假设开发法
假设开发法
假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
第六章 假设开发法
的有关房地产开发和交易的税费清单。
11
第六章 假设开发法
第二节 计算公式
一、基本公式
1、 适用于预期售价的公式：
P＝A－B－C
P－购置开发场地的价格 A－开发完成后不动产价值
B－后续必要支出
C－合理利润
后续必要支出＝待开发房地产取得税费＋后续建设成本
• 城镇土地估价规程： • 在测算完成开发后的不
动产正常交易价格的基 础上，扣除预计的正常 开发成本及有关专业费 用、利息、利润和税费 等，以价格余额来估算 待估宗地价格的方法。
动态法
静态法
4
第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 待开发房地产 proposed development；development： roperty：具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开 发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途 的旧房等。
9
第六章 假设开发法
四、适用范围
另外可用于： • 1、测算待开发房地产的最高价格。 • 2、测算房地产开发项目的预期利润。 • 3、测算房地产开发中可能的最高费用。
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第六章 假设开发法
五、适用条件
• 结果的可靠性关键取决于2个预测： • 1、正确判断最佳开发利用方式 • 2、正确预测开发后的不动产价值。 • 预测条件： • 1、统一、严谨及健全的房地产法规。 • 2、明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的
第六章 假设开发法
第六章 假设开发法
• 第一节 基本原理 • 第二节 计算公式 • 第三节 估价步骤 • 第四节 应用举例
1
第六章 假设开发法
第七章-假设开发法PPT课件
32
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
第07章 假设开发法
■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取 决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原 则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方 式(包括用途、规模、档次等)。
■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否 根据当地房地产市场行情或供求状况，正确 预测了未来开发完成后的房地产价值。
④待开发土地的权利。
(2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规 模、档次等的确定。
(3)估算开发经营期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销 售费用、销售税金、开发利润及投资者购 买待开发房地产应负担的税金；
(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。 选用不同的利率，应选用相对应的计息 方式，反过来，选用不同的计息方式， 应选用相对应的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时 间。计息周期可以是年、半年、季、月、 周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形 下，当利率的时间单位与计息周期不一 致时，例如，利率的时间单位为一年， 而计息周期为半年、季、月、周或天等， 就出现了名义利率和实际利率(又称有 效利率)的概念。
【例】某旧厂房的建筑面积为20000m2。根据其所在地 点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并 可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500 元／m2(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用 权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修装饰费为 每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销 售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润 为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税 金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房 的正常的买总价和单价(折现率为8%)。
假设开发法
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
第六章 假设开发法
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值 =开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想 得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已 经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不 应作为扣除项。
终点状况为：熟 地、房地
房地产价值=终点状况房地产价值－现状到终点状况的必要支出与平均利润 1.估价对象为生地，将生地开发成熟地
2.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 3.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
4.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
5.估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 6.估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 7.估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房
使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售
这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。
销售（含预售）情况下
第六章 假设开发法
主要内容
1、假设开发法概述 2、假设开发法的评估步骤 3、现金流量折现法和传统方法
4、假设开发法应用举例
第一节
假设开发法概述
1、假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是指在估算开发完成后不 动产正常交易价格的基础上扣除未来不动产正常开发 成本（如土地开发费、建筑物的建造费）、利息、利
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
V
Vp
C
——待开发房地产的价值；
——用市场法或长期趋势法测 算的开发完成后的房地产价值；
假设开发法
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具 有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流 体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和 并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商 业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、 航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤 和重要手段。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节 影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法 二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分 方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了 所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节 假设开发法概述
