假设开发法及其运用
运用收益法和假设开发法评估房地产
估算后续开发建设期的主要目 的是把握房地产的竣工时间，为预 测后续各项必要支出及房地产完工 时的价值等服务。
18
（三）一般程序
二、运用假设开发法评估房地产 3．估算后续开发建设期
后续开发建设期的估算方法主要有两种：
一是直接法，即直接预测后续各项 工作所需时间，然后进行加总来估算后 续开发建设期的方法。
二是比较法，即根据其他同类型、 同规模房地产的正常建设周期进行估算 的方法。
19
（三）一般程序
二、运用假设开发法评估房地产 4．估算开发完成后的房地产价值
在估算开发完成后的房地产 价值前，应先确定房地产的销售 时点。开发完成后的房地产价值 即销售时点完工房地产的价值。
20
二、运用假设开发法评估房地产
2
一、运用收益法评估房地产
（一）理论基础 房地产评估的收益法是将房地产的预期净收益利用合适的
折现率或资本化率进行折现，进而确定房地产评估价值的方法。
房地产评估价值= ×
1
1
1+资本化率 收益年限
ห้องสมุดไป่ตู้
3
一、运用收益法评估房地产 （二）适用范围
满足以下条件的房地产，可采用收益法对其进行评估：
③ 若土地使用 权剩余年限比建筑物 剩余经济寿命短，则 收益年限为土地使用 权的剩余年限。
11
一、运用收益法评估房地产
案例4-2
乔达房地产公司于2017年1月31日以有偿受让方式取得一块土地 （土地使用权年限为40年），并于2019年1月31日在此地建成一座写 字楼（经济寿命为45年）。该写字楼占地面积为10 000平方米，建筑 面积为18 000平方米，现用于出租，每年实收租金720万元。
房地产的评估价值=
假设开发法及其运用
假设开发法及其运用开发法，又称创新法、发明法，是一种通过创造性思维方法来解决问题和促进创新的工具和技术。
它是由俄国心理学家阿列克谢·尼古拉耶维奇·科留金在20世纪60年代初提出的，主要用于提高创造力和创新能力。
开发法的核心思想是通过创造一个类似问题的理想解决方案，然后逐步将其转化为现实可行的解决方案。
它分为以下几个步骤：1.定义问题：明确问题的本质和目标，形成问题陈述，找出需要解决的问题和矛盾之处。
2.寻找理想解决方案：使用创造性思维方法，发散思维，尽可能产生多样的创意和解决办法，甚至可以不考虑实际可行性。
3.分析和改进理想解决方案：对产生的创意进行分析，找出可行性和效果最佳的解决方案，并将其修改和改进，使其更符合实际需求。
4.转化为现实：将改进后的解决方案转化为实际操作步骤和措施，进行实施和验证，不断完善和改进。
开发法运用于各个领域，尤其在科学研究、工程技术、产品设计、教育培训、企业管理等方面更为常见。
它能够帮助人们解决复杂问题，创造新产品和服务，并提高创新能力和竞争力。
例如，在产品设计方面，开发法可以帮助设计师提出创新的设计理念，并将其转化为具体的产品原型和方案。
通过使用开发法，设计师可以发散思维，产生更多的创意和解决方案，然后通过分析和改进，找出最佳方案。
最后，设计师可以将方案转化为实际的产品，并不断优化和改进，以满足用户的需求和期望。
在企业管理方面，开发法可以帮助领导者解决复杂的管理问题，改进管理方法和流程。
通过运用开发法，领导者可以挖掘员工的潜力和创意，鼓励他们提出新的想法和解决方案。
然后，通过分析和改进，领导者可以选择最佳的方法和方案，并在组织中推广和应用。
这样可以提高组织的创新能力和竞争力，促进组织的可持续发展。
总之，开发法是一种有助于解决问题和促进创新的方法。
它通过创造性思维和方法，帮助人们提出创新的解决方案，并将其转化为现实可行的操作步骤和措施。
通过运用开发法，人们可以提高创造力和创新能力，解决复杂问题，创造新的产品和服务，并提高个人和组织的竞争力。
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产评估假设开发法的应用解析
房地产评估假设开发法的应用解析房地产评估是一个比较复杂的过程，需要运用多种方法和理论来确定房屋价值和价格。
在房地产评估的领域中，评估假设开发法是一种被广泛应用的评估方法。
本文将对评估假设开发法进行应用解析，探究它在房地产评估中的重要性和应用。
评估假设开发法，英文名称为Development Method（DM），是基于土地它的最佳用途，展开开发的一个评估方法。
假设开发法主要是评估土地最大现值，其基本原则是，以最佳的土地用途为基础，选择合理的开发方案，评估地价和总开发成本，计算获利，从而反映出铺设商的投资效益，最终确定土地价格。
它通常运用于开发土地或项目的实际价格评估中，是房地产评估领域中的一种常用方法。
假设开发法的思路是以土地最佳用途为基础，依据市场条件和要求，设计和确定一个可行和经济的开发方案，计算出开发成本、税费等全部支出，最后得到预期获利。
首先，要确定土地的最佳用途，对于不同的土地类型和地段，它们的最佳用途不同，不同的最佳用途会对土地价值产生不同的影响，如商业用地和居住用地或工业用地，它们往往具有不同的土地价值；其次，要设计和确定开发方案，通过对市场需求和土地特点的分析，设计最佳的开发方案进行计划，包括建筑物的规划和布局、建筑的用途和功能、以及物业配套设施等方面；最后计算和预估开发成本和税费等支出，计算预期获利，确定土地价格，从而完成房地产评估过程。
在实际应用过程中，开发假设法是对土地最大现值的预测，严格说是土地市值，只需要加上建筑修建成本便可以得到楼房最终的评估价值。
房地产评估假设开发法的应用十分广泛。
主要体现在以下几个方面：1.在土地和房产交易过程中，可以运用假设开发法进行房地产评估，确定土地和房产的价格;2.开发企业需要进行项目可行性分析和投资决策，在项目开发过程中，需要对项目进行成本分析和预测，利润预测，可以使用假设开发法进行评估和预测。
3.在土地征购、土地拍卖等土地变更过程中，政府需要对土地的价格进行评估和确定，可以使用假设开发法进行评估。
假设开发法及其运用
第四节 假设开发法测算中各项的求取
2.开发完成后的价值
（3）开发完成后的价值的预测方法： 销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市
场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋 势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。
出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营 收益，再采用收益法将该收益转换为价值。
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
模拟房地产开发过程，预测它们未来 发生的时间以及在未来发生时的金额
要考虑各项收入、支出发生的时间不 同，首先把它们折算到同一时间上，
然后再相加减
投资利息和开发利润两 项
这两项都单独显现出来
这两项都不单独显现，而是隐含在折 现过程中。
折现率包含安全收益（利率）部分和 风险收益（利润率）两个部分
第三节 现金流量折现法和传统方法
第二节 假设开发法法的公式
5.求熟地价值的公式： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资
分析。
第一节 假设开发法概述
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。
评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。
而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。
