假设开发法
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求熟地价值的公式: (四)求熟地价值的公式: 熟地价值=开发完成后的房地产价值― 熟地价值=开发完成后的房地产价值―由熟地建 成房屋的开发成本― 管理费用― 投资利息― 销 成房屋的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 售税费― 土地开发利润― 售税费 ― 土地开发利润 ― 买方购买熟地应负担 的税费 求在建工程价值的公式: (五)求在建工程价值的公式: 在建工程的价值=续建完成后的房地产价值― 在建工程的价值=续建完成后的房地产价值―续 建成本― 管理费用― 投资利息― 销售税费― 建成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销售税费 ― 续 建投资利润― 建投资利润―买方购买在建工程应负担的税费
(六)求旧房地产价值的公式: 求旧房地产价值的公式: 旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值― 旧房价值 = 装修改造完成后的房地产价值 ― 装修 改造成本―管理费用―投资利息―销售税费― 改造成本 ― 管理费用 ―投资利息 ― 销售税费 ―装 修改造投资利润― 修改造投资利润―买方购买旧房应负担的税费
第四节 假设开发法计算中各项的求取
一,开发期和租售期 开发期:从取得估价对象的时间---------房地产竣工 开发期:从取得估价对象的时间-----房地产竣工 租售期:竣工---------出售完毕 租售期:竣工-----出售完毕 二,开发完成后的房地产价值 定义: 1, 定义 : 是指开发完成时的房地产状况的市场价 值. 时间:所对应的时间通常是开发结束的时间, 2, 时间 : 所对应的时间通常是开发结束的时间 , 不是购买待开发房地产的时间或开发期间的某个 时间. 时间. 求取方法: 求取方法:一般通过预测方法来求取
第七章 假设开发法 第一节假设开发法的基本原理
一,假设开发法的概念和理论依据 定义: 1 , 定义 : 是求取估价对象未来开发完成后的价 减去未来的正常开发成本,税费和利润等, 值,减去未来的正常开发成本,税费和利润等, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法. 称呼:剩余法,余值法,假算法( 2,称呼:剩余法,余值法,假算法(相当于成 本法的倒算法) 本法的倒算法)
(二)适用于将生地开发成熟地的公式: 二 适用于将生地开发成熟地的公式: 生地价值= 开发完成后的熟地价值― 由生地开发 生地价值 = 开发完成后的熟地价值 ― 成熟地的开发成本―管理费用―投资利息― 成熟地的开发成本 ― 管理费用 ―投资利息 ―销售 税费―土地开发利润― 税费 ―土地开发利润 ―买方购买生地应负担的税 费
第五节
假设开发法运用举例
有一成片荒地需要估价, 1.有一成片荒地需要估价,获知该成片荒地的面 积为2 平方公里, 适宜进行" 五通一平" 积为 2 平方公里 , 适宜进行 " 五通一平 " 的开 发后分块有偿转让; 发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为 60% 附近地区与之位置相当的"小块"" ""五 60%;附近地区与之位置相当的"小块""五 通一平"熟地的单价为800 800元 通一平"熟地的单价为800元/㎡;开发期需要 将该成片荒地开发成" 五通一平" 3 年 . 将该成片荒地开发成 " 五通一平 " 熟地 的开发成本, 的开发成本 , 管理费用等估计为每平方公里 亿元; 贷款年利率为10 10% 2 . 5 亿元 ; 贷款年利率为 10 % ; 投资利润率为 15% 15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为 转让价格的6 转让价格的 6 % , 买方需要缴纳的税费为转让 价格的4 价格的 4 % . 试用传统法估算该成片荒地的总 价和单价. 价和单价.
