成本法评估过程
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
成本法评估过程
采用成本法评估过程估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。
其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。
即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。
（一）土地使用权价格评估：1、估价对象描述：估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。
在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。
酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。
本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。
2、土地估价方法选用：一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。
根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。
技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。
房地产评估之成本法
房地产评估之成本法1. 简介房地产评估是对房地产价值的定量衡量和分析。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法基于物理瑕疵状况和修复需求，以及建筑物的建造成本和地皮价值等因素，来估计房地产的价值。
本文将介绍成本法在房地产评估中的基本原理、应用步骤以及存在的问题和限制。
2. 成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算建筑物的重建成本和土地价值，得出房地产的总价值。
成本法主要基于以下两个要素进行评估：2.1 建筑物的重建成本建筑物的重建成本是指将建筑物完全毁坏后，按照现在的建筑标准和技术，重新建造该建筑所需要的费用。
建筑物的重建成本包括以下几个方面的费用：•建筑材料和设备的成本•施工人工费用•监理和管理费用•相关审批和手续费用2.2 土地价值土地价值是指不考虑建筑物和其他附属设施的情况下，仅考虑土地本身的价值。
土地价值可以通过市场调研和比较分析等方法进行估算。
3. 成本法的应用步骤成本法的评估过程通常包括以下几个步骤：3.1 收集房地产数据和信息评估师需要收集关于房地产的各种数据和信息，包括建筑物的结构、面积、年限、瑕疵情况等，以及土地的位置、面积、用途等。
这些数据和信息对于计算重建成本和估算土地价值非常重要。
3.2 估算建筑物的重建成本评估师根据建筑物的瑕疵情况和修复需求，以及现行的建筑标准和技术，估算出该建筑物的重建成本。
估算建筑物的重建成本时，需要考虑以下几个因素：•建筑材料和设备的价格•建筑施工的成本•相关费用的估算，如监理和管理费用等3.3 估算土地价值评估师可以通过市场调研和比较分析等方法，估算土地的价值。
土地价值可以参考相似地块的成交价、土地规划和用途等信息进行估算。
3.4 计算房地产的总价值根据估算得出的建筑物的重建成本和土地价值，评估师可以计算出房地产的总价值。
总价值等于建筑物的重建成本加上土地价值。
4. 成本法的局限和问题虽然成本法在房地产评估中广泛应用，并且具有一定的可靠性，但也存在一些局限和问题：4.1 不能考虑市场需求和供应成本法仅仅基于建筑物的重建成本和土地价值来估算房地产的总价值，忽略了市场需求和供应的影响。
房地产评估中成本法的应用(全文)
房地产评估中成本法的应用(全文)房地产评估中成本法的应用(全文)1、引言房地产评估是确定房地产价值的过程，其中成本法是评估中的一种重要方法。
本文将详细介绍在房地产评估中成本法的应用。
2、成本法概述成本法是一种根据房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
主要包括三个要素：土地价值、建筑物成本和折旧。
土地价值是指房地产不包括建筑物时的价值；建筑物成本是指房地产重建所需的成本；折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
3、成本法的步骤3.1. 确定土地价值确定土地价值是成本法评估的第一步。
可以采用比较法、收益法或折减法来确定土地的市场价值。
比较法是通过比较类似土地的交易价格来确定土地价值；收益法是通过房地产产生的收益来确定土地价值；折减法则是考虑土地使用权的时间价值来确定其价值。
3.2. 确定建筑物成本确定建筑物成本需要考虑多个因素，包括建筑物类型、建筑材料、建筑质量等。
常用的方法有直接成本法和间接成本法。
直接成本法是通过计算建筑材料和劳动力的成本来确定建筑物成本；间接成本法则是考虑与建筑物相连的土地、设备等因素来确定成本。
3.3. 计算折旧折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
常见的折旧方法包括直线法和递减法。
直线法是按照固定比例来计算折旧；递减法则是按照递减比例来计算折旧。
4、成本法的优缺点4.1. 优点成本法相对简单直观，在房地产评估中应用比较广泛。
它将重建成本作为评估的基础，更符合一般投资者和的认知。
4.2. 缺点成本法忽略了市场需求和供应等因素对房地产价值的影响。
