假设开发法案例分析

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房地产评估的假设开发法

房地产评估的假设开发法学院：财政与公共管理学院班级：09税务2班正文：随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。

房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。

服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。

房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。

1、房地产评估假设开发法的基本思路：假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。

假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。

只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。

杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。

”2、适用范围（1）待开发土地评估。

用开发完成后的房地产价格减去建造费用和专业费用。

、（2）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的土地价格减去土地开发费用。

（3）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑费还应包括拆迁费。

3、假设开发法适用的前提条件（1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。

（2）售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。

（3）正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。

（4）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。

案例四(假设开发和成本法)

案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。

至估价时点，估价对象尚未预售。

2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。

此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。

该宗地地势平坦，形状规那么。

土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。

假设开发法案例分析

假设开发法案例分析案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。

需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。

估价过程如下：（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。

（2）预计开发期。

预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。

（3）预计开发完成后的房地产价值。

根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。

商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。

（4）测算有关税费和折现率。

建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。

据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。

（5）求取地价。

计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。

假设该地块的出让总价V为。

建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元）购地税费总额=V×3%=0.03V(万元)V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元）故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米楼面地价=1080/5=216元/平方米备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。

44第九章第五节：假设开发法总结和运用举例(2012版)

第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。

根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。

假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。

假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。

运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。

然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。

在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。

待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。

可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。

未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。

新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。

另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。

后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。

房地产估价之假设开发法

第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。

教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。

二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。

假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。

这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。

由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。

与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。

静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。

动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。

房地产估价师《案例与分析》：假设开发法最基本的公式

假设开发法最基本的公式为：待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应取得的利润。

所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。

例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。

《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。

”
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。

待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。

综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；
②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑥估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。

投资开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商店、旅馆、餐馆、游乐场）等。

假设开发法案例

假设开发法案例一、待估对象概况待估对象为一“七通一平”的待开发土地，土地总面积为10000m2，形状规则；允许用途为商业、居住；规划容积率为7；土地使用权年限为50年，招标出让，出让时间为2004年10月31日。

二、估价要求：需评估该土地在2004年10月31日出让时的价格。

三、估价计算过程1、勘察待估对象（略）2、确定最佳开发利用方式通过调查研究，确定该土地最佳利用开发方式如下：●建筑容积率为7；●建筑总面积为70000m2；●建筑层数为14层；●各层建筑面积均为5000m2；●地上一至二层为商业用途，地上三至十四层为住宅用途。

3、预计开发周期预计该房地产的开发周期为3年，即2007年10月全部完成，并投入使用。

4、预计出售楼价估价该房地产建造完成后，商业楼可全部售出，其平均售价为4500元/m2；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％在半年后售出，其余的20％一年后售出（假设在期末售出），其平均售价为2500元/m2。

5、估价开发费用及开发商利润●估计总建筑费为5000万元，其中第一年投入20％，第二年50％，第三年30％；●专业费用为建筑费的8％，投入时间与建筑费投入时间相同；●年利率一年期为8％，二年期为10％，三年期为12％；●销售费用为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已经考虑在建筑费里；●买方需要缴纳的契税等为招标价的3％；●投资利润率为直接投资成本的25％；未来三年的开发建设期内，假定开发费用的投入在投资年度范围内在时间、强度上均匀、相同。

在上述假定情况下，各投资年度内的投入可视集中各投资年度内的年中投入。

6、地价计算地价＝楼价-（建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发商利润）拟采用静态法和动态法两种方法试算地价。

设地价为X（万元）。

•静态法(1)总楼价A＝4500×5000×2+2500×5000×12＝19500（万元）(2)总建筑费B1＝5000（万元）(3)总专业费B2＝B1×8％＝400（万元）(4)投资利息B3＝地价款利息+开发费利息＝X•[（1+12％）3-1]+（B1+B2）×20％×[（1+12％）2.5-1]+ （B1+B2）×50％×[（1+10％）1.5-1]+ （B1+B2）×30％×[（1+8％）0.5-1]＝0.4X+832.1（万元）(5)总销售费用B4＝A×3％＝585（万元）(6)总税费B5=A×6％+X×3％＝1170+0.03X(7)总利润B6＝（X+B1+B2）×25％＝0.25X+1350(8)地价计算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝19500-(5000+400+0.4X+832.1+585+1170+0.03X+0.25X+1350) X＝6049.35（万元）以上计算的地价是无限年期情况下的价格，设土地资本化率为8％，则50年试用期下的地价V＝6049.35×[1-（1+8％）-50]＝5920.50（万元）(9)估价结果总地价为5920.50万元单位地价为5920.5/1=5920.50元/ m2楼面地价为5920.5/7＝845.79元/ m2•动态法计算的基准时间为该土地的出售时间，即2007年10月，年贴现率为10％。

