43第九章第四节：假设开发法测算中各项的求取(2012版)
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
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《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
44第九章第五节：假设开发法总结和运用举例(2012版)
第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。
可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。
新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
第9章 假设开发法
五、假设开发法的其他用途
用于房地产开发项目投资分析。 用于房地产开发项目投资分析。
假设开发法用于估价和用于投资分析的不同之处 在于：在选取有关参数和测算有关数值时， 在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价 是站在一个典型的投资者的立场上， 是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是 站在某个特定的投资者的立场上； 站在某个特定的投资者的立场上；
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（二）适用于开发完成后出租、营业的公式 适用于开发完成后出租、
V =VR −C
式中 V ——房地产的价值 房地产的价值 VR——用收益法测算的开发完成后的房地产 用收益法测算的开发完成后的房地产 价值 C——应扣除项目 应扣除项目
第九章 假设开发法
19
第三节 现金流量折现法与传统方法
第九章 假设开发法
传统方法
优点：测算相对简单 优点： 缺点： 缺点：结果比较粗糙
第九章 假设开发法 25
第四节 假设开发法计算中各项的求取
第九章 假设开发法
26
一、开发经营期
起点： 假设）取得估价对象（待开发房地产） 起点： （假设）取得估价对象（待开发房地产） 的日期，即估价时点。 的日期，即估价时点。 终点： 终点：预计未来开发完成后的房地产经营结束的 日期。 日期。 开发经营期分为开发期 开发期和 开发经营期分为开发期和经营期
2
一、假设开发法的概念
假设开发法： 假设开发法：
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩 假设开发法又称开发法、预期开发法、 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 力为导向求取估价对象的价值。 力为导向求取估价对象的价值。 从形式上可看 出假设开发法是成本法的倒算法。 出假设开发法是成本法的倒算法。
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
18
第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
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第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
7
习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
6
第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1房地产估价的假设开发法1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）2.假设开发法的适用范围3.假设开发法的步骤4.假设开发法的公式5.假设开发法的两种方法6.公式中各项的求取1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
2.假设开发法的适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090501]『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。
【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090502]『正确答案』ABC『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。
3.假设开发法的步骤⑴调查了解待开发房地产的状况；⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；。
第九章第四节假设开发法测算中各项的求取
■建设期起点与开发经营期的起点相同，终点是 预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。
■建设期又可分为前期和建造期。 ■前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的
这段时间。 ■建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。
■经营期可以具体化为销售期(针对销售的情 形)和运营期(针对出租、营业、自用的情形) 。
投资利息
正确地测算投资利息应注意： (1)计息项目。计息项目包括：
①未知、需要求取的待开发房地产的价值； ③投资者购买待开发房地产应负担的税金； ③开发成本和管理费用。
销售费用和销售税金一般不计息。
(2)总计息期。总计息期是某项费用应计息的时间 总长度。其起点是该项费用发生的时间点， 终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预 售和延迟销售的情况。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。选用 不同的利率，应选用相对应的计息方式，反 过来，选用不同的计息方式，应选用相对应 的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间 。计息周期可以是年、半年、季、月、周或 天等，但通常为年。
(6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下 ，当利率的时间单位与计息周期不一致时， 例如，利率的时间单位为一年，而计息周期 为半年、季、月、周或天等，就出现了名义 利率和实际利率(又称有效利率)的概念。
名义利率与实际利率的关系(P235) 假设名义年利率为r，一年中计息m次
，则每次计息的利率为r/m，在名义利率 下的本利和为：F=P(1+r/m)m
名义利率r与实际利率i的关系如下： i=(1+r/m)m-1
五、开发利润
■开发利润的测算的方法与成本法中的相同 ，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房 地产开发项目所要求的相应的平均利润率。
假设开发法
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具 有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流 体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和 并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商 业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、 航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤 和重要手段。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节 影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法 二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分 方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了 所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节 假设开发法概述
假设开发法
• 2.专业费：一般以建安工程费的一定比率来计算，如取建安工程费的3 ％。
• 专业费＝建安工程费×专业费费率 • 1.2.7估算管理费用 • 后续管理费用=后续开发成本×正常管理费率 • 1.2.8估算销售费用和销售税费 • 销售费用指的是销售开发完成后的房地产所需要的广告费、代理费等
包括土地和地上建筑物5．市场状况 • 1.2.2选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产
状况：开发什么类型的房地产；最重要的是土地最佳的用途的 选择 • 1.2.3估计后续开发经营期 • 在销售（包含预售）的情况下，估价对象为建成后销售的房地 产，经营期即为销售期，起点是预计销售开始的日期，如果是 存在预售，起点在建造期的终点（预计待开发房地产竣工的日 期）之前，终点是预计全部销售完毕的日期。 • 在出租或营业的情况下，估价对象为建成后出租、直接营业的 房地产，经营期即为运营期，起点是建造期的终点（预计待开 发房地产竣工的日期），终点是开发完成后的房地产经济寿命 结束的日期。
