房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案
用假设开发法计算房地产估价问题(案列)
用假设开发法计算房地产估价问题（案列）假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了变化①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋土地价格。
X＝－－－（＋）－（＋）－X＝万元案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案
第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。
Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。
Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。
Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
房地产价格评估习题
第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
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第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。
Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。
Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。
Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题及答案模拟考试卷.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、建筑物折旧、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（ ） 本题答案： 2、判断题 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 下列关于开发经营期说法正确的有（ ）。
A.开发经营期可分为开发期和建设期 B.开发期的起点与开发经营期的起点相同 C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间 D.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止 E.开发经营期是指开发项目自开工到竣工的时间 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。
（）本题答案：5、判断题对开发完成后的房地产价值、开发成本等的测算，在传统方法中是根据开发完成后的房地产市场状况作出的。
（）本题答案：6、判断题复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
（）本题答案：7、多项选择题由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：8、单项选择题假设开发法的本质是以房地产的（）为导向计算估价对象的价值。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是( )。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【解析】本题考查的是开发完成后的价值。
选项A正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;选项B正确，投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;选项C正确，假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;选项D错误，在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。
参见教材P349。
2、[试题]同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
( )【答案】对【解析】房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
3、[试题]一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合【答案】D4、[试题]估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。
( )【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。
估价委托应由估价机构统一受理、统一收费;估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用。
参见教材P400。
5、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。
( )【答案】×【解析】本题考查的是直接资本化法概述。
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1房地产估价的假设开发法1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）2.假设开发法的适用范围3.假设开发法的步骤4.假设开发法的公式5.假设开发法的两种方法6.公式中各项的求取1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
2.假设开发法的适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090501]『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。
【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090502]『正确答案』ABC『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。
3.假设开发法的步骤⑴调查了解待开发房地产的状况；⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；。
最新房地产估价师理论与方法第九章思考题参考答案
3、 路线价法中为什么不做交易情况修正和市场状况调整?
4、 路线价法的优点是什么?
5、 路线价法适用于哪些估价对象? 6、 路线价法估价需要具备哪些条件? （三）路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常 较长。 路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值 或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收 或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。 史家解读： 1．2017 年教材将路线价法适用于“房屋征收估价”的内容删除了，这样就与《房地产估价基 本术语标准》所述“房屋征收估价不宜采用批量估价”的说法一致了。 2．为什么路线价法不能用于城市居住用地估价呢？为什么只适用于城市商业用地估价呢？因
常是其中的土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均
数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，
将一个城镇中路线价最高的路线价区段以 1000 点表示，其他路线价区段的点数依此确定。用
房地产估价理论与方法复习思考题 第九章 其他估价方法及其运用 1、 什么是路线价法?其理论依据是什么? 一、路线价法概述 （一）路线价法的含义 城镇街道两侧的商业用地，如图 9－4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状 相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如一面临街的矩形土地是较长的边临 街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一定点临街，以 及是否为街角地、前后两面临街的土地等等，价值会有所不同，甚至差异很大。对于图 9－1 中的土地，人们一般凭常识就可判断出它们的价值大小：在其他条件相同的情况下，土地 A 的 价值大于土地 B 的价值，土地 C 的价值大于土地 D 的价值，土地 E 的价值大于土地 F 的价值， 土地 G 的价值大于土地 H 的价值。 如果要快速且相对科学准确、客观公平地评估出某个城镇的全部街道或某几条街道或某一条街 道所有临街土地的价值或价格，可以采用路线价法。该方法是在城镇街道上划分路线价区段并 设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼 面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