它假定房地产的价值仅取决于重建成本，忽略了市场价格和需求波动对房地产价值的影响。
5、附件清单本文涉及的附件如下：- 附件1：房地产成本法评估报告样本- 附件2：成本法评估所需数据表格6、法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：- 成本法：根据重建成本确定房地产价值的评估方法。
7、总结本文详细介绍了房地产评估中成本法的应用。
房地产评估成本法
房地产评估成本法引言房地产评估是指对房地产项目的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是评估房地产项目价值的一种方法，通过计算项目建设成本以及相关附加成本，来确定房地产项目的市场价值。
本文将介绍房地产评估成本法的基本原理、具体步骤以及应用范围。
成本法的基本原理成本法是一种根据成本计算评估房地产项目价值的方法。
其基本原理是，房地产项目的市场价值应该与建设该项目的成本相一致。
这是因为在市场经济条件下，供求关系决定了房地产项目的价值，而建设成本是确定供给的重要因素之一。
因此，通过评估房地产项目的建设成本，就能推断出该项目的市场价值。
成本法的具体步骤步骤一：项目建设成本计算评估房地产项目的第一步是计算项目的建设成本。
建设成本包括以下几个方面的费用：1.土地成本：即购买土地或者租赁土地所需支付的费用。
2.建筑物成本：即建筑物的造价，包括建筑材料、劳动力成本、技术费用等。
3.基础设施成本：即项目所需的基础设施建设成本，如道路、给水排水、电力等。
4.管理费用：即项目管理所需的费用，包括项目管理人员的工资、办公费用等。
步骤二：相关附加成本计算除了项目建设成本之外，还需要考虑一些相关的附加成本，以更准确地评估房地产项目的市场价值。
相关附加成本包括以下几个方面的费用：1.税费：即房地产项目购买或者租赁所需支付的税费，如土地增值税、营业税等。
2.融资成本：即项目所需融资的利息费用。
3.使用权费用：即使用项目所需支付的租金或者使用权费。
步骤三：市场价值计算在完成项目建设成本和相关附加成本的计算之后，就可以根据成本法的原理来计算房地产项目的市场价值了。
市场价值计算的公式如下：市场价值 = 建设成本 + 相关附加成本成本法的应用范围成本法适用于各类房地产项目的价值评估，包括住宅、商业、办公等不同类型的房地产项目。
其优势在于可以通过具体的成本计算，相对准确地确定项目的市场价值。
因此，成本法在房地产投资决策、贷款申请、项目拍卖等方面具有广泛的应用。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法，主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 采集基本信息：采集被评估房地产的基本信息，包括建造面积、土地面积、建造材料、建造年代等。
2. 确定建造成本：根据所建房屋的结构类型、材料、建造质量等，确定房屋的建造成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素：房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时，需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值：除了房屋本身的价值，还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值：房地产评估还需要考虑附属设施的价值，如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估：根据以上步骤，综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值，确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建造成本计算：建造成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本；间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每一个成本进行详细分类和计算，确保计算结果准确。
2. 折旧计算：折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损；功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算：土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估：附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件：1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释：1. 成本法：一种房地产评估方法，通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧：指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
评估方法 成本法
评估方法成本法
评估方法-成本法
成本法是一种常见的资产评估方法，它基于资产的成本来确定其价值。
这种方法适用于那些可以准确估算其成本的资产，如房地产、机器设
备等。
成本法的核心思想是，资产的价值应该等于其成本减去折旧和
损耗的金额。
成本法的评估过程包括以下几个步骤：
