2016年土地估价实务基础：利用收益还原法评估承租土地使用权价格

2016年土地估价实务基础：利用收益还原法评估承租土地

使用权价格

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲、乙两公司共同出资设立丙公司，经双方协商，丙公司的总经理由甲方委派，董事长由乙方委派，甲方的出资比例为20%，乙方的出资比例为80%，股东按出资比例行使表决权。在核算甲、乙两方长期股权投资时，__核算。A．甲、乙公司均采用成本法

B．甲、乙公司均采用权益法

C．甲采用成本法，乙采用权益法

D．甲采用权益法，乙采用成本法

2、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是。

A：人口密度

B：土地制度

C：交通状况

D：基础设施和公用设施的完备程度

E：时间因素

3、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。

A：相同区域

B：相同性质

C：相同级别

D：相同用途

E：时间因素

4、由于土地的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

A：土地经济供给的稀缺性

B：土地用途的多样性

C：土地用途变更的困难性

D：土地增值性

E：35％～50％

5、权重值的大小与因素对土地质量的影响为。

A：正比

B：反比

C：无关

D：相互影响

E：国家实行土地估价师资格认证制度

6、土地单位面积上使用高利率的资本和劳动等要素投入称为土地的__

A．集约利用

B．集约制

C．利用率

D．集约边际

7、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（）的商服活动。

A.全部 

B.1／2 

C.1／3 

D.1／6

8、中发[1997]11号文件规定，涉及国防安全、军事禁区、国家重点保护区域等的国有土地使用权出让和外商投资进行成片土地开发的项目，一律报__审批。A．国务院

B．国务院国土资源管理部门

C．国务院建设行政管理部门

D．省级政府

9、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿。

A：赔偿

B：可保利

C：代位追偿

D：最大诚信

E：土地

10、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元．若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为万元。【2006年考试真题】

A：4000

B：3768

C：2682

D：2847

E：时间因素

11、国家规定以黄金和白银同时作为本位币的一种货币制度是__。

A．金本位制

B．银本位制

C．不兑现的信用货币制

D．金银复本位制

12、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计入企业应纳税所得额的是。A：上级主管部门下拨的住房基金

B：清产核资发生的固定资产评估增值

C：金融机构代发行国债取得的手续费收入

D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入

E：土地

13、评估宗地价格一般应采用方法。

A：一种

B：两种以上

C：三种以上

D：两种

E：时间因素

14、一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。这表明了建设用地的特点。

A：承载性

B：土地利用逆转相对困难

C：非生态利用性

D：土地利用的集约性

E：35％～50％

15、作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有__。

A．土地利用规划、容积率

B．用地结构、建筑物高度

C．用地限制条件、区域交通管制

D．建筑物密度、宗地用途

16、营销分析是建立在对的基础上的，包括对竞争对手的分析。

A：市场深刻理解

B：市场的绝对熟悉

C：市场独特见解

D：市场足够了解

E：合法性

17、基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的__。A．基准时

B．基准点

C．基准日

D．基准值

18、基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（）。A．地块内的保水、排水、日照等自然条件具有一般性

B．地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性

C．地块的土壤条件具有一般性，面积、形状依实际情况选择

D．地块上附设的土地权利具有一致性

E．地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平

19、估算建筑物的专业费用一般采用__估算。

A．对照法

B．比较法

C．建筑费用的一定比率

D．定率法

20、土地利用专项规划的类型中，下列不属于土地开发治理类专项规划的是__。A．土地整理规划

B．基本农田保护区规划

C．土地开发规划

D．土地复垦规划

21、从企业价值评估的角度看，非上市公司与上市公司的差别主要是的差异。A：盈利能力

B：经营能力