假设开发法及其运用
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除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资
分析。
第一节 假设开发法概述
• 假设开发法用于估价与用于投资分析的区别： • 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是
站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观 的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立 场上。
• 假设开发法在投资分析中提供的三种数值 测算待开发房地产的最高价格 测算房地产开发项目的预期利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用
第三节 现金流量折现法和传统方法
旧房价值＝重新改造或改变用途后的价值－取 得旧房的税费－重新改造或改变用途的成本－管理 费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第二节 假设开发法法的公式
7.适用于开发完成后的房地产销售的公式： 待开发房地产的价值＝采用市场法测算的开发
完成后的价值－后续必要支出及应得利润 8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式：
第一节 假设开发法概述
• 四、假设开发法适用的条件
假设开发法测算可靠程度的两个关键 预测（两要点） 1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳 使用原则，正确判断房地产的最佳开发利 用方式。 2.是否根据当地房地产市场行情或供求状况， 正确预测开发完成后的价值。
第Βιβλιοθήκη Baidu节 假设开发法概述
• 四、假设开发法适用的条件
待开发房地产的价值＝采用收益法测算的开发 完成后的价值－后续必要支出及应得利润
第三节 现金流量折现法和传统方法
1.现金流量折现法和传统方法的定义-假设开发 法中考虑资金的时间价值两种方式： 方法1：采用折现的方式，称为现金流量 折现法，在折现率中予以考虑。不需单独计算 利息和利润。 方法2：单独采取计算投资利息的方式， 称为传统方法。
块的实物状况，地块的规划条件，土地权利 2.选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况 3.预测后续开发经营期 4.预测开发完成后的价值 5.预测后续必要支出及应得利润 6.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
第二节 假设开发法的公式
1.最基本的公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的价值 －后续必要支出及应得利润
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
• 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导 向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的 价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润
后的余额。
第一节 假设开发法概述
• 二、假设开发法的理论依据
理论依据——预期原理。 表现形式——评估新开发的房地产价值 的成本法的倒算法。 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为 已知，需要求取的是开发完成后的房地产价 值。假设开发法中开发完成后的房地产价值 已事先通过预测等方法得到，需要求取的是 土地价值。
运用假设开发法估价的效果如何，除了 取决于对假设开发法本身掌握的如何，还 要求有一个良好的社会经济环境。 1.要有统一、严谨及健全的房地产法规 2.要有明朗、稳定及长远的房地产政策 3.要有全面、连续及开放的房地产信息资料库
第一节 假设开发法概述
• 五、假设开发法的操作步骤
1.调查分析待开发房地产状况：包括：地块的区位状况，地
已完成部分——已完成的工作和相应的支 出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应 作为扣除项目。
后续的部分——得到估价对象以后到把它 开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的 必要支出及应得利润
第二节 假设开发法的公式
根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状 况相结合，有七种情形： 估价对象为生地，在生地上进行房屋建设 估价对象为生地，将生地开发成熟地 估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变 用途成新房 根据开发完成后的房地产经营方式：销售、出租、 营业
第二节 假设开发法法的公式
5.求熟地价值的公式： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
第九章 假设开发法及其运用
• 学习目标：
• 1.了解假设开发法的理论依据、适用的估价对象； • 2.熟悉假设开发法的公式； • 3.掌握假设开发法测算中各项的求取。
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的概念
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是 预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必 要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后 续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价 值的方法。
第一节 假设开发法概述
• 三、假设开发法适用的估价对象
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成 后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。
具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装 饰装修改造或改变用途的旧的房地产。
不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条 件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价； 如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特 别提示。
第二节 假设开发法的公式
2.求生地价值的公式： （1）在生地上进行房屋建设的公式
生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的 税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将生地开发成熟地的公式
生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生 地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
分析。
第一节 假设开发法概述
• 假设开发法用于估价与用于投资分析的区别： • 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是
站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观 的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立 场上。
• 假设开发法在投资分析中提供的三种数值 测算待开发房地产的最高价格 测算房地产开发项目的预期利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用
第三节 现金流量折现法和传统方法
旧房价值＝重新改造或改变用途后的价值－取 得旧房的税费－重新改造或改变用途的成本－管理 费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第二节 假设开发法法的公式
7.适用于开发完成后的房地产销售的公式： 待开发房地产的价值＝采用市场法测算的开发
完成后的价值－后续必要支出及应得利润 8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式：
第一节 假设开发法概述
• 四、假设开发法适用的条件
假设开发法测算可靠程度的两个关键 预测（两要点） 1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳 使用原则，正确判断房地产的最佳开发利 用方式。 2.是否根据当地房地产市场行情或供求状况， 正确预测开发完成后的价值。
第Βιβλιοθήκη Baidu节 假设开发法概述
• 四、假设开发法适用的条件
待开发房地产的价值＝采用收益法测算的开发 完成后的价值－后续必要支出及应得利润
第三节 现金流量折现法和传统方法
1.现金流量折现法和传统方法的定义-假设开发 法中考虑资金的时间价值两种方式： 方法1：采用折现的方式，称为现金流量 折现法，在折现率中予以考虑。不需单独计算 利息和利润。 方法2：单独采取计算投资利息的方式， 称为传统方法。
块的实物状况，地块的规划条件，土地权利 2.选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况 3.预测后续开发经营期 4.预测开发完成后的价值 5.预测后续必要支出及应得利润 6.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
第二节 假设开发法的公式
1.最基本的公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的价值 －后续必要支出及应得利润
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
• 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导 向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的 价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润
后的余额。
第一节 假设开发法概述
• 二、假设开发法的理论依据
理论依据——预期原理。 表现形式——评估新开发的房地产价值 的成本法的倒算法。 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为 已知，需要求取的是开发完成后的房地产价 值。假设开发法中开发完成后的房地产价值 已事先通过预测等方法得到，需要求取的是 土地价值。
运用假设开发法估价的效果如何，除了 取决于对假设开发法本身掌握的如何，还 要求有一个良好的社会经济环境。 1.要有统一、严谨及健全的房地产法规 2.要有明朗、稳定及长远的房地产政策 3.要有全面、连续及开放的房地产信息资料库
第一节 假设开发法概述
• 五、假设开发法的操作步骤
1.调查分析待开发房地产状况：包括：地块的区位状况，地
已完成部分——已完成的工作和相应的支 出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应 作为扣除项目。
后续的部分——得到估价对象以后到把它 开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的 必要支出及应得利润
第二节 假设开发法的公式
根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状 况相结合，有七种情形： 估价对象为生地，在生地上进行房屋建设 估价对象为生地，将生地开发成熟地 估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变 用途成新房 根据开发完成后的房地产经营方式：销售、出租、 营业
第二节 假设开发法法的公式
5.求熟地价值的公式： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
第九章 假设开发法及其运用
• 学习目标：
• 1.了解假设开发法的理论依据、适用的估价对象； • 2.熟悉假设开发法的公式； • 3.掌握假设开发法测算中各项的求取。
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的概念
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是 预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必 要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后 续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价 值的方法。
第一节 假设开发法概述
• 三、假设开发法适用的估价对象
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成 后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。
具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装 饰装修改造或改变用途的旧的房地产。
不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条 件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价； 如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特 别提示。
第二节 假设开发法的公式
2.求生地价值的公式： （1）在生地上进行房屋建设的公式
生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的 税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将生地开发成熟地的公式
生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生 地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润