1.确定资产的成本：资产的成本包括购买成本、运输成本、安装成本等。
在确定资产成本时，需要考虑到资产的使用寿命和折旧率等因素。
2.计算资产的折旧：资产的折旧是指资产在使用过程中由于磨损、老化等原因而减少的价值。
折旧率可以根据资产的使用寿命和残值来确定。
3.计算资产的残值：资产的残值是指在资产使用寿命结束后，资产仍然具有的价值。
残值可以根据资产的市场价值和使用寿命来确定。
4.计算资产的净现值：资产的净现值是指资产的现值减去其成本和折旧的金额。
净现值可以通过将资产的成本和折旧减去资产的残值来计算。
5.确定资产的价值：最后，根据资产的净现值和市场需求等因素来确定资产的价值。
成本法的优点是可以提供一个相对准确的资产价值评估，尤其适用于那些可以准确估算其成本的资产。
然而，成本法也存在一些缺点，如无法考虑市场需求和供应等因素，以及无法考虑资产的非经济价值等因素。
总之，成本法是一种常见的资产评估方法，可以提供一个相对准确的资产价值评估。
在使用成本法时，需要考虑到资产的成本、折旧和残值等因素，并结合市场需求等因素来确定资产的价值。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法简介房地产评估是指对房地产进行价值估算的一种方法。
其中，成本法是房地产评估中常用的一种方法。
成本法是基于房地产的重建或复原成本进行评估的，它考虑了建筑物的物理状况、使用寿命以及替代成本等因素。
成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算重建或复原房地产所需的成本，来确定其价值。
此方法假设买方愿意支付与重建房地产相当的代价，以及卖方在市场上愿意接受不比其重建成本高的价格。
成本法的评估过程主要包括以下几个步骤：1. 确定房地产的重建成本：重建成本是指将房地产从零开始重新建造或复原所需的成本。
其计算包括建筑材料、劳动力成本、设计费用、施工管理费用等。
2. 考虑物理状况和使用寿命：在确定重建成本的基础上，还需要考虑物理状况和使用寿命对房地产价值的影响。
物理状况包括建筑的结构、设备、装修等方面的状况。
使用寿命指的是建筑物能够正常使用的时间。
3. 考虑替代成本：替代成本是指在市场上购买一个具有相同功能和服务的房地产所需的成本。
考虑替代成本会影响到房地产的价值，因为买方有可能选择购买替代房地产而不是重建或购买现有的房地产。
4. 调整价值：根据以上计算得出的重建成本、物理状况和使用寿命等因素，对房地产的价值进行调整。
调整的过程是根据市场上类似房地产的销售数据和专业评估师的经验进行的。
成本法的适用场景成本法在以下情况下适用：需要对新建房地产进行评估时，成本法可以提供一个参考价值；对老旧房地产进行评估时，成本法可以作为评估的重要依据之一；房地产市场缺乏充足的可比数据时，成本法可以提供一种可行的评估方法。
成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法具有以下优点：能够提供对新建房地产的评估值；能够对老旧房地产进行评估，给出评估的参考价值；对房地产市场缺乏充足可比数据时，成本法是一种可行的评估方法。
但成本法也存在一些局限性：成本法不考虑实际的市场需求和供需关系，可能无法准确反映房地产的真实价值；成本法评估的结果可能会受到通货膨胀、材料价格波动等因素的影响；成本法的评估结果可能不适用于特殊房地产类型，比如具有历史价值或文化价值的房地产。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
成本法的估价步骤
成本法的估价步骤估价是指对某个资产或负债进行评估，以确定其合理的市场价值。
在估价过程中，成本法是一种常用的方法之一。
成本法是通过确定资产或负债的重建成本来估计其价值，即资产或负债的替代成本。
下面将介绍成本法的估价步骤。
第一步：确定资产或负债的物理特征在进行成本法估价之前，首先需要对资产或负债的物理特征进行详细的了解和描述。
这包括资产或负债的规格、尺寸、材料、功能等方面的信息。
通过对物理特征的准确描述，可以更好地确定资产或负债的替代成本。
第二步：确定资产或负债的重建成本确定资产或负债的重建成本是成本法估价的核心步骤。
重建成本是指将资产或负债从零开始重建所需的成本。
在确定重建成本时，需要考虑到建设成本、劳动力成本、材料成本、设备成本等各个方面的费用。
同时，还需要考虑到建设期间的利息、税费等因素。
第三步：考虑资产或负债的使用寿命在进行成本法估价时，需要考虑到资产或负债的使用寿命。
使用寿命是指资产或负债能够正常使用的时间。
使用寿命的长短会直接影响资产或负债的价值。
一般来说，使用寿命越长，资产或负债的价值越高；反之则越低。
因此，在进行成本法估价时，需要根据资产或负债的使用寿命来调整重建成本。
第四步：计算资产或负债的折旧费用折旧费用是指资产或负债在使用过程中由于损耗或老化而导致的价值减少。
在进行成本法估价时，需要根据资产或负债的使用寿命和折旧率来计算折旧费用。
折旧费用的计算可以采用直线法、加速折旧法等不同的方法。
第五步：考虑市场供需关系在进行成本法估价时，还需要考虑到市场供需关系对资产或负债价值的影响。
当市场上存在供应过剩时，资产或负债的价值可能会下降；反之，当市场上存在供应不足时，资产或负债的价值可能会上升。
因此，在进行成本法估价时，需要综合考虑市场供需关系的影响。
第六步：确定资产或负债的合理市场价值根据以上步骤的分析和计算，可以得出资产或负债的合理市场价值。
合理市场价值是指在当前市场条件下，资产或负债的真实价值。
成本法估价实验报告
