假设开发法计算表

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假设开发法-静态

假设开发法（剩余法-待开发土地）测算（模板中绿色表示说明，红色代表根据项目情况进行选择）假设开发法：是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。

其基本计算公式为：P=A-B-C式中：P—待估宗地价格A—不动产总价B—开发项目整体的开发成本C—客观开发利润其中：开发项目整体的开发成本包括购地税费、开发费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。

即：待估宗地价格=不动产总价－购地税费-开发费用－管理费－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润评估测算过程：本次评估采用静态分析方法进行测算。

（新估价规范中要求选择估价前提，而土地评估中未要求，在土地报告中是否需要）1、确定委估宗地的最有效利用方式（1）规划指标通过分析该评估地块的具体条件，规划用途为商住用地，面积合计为29,339.5㎡，计容建筑面积为117,358㎡（其中：商业建筑面积11735.8平方米，配套设施建筑面积2000平方米），地上建筑容积率为4，建筑密度≤30%，建筑限高100米，绿地率≥30%。

根据惠州市住宅小区规划要求，按住宅停车位为每100平方米建筑面积配套1个车位，则住宅车位个数为1036个；商业配备车位为每100平方米营业面积0.7/个车位，则商业车位为82个，本次评估设定全部为地下车位，则地下车位总个数为1118个。

地下车位按30㎡/个车位计，则地下车库面积为33,540㎡。

详见下表（2）开发项目状况设定结合目前调查委估宗地工程地质条件、周边同类商住小区配套、装修标准等资料，委估宗地开发建设工程成本特征概况预计如下：结构：钢混（框剪）结构；层数：根据容积率为4及建筑密度≤30%，本次评估设定为高楼层建筑形式；商业裙楼:根据现场查勘，评估对象两宗地整体四面临街，根据上表可知商业为一二层住宅底商，基底面积为8801.85平方米，根据最高最佳使用方式，一层商业建筑面积可布局成临街商铺；装修标准：建筑物外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯；根据以上资料，拟建项目为常见民用建筑，该类工程为常见工程，建设成本在当地目前处于相对稳定状况。

用假设开发法计算房地产估价问题(案列)

用假设开发法计算房地产估价问题（案列）假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了变化①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。

2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。

那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。

假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

用传统方法进行估价开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。

投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。

与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋土地价格。

X＝－－－（＋）－（＋）－X＝万元案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。

根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。

土地与房地产评估第五章假设开发法

三、假设开发法各项费用的计算
3、开发成本与管理费用 p 计算的方法与成本法中的相同，不同的是需要预测。
4、销售税费 p 销售费用。包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、
奖金及销售提成等。 p 销售税金及附加等。包括营业税、城市维护建设税、教育
费附加； p 通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。
三、假设开发法各项费用的计算
5、投资利息 p 应计息项目：需要求取的待开发房地产的价值+投资者购买
待开发房地产应负担的税费+开发成本+专业费用。
p 销售费用和销售税费不计息。 p 计息期：起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时
间点，不考虑预售和延迟销售。 p 需要求取的待开发房地产的价值的计息起点是估价时点。 p 所有投资均视年内均匀发生。
－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费（终值原理）
2．折现方法（现金流量法） p 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成
本－管理费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负担的税费（现值原理） p 折现率（资本化率）包含利息率和利润率两部分
二、假设开发法的计算公式
第三节假设开发法各项费用的计算
三、假设开发法各项费用的计算
1、开发经营期 p 起点为估价时点（假设） p 确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根
据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。 p 一般较为准确 2．开发完成后的房地产价值 p 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 p 对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合来推测。

房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件

A A
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：

第7章假设开发法

该荒地的面积为2k㎡，“五通一平”开发后适宜分块转让，可转让土地面积的比率为60％。附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/平方米，开发期需要3年。经测算，将该荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本、管理费用、销售费用等为 2.5亿元/k㎡；贷款年利率为8％；土地开发的年投资利润率为10％；土地转让中买、卖双方需要缴纳的税费分别为转让价格的4％和6％。请用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
【例7-3】某在建工程开工于2013年3月1日，总用地面积3 OOO㎡，规划总建筑面积12 400㎡，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。当时购买土地的价格为800元／平方米（楼面地价）
该项目的建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2 300元；至2014年9月1日完成了主体结构，已投入40 ％的建设费用，估计至建成还需要1.5年，尚需投入60％的建设费用；建成后半年可出租，出租面积为建筑面积的70％，月租金为60元/平方米，出租率为85％，运营费用为有效毛收入的25％；购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％；销售费用如广告宣传费等在建成前半年开始投入，为售价的3％；销售税费为售价的6％。
2.选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
静态分析法和动态分析法
VR
静态分析法
静态分析法——也称计息方法，根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况，测算开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，即它们基本上是静止在价值时点的金额，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值。
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
(3)在毛地上建设房屋毛地价值=开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