假设开发法
• 2.专业费：一般以建安工程费的一定比率来计算，如取建安工程费的3 ％。
• 专业费＝建安工程费×专业费费率 • 1.2.7估算管理费用 • 后续管理费用=后续开发成本×正常管理费率 • 1.2.8估算销售费用和销售税费 • 销售费用指的是销售开发完成后的房地产所需要的广告费、代理费等
包括土地和地上建筑物5．市场状况 • 1.2.2选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产
状况：开发什么类型的房地产；最重要的是土地最佳的用途的 选择 • 1.2.3估计后续开发经营期 • 在销售（包含预售）的情况下，估价对象为建成后销售的房地 产，经营期即为销售期，起点是预计销售开始的日期，如果是 存在预售，起点在建造期的终点（预计待开发房地产竣工的日 期）之前，终点是预计全部销售完毕的日期。 • 在出租或营业的情况下，估价对象为建成后出租、直接营业的 房地产，经营期即为运营期，起点是建造期的终点（预计待开 发房地产竣工的日期），终点是开发完成后的房地产经济寿命 结束的日期。
• 例7-1有一片荒地需要估价。 该荒地的面积为5平方公里， 适宜进行“七通一平”的开发
后分块有偿转让；可转让土 地面积的比率为70%；邻近 地区与之位置相当的“七通 一平”熟地的单价为1 000元/ ㎡，开发期需要2年，该片 荒地开发成“七通一平”熟地 的开发成本经测算为2亿元/
平方公里，管理费用等经测 算为1亿元/平方公里，贷款 年利率为8%，直接成本利润 率为12%，当地土地转让中
• 2．适用条件 • （1）估价本身的条件 • 1）坚持合法原则和最高最佳使用原则，正确判断土地最佳开发用途，确定房地产的最佳开发
利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；
• 2）对当地房地产市场行情或供求状况有较为准确的把握，主要是正确地预测开发完成后房地 产的价值，开发费用、税费、开发利润等，都有经验数据可以借鉴或者有国家规定的标准，所 以测算较为简单。
第八章 假设开发法
20 % 50 % 30 % B 2200 50000 0.5 1.5 1 14% 1 14% 1 14% 2.5
20％
50％
30％
0 0.5
1 1.5 2
第八章
2.5 3
假设开发法
4
房地产估价
P155例8-2
V=6368.21万元
在建写字楼价格（V）=预期开发完成后价值（A）-续建费用（B） -购买税费（C）-转让税费（D） 房地产估价
在建写字楼价格（V）=预期开发完成后价值（A）-续建费用（B） -购买税费（C）-转让税费（D）
0.5 1.0 07.3 07.9 08.9
1.5
A’
a1
a2
a3 a4= a5= a6 =……
B
2500 10200
1 13%
0.75
2326 .65
房地产估价
第八章
假设开发法
P157例8-4
A 4378 .33 B 2326 .65 C V 3% 0.03V D A 6% 262 .70
V=1736.87万元 V=380000000÷10200=1702.82元/㎡
2、计息方法的特点
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息 不考虑预售，也不考虑延迟销售
第八章
假设开发法
房地产估价
P154例8-1
需要评估某成片生地的现时价格。已知该 成片生地的面积为2平方公里，适宜开发成熟地 后分块转让，可转让面积比率为60%；市场调查 分析获知，该类土地的小块熟地转让价为1000元 /平方米；将生地开发成熟地的周期为2年，开 发成本和管理费等为2.5亿元/平方公里，其中的 60%在第1年均匀投入，40%在第2年均匀投入， 贷款利率为10%，投资利润率为15%；当地土地 转让中买卖双方要缴纳的税费分别为转让价格 的2.0%和3.5%。试评估该成片生地的现时总价 与可转让土地单价。
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
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房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
01
02
03
04
建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
假设开发法
剩余法（假设开发法）第一节剩余法概述一、剩余法概念剩余法(又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
二、原理剩余法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。
假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格来购买它？无疑，我明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。
我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。
因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。
但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取用的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑）。
所以，我只求得到社会上同类房地产开发的一般正常利润。
而为了得到这块土地,我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等。
根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息（我投入的这些资金要么自己拥有，要么从银行贷款但都要计算利息。
这也是基于机会成本的考虑）；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润。
有了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指对不动产进行全面、客观地评定其价值、潜力和风险的评估过程。
在评估房地产时，常用的方法之一就是假设开发法。
本文将介绍什么是假设开发法以及它的评估原则和应用。
一、什么是假设开发法假设开发法是指在评估房地产时，假定该土地将根据现行的开发政策和市场需求进行开发，并以此为基础来估计其价值。
通过假设土地发展成为现有房地产市场所涉及的项目，可以确定房地产项目的现值。
二、假设开发法的评估原则1.合理性原则：评估人员在选择假设开发法进行评估时，必须要有充足的依据和理论分析。
具体包括土地使用权的产权、用途规划、地籍情况等。
2.科学性原则：评估过程中需要利用科学技术手段进行准确的数据收集和处理，以确保评估的结果具有可信度和可重复性。
3.完整性原则：假设开发法评估中需要综合考虑土地的各项因素，包括地理、经济、政治、社会、环境等多个方面的因素。
4.分析性原则：评估人员需要采用科学、系统的方法对土地进行逐项分析，包括土地规划、市场需求、政策环境等方面。
三、假设开发法的应用1.土地开发项目评估：假设开发法可以用于评估土地的开发潜力和可行性，为开发商决策提供参考。
通过对土地各项因素的分析，可以评估项目的风险和回报，为土地购买者和投资者提供决策依据。
2.房地产市场分析：通过假设开发法，可以对房地产市场进行全面的分析，包括市场需求、价格趋势、供需关系等。
这有助于为政府制定土地利用政策、投资机构制定投资战略提供依据。
3.土地估值和税收评估：假设开发法可以用于土地估值和税收评估。
通过分析土地的现状和潜力，可以确定土地的市场价值和相应的税收额度，为税务部门提供准确的依据。
4.风险评估：通过假设开发法，可以评估土地开发项目的风险和获利能力。
通过对土地市场、政策环境、供需关系等因素的分析，可以评估项目可能面临的风险和投资回报，为投资者提供决策支持。
总之，假设开发法是一种常用的评估房地产价值的方法。