一、实验目的本次实验旨在通过实际操作，加深对成本法估价原理的理解，掌握成本法估价的基本步骤和方法，并能够运用成本法对房地产进行估价。
通过本次实验，培养学生的实际操作能力和分析问题的能力。
二、实验内容1. 实验背景本实验以某城市一栋住宅楼为例，采用成本法对其价值进行评估。
2. 实验资料- 土地面积：1000平方米- 建筑面积：5000平方米- 土地取得成本：1000万元- 建筑物重置成本：500万元- 投资利息：6%- 开发利润率：10%- 建筑物折旧率：3%三、实验步骤1. 确定估价对象本次实验的估价对象为某城市一栋住宅楼。
2. 搜集资料收集与估价对象相关的资料，包括土地取得成本、建筑物重置成本、投资利息、开发利润率、建筑物折旧率等。
3. 计算建筑物重置成本建筑物重置成本 = 直接成本 + 间接成本 + 投资利息 + 开发利润直接成本 = 500万元间接成本 = 500万元× 20% = 100万元投资利息 = (500万元 + 100万元) × 6% × 1 = 42万元开发利润 = (500万元 + 100万元) × 10% = 60万元建筑物重置成本 = 500万元 + 100万元 + 42万元 + 60万元 = 702万元4. 计算土地价格土地价格 = 土地取得成本 + 建筑物重置成本 - 建筑物折旧土地价格 = 1000万元 + 702万元 - (702万元× 3%) = 1730.54万元5. 计算房地产总价值房地产总价值 = 土地价格 + 建筑物重置成本房地产总价值 = 1730.54万元 + 702万元 = 2432.54万元四、实验结果与分析1. 实验结果本实验采用成本法对某城市一栋住宅楼进行估价，得出的房地产总价值为2432.54万元。
2. 结果分析通过本次实验，我们验证了成本法估价的正确性和实用性。
成本法估价方法简单易行，适用于各类房地产估价。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法[正文]一、引言房地产评估是指根据法律法规和相关准则，根据成本法、市场比较法和收益法等方法，对房地产的价值进行评估的过程。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法。
二、成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物或土地恢复和重建所需的成本来进行评估的方法。
该方法将房地产的价值定义为重建或恢复该资产所需的成本。
成本法的核心原则是：在合理的时限内，用合理的成本重建一幢与已有建筑物相等的建筑物。
三、成本法评估流程1·数据收集1·1·收集房地产建筑物相关的基本信息，如土地面积、建筑面积、建筑年限等。
1·2·获取建筑物重建或修复所需的建筑材料、设备和劳动力等详细成本信息。
2·成本分析2·1·根据收集到的数据，计算建筑物恢复或重建所需的直接成本和间接成本。
2·2·考虑到建筑物的年限、折旧等因素，计算相应的剩余价值。
3·评估报告3·1·撰写详细的房地产评估报告，包括评估的目的、方法、数据来源等。
3·2·在报告中说明房地产的建筑物价值和剩余价值。
四、成本法评估的优点和局限性1·优点:1·1·成本法评估较为直观，计算方法相对简单。
1·2·适用于重建成本较高、市场成交信息较少的情况。
2·局限性:2·1·成本法忽略了市场需求和供应关系等重要因素。
2·2·不适用于特殊类别的房地产，如历史建筑或文化遗产等。
[附件]本文档所附的附件包括：1·房地产评估的数据收集表格。
2·成本法评估的计算表格。
3·相关法律法规和准则的相关文件。
[法律名词及注释]1·成本法：一种基于房地产建筑物或土地恢复和重建所需成本评估的方法。
2·建筑年限：指房屋从建成到达一定使用年限的时间。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建造物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部份。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开辟或者改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
普通来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建造物成本2.1 建造物重建成本：建造物重建成本是指将房屋彻底重建所需的费用，包括建造材料、劳动力和建造工程费用等。
评估建造物重建成本需要考虑建造物的类型、规模和建造材料的价格等因素。
2.2 建造物折旧：建造物折旧是指建造物价值随时间的流逝而减少的情况。
建造物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部份组成。
物理折旧是指建造物的物质磨损和老化，功能折旧是指建造物的功能降低或者过时。
2.3 建造物修复成本：建造物修复成本是指对建造物进行维修和修复所需的费用。
评估建造物修复成本需要考虑建造物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
成本法评估案例二
成本法评估案例二一、案例背景某公司计划购买一块土地用于建设新工厂，为了评估该土地的价值，需要进行成本法评估。
本文将详细介绍该案例的评估过程和结果。
二、评估目的评估该土地的价值，以确定其适当的购买价格。
三、评估方法采用成本法进行评估，即根据土地的成本和建筑物的重建成本来确定其价值。
四、评估步骤1. 收集土地信息：包括土地面积、地理位置、土地用途等。