房地产评估假设开发法

房地产评估假设开发法在现代社会中，房地产业已成为经济发展的重要支柱之一。

为了确保房地产交易的公平和合理，评估房地产的价值显得尤为重要。

房地产评估假设开发法是一种常用的评估方法，本文将对其进行介绍和分析。

1. 评估假设的概念和意义评估假设是指在房地产评估过程中所采用的一系列预设条件和前提。

这些假设是基于对市场和未来发展的判断所提出的，并用以评估房地产的价值。

评估假设的制定对评估结果的准确性和可靠性起着至关重要的作用。

2. 房地产评估假设开发法的基本原理房地产评估假设开发法是以评估对象的开发潜力为基础的一种评估方法。

其基本原理是根据开发假设的前提条件，对房地产进行开发潜力的评估，从而得出其相应的价值。

3. 房地产评估假设开发法的主要步骤（1）确定评估对象。

评估对象可以是土地、建筑物或整个项目，根据具体情况进行确定。

（2）收集市场情报。

通过调研市场，了解相关数据和信息，包括土地成交价、周边配套设施、政策法规等。

（3）制定假设条件。

根据市场情报，制定合理的评估假设，包括开发方案、项目周期、市场需求等。

（4）计算评估价值。

根据所制定的假设条件，运用相应的评估模型对房地产进行估值计算。

（5）评估报告撰写。

将评估过程和结果进行详细、准确的叙述，形成评估报告。

4. 评估假设的风险和应对策略评估假设的制定存在一定的风险，因为假设是对未来的预测，存在一定的不确定性。

为了降低风险，可以采取以下策略：（1）合理性分析。

对制定的假设进行理性的分析和论证，确保其合理性和可行性。

（2）风险分析。

对可能出现的风险进行全面、深入的分析，提前制定相应的预防和应对措施。

（3）场景分析。

针对不同的假设情境，进行多种情景的模拟和分析，增加评估结果的准确性和可靠性。

5. 房地产评估假设开发法的应用案例以某个房地产项目为例，对其进行评估假设开发法的应用。

通过调查市场情况、制定假设条件、进行价值计算等步骤，最终得出该项目的评估价值，并撰写评估报告。

房地产估价假设开发法课件

案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》《房地产抵押估价指导意见》
THANKS
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房地产估价假设开发法课件
目录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
01
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03
04
建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、人工费用等因素评估建筑的成

房地产估价(第7章)假设开发法

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7.3.3 选取最佳开发经营方式房地产开发建设项目完成后的开发经营方式有出售、出租和自营三种情况。 7.3.4 估计后续开发经营期为了预期开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。 7.3.5 预测开发完成后的价值 1. 开发完成后的价值所对应的房地产状况开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。 2. 开发完成后的价值所对应的价值时点开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。 3. 开发完成后的价值的预测方法在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场比较法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见本书第八章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格以及未来可能的变化趋势来预测。
《房地产估价》
目录
第1章第2章第3章绪论房地产价格房地产估价的原则与程序比较法收益法成本法假设开发法
《房地产估价》
第4章
第5章第6章第7章
第8章第9章
第10章
长期趋势法土地价格评估和地价分摊
房地产估价报告
第7章假设开发法
• 7.1 假设开发法概述 • 7.2 假设开发法的计算公式及分析法
• 7.3 假设开发法估价的操作步骤
• 7.4 假设开发法总结及案例分析
7.1 假设开发法概述

