第九章假设开发法及其运用题库2-2-10
房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案
第九章 假设开发法练习题、单项选择题假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A 、房地产价值C 、开发完成后的价值假设开发法在形式上是（ B ）。
A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。
A 、投资开发价值E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。
A 、难以采用假设开发法E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。
A 、选择最佳的规模E 、选择最佳的用途 C 、选择用途D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。
A 、替代原理E 、收益原理 C 、预期原理D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。
A 、成本法E 、比较法 C 、收益法D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。
A 、作为扣除项目扣除E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
A 、投资量大E 、周期长 C 、风险性大D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。
A 、估价时的房地产状况B 、估价时的房地产市场状况C 、开发完成后的房地产状况D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A 、要考虑B 、不考虑C 、有时要考虑D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
2020年新编房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案名师精品资料.
第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。
Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。
Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。
Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
第九章假设开发法及其运用
1、预测开发完成后的价值要弄清三个问题：
开发完成后的价值对应的房地产状况
开发完成后的价值对应的时间
开发完成后的价值的预测方法
39
第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
2、开发完成后的价值对应的房地产状况
（1）以商品房在建工程为例，可能是毛坯
房，也可能是粗装修房或精装修房
一是采取折现的方式——将这种方式下的假设
开发法称为现金流量折现法；
二是采取计算投资利息的方式——将这种方式
下的假设开发法称传统方法
31
第三节 现金流量折现法和传统方法
二、现金流量折现法与传统方法的区别（熟悉） 三大区别： １、对开发完成后的价值及后续的开发成本、管 理费用、销售费用、销售税费的测算： 传统方法——根据估价时点的房地产市场状况 作出的，是静止在估价时点的金额； 现金流量折现法——模拟开发过程，预测它们 未来发生的时间及金额，即要进行现金流量预 测
现金流量折现法——投资利息和开发利润都 不显现出来，而是隐含在折现过程中
34
第三节 现金流量折现法和传统方法
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点（熟 悉） １、现金流量折现法测算结果较精确，但过程 复杂；传统方法结果粗略，但过程简单 ２、现金流量折现法要求“先知先觉”： 后续开发经营期究竟多长要预测准确 各项收入、支出在何时发生要预测准确 各项收入、支出发生的金额要预测准确
调查待开发房地产的基本情况；
选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后
的房地产状况； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润；
进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
9
假设开发法作业答案2011.10
假设开发法作业答案2011.102011年假设开发法作业1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。
试用传统方法求开发商能承受的地价。
（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。
（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值3000×40=120000（元）（3）建造成本、专业费用及配套费用1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）（4）投资利息V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80（5）税收120000×5%=6000（万元）（6）开发商利润（V+50820）×30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点：①购买待开发房地产之费用应计利息；②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。
2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。
该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。
房地产估价师题-假设开发法及其运用
房地产估价师题-假设开发法及其运用1、假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。
A.不可预见费B.地价C.专业费D.租售费2、假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合()。
A.合法原则B.平衡原则C.统一原则D.同步原则3、假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得()。
A.中等收益B.高收益C.最低收益D.最高收益4、假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之()。
A.差B.积C.和D.商5、在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。
A.经营期B.销售期C.开发期D.建造期6、运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是()。
A.估价时点B.取得待开发土地的日期C.开工日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期7、折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的()。
A.报酬率B.平均报酬率C.利润率D.利率8、在传统方法中，投资利息和()都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.开发利润B.投资收益C.投资利润D.销售税9、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为()万美元。
A.8900B.9900C.9300D.994110、弄清土地的位置，包括土地所在城市的性质,土地所在城市内的区域的性质,具体的坐落状况，主要是为()服务。
A.选择最佳的土地用途B.确定最佳的开发利用方式C.测算开发成本,费用等D.预测未来开发完成后的房地产价值,租金等11、假设开发法更深层的理论依据，类似于()。
A.地租原理B.均衡原理C.适合原理D.预期原理12、弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途,建筑高度,容积率等，主要是为()服务。
[工程类试卷]假设开发法练习试卷2及答案与解析
![[工程类试卷]假设开发法练习试卷2及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/e012a1480b1c59eef8c7b46e.png)
（A）V=VP V———待开发房地产价值,VP———用比较法估算的开发完成后的房地产价值