• 例7-1有一片荒地需要估价。 该荒地的面积为5平方公里， 适宜进行“七通一平”的开发
后分块有偿转让；可转让土 地面积的比率为70%；邻近 地区与之位置相当的“七通 一平”熟地的单价为1 000元/ ㎡，开发期需要2年，该片 荒地开发成“七通一平”熟地 的开发成本经测算为2亿元/
平方公里，管理费用等经测 算为1亿元/平方公里，贷款 年利率为8%，直接成本利润 率为12%，当地土地转让中
• 2．适用条件 • （1）估价本身的条件 • 1）坚持合法原则和最高最佳使用原则，正确判断土地最佳开发用途，确定房地产的最佳开发
利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；
• 2）对当地房地产市场行情或供求状况有较为准确的把握，主要是正确地预测开发完成后房地 产的价值，开发费用、税费、开发利润等，都有经验数据可以借鉴或者有国家规定的标准，所 以测算较为简单。
假设开发法费用取值
假设开发法评估房地产过程中相关税费的计算上海立信资产评估有限公司尹鹏假设开发法是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，这里的房地产包括生地、毛地、熟地和在建工程等。
假设开发法模拟了房地产开发的全过程，因此，凡房地产开发工程中涉及到的税费在评估过程中均应加以计算，作为预期房地产价值的扣除部分。
一般而言，房地产开发过程中涉及的税费包括：契税——在开发商取得房地产时缴纳，按取得价的3％～5％计算；营业税——在开发商销售开发产品时缴纳，按销售价的5％计算；城市维护建设税——在开发商销售开发产品时缴纳，按营业税额的1％～7％计算；教育费附加——在开发商销售开发产品时缴纳，按营业税额的3％计算；土地增值税——一般在开发商销售开发产品时预缴，房地产开发项目办理决算后再计算缴纳，多退少补；企业所得税——企业所得税按年度计算缴纳，但评估过程中亦可按房地产开发项目整体考虑应纳所得税计算扣除；印花税——在开发商与相关土地出让、转让方、施工方、借款人、商品房购买人等订立合同时缴纳。
以上税费中，契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加均是以交易额的一定比例计缴的税费，计算较为简单，印花税金额较小，一般在房地产开发的管理费用中一并考虑，不再单列，因此，采用假设开发法评估房地产时计算税费的难点主要就在土地增值税及企业所得税上。
另外，虽然这些税费是房地产开发过程中都会涉及到的，但是在评估时，根据不同的评估目的，在计算税费扣除时会有一定的区别。
通常，我们在评估房地产时会碰到这样的两种情况，一种是委托方本身是房地产项目的所有者，因转让房地产项目或是抵押贷款等原因委托评估，另一种是尚未拥有房地产的投资者，因拟投资某房地产项目等原因委托评估，在这两种情况下，房地产的价值是不一样的，简单来说，就是房地产项目的价值对于出售者和购买者而言，在量上是不等的。
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：假设开发法概述
假设开发法的含义：简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。
该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义2
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义2
房地产估价的假设开发法
[答疑编号2526090505]
『正确答案』假设开发法，从2009年9月1日主体完工，到最后完工，还需在1.5年的时间内投资总建设费用的60%，即还需投入2300×124000×60%。
但是如果要用现金流量折现法，必须把这笔投入折算到估价时点，即2012年9月1日的价值。
投入是在整个期间内非均速发生的，这样根本无法计算，因此根据估价的一般规定，发生在一个期间内的投入或费用，为了方便计算，都要假设是发生在期间中点，这样来计算利率或进行的折现。
所以折现时，要假设在中点即0.75年时发生。
【重点难点】易错点归纳
■现金流量折现法中不计算利润和利息两项；
■减去的建设费用，只看后续还需投多少，不管以前投了多少；。
假设开发法
• 假设开发法的基本理论依据是预期收益原理。其基本思想可以通过下 面的案例进行反映。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 在规范运作、公平竞争的土地市场上，某房地产开发商欲取得一块房 地产开发用地时，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的？首先 ，房地产开发商会进行市场调查与分析，了解该土地的自然状况、周 围环境以及相应房地产市场的发展趋势，以此确定土地利用的最佳方 案，并据此测算出未来开发建设过程中需要发生的开发成本、管理费 用、投资利息、开发税费等建设成本；根据市场调查分析结果确定开 发建设完成后的销售价格以及销售过程中发生的税费。
• 1.日光消毒法 • 日光含有丰富的紫外线，是很强的大然杀菌方式。在直射
日光下暴晒3--6小时，可以达到消毒目的。这种方法适用于 患儿的衣服、被褥、毛毯、书画、枕芯等不适用其他方法消 毒的东西。
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第二节 家庭日常护理知识
• 2.空气消毒法 • 通风换气，是利用空气流通的机械作用来消除空气中病原
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第一节 幼儿生病特征观察
• 2.脐带 • 新生儿脐带一般在3--7天脱落，脱落前这里是新生儿对外
开放的“门户”，任何细菌都可沿此处进入体内引起感染， 因此要使脐带保持清洁。未脱落前应避免水洗。常用0. 75 % 碘酊擦脐部，可减少感染的机会。一旦发现脐周围皮肤发红 ，有臭味，流水、流脓或脐痴迟迟不脱落，就需要去看医生 。 • 3.前囟门 • 前囟门也叫大囟门，到1岁左右闭合，新生儿时期的大囟门 是观察颅内压力与疾病的窗户。正常的前囟为2 x2平方厘
第七章 假设开发法
• 第一节 假设开发法的基本原理 • 第二节 假设开发法的计算公式 • 第三节 假设开发法的估价方法 • 第四节 假设开发法中各项的求取
新版《房地产估价理论与方法》房地产估价师统考考试题库(含答案解析)
新版《房地产估价理论与方法》房地产估价师统考考试题库（含答案解析）一、单选题1.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。
A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考点:收益法总结。
该宗房地产的净收益为：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7－AL，则AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（万元）。
2.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。
A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本题考查的是社会因素。
影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
3.房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。
A、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋交付之日D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。
在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。
4.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。
A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。
有保护价值的建筑物适用重建成本。
5.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。
A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者对某种房地产的偏好增强C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加答案：C解析：本题考查的是房地产需求。
决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。
第九章假设开发法ppt课件
• 开发后的房地产经营方式，有出售（包括 预售、建成后出售）、出租、预租，和有 营业等。
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
费 －由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利 息－销售费用－销售税费－土地开发利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
（二）求毛地价值的公式