第九章第四节假设开发法测算中各项的求取
■建设期起点与开发经营期的起点相同，终点是 预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。
■建设期又可分为前期和建造期。 ■前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的
这段时间。 ■建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。
■经营期可以具体化为销售期(针对销售的情 形)和运营期(针对出租、营业、自用的情形) 。
投资利息
正确地测算投资利息应注意： (1)计息项目。计息项目包括：
①未知、需要求取的待开发房地产的价值； ③投资者购买待开发房地产应负担的税金； ③开发成本和管理费用。
销售费用和销售税金一般不计息。
(2)总计息期。总计息期是某项费用应计息的时间 总长度。其起点是该项费用发生的时间点， 终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预 售和延迟销售的情况。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。选用 不同的利率，应选用相对应的计息方式，反 过来，选用不同的计息方式，应选用相对应 的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间 。计息周期可以是年、半年、季、月、周或 天等，但通常为年。
(6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下 ，当利率的时间单位与计息周期不一致时， 例如，利率的时间单位为一年，而计息周期 为半年、季、月、周或天等，就出现了名义 利率和实际利率(又称有效利率)的概念。
名义利率与实际利率的关系(P235) 假设名义年利率为r，一年中计息m次
，则每次计息的利率为r/m，在名义利率 下的本利和为：F=P(1+r/m)m
名义利率r与实际利率i的关系如下： i=(1+r/m)m-1
五、开发利润
■开发利润的测算的方法与成本法中的相同 ，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房 地产开发项目所要求的相应的平均利润率。
房地产估价师练习题库及参考答案
房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。
A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。
该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。
经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。
不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。
A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。
A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。
A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。
A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括( )。
A.房地产估价基本术语标准B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意见D.国有土地上房屋征收评估办法。
E,注册房地产估价师管理办法【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。
选项E不属于技术规范和职业道德规范。
参见教材P11。
3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。
A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。
使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
参见教材P53。
4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。
假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。
则可比实例在2017年9月30日比较价格为( )元/m2。
A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。
注意汇率的选取。
参见教材P196。
5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
房地产评估第八九章练习题2 答案
第八、九章练习题2一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分)1.房屋的商品租金构成因素是( ) CA.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润2.房屋重新建造成本中应包括( ) BA.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费3.剩余法在评估待开发土地中运用得( )BA.最少B.最为广泛C.最难D.最一般4.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在( )CA.区域范围B.规定范围C.合理范围D.期望范围5.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的( ) A P170A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况6.房地产的价格一般取决于( ) BA.成本B.效用C.所在片区的基准地价D.所在区域的区域因素7.“三通一平”是指( ) DA.通道路、供水、供气和土地平整B.通道路、供水、排水和土地平整C.通道路、供水、供热和土地平整D.通道路、供水、供电和土地平整8.房屋的准成本租金构成因素是( ) AA.折旧费、维修费、管理费B.折旧费、维修费、管理费、利息C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金D. 折旧费、维修费、管理费、保险费9.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合( ) BA.统一原则B.合法原则C.平衡原则D.同步原则10.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( ) BA.和B.差C.积D.商11.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得( ) DA.最低收益B.中等收益C.高收益D.最高收益12.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )DA.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费13.在土地开发费用计算中，基础设施建设费( ) CA.由评估师通过预先评估确定其数额B.由行政部门统一制定的标准计算C.按实际情况计算D.包含在土地取得费中14.房屋的成本租金构成因素是( ) DA.折旧费、维修费、管理费、税金B.折旧费、维修费、利息C.折旧费、维修费、利息、税金D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金15.剩余法的基本思路依据的是( ) AA.投入产出原理B.开发性原理C.信息量原理D.平衡性原理16.用剩余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关( ) A P167A.数据信息B.资源状况C.原料状况D.材料状况17.投资者获取土地时，用剩余法计算出他自己能承担的最高价格后，实际购买价格应( ) AC P168A.低于此价B.高于此价C.等于此价D.远远高于此价18.旧建筑物评估价格等于( ) BA.建筑物重新建造成本+建筑物折旧B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧C.房地产重新建造成本-建筑物折旧D.房地产重新建造成本+建筑物折旧19.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )BA.工料测量法B.指数调整法C.基准地价修正法D.单位比较法20.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( ) DA.无关B.有关C.双关D.关系非常密切21.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，( )，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
