成本法和假设开发法-案例
房地产评估典型案例分析和操作实务
商业房地产估价
11、不能独立使用的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果
不仔细了解具体坐落位置，简单括其中临弄内小路的交易 案例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价 的失误。 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单 元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成 或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注 意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相 应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土 地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估 价方法可选用市场法、收益法或成本法。
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
乡(镇)、村企业房地产 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体
建设用地使用权作为抵押物， 进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有
权性质和土地用途。 在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异， 估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
居住房地产估价
15、地大房小
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 空坪的确认 地价的容积率界定
居住房地产估价
16、二手房交易抵押评估
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 过户前的产权资料，出预估报告，特别说明 正式报告、过户后的产权资料
居住房地产估价
17、别墅
主要评估方法 市场法
2、房改房
主要评估方法 市场法、成本法
案例四(假设开发和成本法)
案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。
至估价时点，估价对象尚未预售。
2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。
此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。
该宗地地势平坦，形状规那么。
土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
案例分析解题思路
案例分析解题思路一、综述：1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。
顺着它的思路走，才能解决问题。
2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。
3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。
对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：①确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；②确定价格内涵（一定要先说清楚）；③选择适宜方法、途径④方法应用要点或者需要特殊处理的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？从因素入手]①目的不同，价格类型不同；②时点不同，价格不同。
房地产估价方法---成本法
房地产估价方法---成本法一、成本法一）房地产价格房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
例1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费『正确答案』ABCD例2、某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22二）开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
第五章 房地产评估(第二讲)
适用范围
在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房地产估价案例与分析第十讲假设开发法
第⼗讲假设开发法⼀、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运⽤举例。
重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取。
⼆、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法⼜称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是⼀种科学实⽤的估价⽅法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路，⽤下列模拟⼀个典型投资者思想活动的例⼦，可以较好地反映出来。
假如我是⼀个房地产开发商，同时有⼀块可供开发建设的⼟地，我将愿意以多⾼的价格来购买它?⽆疑，我明⽩购买该块⼟地的⽬的不是为了⾃⼰享有，⽽是要通过它赚取利润。
我也清楚想得到该块⼟地的开发商不⽌我⼀个，他们都怀有与我⼀样的动机。
因此，我不能企求从这块⼟地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块⼟地的竞争将使我得不到它，从⽽我会⼀⽆所获。
但是，我打算从这块⼟地的开发中获得的利润也不能⽐别⼈所愿意获得的最低利润少，或将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯(此点是基于机会成本的考虑)。
所以，我只求得到社会上同类房地产开发项⽬的⼀般正常利润。
⽽为了得到这块⼟地，我⾸先得仔细分析这块⼟地的内外条件，如坐落位置，⾯积⼤⼩和形状，基础设施完备程度和⼟地平整程度，地质和⽔⽂状况，规划允许的⽤途、建筑⾼度和容积率等。
根据⼟地的内外条件，我知道了这块⼟地在规划许可的范围内最适宜做何种⽤途、规模多⼤、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些⼯作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同⼟地⼀起出售，将会卖到多⾼的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费⽤，包括投资利息(我投⼊的这些资⾦要么是⾃⼰的，要么是从银⾏贷款的，但都要计算利息。
不动产四种基本估价方法应用
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3 建立价格可比基础。任何一个产业可持续发展，必须依赖于真实的数据 分析，只有把握原始数据才能获得真实的分析结果。“估价”是企业服务于 客户中的硬指标，只有达到预定估价才能实现营运发展，带动企业客户资源 群体的扩大化。 4 交易情况修正。房产交易模式日趋扩大化发展，房地产公司业务模式也更 加灵活多变，原始数据收集与处理模式多种多样。交易情况修正是排除交易 行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为 正常市场价格。 5 区域因素修正。主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设 施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同 用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据 估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出 区域因素条件指数，再按公式计算。 6 计算比准价格。估价调查中重视原始数据收录与处理，提升了房地产公司 的市场竞争力与技术创新力。在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因 素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待 估宗地的比准价格。