2. 收集建筑物信息：包括建筑物面积、建筑结构、建筑年限等。
3. 确定土地成本：通过市场调研和类似土地交易的成交价格，确定该土地的成本。
4. 确定建筑物重建成本：通过与建筑师和工程师的合作，计算出重建该建筑物所需的成本。
5. 计算折旧：根据建筑物的使用寿命和年限，计算出建筑物的折旧。
6. 计算土地和建筑物的总价值：将土地成本和建筑物重建成本相加，并减去折旧，得出土地和建筑物的总价值。
五、评估结果根据以上步骤，得出该土地的价值为X万元。
其中，土地价值为Y万元，建筑物价值为Z万元。
六、评估报告根据评估结果，编写评估报告，包括以下内容：1. 评估目的和方法的说明。
2. 收集到的土地和建筑物信息的详细描述。
3. 计算土地成本和建筑物重建成本的过程和依据。
4. 折旧计算的方法和结果。
5. 最终的土地和建筑物价值的计算结果。
6. 结论和建议：根据评估结果，给出关于购买该土地的建议，包括适当的购买价格和风险提示。
七、评估风险1. 市场风险：土地和建筑物的价值可能会受到市场供需变化的影响。
2. 法律风险：评估结果可能会受到相关法律法规的变化和限制的影响。
3. 技术风险：评估结果可能会受到建筑师和工程师的专业水平和数据准确性的影响。
八、评估的局限性1. 评估结果仅供参考，不代表最终决策。
2. 评估过程中的数据和假设可能存在一定的不确定性。
3. 评估结果可能会受到市场和经济环境的变化影响。
九、结论根据成本法评估的结果，该土地的价值为X万元，建议以适当的价格购买该土地，并注意评估过程中的风险和局限性。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是指对房地产进行全面、科学、客观的评估工作，以确定其市场价格和价值。
房地产评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产成本法评估的基本概念、原理和步骤，并对其优点和局限性进行分析。
2. 成本法评估的基本概念成本法评估是以房地产的重建或复制成本为基础，通过考虑建筑物的折旧和损耗，来确定房地产的价值。
基本上，成本法评估是建立在以下两个假设的基础上：购买者愿意支付房地产的成本，而不会超过购买新建房屋的成本。
房地产的价值应该与其重建成本相当。
3. 成本法评估的原理成本法评估的原理十分简单，即通过计算房地产的建筑成本、土地成本和其他相关成本，来确定其总成本。
然后，考虑建筑物的折旧、使用年限和市场价值，来确定房地产的评估价值。
具体来说，成本法评估包括以下步骤：1. 估计土地成本：根据市场数据和专业评估师的经验判断，估计房地产所在土地的市场价值。
2. 估计建筑成本：通过计算建筑物的重建成本，包括材料费用、劳动力费用和其他相关费用，来确定建筑成本。
3. 考虑折旧和使用年限：通过考虑建筑物的折旧和使用年限，来确定其当前价值。
通常，建筑物的折旧可以根据其年龄、物理状况和功能进行评估。
4. 确定评估价值：将土地成本和建筑物的当前价值相加，得出房地产的评估价值。
4. 成本法评估的优点成本法评估具有以下几个优点：相对简单：成本法评估不需要依赖市场交易数据，而是根据建筑成本和折旧等因素进行评估。
因此，相对于其他评估方法，成本法评估更加简单和直观。
适用范围广：成本法评估适用于各种类型的房地产，包括商业用途、居住用途和工业用途等。
无论房地产的用途是什么，都可以通过成本法评估来确定其价值。
可靠性较高：成本法评估基于建筑成本和折旧等客观因素，与市场价格的波动没有直接联系。
因此，在市场不稳定或交易数据不充分的情况下，成本法评估仍然可以提供比较可靠的房地产价值估计。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建造物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特殊是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特殊是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 采集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要采集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建造材料成本、人工成本等。
2.2 计算建造物的折旧建造物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建造物的使用寿命和折旧率，可以计算出建造物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那末它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
运用成本法评估资产的程序
运用成本法评估资产的程序成本法是资产评估的一种常用方法，其核心在于资产的价值等于投入到其生产或获取中的成本，且不受市场变化的影响。
运用成本法评估资产需要遵循以下程序：一、确定资产类型首先需要明确资产的类型，因为各种资产的成本来源和计算方法不同，如固定资产的成本来源主要是购买、建设和安装等成本，而流动资产的成本多数来源于购买成本。
因此，在确定资产类型时，要综合考虑资产的特征及其使用场景。
二、收集成本数据这一步骤需要收集全部投入到资产生产、获取和使用中的成本数据，如生产资料、人工工资、运输费用、合同费用等。
这些数据应以实际发生的金额记录，确保所记载的成本数据准确可靠。
三、计算成本计算成本是成本法评估中的核心步骤，它是依据公允性和现值性原则进行的。