土地使用权评估

要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。

一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。

同时参照物应选择三个以上。

1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。

2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。

5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。

地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。

a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。

4.5 假设开发法 )

4.6 其他估价方法
4.6 其他估价方法
4.6.1 房地产估价除可选用比较法、收益法、成本法、假设开发法外，还可根据估价目的和估价对象等情况，选用表4.6.1中的其他估价方法。
表4.6.1 其他估价方法
序号估价方法适用范围
1 基准地价修正法政府或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价
4.6.7 运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产的价值减损额。
4.6.8 运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，再计算其现值之和作为房地产的价值减损额。
4.6.9 运用价差法进行房地产价值减损或价值增加评估时，应先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下的价值，再将两者之差作为房地产的价值减损额或价值增加额。
1.搜集有关基准地价的资料；
2.查找估价对象宗地所在位置的基准地价；
3.对基准地价进行市场状况调整；
4.对基准地价进行土地状况调整；
5.计算估价对象宗地价值或价格。
4.6.3 基准地价修正法估价时，应符合下列规定：
1.在将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地价的内涵；
4.6.4 运用路线价法进行土地估价时，应先在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值或价格。
4.6.5 运用标准价调整法进行房地产估价时,应先确定估价范围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值或价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格。

房地产估价第七章假设开发法

➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method

假设开发法

• 二、假设开发法的理论依据
• 假设开发法的基本理论依据是预期收益原理。其基本思想可以通过下面的案例进行反映。
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第一节假设开发法的基本原理
• 在规范运作、公平竞争的土地市场上，某房地产开发商欲取得一块房地产开发用地时，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的？首先，房地产开发商会进行市场调查与分析，了解该土地的自然状况、周围环境以及相应房地产市场的发展趋势，以此确定土地利用的最佳方案，并据此测算出未来开发建设过程中需要发生的开发成本、管理费用、投资利息、开发税费等建设成本；根据市场调查分析结果确定开发建设完成后的销售价格以及销售过程中发生的税费。
• 1.日光消毒法 • 日光含有丰富的紫外线，是很强的大然杀菌方式。在直射
日光下暴晒3--6小时，可以达到消毒目的。这种方法适用于患儿的衣服、被褥、毛毯、书画、枕芯等不适用其他方法消毒的东西。
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第二节家庭日常护理知识
• 2.空气消毒法 • 通风换气，是利用空气流通的机械作用来消除空气中病原
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第一节幼儿生病特征观察
• 2.脐带 • 新生儿脐带一般在3--7天脱落，脱落前这里是新生儿对外
开放的“门户”，任何细菌都可沿此处进入体内引起感染，因此要使脐带保持清洁。未脱落前应避免水洗。常用0. 75 % 碘酊擦脐部，可减少感染的机会。一旦发现脐周围皮肤发红，有臭味，流水、流脓或脐痴迟迟不脱落，就需要去看医生。 • 3.前囟门 • 前囟门也叫大囟门，到1岁左右闭合，新生儿时期的大囟门是观察颅内压力与疾病的窗户。正常的前囟为2 x2平方厘
第七章假设开发法
• 第一节假设开发法的基本原理 • 第二节假设开发法的计算公式 • 第三节假设开发法的估价方法 • 第四节假设开发法中各项的求取

假设开发法

假设开发法假设开发法是在假设地块开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格。

其基本公式为：待估宗地价格=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-规费-开发商合理利润(1)、确定最佳的开发利用方式根据委托方提供的资料和现场勘察，在估价基准日，设定待估宗地土地用途为住宅用地，土地面积为1500平方米，设定容积率为2.5。

设定总建筑面积为3750平方米。

(2)、预计开发建设周期开发建设周期是指从假设地块从取得土地使用权一直到不动产全部销售完毕的时间，根据开发项目实际情况和南京市不动产市场的状况，设定待估地块需一年半时间才能建设销售完成，即建设期为2008年1月至2009年1月，开发开始半年后销售，开发完成半年后售完，销售期至2009年7月。

不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等是在开发建设过程中投入的，其中地价款在开发初期投入，建筑费及专业费及不可预见费分期投入，评估中认为在每年度均匀投入，视为每年期中投入。

估价时，采用贴现的方式，时间点定为2008年1月，以后发生的费用贴现至该时间点。

贴现率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至一年）贷款利息率7.47%计。

(3)、预计出售楼价A、比较案例的选取根据南京市房地产市场现状和趋势，估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内结构相似、套型相似、区位条件基本一致的三个类似的住宅用房销售情况进行详细调查，选取适当的案例来确定估价对象住宅用房地产的价格。

案例选取详见表6：表6：比较案例说明表B、比较因素的选择。

通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。

结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。

假设开发法

假设开发法采用假设开发法估算在建工程的价值，应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买在建工程的应负担的税费，其评估公式为：在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费2．xx完成后的房地产价值彭山县住宅已有一定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，因此本报告采用市场比较法确定估价对象续建完成后价值。