（B）V=VR V———待开发房地产价值,VR———用比较法估算的开发完成后的房地产价值
（C）V=VP-C V———待开发房地产价值,VP———用比较法估算的开发完成后的房地产价值,C———应扣除项目
（B）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息
（C）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
（D）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
（A）正确
（B）错误
19弄清土地的位置包括弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等弄清这些,主要是为了估算开发成本、费用等服务。( )
（A）正确
（B）错误
20在选择最佳开发利用方式中,最重要的是选择最佳的用途,最佳用途的选择,要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,或者说要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。( )
假设开发法练习试卷2及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1待开发房地产在投资开发前后的状况,即( )。
（A）估价对象状况
（B）投资对象状况
（C）土地状况
（D）房屋状况
2适用于将生地建成房屋的公式是( )。
（A）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用
（A）正确
（B）错误
第九章 房地产评估方法及其应用 必备复习知识点
第九章房地产评估方法及其应用知识体系：1.收益法、市场法、成本法、假设开发法在房地产评估中的应用2.基准地价修正法在土地评估中的应用3.在建工程评估1.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1 000万元，建筑物价值为5 000万元，房地产的综合资本化率应为（）。
A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%『正确答案』C『答案解析』房地产净收益＝土地净收益＋建筑物净收益（L+B）×r= L×r1+B×r2参见教材P455。
2.下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等『正确答案』ABCD『答案解析』房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。
参见教材P452。
【综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3 000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
第九章假设开发法及其运用
2.适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由 生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息销售税费-开发利润
第九章 假设开发法及其运用
第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法的基本公式 第三节 现金流量折现法和传统方法 第四节 假设开发法测算中各项的求取 第五节 假设开发法总结和运用举例
编辑版pppt
1
一、假设开发法的概念
又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象 第
未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来正常开发 一
第
➢将生地建成房屋
二
节
2.要把握投资开发后的房地产 ➢将生地开发成熟地
经营方式。
➢将毛地建成房屋
假 设 开
➢将毛地开发成熟地
发
➢出售 ➢出租 ➢直接经营
➢将熟地建成房屋 ➢将在建工程续建成房屋
法 的 基 本
➢将旧房装修改造成新房
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10
公 式
二、按估价对象细化的公式 (一)求生地价值的公式
C-应扣除项目。
(二)适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR-C
VR-用收益法估算的开发完成后的 房地产的价值。
编辑版pppt
第 二 节
假 设 开 发 法 的 基 本 公 14 式
房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费 用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发 生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑 货币的时间价值。
第 四 节
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 未来开发完成后的房地产价值可以用（ ）方法求取。
A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.市场法 本题答案：B, C, D 本题解析：成本法基于生产费用价值论，既不能用来预测，也不能用来比较。
2、单项选择题 假设开发法更深层的理论依据，类似于（ ）。
A.适合原理 B.地租原理 C.均衡原理 D.预期原理 本题答案：B 本题解析：暂无解析 3、判断题 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的实际价值。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 4、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：A, B本题解析：暂无解析5、多项选择题现金流量分为（）。
A.现金流入量B.现金流出量C.毛现金流量D.净现金流量本题答案：A, B, D本题解析：没有毛现金流量。
6、判断题在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。
（）本题答案：错本题解析：在有预售的情况下，销售期与建设期可能重合。
7、判断题开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析8、判断题评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。
第9章 假设开发法及其运用
•
同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，
评估出的价值往往是不同的。
第四节 假设开发法的估价前提
• 【注】： • （1）一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前 提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前 提下评估出的价值。 • （2）究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意 假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应 在估价报告中充分说明理由。
第二节 假设开发法的基本公式
• 6.求旧房价值的公式（掌握） 旧房价值＝重新改造或改变用途后价值－旧房取得税费－重新改 造或改变用途的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－ 利润
第二节 假设开发法的基本公式
• 7.适用于开发完成后的房地产销售的公式（掌握）
待开发房地产的价值＝采用市场法测算的开发完成后的价值－后
第二节 假设开发法的基本公式
• 根据开发完成后的房地产经营方式：销售、出租、营业
第二节 假设开发法的基本公式
• 2.求生地价值的公式（掌握） 在生地上进行房屋建设的公式 生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的税费－由生地建成房 屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润 将生地开发成熟地的公式 生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税费－由生地开 发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发 利润
第一节
假设开发法概述