具体实施中可以按照期间成本法和直接成本法两种计算方式进行。
1.期间成本法期间成本法是指将生产或获取资产所需要的全部成本按照时间分配，以反映其累积成本。
这种方式适用于大量类似产品的生产、货物的采购等。
2.直接成本法直接成本法是指直接按照不同成本的大小分别计算资产价值，即不考虑时间跨度的因素。
这种方式适用于少量或只有一个产品的生产或采购等情况。
四、确定资产价值根据成本计算方法和计算结果，获取资产的总成本和资产净值。
在此基础上，考虑一些评估特殊情况和附着因素，如资产的磨损程度、维修状况、市场需求和供给情况等，作出最终的资产价值评估。
总之，成本法评估资产的程序需要在严谨性和准确性的基础上进行，以确保评估结果真实、可靠。
对于企业来说，它也扮演着决策、协商、税收与账务等方面的重要角色，因此企业需重视资产的价值评估工作，并在成本数据的收集、成本计算方式的选择、资产价值的确定等方面予以妥善处理。
成本法评估案例二
成本法评估案例二一、案例背景某公司拥有一坐位于城市中心的商业大楼，计划对该大楼进行成本法评估，以确定其市场价值。
该大楼建于2000年，总建造面积为10,000平方米，共有10层，每层面积相等。
近年来，该城市的商业地产市场发展迅速，因此，该公司希翼通过成本法评估准确估算该大楼的市场价值。
二、评估方法成本法评估是一种常用的房地产评估方法，它基于建造物的重建成本来确定其市场价值。
在该案例中，我们将采用以下步骤进行成本法评估：1. 评估建造物的重建成本首先，我们需要评估该商业大楼的重建成本。
重建成本是指将建造物彻底拆除，并按照现有建造标准和要求进行重建所需的费用。
我们将考虑以下因素：- 建造材料和劳动力成本- 建造设计和规划费用- 施工管理费用- 监理和质量控制费用- 现有建造物拆除费用2. 考虑建造物的折旧建造物的折旧是指建造物价值随时间的推移而减少的情况。
我们将使用直线折旧法来计算建造物的折旧。
根据建造物的使用寿命和残值，我们可以确定每年的折旧费用。
3. 考虑土地价值成本法评估还需要考虑土地价值。
由于土地是不可再生资源，其价值通常不会随时间而减少。
因此，我们将根据市场调研和类似土地交易的价格来确定该商业大楼所占用土地的价值。
4. 计算市场价值通过将建造物的重建成本减去折旧费用，并加之土地价值，我们可以计算出该商业大楼的市场价值。
三、数据和计算在进行成本法评估时，我们需要以下数据：- 建造物的重建成本：假设为每平方米2000元，总共为2000元/平方米 * 10,000平方米 = 20,000,000元。
- 建造物的使用寿命：假设为50年。
- 建造物的残值：假设为0元。
- 土地的市场价值：假设为每平方米5000元，总共为5000元/平方米 * 10,000平方米 = 50,000,000元。
根据以上数据，我们可以进行以下计算：1. 每年的折旧费用：(20,000,000元 - 0元) / 50年 = 400,000元/年。
成本法评估案例二
成本法评估案例二一、案例背景某公司拟对其位于城市A的一座商业写字楼进行成本法评估。
该写字楼建于2005年，总建造面积为5000平方米，共有10层，每层面积相同。
由于公司需要了解该写字楼的市场价值，以便做出相关决策，因此决定进行成本法评估。
二、评估目的该次成本法评估的目的是确定该写字楼的市场价值。
根据成本法评估的原理，市场价值等于建造物重建成本减去折旧值，再加之土地价值。
因此，需要对建造物的重建成本、折旧值和土地价值进行评估。
三、评估方法1. 建造物重建成本评估：a. 选择合适的建造物重建成本评估方法，如建造师估算法、单位面积法等。
b. 调研市场上类似建造物的重建成本，并结合该写字楼的具体情况，计算出建造物的重建成本。
2. 折旧值评估：a. 选择适合的折旧方法，如直线法、年限总和法等。
b. 根据该写字楼的使用年限、残值率等因素，计算出折旧值。
3. 土地价值评估：a. 调研市场上类似土地的成交价格，并结合该写字楼所在地的地理位置、土地用途等因素，估算出土地价值。
四、评估过程1. 建造物重建成本评估过程：a. 根据建造师估算法，计算出每平方米的建造物重建成本。
b. 将每层面积乘以建造物重建成本，得到总建造物重建成本。
2. 折旧值评估过程：a. 根据直线法，计算出每年的折旧额。
b. 将每年的折旧额乘以该写字楼的使用年限，得到总折旧值。
3. 土地价值评估过程：a. 根据市场调研数据，计算出每平方米的土地成交价格。
b. 将土地成交价格乘以总土地面积，得到总土地价值。
4. 计算市场价值：a. 建造物市场价值 = 总建造物重建成本 - 总折旧值b. 写字楼市场价值 = 建造物市场价值 + 总土地价值五、评估结果经过以上评估过程，得出该写字楼的市场价值为XXX万元。
该价值可作为公司决策的参考，用于相关投资、出售或者租赁决策等。
六、评估报告根据评估结果，编写详细的评估报告，包括评估目的、评估方法、评估过程、评估结果等内容。
成本法评估案例二
成本法评估案例二一、案例背景某公司拟对其位于城市A的厂房进行评估，以确定其市场价值。
厂房位于城市A的工业区，占地面积5000平方米，建筑面积3000平方米，建成于2005年，使用年限为50年。
由于公司需要进行资产负债表的编制，对该厂房的市场价值进行准确评估具有重要意义。
二、评估方法本次评估采用成本法进行评估，即根据厂房的重建成本来确定其市场价值。
成本法评估的基本原理是，根据建筑物的重建成本、使用年限和折旧率等因素，计算出建筑物的折旧值，并将其与土地价值相加，得出厂房的市场价值。