市场比较法的应用
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。这一替代原理作用于房地产 市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致， 因此，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测 委估房地产可能实现的市场价格。 市场比较法的应用方法 1 收集宗地交易实例。 房地产市场调查中，重视原点数据收录于分析，体现了分析结果真实 性原则。资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双 方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别 因素、土地价格等。 2确定比较实例。 原始数据是市场环境的客观反映，把握原始数据层能够带动数据库革 新，为房地产提供准确的市场比较结果，也更加切合经济发展之实际 情况。要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最 接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相 邻地区或类似地区的正常交易实例
无形资产估值方法及案例
无形资产评估及案例分析季珉目录一、无形资产评估的有关问题二、三种评估方法及案例分析一、无形资产评估的有关问题无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。
1、无形资产的确认什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？（1）可作为无形资产的经济现象需经专门确认并做可辨识的描述。
应具备合法的存在条件并受法律的保护。
必须具有所有权并能够合法的转让。
必须有无形资产存在的有形证据或证明。
必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。
必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。
客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件；契约权：合同或某种书面协议；商标、专利、版权：书面注册文件；集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单；专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等；1商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。
（2）不可作为无形资产的经济现象无形因素或无形影响力1、市场份额2、高盈利能力3、受保护状态；4、垄断地位；5、市场潜力；6、神秘性；7、可以继承或长期使用；8、竞争优势；9、独一无二性；10、折扣价格；11、变现性；12、所有权控制。
（3）表明无形资产价值的经济现象能为其所有者带来可以计量的经济利益。
一个例子：1）一个新注册的商标—保持经济存在形式；2）不使用状态—没有经济价值；3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。
无形资产的会计处理—新旧会计准则对比原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应2按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。
新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。
土地估价之成本法&假设开发法
开发商怎样确定土地的投标价格？
确定土地投标价格的步骤
（1）弄清楚待开发土地的位置、面积等具体情况；
（2）弄清楚城市规划对该宗土地的具体要求； （3）弄清楚该宗土地周围的基础设施状况； （4）确定最佳的土地利用方式； （5）估算该项目的开发期限； （6）预测该项目开发完成后的总价值； （7）估算该项目的开发成本及预期利润； （8）计算最高的土地报价。
三、适用对象和条件
1、适用对象
“待开发土地”。
2、适用条件
评估结果的可靠性，主要取决于三个方面： （1）能否正确判断土地的最佳开发利用方式； （2）能否根据当地市场行情，正确预测未来 房地产的价格 （3）正确预测房地产开发、销售中的所有成 本与费用。
运用假设开发法的条件
成本法 Cost Approach
第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理
一、成本法的概念 是以开发土地所耗费的各项费用之和为 主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴 纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的 估价方法。
二、成本法的原理
（1）非常明确的城市规划（详细规划）； （2）十分明朗的房地产政策； （3）健全的房地产法律法规； （4）完整、公开的房地产交易信息库； （5）稳定、公开的土地供给计划。
四、假设开发法的公式
（一）基本公式
购置开发场地价格＝ 总开发价值或开发完成后的房地产价格－ 开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买待开发土地应负担的税费
三、估算开发经营期
成本法经典案例
成本法例1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)。
可转让熟地的总价＝取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润＝取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋可转让熟地的总价×（销售费用、销售税费和开发利润的比率）例2：某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/m2，则该建筑物的重新购建价格为多少？例3：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%，试计算该房屋的重新购建价格。
例5：某旧住宅测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元；因户型设计不好没有独立卫生间等导致的功能折旧为6万元；位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。
试求取该旧住宅的折旧总额和现值。
例6：某建筑物的建筑面积100平方米，使用10年后，单位建筑物的重置价格为500元/m2，该建筑物的经济寿命为30年，残值率为5％，试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
例7：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价师实地观察其成新率为0.80，该建筑物的经济寿命为40年，残值率为0，试用综合法计算该建筑物的成新率。
成本法假设开发法作业
成本法作业某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。
试计算该宗房地产现时的价格。
(土地资本化率为8%)。
（参考答案：建筑物的折旧总额170.44万元；房地产的现时价格1082.04万元）解：(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600*[40％*(1+6％)^1.5+60％*(1+6％)^1.5]=632.56(万元)管理费用：632.56*3％=18.98(万元)销售税费：90万元开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=632.56+18.98+90+120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元假设开发法作业需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。