• 1.假设开发法的含义 简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来 求取估价对象价值的方法。 具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开 发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开 发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房 地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建 设的必要支出及应得利润后的余额。
假设开发法及其运用_真题-无答案(7)
假设开发法及其运用(总分82,考试时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。
A．预期未来收益 B．预期开发后的价值C．重新开发建设成本 D．市场交易价格2. 假设开发法的理论依据是( )。
A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论3. 假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。
A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法4. 下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余5. 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。
A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法6. 假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。
A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊7. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。
A．800 B．1000 C．1800 D．800～10008. 假设开发法最基本的公式是( )。
A．待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B．待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C．待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D．待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本9. 开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )进行评估。
房地产估计第九章假设开发法练习题参考答案
房地产估计第九章假设开发法练习题参考答案第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。
Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。
Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。
Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
假设开发法
假设开发法假设开发法测验题一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分）1假设开发法的理论依据是（c）a．替代原理b．生产费用价值论c．预期原理d．最低最佳采用原理2下面关于假设研发法的叙述恰当的就是（d）a．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费.b．假设研发法就是将估价时点时的房地产价值，乘以未来的正常开发成本、税费。
c．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。
d．假设研发法在形式上就是评估崭新研发顺利完成的房地产价格的成本法的好像算法。
3假设研发法中预期研发后的楼价不容用（c）求得。
a．市场法论b．收益法c．成本法d．长期趋势法4在挑选最佳的开发利用方式中，最重要的就是（a）a.选择最佳用途b.选择土地的位置c.选择该块土地的规模d.选择该块土地的档次5假设研发法应当计息项目中，（d）通常不计息。
a．待开发房地产价值b.投资者购买待开发房地产应负担的税费c.开发成本和管理费用d.销售税费6假设研发法排序中，应当计入的项目不包含：（c）a.已投入的费用b.毛地的拆迁安置补偿费c.投资利息d.销售税费7下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（b）a.现金流量现值法建议现值率为既涵盖安全收益部分又涵盖风险部分b.传统方法必须排序利息，确认计息期时应当考量预售及延后销售c.现金流量现值法从理论上谈估计结果较准确d.现金流量现值法不单独排序利息和研发利润8假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（a）a.研发顺利完成时的房地产状况的价值b.在出售等待研发房地产时的价值c.研发期间的某个时间的价值d.房地产全部租购过来时的价值9一般来说，研发经营期的起点（d）a．与经营期的起点重合b．与运营期的起点重合c．与建造期的起点重合d．与开发期的起点重合10一般来说，在房地产开发顺利完成后销售的情况下，研发经营期的终点（c）a．与研发期的终点重合b．与修建期的终点重合c．与销售期的终点重合d．与前期的终点重合11在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（a）a．单利计息的利息太少，乘数计息的利息多b．单利计息的利息多，乘数计息的利息太少c．单利计息的利息与复利计息的利息一样多d．无法知道12未知年利率就是6%，存款额就是1000元，存款期限就是一年，如果每半年计息一次，则实际利率就是（c）a．6%b．3%c．6.09%d．8%二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分）1假设研发法在形式上就是评估新建房地产价格的成本法的好像算法，两者的主要区别是(ab)a.成本法中的土地价格为未知，须要求得的就是研发顺利完成后的房地产价格b．假设研发法中研发顺利完成后的房地产价格已事先通过预测获得，须要求得的就是土地价格c．成本法不需要计算开发成本和管理费用d.假设开发法需要计算建筑物折旧2根据投资研发后的房地产经营方式存有（abc）a.出售b.租赁c.营业d.经营性3在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测(ab)a．与否根据房地产估价的合法原则和最低最佳采用原则，正确地推论了房地产的最佳开发利用方式b．是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值c．等待研发的土地与否经过了三通一平d.预测土地采用年限存有多少年4调查等待研发土地的基本情况包含(abcd)。
土木工程类假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用模拟试题与答案
假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用模拟试题与答案一、单项选择题1. 运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用______求取。
A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法答案：B解答：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。
2. 在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为______。
A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费答案：C解答：应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。
3. 关于假设开发法的说法，错误的是______。
A.采用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值答案：D解答：在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
4. 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取______。
A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机答案：A解答：在选取最佳开发利用方式的过程中，最重要的是选取最佳的用途。