2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。
它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。
具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。
这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。
2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。
这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。
2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。
这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。
2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。
开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。
评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。
3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。
以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。
评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。
3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
18
第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
14
第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
15
第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
7
习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
6
第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第八章假设开发法及其运用
第八章 假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。
第一节 假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减（动态分析法），或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润（静态分析法），得到估价对象价值或价格的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。
（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。
（3）假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。
③起点和终点（已知和未知）刚好相反。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）（1）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法（比较法、收益法、趋势分析法等）求取的房地产。
（2）具体包括：可供开发的土地；在建工程；可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
（3）不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设（估价假设）在估价报告中特别提示。
（4）除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。
假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：（与第三章中市场价值，投资价值的区别一致）在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章 假设开发法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。
A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。
搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。
选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
3、假设开发法最基本的公式是（）。
A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。
假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。
4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。
选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 未来开发完成后的房地产价值可以用（ ）方法求取。
A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.市场法 本题答案：B, C, D 本题解析：成本法基于生产费用价值论，既不能用来预测，也不能用来比较。
2、单项选择题 假设开发法更深层的理论依据，类似于（ ）。
A.适合原理 B.地租原理 C.均衡原理 D.预期原理 本题答案：B 本题解析：暂无解析 3、判断题 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的实际价值。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 4、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：A, B本题解析：暂无解析5、多项选择题现金流量分为（）。
A.现金流入量B.现金流出量C.毛现金流量D.净现金流量本题答案：A, B, D本题解析：没有毛现金流量。
6、判断题在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。
（）本题答案：错本题解析：在有预售的情况下，销售期与建设期可能重合。
7、判断题开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析8、判断题评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。
《房地产估价》第8章 假设开发法
土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
11
第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法
