体步骤和方法，提高了我们的实际操作能力。
例如，在某住宅小区的资产评估案例中，我们首先收集了该小区的相关资料，包括地理位置、建筑面积、配套设施、周边环境等。
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产,的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。
【答案】(1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年(2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009年:【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元2 2010年:【(150*(1+1%)-(110+30)】*1000=13015元3 2011年:【(150*(1+1%)-(110+40)】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为-1-2 21500*(1+10%)+13015*(1+10%)+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
评估技术报告
福州滨江丽景18栋502室价格评估技术报告目录内容摘要 (1)关键词 (1)一、估价对象概况 (1)二、因素分析 (1)（一）地理位置 (1)（二）通便捷度 (1)（三）公共配套设施 (2)（四）周边环境 (2)（五）基础设施状况 (2)三、市场背景分析 (2)（一）市场背景 (2)（二）市场现状 (2)四、最高最佳使用分析 (3)五、估价方法选用 (3)（一）市场比较法 (3)（二）重置成本法 (3)（三）收益还原法 (3)六、估价测算过程 (4)（一）采用市场法测算估价对象价格 (4)（二）采用成本法测算估价象的价格 (8)（三）采用收益法测算估价对象价格 (13)八、结论 (15)参考文献 (15)福州滨江丽景18栋502室价格评估技术报告福州职业技术学院管理系2009级房地产经营与估价专业万绍江[内容摘要]由于当前福州的房地产价格呈现为一种多层次、多元化的状态，从福利制的公房低租金到私房租金，商品房租金，呈现一个系列；从优惠政策的经济适用房到一般商品房、高楼商品房等不同价格水准，呈现一个系列。
对房地产的认定就需要借助于专业机构采取科学的方法进行估价，为房地产价值提供依据。
本文以福州滨江丽景18栋502室为例，探讨区域、市场背景等因素对评估对象价格的影响，并阐述选用三种估价方法测算的具体过程,最后得出评估对象的总价格。
[关键词]滨江丽景18栋502室影响因素价格评估一、估价对象概况估价对象状况一览表二、因素分析（一）地理位置估价对象位于福州市闽江大道90号。
（二）通便捷度滨江丽景小区位于江滨大道90号，靠近洪山大桥，城郊与市区的完美结合。
周边交通绝对的方便，有53路, 45路, 100路, 85路, 118路, 15路，125路公交车。
（三）公共配套设施周边配套齐全，有永辉超市、国美电器、空军医院、中国联通大厦。
中国移动营业厅、邮局、建行、光大银行等配套资源，是一个聚合了居住、消费、休闲、娱乐等业态的综合性超大规模时尚滨江社区。
房地产估价——6收益还原法
Back
理论依据（掌握） 理论依据（掌握）
收益还原法是以预期原理为基础的。预期原理说明， 收益还原法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值 预期原理为基础的 的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前价值，通 重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前价值， 常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基 常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基 于其市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。 于其市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。 历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向、情势，解释未来预期的合理性。 历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向、情势，解释未来预期的合理性。 从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收 从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关， 益往往是未来收益的一个很好的参考值， 益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去 的趋势不能继续发展下去。 的趋势不能继续发展下去。 还可如此表述：将估价时点视为现在， 还可如此表述：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收 益的房地产，预示着在未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益， 益的房地产，预示着在未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现 有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值， 有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是 该宗房地产的价格。 该宗房地产的价格。
第六章 收益还Βιβλιοθήκη 法第六章 收益还原法一、基本原理 二、计算公式 三、净收益的求取 四、报酬率、收益乘数和资本化率的确定 报酬率、 五、案例分析
收益法还原法土地估价模板.doc
收益法还原法土地估价模板.（二）、收益还原法收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。
依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508：地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）] =（房地产年纯收益-建筑物年纯收益）/ r×[1－1/（1＋r）]其中：r——土地还原率n——估价对象使用年限1、确定房地年总收益据调查，目前待估宗地区域内建筑水平、装修水平相似的三至五层商住楼正常出租情况为25-r——土地还原率n——估价对象使用年限1、确定房地年总收益据调查，目前待估宗地区域内建筑水平、装修水平相似的三至五层商住楼正常出租情况为25：序号项目1土地面积（㎡）314.00设定容积率3.02总建筑面积（㎡）942.00待估宗地上房屋总建筑面积，含不能出租的附属房面积3可出租面积（㎡）847.80宗地上总建筑面积减去不能用于出租的附属房面积后的可出租面积4月租金（元/㎡·月）28调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的房地产租赁、收益情况、租赁行情，确定月租金，包括租金收入、押金利息收入等。