注意: 注意: ①应扣除的项目 ②把握待开发房地产在投资开发前后的状 况 ③投资开发后的房地产经营方式
二,按估价对象细化的公式: 按估价对象细化的公式 求生地价值的公式: 一,求生地价值的公式: 适用于将生地建成房屋的公式: ⒈适用于将生地建成房屋的公式: 生地价值=开发完成后的房地产价值― 生地价值=开发完成后的房地产价值―由生地建 成房屋的开发成本―管理费用―投资利息― 成房屋的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销 售税费―开发利润― 售税费 ― 开发利润 ― 买方购买生地应负担的税 费
3,假设开发法估价结果的可靠性 取决于以下两个测试: 取决于以下两个测试: ①是否根据房地产的合法原则和最高最佳使用原 正确地判断房地产的最佳开发方式(用途, 则,正确地判断房地产的最佳开发方式(用途, 规模,档次等) 规模,档次等). ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正 是否根据当地房地产市场行情或供求状况, 确的预测未来开发完成后的房地产价值. 确的预测未来开发完成后的房地产价值.
二,现金流量折现法和传统方法的优缺点 现金流量折现法: 现金流量折现法: 准确 较复杂 传统方法: 传统方法: 粗略 简单
要想提高现金流量法评估的精度, 三,要想提高现金流量法评估的精度,具体需要 注意3 注意3点: ⒈开发期和租售期 各项支出, ⒉各项支出,收入发生的时刻 各项支出, ⒊各项支出,收入发生的数额
二,假设开发法的适用对象和条件 适用对象:适用于"待开发房地产" 1,适用对象:适用于"待开发房地产"是指具 有投资开发或者再开发潜力的房地产. 有投资开发或者再开发潜力的房地产. ①待开发土地 ②在建工程 ③可装修改造或可改变用途的旧房
适用条件: 修要一个良好, 2 , 适用条件 : 修要一个良好 , 稳定的社会经 济条件 要有一个明朗, ①要有一个明朗,开放及长远的房地产政策 要有一套统一, ②要有一套统一,严谨及健全的房地产法规 要有一个完整, ③要有一个完整,公开及透明度高的房地产资 料库 要有一个稳定, ④要有一个稳定,清晰及全面的有关房地产投 资开发和交易的税费清单 要有一个长远, ⑤要有一个长远,公开及稳定的土地供给计划
调查该类房地产的基本情况,主要包括以下4 ⒉调查该类房地产的基本情况,主要包括以下4 个方面: 个方面: ①弄清土地的位置 弄清土地的面积大小,形状,平整情况, ②弄清土地的面积大小,形状,平整情况,地 质状况, 质状况,基础设施配套程度 ③弄清政府的规划限制 ④弄清将拥有的土地权利
四,假设开发法的其他用途 ⒈确定拟开发场地的最高价格 ⒉确定开发项目的利润 ⒊确定开发中可能出现的最高费用
3.某在建工程开工于2003年 3.某在建工程开工于2003年3月1日,总用地面积3000㎡, 某在建工程开工于2003 总用地面积3000㎡ 3000 规划总建筑面积12400 12400㎡ 用途为写字楼. 规划总建筑面积12400㎡,用途为写字楼.土地使用年限 50年 从开工之日起计; 为50年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面 地价800 800元 该项目的正常开发期为2.5 2.5年 地价800元/㎡.该项目的正常开发期为2.5年,建设费 包括前期工程费,建筑安装工程费,管理费等) 用(包括前期工程费,建筑安装工程费,管理费等)为 每平方米建筑面积2300 2300元 2004年 每平方米建筑面积2300元.至2004年9月1日实际完成了 主体结构,已投入50 的建设费用. 50% 主体结构,已投入50%的建设费用.但估计至建成尚需 1.5年 还需投入60 的建设费用.建成后半年可租出, 60% 1.5年,还需投入60%的建设费用.建成后半年可租出, 可出租面积的月租金为60 60元 可出租面积的月租金为60元/㎡,可出租面积为建筑面 积的70%,正常出租率为85%, 70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效 积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效 毛收入的25%.当地购买在建工程买方需要缴纳的税费 25%. 毛收入的25%.当地购买在建工程买方需要缴纳的税费 为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售 为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售 税费为售价的8%.试利用上述资料用现金流量折现法测 税费为售价的8%.试利用上述资料用现金流量折现法测 算该在建工程2004 2004年 算该在建工程2004年9月1日的正常购买总价和按规划建 筑面积折算的单价(报酬率为9%,折现率为13%). 折现率为13 筑面积折算的单价(报酬率为9%,折现率为13%).