第六章 假设开发法
等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均收益率
第五节
应用举例
案例1：有一荒地需要估价。该荒地的面积为2平方公里，适宜 进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的 比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的 单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该荒地开发成“五通 一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/平方公里； 贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需 要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价 格的4%。试用传统方法估算该荒地的总价和单价。 解：设该荒地的总价为V，根据题意有
故：
旧厂房总价=933.07（万元） 旧厂房单价=1866.13（元/平方米）
习题1：有一荒地需要估价，其总面积为3平方公里， 适宜进行“七通一平”开发后的分块有偿转让，可 转让土地面积的比率为70% ；附近地区位置相当的 小块“七通一平”熟地的单价为1000元/平方米； 将该荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本为每 平方公里3亿元，开发期为2年，开发成本在2年内 均匀投入；贷款年利率为9%，投资利润率为20%； 当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的2%；可转 让土地面积的比率为70%。试用静态方式估计该荒 地的总价。
（3）计算销售税费总额C2
.39 (2% 6%) =127.55（万元） C2 1594
（4）计算购买该宗土地的税费总额C3 C3=P×3％ =0.03P（万元） （5）P=V-C1-C2-C3 将各项代入，解得P=637.36(万元)
案例3：某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点 和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计）， 同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改 造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部 售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8 ％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利 用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价 （折现率为12％）。 1．设该旧厂房的正常购买总价为P。
在建工程的估价方法
在建工程的估价方法
一、成本法。
在建工程用成本法估价还挺实在的呢。
就是把从开始建设到估价时点所发生的各项成本费用都算进去。
比如说土地取得成本呀，这可是基础，就像盖房子的地基一样重要。
买地花了多少钱得清楚。
然后工程建设成本也不能少，像买材料花的钱、给工人发的工资等。
还有一些其他的费用，像规划设计费之类的，虽然单笔可能不是特别巨大，但加起来也不少呢。
不过这种方法也有点小麻烦，就是要把每一项成本都核实准确，不然就容易出偏差啦。
二、假设开发法。
这个假设开发法就有点像在做一场想象的游戏呢。
我们假设这个在建工程按照规划继续开发完成，然后把开发完成后的价值估算出来，再减掉后续开发的成本、管理费用、销售费用还有各种税费等，剩下的就是在建工程的价值啦。
就好像我们在做一个减法算式，先想象出一个大的结果，然后把那些要减掉的东西都减掉。
但是这里面要预估开发完成后的价值就有点难了，要考虑很多因素，像市场行情啊，未来的需求之类的，要是预估错了，那最后的估价可就不准喽。
三、比较法。
比较法就像是给在建工程找小伙伴来对比呢。
找一些类似的已经完工或者接近完工的工程，看看它们的成交价格或者市场价值。
然后根据在建工程和这些对比工程之间的差异来调整价格。
比如说，对比工程的地段更好一点，那可能就要在价格上给在建工程打个折扣之类的。
不过找完全相似的工程可不容易，就像找两片完全一样的树叶一样难。
可能这个工程在建筑结构上有点不同，那个工程在配套设施上有区别，这些都要考虑进去，然后合理地调整价格，这样才能得出比较靠谱的估价呢。
房地产估价的4种方法-并列举出2个进行分析-1
房地产估价的四种方法,举例说明其中两种方法并进行分析: 房地产价格评估的四种基本方法为成本法、收益法、比较法、假设开发法。
在实际的运用中四种评估方法下的评估结果也有一定的差异，这就涉及对四种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。
为什么会有差异呢，下面我们对其中两种方法进行分析:一、收益法收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率.早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。
费雪认为,收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。
享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来.实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品.货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入.当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入.20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒有对收益法进行了进一步晚上，收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述.伺候,与收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整.例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现.收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起,显得不严谨。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
房地产估价方法之成本法
成本法通过估算重新取得或重新开发房地产所需的各项成本费用，然后加上正常的利润和应纳税金来确定房地产 价值。在住宅房地产估价中，成本法可以综合考虑土地取得成本、房屋建设成本、费用和税金等，从而得到较为 准确的估价结果。
案例二：商业房地产估价
总结词
成本法在商业房地产估价中应用广泛，适用于不同类型商业地产的估价。
影响因素
市场比较法受市场供求关系、房地产市场行情等因素影响 较大，而成本法则主要受人工、材料、设备费用等成本因 素影响。
与收益法的比较
01
成本法与收益法的差异
收益法是通过估算估价对象的未来收益来评估其价值的，而成本法则是
基于重新构建或重新购置估价对象所需的成本来评估其价值的。
02
适用范围
收益法更适用于有稳定收益、未来发展前景较好的房地产，而成本法则
04
成本法与其他估价方法的比 较
与市场比较法的比较
成本法与市场比较法的差异
市场比较法是通过比较类似房地产的近期交易价格来得出 估价对象的价值的，而成本法则是基于重新构建或重新购 置估价对象所需的成本来评估其价值的。
适用范围
市场比较法更适用于房地产市场较为发达、近期内有类似 房地产交易的地区，而成本法则在缺乏市场交易数据时更 为适用。
详细描述
商业房地产包括商场、办公楼、酒店等，其价值影响因素复杂。成本法在商业房地产估价中，可以综 合考虑土地取得成本、建筑安装成本、商业运营成本等，同时考虑商业地产的地理位置、市场供求等 因素，从而得出较为准确的估价结果。
案例三：工业房地产估价
总结词
成本法在工业房地产估价中具有重要地位，尤其在评估工业用地价值时。
房地产估价方法之成本法
目录
成本法评估案例