假设开发法房地产报告

假设开发法房地产报告摘要本报告旨在基于假设开发法（Hypothetical Development Method）对房地产市场进行分析和预测。

假设开发法是一种常用的房地产市场研究方法，通过构建理论上的开发项目来估计市场需求和供应情况。

本报告将介绍假设开发法的原理和步骤，并以一个实际案例进行说明，最后对未来房地产市场进行预测。

1. 引言房地产市场一直是经济发展的重要指标之一。

了解市场需求和供应情况对投资者、政府和房地产开发商来说至关重要。

假设开发法是一种常用的市场分析方法，通过构建理论上的开发项目来估计市场需求和供应情况，为决策提供依据。

2. 假设开发法原理假设开发法的思想是基于对市场需求和供应进行推测和模拟。

它通过构建一个理论上的开发项目，包括项目规模、定位、定价等因素，来评估市场的潜在需求和潜在供应。

这种方法可以帮助开发商评估市场风险、确定项目可行性，并为开发决策提供参考。

3. 假设开发法步骤假设开发法包括以下几个步骤：3.1 确定研究区域和目标市场首先，需要选择一个研究区域，该区域应该是一个有潜力的房地产市场。

然后，确定目标市场，包括目标受众和市场规模。

3.2 收集市场数据在这一步骤中，我们需要收集大量的市场数据，包括人口统计数据、就业和收入数据、住房需求数据等。

这些数据将用于后续的市场分析和模拟。

3.3 建立理论开发项目根据收集到的市场数据，我们可以开始构建理论上的开发项目。

这个项目应该包括项目规模、定位、定价等因素，并与目标市场相匹配。

3.4 评估市场需求和供应通过建立理论开发项目，我们可以估计市场的潜在需求和潜在供应。

这包括估计项目的销售潜力、租赁潜力等。

可以使用市场调查、数据模型等方法进行评估。

3.5 风险评估和项目可行性最后，根据市场需求和供应评估结果，对项目的风险进行评估，并确定项目的可行性。

这将有助于开发商做出决策，包括项目推进还是暂时搁置。

4. 案例分析我们以某城市某区域的住宅开发为例进行案例分析。

假设开发法案例

假设开发法案例
在软件开发的过程中，假设开发是一种常见的测试方法，它用于模拟系统中的某些部分，以便测试其他部分的功能。

假设开发法案例是指在软件开发过程中，假设某些条件为真，然后对系统进行测试。

这种方法可以帮助开发人员更好地理解系统的功能和性能，从而提高软件质量和稳定性。

假设开发法案例的编写需要遵循一定的规范和步骤。

首先，需要明确假设的条件，包括输入数据、系统状态等。

其次，需要描述假设条件下系统的预期行为和输出结果。

最后，需要编写测试用例，验证系统在假设条件下的表现是否符合预期。

举个例子，假设我们正在开发一个在线购物系统，我们可以假设用户已经登录并且购物车中有商品。

在这个假设条件下，我们可以编写测试用例，验证用户在结算时是否能够成功支付并生成订单，以及购物车中商品数量是否正确减少等情况。

假设开发法案例的优点是能够帮助开发人员更好地理解系统的行为，发现潜在的问题和缺陷。

通过假设条件下的测试，可以提前发现系统的不足之处，并及时进行修复和优化，从而提高软件质量和用户体验。

然而，假设开发法案例也存在一些局限性。

首先，假设条件可能无法覆盖系统的所有情况，导致测试覆盖不全面。

其次，假设条件下的测试可能会受到外部环境的影响，导致测试结果不够准确。

因此，在使用假设开发法案例时，需要结合其他测试方法，确保系统的稳定性和可靠性。

总的来说，假设开发法案例是软件开发过程中的重要测试方法，它能够帮助开发人员更好地理解系统的功能和性能，发现潜在的问题和缺陷。

然而，使用假设开发法案例时需要注意合理设置假设条件，并结合其他测试方法，确保系统的质量和稳定性。

成本法和假设开发法-案例

阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开辟法在估价报告中的应用。

1.区位状况(略)2.实物状况(略)3.权益状况(略)为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

年 4 月 18 日本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开辟法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开辟法中开辟完成后的价值采用市场法估价。

假设开辟法和成本法定义(略)。

经测算，估价对象在估价时点 2005 年 4 月 18 日的抵押价值为人民币 4794.52 万元。

大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

单价(略)。

2005 年 4 月 16 日至 2005 年 4 月 22 日估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开辟法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：(1)根据《房地产估价规范》，具有投资开辟或者再开辟潜力的房地产的估价，应选取用假设开辟法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开辟法作为估价方法之一进行估价。