选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。
5. 运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是______。
A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润答案：D解答：投资利息和开发利润，这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。
假设开发法
假设开发法假设开发法是在假设地块开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格。
其基本公式为：待估宗地价格=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-规费-开发商合理利润(1)、确定最佳的开发利用方式根据委托方提供的资料和现场勘察，在估价基准日，设定待估宗地土地用途为住宅用地，土地面积为1500平方米，设定容积率为2.5。
设定总建筑面积为3750平方米。
(2)、预计开发建设周期开发建设周期是指从假设地块从取得土地使用权一直到不动产全部销售完毕的时间，根据开发项目实际情况和南京市不动产市场的状况，设定待估地块需一年半时间才能建设销售完成，即建设期为2008年1月至2009年1月，开发开始半年后销售，开发完成半年后售完，销售期至2009年7月。
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等是在开发建设过程中投入的，其中地价款在开发初期投入，建筑费及专业费及不可预见费分期投入，评估中认为在每年度均匀投入，视为每年期中投入。
估价时，采用贴现的方式，时间点定为2008年1月，以后发生的费用贴现至该时间点。
贴现率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至一年）贷款利息率7.47%计。
(3)、预计出售楼价A、比较案例的选取根据南京市房地产市场现状和趋势，估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内结构相似、套型相似、区位条件基本一致的三个类似的住宅用房销售情况进行详细调查，选取适当的案例来确定估价对象住宅用房地产的价格。
案例选取详见表6：表6：比较案例说明表B、比较因素的选择。
通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。
结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。
第九章假设开发法及其运用题库14-2-10
第九章假设开发法及其运用题库14-2-10
问题：
[判断题]选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]在单利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为"利率"，用相对量来反映为"利息"。
（）
A.正确
B.错误
(辽宁11选5 )
问题：
[判断题]复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）复利计息的利息少，单利计息的利息多。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。
利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]开发利润测算只有在传统方法中才需要。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。
（）
A.正确
B.错误。
假设开发法应用练习题2
假设开发法应用练习题一、选择题1、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（）A、可改变用途的旧建筑物B、停建工程C、荒地D、待开发土地2、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是（）A、用途B、规模C、档次D、建筑结构3、假设开发法应计算利息项目中，（）一般不计息A、待开发房地产价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、开发成本和管理费用D、销售税费4、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（）A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分B、传统方法计算利息，确定利息期时应考虑预售及延迟销售C、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确D、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润5、估价对象土地利用方式中的（）不受政府规划限制A、土地用途B、建筑高度C、建筑容积率D、建筑装修档次6、在假设开发法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指（）A、开发费的利息B、各项预付资本的利息C、贷款资金的利息D、场地取得费及开发费用的利息7、采用假设开发法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了（）A、预测原则和替代原则B、供求原则和协调原则C、预测原则和最有效使用原则D、竞争原则和贡献原则8、评估待开发生地价格，可以用假设开发法按下列计算公式求取：生地价格=（）—土地开发费—利息—税金—利润A、物业开发价值B、房地价格C、熟地价格D、房地产总收益9、在用假设开发法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是（）A、估算开发后的售价B、估算开发的总费用C、确定最佳开发利用方式D、估算开发周期10、假设开发法中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是（）A、根据过去的数据水平确定现在的数据B、根据实际发生的数据水平确定C、根据统计的数据水平确定D、根据当前的数据水平确定未来的数据11、根据假设开发法计算得到待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估宗地的价格应为（）万元。
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第九章假设开发法及其运用题库2-2-10
问题：
[判断题]成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。
（）
A.正确
B.错误
假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
问题：
[判断题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。
（）
A.正确
B.错误
假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
问题：
[判断题]假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出。
（）
A.正确
B.错误
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润(棒球比分 /)
问题：
[判断题]在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。
（）
A.正确
B.错误
现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
问题：
[判断题]假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
（）
A.正确
B.错误
由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。
尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。
在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
问题：
[判断题]销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
（）
A.正确
B.错误
销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
问题：
[判断题]经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[问答题,简答题]假设开发法的概念。