篇一:《成本法评估案例一》成本法评估案例一：一、估价对象概况估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为3000m2，建筑总面积为10000m2，建筑物建成于1990年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构。
土地为划拨的土地使用权。
二、估价要求要求评估该政府办公楼在2010年5月的市场价格。
三、估价方法该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故采用成本法进行估价。
四、估价过程 1、选择计算公式该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的总价值，所以选择的公式为：旧房地产价格＝土地的重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧2、求取土地的重新取得费用本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待估对象相类似的土地，从中选择了三宗作为可比实例，具体情况和修正过程如下表所示。
比较案例修正情况表元/ m2土地总价＝7023*3000＝2107万元 3、建筑物重置价格计算通过调查，在估价时点2010年5月，与估价对象类似的建筑物不包括土地价格在内的重置价格为3000元/ m2。
所以估价对象的总重置价格为：估价对象的总重置价＝3000*10000＝3000万元 4、建筑物折旧采用直线法求取折旧。
根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生产性用房的耐用年限为60年，残值率为0，土地取得方式为行政划拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为20年，剩余经济寿命为40年，因此建筑物的折旧总额为：估价对象的折旧总额＝3000*20/60＝1000万元评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结果基本吻合。
5、房地产价格计算待估房地产价格＝2107+3000-1000＝4107万元待估房地产单价＝4107*10000/10000＝4107元/ m2因此，某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107万元，单位建筑面积价格为4107元/ m2。
成本法和假设开发法-案例
阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开辟法在估价报告中的应用。
1.区位状况(略)2.实物状况(略)3.权益状况(略)为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
年 4 月 18 日本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开辟法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开辟法中开辟完成后的价值采用市场法估价。
假设开辟法和成本法定义(略)。
经测算，估价对象在估价时点 2005 年 4 月 18 日的抵押价值为人民币 4794.52 万元。
大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
单价(略)。
2005 年 4 月 16 日至 2005 年 4 月 22 日估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开辟法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：(1)根据《房地产估价规范》，具有投资开辟或者再开辟潜力的房地产的估价，应选取用假设开辟法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开辟法作为估价方法之一进行估价。
根据假设开辟法的思路，可将估计估价对象开辟完成后的价值，扣除估计的正常的开辟成本、管理费用、投资利息、销售税费、开辟利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或者价值。
(2)估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。
根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开辟利润之和，求取估价对象的客观合理价格或者价值。
(3)对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
(一)假设开辟法分析测算过程假设开辟法是估计估价对象开辟完成后的价值，扣除估计的正常开辟成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。
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综合案例分析】阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。
XX在建工程房地产估价报告（节选）封面（略）目录（略）致委托方函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1. 区位状况（略）2. 实物状况（略）3. 权益状况（略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2005 年4 月18 日六、价值定义本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
假设开发法和成本法定义（略）。
十、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。
大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
单价（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22 日十三、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法的选用估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：（1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。
根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
（2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。
根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
（3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
六、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1. 采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2•估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(1)采用的公式：比准价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数=比实例成交价格I00 LJ I00()100 ()(2)所选可比实例如表1所示。
(3)交易情况修正:可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
(4)交易日期调整：近期XX市房地产市场状况稳定，可比实例A、B C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
(5)房地产状况调整：区域因素调整。
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。
将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。
得到可比实例A、B C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103 （具体比较情况见表2）。