三,按开发后的经营方式细化的公式 一适用于开发后出售的公式 V=VP-C - 适用于开发后出售, 二适用于开发后出售,直接经营的公式 V=VR-C = -
第三节 现金流量折现法和传统方法
一,现金流量折现法和传统方法的区别 开发完成后的房地产价值, 开发成本, 1 , 开发完成后的房地产价值 , 开发成本 , 管 理费用, 理费用,销售税费等所对应的时间不同 2,计算过程不同 3,利息和利润的表现不同
(三)求毛地价值的公式 ⒈适用于将毛地建成房屋的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值―由毛地建 毛地价值=开发完成后的房地产价值― 成房屋的开发成本―管理费用―投资利息― 成房屋的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销 售税费―开发利润― 售税费 ― 开发利润 ― 买方购买毛地应负担的税 费 适用于将毛地开发成熟地的公式: ⒉适用于将毛地开发成熟地的公式: 毛地价值=开发完成后的熟地价值― 毛地价值=开发完成后的熟地价值―由毛地开发 成熟地的开发成本―管理费用―投资利息― 成熟地的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销 售税费―土地开发利润― 售税费 ― 土地开发利润 ― 买方购买毛地应负担 的税费
开发成本,管理费用, 三,开发成本,管理费用,销售税费 四,投资利息 1,应计息项目 2,计息期长短 3,利率的选取 计息周期:单利, 4,计息周期:单利,复利
开发利润:以一定基数× 五,开发利润:以一定基数×利息率 六,投资者购买待开发房地产应负担的税费 折现率: 七,折现率:是在采用现金流量折现法是需要确定 的一个重要参数, 的一个重要参数,与收益法中资本化率的原理相 它包含资金的利息和开发利润两部分. 同,它包含资金的利息和开发利润两部分. 八,计算中的其他问题
第二节 假设开发法的基本公式
基本公式: 一,基本公式: 公式: 1,公式: 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值― 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值― 开发成本― 管理费用― 投资利息― 销售税费― 开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销售税费 ― 开发利润― 开发利润 ― 投资者购买待开发房地产应负担的 税费
假设开发法的操作步骤: 三,假设开发法的操作步骤: 步骤: ⒈步骤: ①调查待开发房地产的基本情况 ②选择最佳的开发利用方式 ③估计开发期和租售期 ④预测开发完成后的房地产价值 ⑤结算开发成本,管理费用,投资利息,销售税 结算开发成本,管理费用,投资利息, 费,开发利润及投资者购买开发房地产应负担的 税费. 税费. 进行具体计算,求出待开发房地产的价值. ⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值
某旧厂房的土地面积4000平方米,建筑面积6000平方米. 4000平方米 6000平方米 2. 某旧厂房的土地面积4000平方米,建筑面积6000平方米. 根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租, 根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租, 并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500 500元 并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元∕ 平方米的地价款,同时取得50年的土地使用权. 50年的土地使用权 平方米的地价款,同时取得50年的土地使用权.预计装修 改造期为一年,装修改造费为1000 1000元 平方米( 改造期为一年,装修改造费为1000元∕平方米(装修改造 费均匀投入,视同发生在装修改造期中). ).此类房地产投 费均匀投入,视同发生在装修改造期中).此类房地产投 资的正常利润率为10%.估计该写字楼装修改造完成后即 10%. 资的正常利润率为10%.估计该写字楼装修改造完成后即 可全部租出,可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次 70%; 可全部租出,可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次 写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000 1000元 写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元,出租的成 本和税费为年租金的40%,资本化率为 %.购买该旧厂房 40%,资本化率为8 本和税费为年租金的40%,资本化率为8%.购买该旧厂房 买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%.试利用上述资料 买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%.试利用上述资料 估算该旧厂房现状下的正常购买总价( 估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用现金流量折现 折现率为8 法,折现率为8%).
