假设开发法
第六章 假设开发法
的有关房地产开发和交易的税费清单。
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第六章 假设开发法
第二节 计算公式
一、基本公式
1、 适用于预期售价的公式：
P＝A－B－C
P－购置开发场地的价格 A－开发完成后不动产价值
B－后续必要支出
C－合理利润
后续必要支出＝待开发房地产取得税费＋后续建设成本
• 城镇土地估价规程： • 在测算完成开发后的不
动产正常交易价格的基 础上，扣除预计的正常 开发成本及有关专业费 用、利息、利润和税费 等，以价格余额来估算 待估宗地价格的方法。
动态法
静态法
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第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 待开发房地产 proposed development；development： roperty：具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开 发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途 的旧房等。
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第六章 假设开发法
四、适用范围
另外可用于： • 1、测算待开发房地产的最高价格。 • 2、测算房地产开发项目的预期利润。 • 3、测算房地产开发中可能的最高费用。
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第六章 假设开发法
五、适用条件
• 结果的可靠性关键取决于2个预测： • 1、正确判断最佳开发利用方式 • 2、正确预测开发后的不动产价值。 • 预测条件： • 1、统一、严谨及健全的房地产法规。 • 2、明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的
第六章 假设开发法
第六章 假设开发法
• 第一节 基本原理 • 第二节 计算公式 • 第三节 估价步骤 • 第四节 应用举例
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第六章 假设开发法
第七章-假设开发法PPT课件
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[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
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解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
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第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
第六章 假设开发法
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值 =开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想 得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已 经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不 应作为扣除项。
终点状况为：熟 地、房地
房地产价值=终点状况房地产价值－现状到终点状况的必要支出与平均利润 1.估价对象为生地，将生地开发成熟地
2.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 3.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
4.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
5.估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 6.估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 7.估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房
使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售
这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。
销售（含预售）情况下
第六章 假设开发法
主要内容
1、假设开发法概述 2、假设开发法的评估步骤 3、现金流量折现法和传统方法
4、假设开发法应用举例
第一节
假设开发法概述
1、假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是指在估算开发完成后不 动产正常交易价格的基础上扣除未来不动产正常开发 成本（如土地开发费、建筑物的建造费）、利息、利
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
V
Vp
C
——待开发房地产的价值；
——用市场法或长期趋势法测 算的开发完成后的房地产价值；
假设开发法
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具 有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流 体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和 并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商 业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、 航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤 和重要手段。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节 影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法 二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分 方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了 所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节 假设开发法概述
第六章 假设开发法