根据假设开辟法的思路，可将估计估价对象开辟完成后的价值，扣除估计的正常的开辟成本、管理费用、投资利息、销售税费、开辟利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或者价值。

(2)估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。

根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开辟利润之和，求取估价对象的客观合理价格或者价值。

(3)对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

(一)假设开辟法分析测算过程假设开辟法是估计估价对象开辟完成后的价值，扣除估计的正常开辟成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。

房地产评估假设开发法

房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。

评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。

而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。

本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。

2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。

它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。

具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。

这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。

2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。

这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。

2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。

这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。

2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。

开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。

评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。

3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。

以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。

评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。

3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。

假设开发法

假设开发法采用假设开发法估算在建工程的价值，应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买在建工程的应负担的税费，其评估公式为：在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费2．xx完成后的房地产价值彭山县住宅已有一定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，因此本报告采用市场比较法确定估价对象续建完成后价值。

⑴基本思路市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时价值。

⑵比较实例选择根据评估人员对彭山县住宅市场交易情况的调查了解，选取以下三个可比实例：案例A.“粼江枫景”。

座落于彭山县凤鸣镇滨江路，平均交易价格7600元/平方米。

案例B．“华龙首座”。

座落于彭山县。

平均交易价格9000元/平方米。

案例C.“”。

座落于彭山县，平均交易价格为6800元/平方米。

⑶比较修正计算①交易情况xx：以上选取的三个可比实例均为竞争市场上正常交易价格，可不进行交易情况修正。

②交易日期xx：以估价时点的行情为基准，根据住宅的市场价格变化趋势资料，确定可比实例的交易日期修正值。

③区域因素xx：将估价对象与可比实例所处地区的影响住宅价值的区域因素（包括交通便利程度、噪声、景观、环境、城市规划、生活服务设施等）进行比较，确定区域因素优劣造成的减价或增价修正值。

④个别因素xx：将估价对象与可比实例的影响住宅价值的个别因素（主要包括结构、装修、设备水平、小区配套、小区绿化、物业管理等）进行比较，确定个别因素优劣造成的减价和增价修正值。

比较xx计算如下：（价格：元/平方米）项目名称交易价格交易情况xx交易日期xx区域因素xx个别因素xx比准价格A0B35003113C30002801⑷估价对象现时价值确定取以上比准价格的算术平均值作为“伟业广场”住宅续建完成后（现房、装修及设备到位、一次性付款）平均销售价格，即：（3360+3113+2801）÷3=3091元/平方米估价对象现已预定电梯住宅2幢，平均价格与上述评估价格基本相近，说明该评估价格基本符合市场价格水平，则续建完成后的房地产价值为：372.68m2×3091.00元/m2=11552万元3.xx成本依据评估人员现场勘察并结合工程进度，对续建工程项目作评估分析后确定续建成本为7000万元。

9假设开发法

3、计息方式：有单利和复利两种、计息方式： 4、利率：利息与本金之比、利率： 5、计息周期：年、季、月、周、天等、计息周期：
静态法才有）七、估算开发利润（静态法才有）同成本法，同成本法，以一定的基数乘以相应的利润率
八、估算交易税费按当地的规定由开发商分别作为买方、按当地的规定由开发商分别作为买方、卖方缴纳的税费（契税、交易手续费、营业税等）纳的税费（契税、交易手续费、营业税等）
4、动态法和静态法 ①根本态法：折现动态法：静态法：静态法：计算利息
②动态法与静态法的三大主要区别：动态法与静态法的三大主要区别：现金流量折现法动态法）（动态法）价值、价值、费用估算方面计算过程利息利润显现方式现金流量预测折现后再进行加减利息、利息、利润不单独显现
动态法才有）九、确定折现率（动态法才有）同收益法，同收益法，包括资金的利率和开发利润
扬州市国土资源局在网站上发布某地块的招商公告，你所在的开发公司欲参加挂牌。公告，你所在的开发公司欲参加挂牌。如果总经理要求你进行土地价格评估作为公司的拿地底价，理要求你进行土地价格评估作为公司的拿地底价，接受任务后：接受任务后：（1）你准备首选）什么方法进行评估？什么方法进行评估？（2）该评估方法的）技术路线是什么？技术路线是什么？（3）评估前需要调查）哪些资料？如何收集？哪些资料？如何收集？
五、估算续建成本采取分项估算方法、与成本法同，采取分项估算方法、与成本法同，包括开发过程中所需投入的开发成本、管理费用、过程中所需投入的开发成本、管理费用、销售税费、销售费用
六、估算利息（静态法才有）估算利息（静态法才有） 1、应计息项目：投资额、投资时负担的税费、、应计息项目：投资额、投资时负担的税费、开发成本、开发成本、管理费用 2、计息期：费用发生的时间点至开发期结束、计息期：（特殊的处理）特殊的处理）