求熟地价值的公式: (四)求熟地价值的公式: 熟地价值=开发完成后的房地产价值― 熟地价值=开发完成后的房地产价值―由熟地建 成房屋的开发成本― 管理费用― 投资利息― 销 成房屋的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 售税费― 土地开发利润― 售税费 ― 土地开发利润 ― 买方购买熟地应负担 的税费 求在建工程价值的公式: (五)求在建工程价值的公式: 在建工程的价值=续建完成后的房地产价值― 在建工程的价值=续建完成后的房地产价值―续 建成本― 管理费用― 投资利息― 销售税费― 建成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销售税费 ― 续 建投资利润― 建投资利润―买方购买在建工程应负担的税费
(六)求旧房地产价值的公式: 求旧房地产价值的公式: 旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值― 旧房价值 = 装修改造完成后的房地产价值 ― 装修 改造成本―管理费用―投资利息―销售税费― 改造成本 ― 管理费用 ―投资利息 ― 销售税费 ―装 修改造投资利润― 修改造投资利润―买方购买旧房应负担的税费
第四节 假设开发法计算中各项的求取
一,开发期和租售期 开发期:从取得估价对象的时间---------房地产竣工 开发期:从取得估价对象的时间-----房地产竣工 租售期:竣工---------出售完毕 租售期:竣工-----出售完毕 二,开发完成后的房地产价值 定义: 1, 定义 : 是指开发完成时的房地产状况的市场价 值. 时间:所对应的时间通常是开发结束的时间, 2, 时间 : 所对应的时间通常是开发结束的时间 , 不是购买待开发房地产的时间或开发期间的某个 时间. 时间. 求取方法: 求取方法:一般通过预测方法来求取
第七章 假设开发法 第一节假设开发法的基本原理
一,假设开发法的概念和理论依据 定义: 1 , 定义 : 是求取估价对象未来开发完成后的价 减去未来的正常开发成本,税费和利润等, 值,减去未来的正常开发成本,税费和利润等, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法. 称呼:剩余法,余值法,假算法( 2,称呼:剩余法,余值法,假算法(相当于成 本法的倒算法) 本法的倒算法)
(二)适用于将生地开发成熟地的公式: 二 适用于将生地开发成熟地的公式: 生地价值= 开发完成后的熟地价值― 由生地开发 生地价值 = 开发完成后的熟地价值 ― 成熟地的开发成本―管理费用―投资利息― 成熟地的开发成本 ― 管理费用 ―投资利息 ―销售 税费―土地开发利润― 税费 ―土地开发利润 ―买方购买生地应负担的税 费
第五节
假设开发法运用举例
有一成片荒地需要估价, 1.有一成片荒地需要估价,获知该成片荒地的面 积为2 平方公里, 适宜进行" 五通一平" 积为 2 平方公里 , 适宜进行 " 五通一平 " 的开 发后分块有偿转让; 发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为 60% 附近地区与之位置相当的"小块"" ""五 60%;附近地区与之位置相当的"小块""五 通一平"熟地的单价为800 800元 通一平"熟地的单价为800元/㎡;开发期需要 将该成片荒地开发成" 五通一平" 3 年 . 将该成片荒地开发成 " 五通一平 " 熟地 的开发成本, 的开发成本 , 管理费用等估计为每平方公里 亿元; 贷款年利率为10 10% 2 . 5 亿元 ; 贷款年利率为 10 % ; 投资利润率为 15% 15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为 转让价格的6 转让价格的 6 % , 买方需要缴纳的税费为转让 价格的4 价格的 4 % . 试用传统法估算该成片荒地的总 价和单价. 价和单价.