注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略， 后者比较精确。现金流量折现法如果能够做 到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计 各项支出、收入发生的时间及数额，就能估 算出较准确的结果。但由于存在众多的未知 因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地 预测是十分困难的。
第八章 假设开发法
• 1、假设开发法概述 • 2、假设开发法的估价步骤与估价方法 • 3、假设开发法的运用
1
第一节 假设开发法概述
1.1 假设开发法的概念
假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法
（相当于成本法的倒算），是根据估价对象预期开发完成
后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以
2.1 假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
投资利息总额C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10 ％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)
开发利润总额D＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元)
转让税费总额E＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
购买该成片荒地的税费总额F＝V×4％＝0.04V(亿元)
假设开发法及其运用
假设开发法及其运用[单项选择题]1、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（）。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产参考答案：C参考解析：ABD适合成本法。
[单项选择题]2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C参考解析：假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
[单项选择题]3、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（）。
A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润参考答案：D参考解析：投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要测算。
现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。
这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
[单项选择题]4、对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。
A.未来开发完成之时的B.购买待开发房地产时的C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的参考答案：A参考解析：对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
[单项选择题]5、在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A.市场法B.收益法C.成本法D.路线价法参考答案：A参考解析：在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
第八章 假设开发法
一、假设开发法的基本思路
根据待开发房地产的预期开发后价值，扣减全部开发成本 来求取委估房地产在估价时点价格的方法。
二、地租理论与假设开发法
假Байду номын сангаас开发法的基本思路非常类似于地租理论中地主决定地 租的思路。
三、假设开发法的适用范围及应用前提
最早主要用于待开发土地（尤其是空地）的估价 后推广到各种待开发房地产以及正在开发的房地产的估价 还被大量用于房地产开发项目的可行性分析
动态计算方式，实质上就是折现金流分析，即将所有的项目，均 按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代人公式，贴现 率采用反映投资项目风险的贴现率，则项目投资的利息和利润均 通过贴现来反映了，此时就不再单独计算利息和利润。
四、假设开发法的基本公式
委估房地产的价格＝总开发价值－开发费用－开发利润
“总开发价值”：委估房地产经开发后上市出售时的市场价格。 “开发费用”：除了委估房地产的购买价格外，对委估房地产进
行开发所需要投入的全部资金。 “开发利润”指按正常利润率计算的该项目开发总投资应得的利
润总额。
第二节 假设开发法的运用
一、假设开发法的操作步骤
勘察委估房地产，掌握其基本情况 确定最佳开发利用方式 估计委估房地产经开发后上市售出的时间 估测总开发价值 估算开发费用和开发利润 具体计算，得到试算价格
二、假设开发法的两种计算方式
静态计算与动态计算
静态计算是一种传统的计算方式，即对各项参数，按其实际发生 时点时的数值代入公式，这时对各个项目的时间价值的处理方式 是分别计算各项目的利息。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指对不动产进行全面、客观地评定其价值、潜力和风险的评估过程。
在评估房地产时，常用的方法之一就是假设开发法。
本文将介绍什么是假设开发法以及它的评估原则和应用。
一、什么是假设开发法假设开发法是指在评估房地产时，假定该土地将根据现行的开发政策和市场需求进行开发，并以此为基础来估计其价值。
通过假设土地发展成为现有房地产市场所涉及的项目，可以确定房地产项目的现值。
二、假设开发法的评估原则1.合理性原则：评估人员在选择假设开发法进行评估时，必须要有充足的依据和理论分析。
具体包括土地使用权的产权、用途规划、地籍情况等。
2.科学性原则：评估过程中需要利用科学技术手段进行准确的数据收集和处理，以确保评估的结果具有可信度和可重复性。
3.完整性原则：假设开发法评估中需要综合考虑土地的各项因素，包括地理、经济、政治、社会、环境等多个方面的因素。
4.分析性原则：评估人员需要采用科学、系统的方法对土地进行逐项分析，包括土地规划、市场需求、政策环境等方面。
三、假设开发法的应用1.土地开发项目评估：假设开发法可以用于评估土地的开发潜力和可行性，为开发商决策提供参考。
通过对土地各项因素的分析，可以评估项目的风险和回报，为土地购买者和投资者提供决策依据。
2.房地产市场分析：通过假设开发法，可以对房地产市场进行全面的分析，包括市场需求、价格趋势、供需关系等。
这有助于为政府制定土地利用政策、投资机构制定投资战略提供依据。
3.土地估值和税收评估：假设开发法可以用于土地估值和税收评估。
通过分析土地的现状和潜力，可以确定土地的市场价值和相应的税收额度，为税务部门提供准确的依据。
4.风险评估：通过假设开发法，可以评估土地开发项目的风险和获利能力。
通过对土地市场、政策环境、供需关系等因素的分析，可以评估项目可能面临的风险和投资回报，为投资者提供决策支持。