⑴基本思路市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时价值。

⑵比较实例选择根据评估人员对彭山县住宅市场交易情况的调查了解，选取以下三个可比实例：案例A.“粼江枫景”。

座落于彭山县凤鸣镇滨江路，平均交易价格7600元/平方米。

案例B．“华龙首座”。

座落于彭山县。

平均交易价格9000元/平方米。

案例C.“”。

座落于彭山县，平均交易价格为6800元/平方米。

⑶比较修正计算①交易情况xx：以上选取的三个可比实例均为竞争市场上正常交易价格，可不进行交易情况修正。

②交易日期xx：以估价时点的行情为基准，根据住宅的市场价格变化趋势资料，确定可比实例的交易日期修正值。

③区域因素xx：将估价对象与可比实例所处地区的影响住宅价值的区域因素（包括交通便利程度、噪声、景观、环境、城市规划、生活服务设施等）进行比较，确定区域因素优劣造成的减价或增价修正值。

④个别因素xx：将估价对象与可比实例的影响住宅价值的个别因素（主要包括结构、装修、设备水平、小区配套、小区绿化、物业管理等）进行比较，确定个别因素优劣造成的减价和增价修正值。

比较xx计算如下：（价格：元/平方米）项目名称交易价格交易情况xx交易日期xx区域因素xx个别因素xx比准价格A0B35003113C30002801⑷估价对象现时价值确定取以上比准价格的算术平均值作为“伟业广场”住宅续建完成后（现房、装修及设备到位、一次性付款）平均销售价格，即：（3360+3113+2801）÷3=3091元/平方米估价对象现已预定电梯住宅2幢，平均价格与上述评估价格基本相近，说明该评估价格基本符合市场价格水平，则续建完成后的房地产价值为：372.68m2×3091.00元/m2=11552万元3.xx成本依据评估人员现场勘察并结合工程进度，对续建工程项目作评估分析后确定续建成本为7000万元。

假设开发法的基本公式

8
2．适用将毛地开发成熟地的计算公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税金
9
四、评估熟地价值的公式
熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－开发利润－买方购买熟地应负担的税金
第二节假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式
待开
发房地产 = 价值
开发开管销销
完成发理售售
后房 -成 - 费 -费 - 税
地产本用用金价值
开
-
发利
润
投
-
资利
-
息
投资者
购买待开发房地产应负担的税金
1
即：待开发的房地产价值=开发完成后的价值后续必要支出及应得利润
14
10
五、评估在建工程价值的公式
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用
－投资利息－销售费用－销售税金－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税金
11
六、评估旧房价值的公式
旧房价值＝改造完成后的房地产价值－装饰装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税金
4
开发完成后的房地产经营方式
销售（预售、建成后销售）出租（预租、多为建成后出租）营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场等）
5
二、假设开发法评估生地价值的公式 1.适用于在生地上进行房屋建设的计算公式
生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税金－开发利润－买方购买生地应负担的税金 6

房地产评估假设开发法评估报告

定义：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

基本计算公式：P=A-B-C式中：P一待估房地产（或土地）价值A一开发完成后的房地产价值B一后续开发的必要支出C一后续应得利润其中：后续开发的必要支出包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。

假设开发法分为动态分析法和静态分析法。

由于动态分析法所用的折现率较难确定，故本次评估采用静态分析方法进行泗测算。

1、估价前提和最佳开发经营方式1.1、估价前提：本次估价目的为抵押，结合本次估价目的，本次估价以被迫转让开发为估价前提。

1.2、最佳开发经营方式：估价对象土地面积合计为36631.5壮，规划用途为商住用地，规划计容建筑面积为不大于102,076壮(其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米)，地上建筑容积率为不大于2.788，建筑密度W28%，建筑限高100米，绿地率230%。

通过对估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况的调查，结合最高最佳利用原则，本次估价确定估价对象最佳开发经营方式如下：(1)建设内容与规模：建设内容为商住房地产。

估价对象规划计容建筑面积为不大于102,076壮(其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米)，结合最高最佳利用原则，本次设定估价对象计容建筑面积为102,076壮，其中商业建筑面积为5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米，剩余部分全部设为住宅。

根据当地住宅小区规划要求并结合类似案例，按每100平方米建筑面积配套0.7个车位，即地下停车位个数为713个，按359/个车位计，则地下车库面积为24,955总综上，本次设定估价对象总开发规模为127,031tf-(2)可销售或经营内容与规模:估价对象可销售内容为商业房地产、住宅房地产以及地下停车位房地产，可销售规模分别为商业5,400平方米、住宅96,396平方米、地下停车位24,955平方米。

假设开发法计算表

假设开发法-静态

用假设开发法计算房地产估价问题(案列)

土地与房地产评估第五章假设开发法

房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件

第7章 假设开发法

土地使用权评估

4.5 假设开发法 )

房地产估价第七章假设开发法

假设开发法

假设开发法

假设开发法

假设开发法的基本公式

房地产评估假设开发法评估报告

第7章假设开发法