等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均收益率
第五节
应用举例
案例1：有一荒地需要估价。该荒地的面积为2平方公里，适宜 进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的 比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的 单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该荒地开发成“五通 一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/平方公里； 贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需 要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价 格的4%。试用传统方法估算该荒地的总价和单价。 解：设该荒地的总价为V，根据题意有
故：
旧厂房总价=933.07（万元） 旧厂房单价=1866.13（元/平方米）
习题1：有一荒地需要估价，其总面积为3平方公里， 适宜进行“七通一平”开发后的分块有偿转让，可 转让土地面积的比率为70% ；附近地区位置相当的 小块“七通一平”熟地的单价为1000元/平方米； 将该荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本为每 平方公里3亿元，开发期为2年，开发成本在2年内 均匀投入；贷款年利率为9%，投资利润率为20%； 当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的2%；可转 让土地面积的比率为70%。试用静态方式估计该荒 地的总价。
（3）计算销售税费总额C2
.39 (2% 6%) =127.55（万元） C2 1594
（4）计算购买该宗土地的税费总额C3 C3=P×3％ =0.03P（万元） （5）P=V-C1-C2-C3 将各项代入，解得P=637.36(万元)
案例3：某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点 和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计）， 同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改 造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部 售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8 ％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利 用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价 （折现率为12％）。 1．设该旧厂房的正常购买总价为P。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
《房地产估价》第8章 假设开发法
土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
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第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法
注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略， 后者比较精确。现金流量折现法如果能够做 到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计 各项支出、收入发生的时间及数额，就能估 算出较准确的结果。但由于存在众多的未知 因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地 预测是十分困难的。
第八章 假设开发法
• 1、假设开发法概述 • 2、假设开发法的估价步骤与估价方法 • 3、假设开发法的运用
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第一节 假设开发法概述
1.1 假设开发法的概念
假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法
（相当于成本法的倒算），是根据估价对象预期开发完成
后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以
2.1 假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
投资利息总额C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10 ％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)
开发利润总额D＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元)
转让税费总额E＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
购买该成片荒地的税费总额F＝V×4％＝0.04V(亿元)
第八章 假设开发法
一、假设开发法的基本思路
根据待开发房地产的预期开发后价值，扣减全部开发成本 来求取委估房地产在估价时点价格的方法。
二、地租理论与假设开发法
假Байду номын сангаас开发法的基本思路非常类似于地租理论中地主决定地 租的思路。
三、假设开发法的适用范围及应用前提
最早主要用于待开发土地（尤其是空地）的估价 后推广到各种待开发房地产以及正在开发的房地产的估价 还被大量用于房地产开发项目的可行性分析
动态计算方式，实质上就是折现金流分析，即将所有的项目，均 按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代人公式，贴现 率采用反映投资项目风险的贴现率，则项目投资的利息和利润均 通过贴现来反映了，此时就不再单独计算利息和利润。
四、假设开发法的基本公式
委估房地产的价格＝总开发价值－开发费用－开发利润
“总开发价值”：委估房地产经开发后上市出售时的市场价格。 “开发费用”：除了委估房地产的购买价格外，对委估房地产进
行开发所需要投入的全部资金。 “开发利润”指按正常利润率计算的该项目开发总投资应得的利
润总额。
第二节 假设开发法的运用
一、假设开发法的操作步骤
勘察委估房地产，掌握其基本情况 确定最佳开发利用方式 估计委估房地产经开发后上市售出的时间 估测总开发价值 估算开发费用和开发利润 具体计算，得到试算价格
二、假设开发法的两种计算方式
静态计算与动态计算