总之，假设开发法是一种常用的评估房地产价值的方法。
它通过假设土地的开发潜力和市场需求，评估房地产项目的价值和风险。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指通过对不动产（房地产）进行定量的、定性的、技术性的分析和研究，得出其市场价值的一种方法。
而评估假设开发法则是在房地产评估中常用的一种方法。
本文将探讨房地产评估假设开发法的原理、应用以及优缺点。
一、房地产评估假设开发法的原理房地产评估假设开发法是根据一定的评估假设，基于活动土地市场的开发前景和效果，预测未来可能的现金流量，并计算出相应的评估价值。
它主要基于以下几个方面的原理：1. 开发潜力：房地产评估假设开发法将土地的开发潜力作为评估的关键指标。
通过评估土地开发的可能性、开发效果以及相应的市场需求，确定土地价值。
2. 现金流量预测：评估假设开发法基于时间价值的原理，预测未来可能的现金流量，并以此为基础计算评估价值。
通过对开发项目的市场需求、租金调查、市场调研等数据的分析，预测开发过程中可能产生的现金流量。
3. 风险调整：评估假设开发法将风险因素纳入考虑。
根据项目的风险程度和潜在风险，对现金流量进行风险调整，以反映项目的风险性，并最终确定评估价值。
二、房地产评估假设开发法的应用房地产评估假设开发法在实际中有广泛的应用。
它常用于以下几个方面：1. 土地评估：在土地购买、租赁或者转让等情况下，可以使用评估假设开发法估计土地的市场价值。
通过分析土地未来的开发可能性和预测现金流量，得出土地的评估价值。
2. 不动产投资：对于房地产投资者来说，评估假设开发法可以帮助他们决策是否值得投资某个不动产。
通过对项目的市场潜力、预测现金流量、风险调整等方面的分析，可以得出投资决策的依据。
3. 金融贷款：对于银行等金融机构来说，评估假设开发法可以用作贷款决策的参考依据。
通过评估项目的价值和风险，确定贷款金额和利率。
三、房地产评估假设开发法的优缺点评估假设开发法作为一种评估方法，具有一些优点和缺点。
1. 优点：（1）考虑了土地的开发潜力，更为准确地反映了土地的价值。
（2）基于现金流量预测，更具实际意义，能够提供对项目未来收益的直观认识。
第九章假设开发法及其运用
四、假设开发法的操作步骤
一、假设开发法的含义
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法。 • 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建 设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开 发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及 应得利润来求取估价对象价值的方法。
• 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来 收益为导向来求取房地产的价值。
四、折现率
• 计算中用到的折现率的估算与收益法中的报酬率 的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地 产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金 的利息和开发利润两部分。
五、测算中的其他有关问题
• (一)注意假设开发法的三种估价前提
自己开发前提；
自愿转让前提； 被迫转让前提。
• (二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
第五节 假设开发法总结及运用举例
• 一、假设开发法总结
假设开发法本质上是一种收益法，在形式上是成 本法的倒算法。 根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法 分为现金流量折现法和传统方法。 假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发 潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、 收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地 产。 假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的 价值减去后续必要支出及应得利润。
旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的 税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用 -投资利息-销售税费-装饰装修改造利润
• （五）求旧房价值的公式
三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式
• （一）适用于开发后出售的公式 • V=VP-C
V-待开发房地产的价值； VP-用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值； C-应扣除项目
第六章假设开发法及其应用
（四）预测开发完成后的不动产销售总价 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发 完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建 立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基 础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相 邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金， 加以修正而获得。
• 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本 金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。 在单利计息的情况下，每期的利息是常数。
房地产估价
§6-3 假设开发法的操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（五）开发利润 开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开 发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基 数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相 应平均利润率。在测算时要注操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（四）投资利息
传统方法中投资利息测算应注意事项： 1.应计息的项目。 • 未知、需要求取的待开发房地产的价值； • 投资者购买待开发房地产应负担的税费； • 开发成本和管理费用。 2.计息期的长短。 3.计息的方式。 4.利率的高低。 5.计息周期。 6.名义利率和实际利率。
房地产估价
§6-1 假设开发法的基本原理
二、理论依据