（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： • 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地
（四）求在建工程价值的公式
• 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －取得在建工程的税费－续建成本－管理 费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 续建利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
三、假设开发法适用的估价对象和条件
（一）假设开发法适用的估价对象
假设开ห้องสมุดไป่ตู้法适用于具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛 地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、 可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 • 对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难 以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发 利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。
第三节
动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）
假设开发法
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
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一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．熟悉假设开发法的含义；
2．熟悉假设开发法的理论依据；
3．掌握假设开发法适用的估价对象；
4．掌握假设开发法估价需要具备的条件；
5．熟悉假设开发法估价的操作步骤；
6．掌握假设开发法的基本公式；
7．熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；（原为了解）
8．掌握现金流量折现法与传统方法的区别；（原为熟悉）
9．熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点；
10．掌握假设开发法测算中各项的求取。
二、内容讲解
第九章假设开发法及其运用
第四节假设开发法测算中各项的求取
三、后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润，具体包括待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。
这些都是在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。
它们的估算方法与成本法中的相同（见本书第八章第二节“房地产价格构成”），但要注意两点区别：①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）【新增内容】。
（史记：这句话只在现金流量折现法中适用。
在传统方法中，后续必要支出及应得利润就是依据估价时点市场状况估计的数值）②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。
待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。
（史记：传统方法和现金流量折现法均是在估价时点的值）该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。
后续的建设成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与未来开发完成后的房地产状况相对应。
相同的待开发房地产，未来开发完成后的房地产为毛坯房的后续必要支出，要少于为粗装修房的后续必要支出；粗装修房的后续必要支出，要少于精装修房的后续必要支出。
特别是未来开发完成后的房地产为“以房地产为主的整体资产”的，其后续必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出。
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。
在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。
其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用（史记：此处的销售费用应有一个限制条件：是在开发完成之前投入的）。
销售税费一般不计算利息。
一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。
另外值得注意的是，待开发房地产价值和待开发房地产取得税费是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。
后续的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。
发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。
在测算后续开发利润时要注意在成本法中讲过的，利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。
其中，采用直接成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用（史记：在计算利润时基数中的销售费用不必区分在开发完成之前还是开发完成时发生的）；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。
【新增内容】另外，要注意利润率是总利润率还是年平均利润率。
（史记：一般情况下用总利润率）
四、折现率
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
五、测算中的其他有关问题
（一）注意假设开发法的三种估价前提(2013年已删减此处)
在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着待开发房地产是继续由其拥有者或房地产开发企业开发，还是要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，或者要被人民法院等强制拍卖、变卖给他人开发。
在这三种情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产价值是不同的。
例如，估价对象为某个房地产开发企业开发的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清该在建工程是仍然由该房地产开发企业续建完成，还是将由其他房地产开发企业续建完成，特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖。
假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。
但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
如果“换手”的正常期限为0．5年，则该在建工程的后续建设期为1．5年。
在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
由上可见，假设开发法的估价前提有3种：①估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；②估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。
同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，要大于被迫转让前提下评估出的价值。
但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。
房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让前提”。
（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益（史记：与收益法中的无形收益类似）
假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。
例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588㎡的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去建设成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果。
例如，随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用。
因此，这块土地的成交价格比较高是较自然的（当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525万元人民币，比拍卖底价高于很多）。