第九章 假设开发法
根据当前房地产市场的租金水平， 例1 根据当前房地产市场的租金水平，与所 开发不动产类似的不动产未来月租金纯 收益为300 300元 收益为300元/m2，该类不动产的资本化 率为8%，总建筑面积5000 m2 ，出租率 率为8%，总建筑面积5000 8% 80%，则所开发的不动产总价为： 为80%，则所开发的不动产总价为：
第二节 假设开发法的估价程序
图1 假设开发法估价程序框图
一、调查待估房地产基本情况 待估房地产的规划限制条件； 待估房地产的规划限制条件； 待估房地产的位置； 待估房地产的位置； 待估房地产的物质状况； 待估房地产的物质状况； 待估房地产的权利状况。 待估房地产的权利状况。 二、确定待估房地产的最佳开发利用方式
购买该荒地的税费＝ V × 4%＝0.04V
将上述各项目带入公式：
生地价格＝开发完成后 的熟地价格－土地开发 成本－管理费用－投资 利息 －销售税费－土地开发 利润－买方购买生地的 税费
ห้องสมุดไป่ตู้
得：
V = 16.2 − 7.5 − 0.344V + 1.153） 0.972 − 0.156V + 1.125） 0.04V （ − （ −
3 1. 投资利息＝（ V + V × 4%）（1 + 10%） − 1 + 7.5 ×（1 + 10%）5 − 1 ×
[
]
[
]
＝0.344V + 1.153
销售税费＝16.2 × 6%＝0.972 （亿元）
开发利润＝（ V + V × 4% + 7.5） 15%＝0.156V + 1.125 ×
三、理论依据 投入产出原理 预期原理 四、假设开发法的前提条件 假设待估对象的利用为最佳开发利用方式； 假设待估对象的利用为最佳开发利用方式； 售价、成本的预测必须符合合法原则； 售价、成本的预测必须符合合法原则； 正确预测售价和开发成本； 正确预测售价和开发成本； 假设开发期间各成本的投入是均匀投入或分段 均匀投入； 均匀投入；
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义2
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义2
房地产估价的假设开发法
[答疑编号2526090505]
『正确答案』假设开发法，从2009年9月1日主体完工，到最后完工，还需在1.5年的时间内投资总建设费用的60%，即还需投入2300×124000×60%。
但是如果要用现金流量折现法，必须把这笔投入折算到估价时点，即2012年9月1日的价值。
投入是在整个期间内非均速发生的，这样根本无法计算，因此根据估价的一般规定，发生在一个期间内的投入或费用，为了方便计算，都要假设是发生在期间中点，这样来计算利率或进行的折现。
所以折现时，要假设在中点即0.75年时发生。
【重点难点】易错点归纳
■现金流量折现法中不计算利润和利息两项；
■减去的建设费用，只看后续还需投多少，不管以前投了多少；。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。
A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。
A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
假设开发法作业及参考答案
1、某在建工程开工于20XX年3月1日，用地面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。
土地使用年限为50年，从20XX年3月1日起计。
土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至20XX年9月1日已经完成主体封顶，已投入了建筑费用45％。
估计该公寓可按期完成，建成后即可出租。
可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为80％，出租期间运营费率为30％。
又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5％。
试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于20XX年9月1日的正常购买总价和按照建成后的建筑面积折算的单价。
假定资本化率为8％，折现率为14％。
解题思路：根据题意，采用假设开发法测算价格。
设：在建工程的购买价格P元。
在建工程建成后的价格=[80*12*2000*5.1*65%*80%*（1-30%）]/8%*[1-1/（1+8%）50-2]* [1-1/（1+14%）1.5]=3569.34万元续建总费用=（2500*2000*5.1*55%）/（1+14%）0.75=1271.23万元购买在建工程的税费=5%PP=3569.34-1271.23-0.05PP=2188.68万元购买单价为=2188.68/（2000*5.1）=2145.76元/m22、估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为20XX年9月。
需要评估出该土地在20XX年出售时的购买价格。
（1）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。
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第九章 假设开发法练习题、单项选择题假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A 、房地产价值C 、开发完成后的价值假设开发法在形式上是（ B ）。
A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。
A 、投资开发价值E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。
A 、难以采用假设开发法E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。
A 、选择最佳的规模E 、选择最佳的用途 C 、选择用途D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。
A 、替代原理E 、收益原理 C 、预期原理D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。
A 、成本法E 、比较法 C 、收益法D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。
A 、作为扣除项目扣除E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
A 、投资量大E 、周期长 C 、风险性大D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。
A 、估价时的房地产状况B 、估价时的房地产市场状况C 、开发完成后的房地产状况D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A 、要考虑B 、不考虑C 、有时要考虑D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。
A 、投资利润B 、开发利润1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、9、 10、 11、 12、 E 、价值 D 、开发价值C 、投资收益D 、销售税13、开发经营期的起点是假设的（ B ）。
A 、开工日期B 、取得估价对象的时间C 、取得待开发土地的时间D 、开始出售开发完成后的房地产的时间14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（ A ）。
A 、市场价值 C 、实际成交价值 D 、开发价值15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（ B ）。
A 、 购买待开发房地产时的那个时间B 、 开发结束时的那个时间C 、 开发结束，开始对外租售时的那个时间16、 投资利息估算只有在（ B ）才需要。
A 、比较法B 、传统方法C 、现金流量折现法D 、收益法17、 开发经营期的终点是（ D ）。
A 、 开发完成后的房地产竣工验收结束的时间B 、 开发完成后的房地产竣工验收合格的时间C 、 开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间D 、 开发完成后的房地产全部租售完毕的时间18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法， 所以，在实际估价中估算开发成本、 管理费用、销售税费时，可根据当地的（ B ）来分项估算。