预期原理 假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著 的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。 杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭 焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑， 田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣 除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第一节 假设开发法概述
• 五、假设开发法的操作步骤
1.调查分析待开发房地产状况：包括：地块的区位状况，地
旧房价值＝重新改造或改变用途后的价值－取 得旧房的税费－重新改造或改变用途的成本－管理 费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第二节 假设开发法法的公式
7.适用于开发完成后的房地产销售的公式： 待开发房地产的价值＝采用市场法测算的开发
完成后的价值－后续必要支出及应得利润 8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式：
第九章 假设开发法及其运用
• 学习目标：
• 1.了解假设开发法的理论依据、适用的估价对象； • 2.熟悉假设开发法的公式； • 3.掌握假设开发法测算中各项的求取。
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的概念
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是 预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必 要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后 续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
已完成部分——已完成的工作和相应的支 出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应 作为扣除项目。
后续的部分——得到估价对象以后到把它 开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的 必要支出及应得利润
第二节 假设开发法的公式
根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状 况相结合，有七种情形： 估价对象为生地，在生地上进行房屋建设 估价对象为生地，将生地开发成熟地 估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变 用途成新房 根据开发完成后的房地产经营方式：销售、出租、 营业
块的实物状况，地块的规划条件，土地权利 2.选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况 3.预测后续开发经营期 4.预测开发完成后的价值 5.预测后续必要支出及应得利润 6.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
第二节 假设开发法的公式
1.最基本的公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的价值 －后续必要支出及应得利润
第一节 假设开发法概述
• 三、假设开发法适用的估价对象
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成 后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。
具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装 饰装修改造或改变用途的旧的房地产。
不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条 件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价； 如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特 别提示。
待开发房地产的价值＝采用收益法测算的开发 完成后的价值－后续必要支出及应得利润
第三节 现金流量折现法和传统方法
1.现金流量折现法和传统方法的定义-假设开发 法中考虑资金的时间价值两种方式： 方法1：采用折现的方式，称为现金流量 折现法，在折现率中予以考虑。不需单独计算 利息和利润。 方法2：单独采取计算投资利息的方式， 称为传统方法。
• 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导 向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的 价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润
后的余额。
第一节 假设开发法概述
• 二、假设开发法的理论依据
理论依据——预期原理。 表现形式——评估新开发的房地产价值 的成本法的倒算法。 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为 已知，需要求取的是开发完成后的房地产价 值。假设开发法中开发完成后的房地产价值 已事先通过预测等方法得到，需要求取的是 土地价值。
第三节 现金流量折现法和传统方法
第二节 假设开发法的公式
2.求生地价值的公式： （1）在生地上进行房屋建设的公式
生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的 税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将生地开发成熟地的公式
生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生 地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第一节 假设开发法概述
• 四、假设开发法适用的条件
假设开发法测算可靠程度的两个关键 预测（两要点） 1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳 使用原则，正确判断房地产的最佳开发利 用方式。 2.是否根据当地房地产市场行情或供求状况， 正确预测开发完成后的价值。
第一节 假设开发法概述
• 四、假设开发法适用的条件
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资
分析。
第一节 假设开发法概述
• 假设开发法用于估价与用于投资分析的区别： • 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是
站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观 的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立 场上。
• 假设开发法在投资分析中提供的三种数值 测算待开发房地产的最高价格 测算房地产开发项目的预期利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用