个别因素调整。
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。
将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97 （具体比较情况见表2）。
）比较修正计算，见表。
表3比较因素修正系数表从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：2(3 009 + 2 980 + 2 963) - 3 = 2 984 元/m(7)预计开发完成后的总价值。
估价对象规划总建筑面积为47 799.8 vn，其中地下建筑面积7 979 m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39 820.80 m 2。
故估价对象预计建成后的总价值为：2 984 X 39 820.80/10 000 〜11 882.53 ( 万元)3. 继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24 578吊(含地下建筑面积3 998帘),2 2第21、22、23栋总建筑面积23 221.80 m (含地下建筑面积3981 m)。
经现场查勘，第28 栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
(1)续建建筑安装工程费。
根据XX 市造价管理站《关于发布XX市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(建价字[2005]10号)，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18〜970.20元/m2,本次评估取900元/m2。
另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2, 一般水电安装增加值为30元/m2,消防设备及安装增加值为10元/m2,电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24 578 X (900 + 30 + 10+ 50)/10 000 + 23 221.8 X (900 + 80+ 30 + 10+ 50)/10 000〜4 917.95 (万元)(2)室外道路管网及绿化等工程费。
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30 元/m2,估价对象用地面积为23 667m2,则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30 X 23 667/10 000 〜71 (万元)(3)估价对象的续建成本合计： 4 917.95 + 71 = 4 988.95 (万元)4. 管理费用测算管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3 %，则:管理费用=4 988.95 X 3 % 149.67 （万元）5. 销售税费测算销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8 %，则：销售税费=11 882.53 X 8 % 950.60 （万元）6. 开发利润测算XX置业公司的投资直接成本利润率15 %，续建成本为4 988.95万元，则：开发利润=4 988.95 X 15 % 748.34 （万元）7. 税费测算投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，则：税费=在建工程价值X 4.1 %8. 运用假设开发法的测算结果:估价对像的最终价格= （11 882.23 —4 988.95 —149.67 —950.60 —748.34）X （1 + 4.1 %）=5 251.05 （万元）（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本估价对象为在建工程，折旧为零。
成本法的公式为：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1. 土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1 717.18元/m2（计算过程略）估价对象用地面积为23 667.00 m 2，则估价对象土地总价为：1 717.18 X 23 667/10 000 ~ 4 064.05 （万元）2. 开发成本（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82 万元（计算过程略）（2）基础设施配套费。
基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。
根据X市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57 万元。
（3）建筑安装工程费。
估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62 万元，则估价对象开发成本为：39.82 + 318.57 + 196.62 = 555.01 （万元）3. 管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。
经调查，管理费一般为开发成本的2 %〜4 %，本次评估取其中间值，即按开发成本的 3 %计，则：555.01 X 3 %~ 16.65 （万元）4. 投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5 年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76 % 。
0.75555.01 X ［（1+5.76%）—1］疋 23.81 （万元）5. 销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6. 开发利润经调查，XX市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%本次评估取利润率15 %。
555.01 X 15 %= 83.25 （万元）7. 运用成本法的估价结果4 064.05 + 555.01 + 16.65 + 23.81 + 83.25 = 4 742.77 （万元）七、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为5 251.05 万元，运用成本法测算的价格为4 742.77 万元。
根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50 %，成本法估价结果权重为50 %，则估价对象房地产价值为： 5 251.05 X 50 %+ 4 727.77 X 50 %= 4 989.41 （万元）则估价对象房地产价值为人民币4 989.41 万元，大写人民币肆仟玖佰捌拾玖万肆仟壹佰元整。
附件（略）【阅读提示】该房地产估价报告存在以下方面不足或错误：（1）假设开发法公式未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税。
（2）市场法中个别因素修正系数取值与个别因素描述不一致。
（3）可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。
（4）开发完成后总价计算有错误，未分析说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积。
2（5）续建工程中的建安工程费900元/m，是否与实际工程进度相符未作说明。
6）假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费。
7）假设开发法中未扣减投资利息。
（8）假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用XX置业公司的。
9）假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润。
10）成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。
11）成本法中管理费用、投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。