B 、房地产价格构成情况D 、同查房地产价格情况 19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（ A ）的时间点。
A 、开发期结束B 、租售期结束C 、租售期开始D 、交付使用二、多项选择题1、假设开发法适用于如下房地产的估价（ ABDE ）。
A 、生地、毛地 E 、熟地 C 、现房D 、旧房改建E 、旧房重建2、 运用假设开发法估价的效果如何， 除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还 要求有一个良好的社会经济环境，如： （ ABDE ）。
A 、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策E 、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C 、 要有一套完整的开发计划和管理制度D 、 要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单E 、 要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划3、 运用假设开发法估价，需要估算（ ABCE ）。
A 、开发成本 E 、管理费用 C 、投资利息D 、 待开发房地产的销售税费E 、 开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费4、 调查待开发土地的基本情况，主要包括（ ACDE ）。
A 、弄清土地的位置B 、价值A 、房地产市场情况 C 、房地产价格情况E 、弄清土地的周围环境C 、 弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。
D 、 弄清政府的规划限制E 、 弄清将拥有的土地权利5、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ABD ）。
A 、土地所在城市的性质E 、土地所在城市内的区域的性质 12、 在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ ABDEA 、应计息的项目B 、计息期的长短和计息方式C 、计息的范围D 、利率的高低和计息周期F 、 名义利率和有效利率三、判断题 1、 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。
（ X ）2、 成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地 价格。
（V ） 3、 假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。
（ V ） 4、 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工 程、旧房、现房、期房等。
（ X ） 5、 对于有规划设计条件要求， 但尚未明确的待开发房地产， 难以采用假设开发法进行估价。
C 、 土地面积的大小D 、具体的坐落状况 6、 调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（ A 、弄清规定的用途E 、弄清容积率 D 、 弄清楼层层高D 、弄清建筑结构 7、 选择最佳的开发利用方式包括（CDE ）等的确定。
A 、结构E 、构造 D 、 规模 E 、档次8、 待开发房地产投资开发前后的状况包括有（A 、估价对象为生地，将生地开发为毛地E 、 估价对象为毛地，将毛地开发为生地C 、 估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程D 、 估价对象为熟地，将熟地建成房屋E 、 估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程9、 待开发房地产在投资开发后的状况有（BE E 、熟地 E 、房屋 ABC ）。
C 、 C 、 弄清建筑高度 用途 BD ）。
）。
A 、毛地D 、生地C 、 在建工程 10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值， 采用计算利息的含土地） 但考虑货币的时间价值可有 （ AB ）。
A 、采用折现的方式C 、采用现金流量计算的方式E 、 采用房地产价格变动率的方式11、 开发经营期可分为（ ABEA 、前期 D 、勘测设计期 ）。
B 、 D B 、 E 建造期租售期 C 、施工准备 ）。
（v ）6、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：1、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；2、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
（ v ）7、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会自然环境。
（X ）8、弄清土地的位置，包括3个层次：1、土地所在城市的性质；2、土地所在城市内的区域的性质；3、具体的坐落状况。
弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。
（X ）9、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。
弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
（X ）10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。
弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。
（X ）11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。
弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。
（X ）12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。
这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。
（v ）13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。
（X ）14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。
（v ）15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。
（v ）16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发完成时止。
（X ）17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分（利率），又包含风险收益部分（利润）。
（v ）18、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。
（v ）19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。
（ v ）20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。
前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。
（X ）四、计算题1、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为5 km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块” “五通一平”熟地的单价为1200元/ m2,开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平” 熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.8 亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。
试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。
参考答案：总价11.803亿元单价236.06元/m22、需要评估一宗“七通一平”熟地2012 年10 月的价格，获知该宗土地的面积为7000 m2，土地剩余使用年限为45 年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为 3 年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500 元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。