静态计算是一种传统的计算方式，即对各项参数，按其实际发生 时点时的数值代入公式，这时对各个项目的时间价值的处理方式 是分别计算各项目的利息。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指对不动产进行全面、客观地评定其价值、潜力和风险的评估过程。
在评估房地产时，常用的方法之一就是假设开发法。
本文将介绍什么是假设开发法以及它的评估原则和应用。
一、什么是假设开发法假设开发法是指在评估房地产时，假定该土地将根据现行的开发政策和市场需求进行开发，并以此为基础来估计其价值。
通过假设土地发展成为现有房地产市场所涉及的项目，可以确定房地产项目的现值。
二、假设开发法的评估原则1.合理性原则：评估人员在选择假设开发法进行评估时，必须要有充足的依据和理论分析。
具体包括土地使用权的产权、用途规划、地籍情况等。
2.科学性原则：评估过程中需要利用科学技术手段进行准确的数据收集和处理，以确保评估的结果具有可信度和可重复性。
3.完整性原则：假设开发法评估中需要综合考虑土地的各项因素，包括地理、经济、政治、社会、环境等多个方面的因素。
4.分析性原则：评估人员需要采用科学、系统的方法对土地进行逐项分析，包括土地规划、市场需求、政策环境等方面。
三、假设开发法的应用1.土地开发项目评估：假设开发法可以用于评估土地的开发潜力和可行性，为开发商决策提供参考。
通过对土地各项因素的分析，可以评估项目的风险和回报，为土地购买者和投资者提供决策依据。
2.房地产市场分析：通过假设开发法，可以对房地产市场进行全面的分析，包括市场需求、价格趋势、供需关系等。
这有助于为政府制定土地利用政策、投资机构制定投资战略提供依据。
3.土地估值和税收评估：假设开发法可以用于土地估值和税收评估。
通过分析土地的现状和潜力，可以确定土地的市场价值和相应的税收额度，为税务部门提供准确的依据。
4.风险评估：通过假设开发法，可以评估土地开发项目的风险和获利能力。
通过对土地市场、政策环境、供需关系等因素的分析，可以评估项目可能面临的风险和投资回报，为投资者提供决策支持。
总之，假设开发法是一种常用的评估房地产价值的方法。
它通过假设土地的开发潜力和市场需求，评估房地产项目的价值和风险。
假设开发法
• 假设开发法的基本理论依据是预期收益原理。其基本思想可以通过下 面的案例进行反映。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 在规范运作、公平竞争的土地市场上，某房地产开发商欲取得一块房 地产开发用地时，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的？首先 ，房地产开发商会进行市场调查与分析，了解该土地的自然状况、周 围环境以及相应房地产市场的发展趋势，以此确定土地利用的最佳方 案，并据此测算出未来开发建设过程中需要发生的开发成本、管理费 用、投资利息、开发税费等建设成本；根据市场调查分析结果确定开 发建设完成后的销售价格以及销售过程中发生的税费。
• 1.日光消毒法 • 日光含有丰富的紫外线，是很强的大然杀菌方式。在直射
日光下暴晒3--6小时，可以达到消毒目的。这种方法适用于 患儿的衣服、被褥、毛毯、书画、枕芯等不适用其他方法消 毒的东西。
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第二节 家庭日常护理知识
• 2.空气消毒法 • 通风换气，是利用空气流通的机械作用来消除空气中病原
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第一节 幼儿生病特征观察
• 2.脐带 • 新生儿脐带一般在3--7天脱落，脱落前这里是新生儿对外
开放的“门户”，任何细菌都可沿此处进入体内引起感染， 因此要使脐带保持清洁。未脱落前应避免水洗。常用0. 75 % 碘酊擦脐部，可减少感染的机会。一旦发现脐周围皮肤发红 ，有臭味，流水、流脓或脐痴迟迟不脱落，就需要去看医生 。 • 3.前囟门 • 前囟门也叫大囟门，到1岁左右闭合，新生儿时期的大囟门 是观察颅内压力与疾病的窗户。正常的前囟为2 x2平方厘
第七章 假设开发法
• 第一节 假设开发法的基本原理 • 第二节 假设开发法的计算公式 • 第三节 假设开发法的估价方法 • 第四节 假设开发法中各项的求取
第七章 假设开发法
4、一块“七通一平”的待建空地，总面积10000 平方米，土地使用权年限为50年，出售时间为 2004年10月。通过调查得知这块土地最佳的开 发利用方式：用途为商住混合；建筑容积率为7； 建筑覆盖率为50%；建筑物层数14层，各层建筑 面积均相等；1-2层为商店，3-14层为住宅。预 计3年建成投入使用。估计建造完成后，其中的 商业楼和住宅的30%即可售出，住宅的50%半年 后售出，其余20%一年后售出。预计出售当时的 平均售价（按建筑面积计）商业楼为4500元/平 方米，住宅为2500元/平方米。总建筑费为5000 万元；专业费为建筑费的8%；第一年投入20%； 第二年投入50%；第三年投入余下的30%；年利 率15%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的 6%，投资利润率为25%。评估该土地在出售时 的购买价格。
2、需要评估一宗“七通一平”的土地在2004年9 月的价格。该宗土地总面积5000平方米，土地 剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建 造某种类型的商品住宅；预计建造该类商品住 宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元， 专业费用为建筑费的12％，第一年投入60％的 建筑费及专业费；销售费用和税费分别为未来 楼价的2％和6%；契税为交易价格的3%；投资 利润率为20％；该商品住宅在建成后半年一次 全部售出，售出时的价格平均为每平方米2000 元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地 在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率 为12％）
2.适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式
P = PC－(B + C) a PC = r
式中：P－购买开发场地的价格； PC －开发项目预期建成后的资本化价格 a－开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯 租金） r－资本化率，即预期的投资收益率； B－开发项目预期的开发费用； C－开发商的合理利润；
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假设开发法测验题
一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分）
1 假设开发法的理论依据是（C）
A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．最高最佳使用原理
2 下面关于假设开发法的描述正确的是（D）
A．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费.