三、评估过程1. 收集相关数据评估师首先需要收集以下数据：- 厂房的建筑面积：3000平方米- 厂房的占地面积：5000平方米- 厂房的建成年份：2005年- 厂房的使用年限：50年- 厂房的建设成本指数：根据当地建筑行业的发展情况和物价指数确定- 土地的市场价值：根据当地土地市场的行情和土地用途确定2. 计算建筑物的折旧值根据评估师收集到的数据，可以计算出厂房的折旧值。
折旧值的计算公式如下：折旧值 = 建筑物的重建成本 ×（1 - 使用年限 / 预计总使用年限）假设厂房的建设成本为3000万元，预计总使用年限为50年，则可以计算出折旧值为：折旧值 = 3000万元 ×（1 - 50年 / 50年）= 0万元3. 计算厂房的市场价值厂房的市场价值等于折旧值加上土地价值。
假设土地的市场价值为2000万元，则可以计算出厂房的市场价值为：市场价值 = 折旧值 + 土地价值 = 0万元 + 2000万元 = 2000万元四、评估结果根据成本法评估的结果，该厂房的市场价值为2000万元。
五、风险和限制1. 评估结果仅供参考：成本法评估方法有其局限性，仅能提供一种相对准确的市场价值估计，但实际市场交易价格可能受多种因素影响，如供需关系、地理位置等。
2. 数据的准确性：评估结果的准确性依赖于所收集的数据的准确性和完整性。
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采用成本法评估过程估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。
其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。
即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。
（一）土地使用权价格评估：1、估价对象描述：估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。
在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。
酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。
本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。
2、土地估价方法选用：一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。
根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。
技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。
1、地价定义①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。
②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。
③设定用途：商服用途④实际用途：商服用途⑤设定土地使用年限：土地使用年限最高为40年，剩余使用年限35年。
⑥土地价格内涵：此次评估的地价是指估价对象所属土地在评估基准日为2014年07月11日在上述设定的土地使用年限、用途、土地开发程度条件下土地使用权价值。
2、土地价值的评估采用基准地价修正法进行，根据《**县乡镇基准地价表》如下：一类：商业（包括服务、贸易、金融、保险、文化、娱乐、饮食、加油站、批发零售业、各类市场和其它商业）用地、别墅（高档地层住宅）、办公楼与写字楼用地。
二类：住宅、停车场、电信供水供电等市政设施、教育、医疗卫生、体育、科研用地。
三类：工业、交通、仓储、种养业（农、林、牧、渔业）用地。
3、估价测算过程：（1）基准地价的确定依据《**县乡镇基准地价表》，该宗地**县三官寺土家族乡罗潭村七组，其商服用地级别基准地价（二级）基准地价为250元/㎡。
（2）估价期日修正系数（Kt ）根据国土管理部门提供的资料及估价人员市场调查：自2013年4月1日起施行新的基准地价以来，受国家加强土地管理，限制土地供给总量，使城市存量土地地价总体水平上升，由于该地块是**县乡镇旅游景区地段，该区域的土地价格快速上涨，地价指数为3％／年，本次评估宗地确定估价期日修正系数取Kt=（1+3%）^1.5=104.53%。
（3）容积率修正系数（Kv ）张家界禾田居度假酒店总建筑面积39428.65㎡、土地使用权面积159930.26㎡，实际容积率=0.2465，其实际容积率≤0.5，符合规划许可，根据《乡镇规划区商业用地容积率修正取值》，容积率修正系数约为1。
乡镇规划区商业用地容积率修正取值（4）土地使用年期修正系数（Kn ）当待估宗地土地剩余使用年限与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：nmr r K )1/(11)1/(11+-+-= 公式中：K ——- 估价对象宗地的土地使用年期修正系数 r －－－土地还原率%m－－－估价对象宗地剩余使用年限n－－－基准地价设定土地使用年期其中n = 40年m = 35年r = 8%（土地还原利率由无风险利率3%、风险调整值2%及通货膨胀率3%三者构成）K＝0.9774（4）区域因素状况修正系数（∑Ki）乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表（%）乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表宗地地价区域因素修正表（6）宗地形状与面积修正系数（Ks）估价对象四宗地土地面积共计159930.26㎡，地势为依山坡起伏不平，形状不规则，形状与面积修正系数取1.08。