注意: 注意: ①应扣除的项目 ②把握待开发房地产在投资开发前后的状 况 ③投资开发后的房地产经营方式
二,按估价对象细化的公式: 按估价对象细化的公式 求生地价值的公式: 一,求生地价值的公式: 适用于将生地建成房屋的公式: ⒈适用于将生地建成房屋的公式: 生地价值=开发完成后的房地产价值― 生地价值=开发完成后的房地产价值―由生地建 成房屋的开发成本―管理费用―投资利息― 成房屋的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销 售税费―开发利润― 售税费 ― 开发利润 ― 买方购买生地应负担的税 费
3,假设开发法估价结果的可靠性 取决于以下两个测试: 取决于以下两个测试: ①是否根据房地产的合法原则和最高最佳使用原 正确地判断房地产的最佳开发方式(用途, 则,正确地判断房地产的最佳开发方式(用途, 规模,档次等) 规模,档次等). ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正 是否根据当地房地产市场行情或供求状况, 确的预测未来开发完成后的房地产价值. 确的预测未来开发完成后的房地产价值.
二,现金流量折现法和传统方法的优缺点 现金流量折现法: 现金流量折现法: 准确 较复杂 传统方法: 传统方法: 粗略 简单
要想提高现金流量法评估的精度, 三,要想提高现金流量法评估的精度,具体需要 注意3 注意3点: ⒈开发期和租售期 各项支出, ⒉各项支出,收入发生的时刻 各项支出, ⒊各项支出,收入发生的数额
二,假设开发法的适用对象和条件 适用对象:适用于"待开发房地产" 1,适用对象:适用于"待开发房地产"是指具 有投资开发或者再开发潜力的房地产. 有投资开发或者再开发潜力的房地产. ①待开发土地 ②在建工程 ③可装修改造或可改变用途的旧房
适用条件: 修要一个良好, 2 , 适用条件 : 修要一个良好 , 稳定的社会经 济条件 要有一个明朗, ①要有一个明朗,开放及长远的房地产政策 要有一套统一, ②要有一套统一,严谨及健全的房地产法规 要有一个完整, ③要有一个完整,公开及透明度高的房地产资 料库 要有一个稳定, ④要有一个稳定,清晰及全面的有关房地产投 资开发和交易的税费清单 要有一个长远, ⑤要有一个长远,公开及稳定的土地供给计划
调查该类房地产的基本情况,主要包括以下4 ⒉调查该类房地产的基本情况,主要包括以下4 个方面: 个方面: ①弄清土地的位置 弄清土地的面积大小,形状,平整情况, ②弄清土地的面积大小,形状,平整情况,地 质状况, 质状况,基础设施配套程度 ③弄清政府的规划限制 ④弄清将拥有的土地权利
四,假设开发法的其他用途 ⒈确定拟开发场地的最高价格 ⒉确定开发项目的利润 ⒊确定开发中可能出现的最高费用
3.某在建工程开工于2003年 3.某在建工程开工于2003年3月1日,总用地面积3000㎡, 某在建工程开工于2003 总用地面积3000㎡ 3000 规划总建筑面积12400 12400㎡ 用途为写字楼. 规划总建筑面积12400㎡,用途为写字楼.土地使用年限 50年 从开工之日起计; 为50年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面 地价800 800元 该项目的正常开发期为2.5 2.5年 地价800元/㎡.该项目的正常开发期为2.5年,建设费 包括前期工程费,建筑安装工程费,管理费等) 用(包括前期工程费,建筑安装工程费,管理费等)为 每平方米建筑面积2300 2300元 2004年 每平方米建筑面积2300元.至2004年9月1日实际完成了 主体结构,已投入50 的建设费用. 50% 主体结构,已投入50%的建设费用.但估计至建成尚需 1.5年 还需投入60 的建设费用.建成后半年可租出, 60% 1.5年,还需投入60%的建设费用.建成后半年可租出, 可出租面积的月租金为60 60元 可出租面积的月租金为60元/㎡,可出租面积为建筑面 积的70%,正常出租率为85%, 70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效 积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效 毛收入的25%.当地购买在建工程买方需要缴纳的税费 25%. 毛收入的25%.当地购买在建工程买方需要缴纳的税费 为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售 为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售 税费为售价的8%.试利用上述资料用现金流量折现法测 税费为售价的8%.试利用上述资料用现金流量折现法测 算该在建工程2004 2004年 算该在建工程2004年9月1日的正常购买总价和按规划建 筑面积折算的单价(报酬率为9%,折现率为13%). 折现率为13 筑面积折算的单价(报酬率为9%,折现率为13%).