5年空置率4%根据租赁和市场情况分析确定空置率6房地产年总收益（元）273466.37公式=3×4×(1-5年空置率4%根据租赁和市场情况分析确定空置率6房地产年总收益（元）273466.37公式=3×4×(1：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的 1.5%：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取03。
D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数00。
E.因素修正(详见下表)比较因素修正表篇二:《房地产评估案例分析报告》房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析一、受理评估业务1、评估目的房地产抵押2、评估对象(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二○○九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二○○九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为1632平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为1816平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
4,编制因素比较修正系数表取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价格:单价=(24267+21782+23527)÷3=23192元/m2总价=23192×3203÷10000=7453万元(二),采用收益还原法测算房地产市场价格1,月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看,调查,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在36000元/ 套·月时有一定的市场竞争力,所以本报告按36000元/套·月租金进行测算.2,年有效租金收入的测算(1)估价对象的年租金毛收入为:36000×12=42万元(2)年有效租金收入根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好,年空置率按15天即0.5/12=17%计算,能客观反映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况,考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%,则年有效租金收入为:42万×(1-17%)×(1-1%)=40.99万元3,客观运营费用税费根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号文)中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定,委估对象为个人出租居民住房,符合上文暂减规定,因此按5%房产税,营业税测算.A,房产税按年有效租金收入的5%计算.40.99万×5%=05万元B,两税一费(营业税,教育费附加,城市建设维护税)按年有效租金收入的5%计.40.99万×5%=25万元上述税费合计:05万+25万=3万元(2)物业维修费用根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的0%,则物业维修费为:40.99万×0%=0.41万元(3)物业管理费包括正常使用下的能源费,清洁费,以及员工工资,福利等费用,按年有效租金收入的0%计:40.99万×0%=0.82万元(4)其他费用如租赁代理费,印花税,不可预见费等费用,取有效租金收入的0%.40.99万×0%=0.41万元(5)年客观运营成本年客观运营成本=税费+物业维修费+物业管理费+其他费用=3万+0.41万+0.82万+0.41万=94万元4,净收益年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=40.99万-94万=305万元5,确定资本化率A,资本化率通过安全利率加上风险调整值的方法来求取.所谓安全利率,是指无风险的资本投资收益率,以一年期国债利率作为安全利率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下降,确定资本化率为5%.B,估价对象所在区域的环境较好,市场对该区域同类项目的需求较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大,有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡,估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态.6,完整产权条件下的房地产市场价格p=a/r×[1-1/(1+r)n]其中:p:房地产市场价格a:年净收益(305万元/年)r:资本化率(5%)n:收益年限(按剩余土地使用年限600 年计)根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产市场价格为7384万元人民币,单价为23046元/m三,最终结果采用市场比较法和收益法测算的结果估价方法市场比较法收益法总价(万元)7453 7384单价(元/ m2)23192 23046市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值,因此,本报告利用权重法取得最终结果:权重值:市场比较法:0.6收益还原法:0.4总价=7453万×0.6+7384万×0.4=7465万元单价=7465×10000÷3203=23133 元根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值.现状产权及权利状况条件下房地产的价格为:房地产总价=7465×10000-2112541=5313959元房地产单价=5313959÷3203=16553元/平方米案例2评估对象为陆建有限公司位于河南省洛阳市西苑桥工业用途房地产（土地为出让）。