B．假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。
C．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。
D．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
3 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（C ）求取。
A．市场法论B．收益法C．成本法D．长期趋势法
4 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（A ）
A.选择最佳用途
B.选择土地的位置
C.选择该块土地的规模
D.选择该块土地的档次
5假设开发法应计息项目中，（D ）一般不计息。
A．待开发房地产价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费
C. 开发成本和管理费用
D. 销售税费
6 假设开发法计算中，应扣除的项目不包括：（C）
A. 已投入的费用
B. 毛地的拆迁安置补偿费
C. 投资利息
D. 销售税费
7 下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（B ）
A. 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分
B. 传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售
C. 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确
D. 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润
8 假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（A）
A. 开发完成时的房地产状况的价值
B. 在购买待开发房地产时的价值
C. 开发期间的某个时间的价值
D. 房地产全部租售出去时的价值
9 一般来说，开发经营期的起点（D）
A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合
C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合
10 一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（C）A．与开发期的终点重合B．与建造期的终点重合
C．与销售期的终点重合D．与前期的终点重合
11 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（A ）
A．单利计息的利息少，复利计息的利息多B．单利计息的利息多，复利计息的利息少
C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多D．无法知道
12 已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（C ）
A．6% B．3% C．6.09% D．8%
二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分）
1 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主
要区别是( AB)
A.成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格B．假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格
C．成本法不需要计算开发成本和管理费用D.假设开发法需要计算建筑物折旧
2 根据投资开发后的房地产经营方式有（ABC）
A. 出售
B. 出租
C. 营业
D. 自用
3 在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测( AB)
A．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式
B．是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值
C．待开发的土地是否经过了三通一平D.预测土地使用年限有多少年
4 调查待开发土地的基本情况包括( ABCD)。
A.弄清土地的位置
B.弄清土地的面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等
C．弄清政府的规划限制D.弄清将拥有的土地权利
5 关于开发经营期说法正确的有( BCD)。
A.开发经营期可分为开发期和建设期B．开发期的起点与开发经营期的起点相同
C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间
D.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止
6 确定开发经营期的目的是( ABCD)。
A.为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入B．计算投资利息C．预测开发完成后的房地产售价、租金D．各项支出与收入的折现
7 由于开发期延长，对于开发商(AB )。
A.一方面要承担总费用上涨的风险B．一方面要承担更多的投资利息
C．能够提高利润D．成本将会降低
8在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握(ABC )。
A．应计息的项目，计息期的长短B．计息的方式C.利率的大小，计息周期D．折现率
9 假设开发法中有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有（BD ）。
A. 传统方法不考虑资金时间价值
B. 传统方法要单独计算投资利息
C. 现金流量折现法要进行现金流量预测
D. 现金流量折现法利润隐含在折现率中
10 假设开发法中预期开发后的楼价可用（AB ）求取。
A. 市场比较法
B. 收益法
C. 成本法
D. 剩余法
三、计算题（每小题14分，4小题，共56分）
1、某基地计划可在其上建造总面积为1.6万㎡的住宅楼，建设周期一年，建筑总成本为1800元/㎡，在一年内均匀投入，现时同类物业的价格为4000元/㎡，预期价格月上涨率为0.5%。
楼盘将在第9至第12个月间每月可售出4000
㎡，销售税费以销售价格的4%支付，开发商要求的利润是售价的15%，购买基地手续费为地价的1%，月利息率为1%，试用传统方法求取该基地现时的价格。
2、某房地产公司打算参与一商业、居住综合熟地的投标，该土地总面积20000平方米，建筑容积率为2.5，土地出让时间为2006年10月，使用年限为50年。
初步计划建造6000平方米的商场，其余为住宅。
预计开发期3年；包括建筑安装、勘察设计、前期工程和管理等的开发建设费用预计为每平方米1700元；估计在未来的开发期内第一年均匀投入20%的开发建设费用，第二年均匀投入50%的开发建设费用，第三年均匀投入30%的开发建设费用。
根据市场调查分析，估计商场部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%、半年后可再售出50%、其余20%需一年后才能售出；商场部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分为2500元。
广告宣传
和销售代理费预计为售价的3%，营业税、交易手续费等为售价的6%，得到该土地还需按取得价款的3%交纳有关税费。
折现率选取14%，试估算该块土地于2006年10月出让时的正常购买价格（土地总价、土地单价及楼面地价）。
3、某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000㎡，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400㎡，其中商场建筑面积2400㎡，办公楼建筑面积10000㎡；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2007年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。
预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场
可出租面积的月租金为80元/㎡，建筑面积于可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期还原利率为8%。
估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。
试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。
4、某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。
预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造中期）。
此类房地产投资的正常利润率为10%。
估计该写字楼装修改造完成后即可全部出租，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，还原利率为8%。
购买该旧厂房买方需要缴
纳的税费为旧厂房价格的4%。
试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用动态方式，折现率为8%）。