三,按开发后的经营方式细化的公式 一适用于开发后出售的公式 V=VP-C - 适用于开发后出售, 二适用于开发后出售,直接经营的公式 V=VR-C = -
第三节 现金流量折现法和传统方法
一,现金流量折现法和传统方法的区别 开发完成后的房地产价值, 开发成本, 1 , 开发完成后的房地产价值 , 开发成本 , 管 理费用, 理费用,销售税费等所对应的时间不同 2,计算过程不同 3,利息和利润的表现不同
(三)求毛地价值的公式 ⒈适用于将毛地建成房屋的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值―由毛地建 毛地价值=开发完成后的房地产价值― 成房屋的开发成本―管理费用―投资利息― 成房屋的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销 售税费―开发利润― 售税费 ― 开发利润 ― 买方购买毛地应负担的税 费 适用于将毛地开发成熟地的公式: ⒉适用于将毛地开发成熟地的公式: 毛地价值=开发完成后的熟地价值― 毛地价值=开发完成后的熟地价值―由毛地开发 成熟地的开发成本―管理费用―投资利息― 成熟地的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销 售税费―土地开发利润― 售税费 ― 土地开发利润 ― 买方购买毛地应负担 的税费
开发成本,管理费用, 三,开发成本,管理费用,销售税费 四,投资利息 1,应计息项目 2,计息期长短 3,利率的选取 计息周期:单利, 4,计息周期:单利,复利
开发利润:以一定基数× 五,开发利润:以一定基数×利息率 六,投资者购买待开发房地产应负担的税费 折现率: 七,折现率:是在采用现金流量折现法是需要确定 的一个重要参数, 的一个重要参数,与收益法中资本化率的原理相 它包含资金的利息和开发利润两部分. 同,它包含资金的利息和开发利润两部分. 八,计算中的其他问题
第二节 假设开发法的基本公式
基本公式: 一,基本公式: 公式: 1,公式: 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值― 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值― 开发成本― 管理费用― 投资利息― 销售税费― 开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销售税费 ― 开发利润― 开发利润 ― 投资者购买待开发房地产应负担的 税费
假设开发法的操作步骤: 三,假设开发法的操作步骤: 步骤: ⒈步骤: ①调查待开发房地产的基本情况 ②选择最佳的开发利用方式 ③估计开发期和租售期 ④预测开发完成后的房地产价值 ⑤结算开发成本,管理费用,投资利息,销售税 结算开发成本,管理费用,投资利息, 费,开发利润及投资者购买开发房地产应负担的 税费. 税费. 进行具体计算,求出待开发房地产的价值. ⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值
某旧厂房的土地面积4000平方米,建筑面积6000平方米. 4000平方米 6000平方米 2. 某旧厂房的土地面积4000平方米,建筑面积6000平方米. 根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租, 根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租, 并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500 500元 并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元∕ 平方米的地价款,同时取得50年的土地使用权. 50年的土地使用权 平方米的地价款,同时取得50年的土地使用权.预计装修 改造期为一年,装修改造费为1000 1000元 平方米( 改造期为一年,装修改造费为1000元∕平方米(装修改造 费均匀投入,视同发生在装修改造期中). ).此类房地产投 费均匀投入,视同发生在装修改造期中).此类房地产投 资的正常利润率为10%.估计该写字楼装修改造完成后即 10%. 资的正常利润率为10%.估计该写字楼装修改造完成后即 可全部租出,可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次 70%; 可全部租出,可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次 写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000 1000元 写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元,出租的成 本和税费为年租金的40%,资本化率为 %.购买该旧厂房 40%,资本化率为8 本和税费为年租金的40%,资本化率为8%.购买该旧厂房 买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%.试利用上述资料 买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%.试利用上述资料 估算该旧厂房现状下的正常购买总价( 估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用现金流量折现 折现率为8 法,折现率为8%).