假设开发法

假设开发法
假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。

定义
指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。

应用方向
假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：
（1）测算待开发房地产的最高价格。

（2）测算房地产开发项目的预期利润。

（3）测算房地产开发中可能的最高费用。

应用范围
假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。

有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。

其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。

它们之间应该是等价的。

搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

优缺点
从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。

就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。

由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。

尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。

在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。

基本公式
传统公式：
待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发不动产应负担的税费
估价步骤
1、调查待开发房地产的基本情况；
2、选择最佳的开发利用方式；
3、估计开发建设期；
4、预测开发完成后的房地产价值；
5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房
地产应负担的税费。

案例分析
某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。

如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元/平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元/平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。

那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。

假设银行贷款利率为5.49%。

设购买土地的最高报价为X。

计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

(一)、用现金流折现法进行估价
因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%。

(1)开发完成后价值现值=20000×1.2×3500/(1+15%)2=63516068元=6351.61万元
(2)销售税金与附加现值=6351.61×5.5%=349.34万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值=20000×1.2×1500×(1+3%+6%)/(1+15%)=3412.17万元
(4)购买土地应缴纳税费现值=0.03X
(5)所以用现金流折现法估价的土地价格X=6351.61－349.34－3412.17－0.03X
X=2514.66万元
(二)、用传统方法进行估价
(1)开发完成后价值=20000×1.2×3500=84000000元=8400.00万元
(2)销售税金与附加=8400.00×5.5%=462.00万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费=20000×1.2×1500× (1+3%+6%)=39240000元=3924.00万元
(4)购买土地应缴纳税费=0.03X
(5)投资利息。

地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。

投资利息=1.03X×(1+5.49%)2+3924.00×(1+5.49%)－3924.00－1.03X=215.43+0.1162X
(6)开发利润。

与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%(近似值)
开发利润=1.03X×(1+9.51%)2+3924.00×(1+9.51%)－3924.00－1.03X=373.17+0.2052X
(7)土地价格。

X=8400.00－462.00－3924.00－(215.43+0.1162X)－(373.17+0.2052X)－0.03X
X=2537.70万元。