（7）位臵偏离度修正系数（K p）：该宗地位于张家界市**县319国道上，道路通达度较好，交通便利，位臵偏离度修正系数取1。
（8）临街加价修正商业用地地价对区位条件反映最为敏感，而临街条件是商业用地的一个重要的区位条件。
本宗地临街加价修正系数取1.26。
商业用地临街加价修正系数表（9）开发程度修正系数（K f）基准地价是在一定开发程度下的地价，此次评估的开发程度修正费用主要是指宗地红线范围内的道路、供水、排水、电力、通讯、通气、土地平整等土地开发配套费用。
当待估宗地的开发程度与基准地价的开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。
根据委托方提供的资料和估价对象的实际投入，由于本项目全部完工，土地开发程度较高，确定开发程度修正为175元/㎡。
土地开发配套程度费用分配表（单位：元）（10）宗地单价测算：依据宗地单价计算公式：宗地单价=基准单价×容积率修正系数×宗地综合因素修正系数×估价期日修正×宗地形状与面积修正×位臵偏离修正×临街加价修正+开发程度修正费用，计算出宗地单价。
详见土地价值评估表：估价对象土地使用权评估值＝427.50元/㎡×159930.26㎡＝6837.02万元估价对象楼面地价＝6837.02万元/39428.65㎡＝1734.02元/㎡（二）建筑物评估价格的确定技术路线：通过求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其实质是通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象房地产市场价格。
根据委托方提供的资料，参照《中南地区通用建筑标准设计》、《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南定额与造价》和当地建筑市场材料价格、建筑人工费用等，进行相关费用修正，从物质折旧、功能折旧和经济折旧等方面综合考虑后，确定建筑物评估价格。
估价对象建筑物评估采用重臵成本法估算，估价对象建筑面积以《房屋所有权证》登记的为准（详见下表），建筑物的重臵价格根据评估物的结构、设计标准、装修、工程量，按照基准日的现行市场价格和取费标准，并考虑各项政策取费和要求进行计算，并选取当地近期竣工的类似工程决算价格等资料进行复核过程如下：（1）开发成本①勘察设计和前期工程费：包括：规划、设计费和水文、地质勘察费按建计价格[2002]10号并结合市场折扣核算；环境影响评价费，依据计价格[2002]125号文规定并结合市场折扣核算；可行性研究费：依据计价格[1999]1283号文规定并结合市场折扣核算；三通一平费，是指施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目按建筑安装工程费的6%计取。
②建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。
附属工程费用是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化、护坡、广场等。
按照《常用房屋建筑工程技术经济指标》、《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南定额与造价》和**县重臵价格标准，并参考近期建设类似房地产实际成本测算确定建安费用。
经估价人员现场查看估价对象建筑结构、工程质量、设备设施等状况，根据委托方提供的该项目建安工程《施工合同》和装修装饰工程《施工合同》等相关资料，此次评估酒店的建筑安装工程费分别为：建筑物土建工程费按920-1080元/㎡计取、安装工程费200-400元/㎡计取、装饰装修工程费按600-1800元/㎡计取、附属工程费按200元/㎡（按土地面积计算约50元/㎡）计取。
具体详见下表。
③基础设施建设费基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。
因为估价对象宗地不是熟地，根据委托方提供的建设工程相关资料，本项目基础设施建设费以建筑面积为计算基数按200元/㎡计取。
④公共配套设施建设费：公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。
根据****价费［2008］122号、****价费［2007］51号,本项目公共配套设施建设费以建筑面积为计算基数按80元/㎡。
⑤其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目按建筑安装工程费的2%计取。
⑥开发税费开发期税费，包括有关税费和地方政府或其它有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。
计算标准参考湖南省及张家界市的相关规定，同时项目可以享受县政府重点工程项目优惠政策，所有税费减半征收。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目以建筑面积为计算基数按80元/㎡计取。
（2）管理费用管理费用是建设单位管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、等。
根据本项目管理费用按土地取得成本与建设成本之和的3%计算。
（3）销售费用销售费用是指建设单位在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费等。