房地产估价四：假设开发法的应用案例

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9
（4）求取地价。地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费 -开发商利润
①测算不动产总价。
不动产出租年纯收益
=300*8000*90%*（1-25%）=1620000 （元）
不 48]动产总价=1620000/8%不为动（[1产5-0的1-2/收）（益年1年+限8%）
=19746401（元） h
所以，开发商所能投标的最高价款
=6298527/（1+3%）
=6115075（元）
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14
【案例三】某公司于2005年5月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合用地，最大容积率为3。该公司于 2006年5月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2007年5月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估价的70%贷款，请问该估公价时司点最多可贷多少款？
➢ 评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
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【测算过程】
（1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。
（2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建 8000m2的写字楼。
（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发期为2年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。

《房地产估价》第七章假设开发法

（四）假设开发法适用的条件和对象假设开发法主要适用于有开发潜力的房地产的估价，假设开发法主要适用于有开发潜力的房地产的估价，但对于有规划设计条件要求，但尚未明确的土地，于有规划设计条件要求，但尚未明确的土地，很难采用假设开发法进行估价。其适用于：设开发法进行估价。其适用于： 1.待拆迁改造的再开发房地产的估价待拆迁改造的再开发房地产的估价 2.仅将土地或旧房地产整理成可供直接建筑的土地时的被仅将土地或旧房地产整理成可供直接建筑的土地时的被整理土地或旧房地产的估价 3.具有装修改造潜力的旧房地产的估价具有装修改造潜力的旧房地产的估价 4.现有新旧房地中地价的单独评估现有新旧房地中地价的单独评估 5.假设开发法还大量用于房地产开发项目评估，是迄今为假设开发法还大量用于房地产开发项目评估，假设开发法还大量用于房地产开发项目评估止用于房地产开发项目评估的一种最常用的方法。止用于房地产开发项目评估的一种最常用的方法。（1）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。（2）确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假设开）确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，发场地已经按一定价格购买，发场地已经按一定价格购买，即场地的购置费被看成已知费用。费用。（3）确定开发中可能出现的最高费用（此时场地购置费视）确定开发中可能出现的最高费用（为已知费用）。为已知费用）。
（四）推测未来的楼价 1.对于出售性的，推测未来楼价的方法通常可以采用市场比较法对于出售性的，对于出售性的与长期趋势预测法相结合的方法。与长期趋势预测法相结合的方法。 2.对于租赁性的房地产，如写字楼，其未来楼价的推测可先推测对于租赁性的房地产，对于租赁性的房地产如写字楼，其租金水平，再采用收益法或购买年法将租金转化为价格。其租金水平，再采用收益法或购买年法将租金转化为价格。估算建筑费以及专业费用、利息、销售费用、（五）估算建筑费以及专业费用、利息、销售费用、税费和开发商利润 1.建筑费可采用比较法来估算 1.建筑费可采用比较法来估算。建筑费可采用比较法来估算。 2.专业费用一般根据建筑费的一定比率估算。专业费用一般根据建筑费的一定比率估算。专业费用一般根据建筑费的一定比率估算 3.利息地价建筑费专业费用比率利息=(地价建筑费+专业费用利息地价+建筑费专业费用)*比率估算利息须把握下列4个要点个要点：估算利息须把握下列个要点：计算基础。 ①计算基础。利息率。 ②利息率。计算期。均匀投入时，计算期可为建设期的一半； ③计算期。均匀投入时，计算期可为建设期的一半；不均匀投入就在分别计算。时，就在分别计算。计算方法。有单利和复利两种。 ④计算方法。有单利和复利两种。