它通过假设土地的开发潜力和市场需求，评估房地产项目的价值和风险。
假设开发法
假设开发法假设开发法是在假设地块开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格。
其基本公式为：待估宗地价格=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-规费-开发商合理利润(1)、确定最佳的开发利用方式根据委托方提供的资料和现场勘察，在估价基准日，设定待估宗地土地用途为住宅用地，土地面积为1500平方米，设定容积率为2.5。
设定总建筑面积为3750平方米。
(2)、预计开发建设周期开发建设周期是指从假设地块从取得土地使用权一直到不动产全部销售完毕的时间，根据开发项目实际情况和南京市不动产市场的状况，设定待估地块需一年半时间才能建设销售完成，即建设期为2008年1月至2009年1月，开发开始半年后销售，开发完成半年后售完，销售期至2009年7月。
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等是在开发建设过程中投入的，其中地价款在开发初期投入，建筑费及专业费及不可预见费分期投入，评估中认为在每年度均匀投入，视为每年期中投入。
估价时，采用贴现的方式，时间点定为2008年1月，以后发生的费用贴现至该时间点。
贴现率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至一年）贷款利息率7.47%计。
(3)、预计出售楼价A、比较案例的选取根据南京市房地产市场现状和趋势，估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内结构相似、套型相似、区位条件基本一致的三个类似的住宅用房销售情况进行详细调查，选取适当的案例来确定估价对象住宅用房地产的价格。
案例选取详见表6：表6：比较案例说明表B、比较因素的选择。
通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。
结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。
第七章 假设开发法
4、一块“七通一平”的待建空地，总面积10000 平方米，土地使用权年限为50年，出售时间为 2004年10月。通过调查得知这块土地最佳的开 发利用方式：用途为商住混合；建筑容积率为7； 建筑覆盖率为50%；建筑物层数14层，各层建筑 面积均相等；1-2层为商店，3-14层为住宅。预 计3年建成投入使用。估计建造完成后，其中的 商业楼和住宅的30%即可售出，住宅的50%半年 后售出，其余20%一年后售出。预计出售当时的 平均售价（按建筑面积计）商业楼为4500元/平 方米，住宅为2500元/平方米。总建筑费为5000 万元；专业费为建筑费的8%；第一年投入20%； 第二年投入50%；第三年投入余下的30%；年利 率15%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的 6%，投资利润率为25%。评估该土地在出售时 的购买价格。
2、需要评估一宗“七通一平”的土地在2004年9 月的价格。该宗土地总面积5000平方米，土地 剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建 造某种类型的商品住宅；预计建造该类商品住 宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元， 专业费用为建筑费的12％，第一年投入60％的 建筑费及专业费；销售费用和税费分别为未来 楼价的2％和6%；契税为交易价格的3%；投资 利润率为20％；该商品住宅在建成后半年一次 全部售出，售出时的价格平均为每平方米2000 元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地 在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率 为12％）
2.适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式
P = PC－(B + C) a PC = r
式中：P－购买开发场地的价格； PC －开发项目预期建成后的资本化价格 a－开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯 租金） r－资本化率，即预期的投资收益率； B－开发项目预期的开发费用； C－开发商的合理利润；
第九章假设开发法ppt课件
• 开发后的房地产经营方式，有出售（包括 预售、建成后出售）、出租、预租，和有 营业等。
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
费 －由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利 息－销售费用－销售税费－土地开发利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
（二）求毛地价值的公式
（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： • 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地
（四）求在建工程价值的公式
• 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －取得在建工程的税费－续建成本－管理 费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 续建利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
三、假设开发法适用的估价对象和条件
（一）假设开发法适用的估价对象
假设开ห้องสมุดไป่ตู้法适用于具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛 地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、 可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 • 对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难 以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发 利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。
第三节
动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）
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概念 理论依据 基本公式* 特点及适用范围 估价步骤*
主要内容
第五章 假设开发法
一、概念： 假设开发法（the hypothetical development method）
又称剩余法（residual method），是在估算开发完 成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未 来不动产正常的开发成本、利息、利润、税 收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不 动产价格的一种方法。
例如，评估一宗待开发土地估价2002年10月的价值，要将 在未来发生的支出和收入都折算到2002年10月。如果预测 该宗土地2005年10月开发完成后的房价（包含地价）为 5000万元，折现率为10％，则需将这5000万元折现到 2002年10月，即在2002年10月来看的房价实际为：
5000 ÷ (1 + 10%)3 = 3757
房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、 销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同， 特别是一项大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法 估价必须考虑货币的时间价值．
考虑货币的时间价值可有如下2种不同的方式： （1）折现的方式，又称为现金流量折现法：以估价时点 为时间基点，将估价对象房地产开发完成后的价值和开发过 程中的成本费都折现到现时点上。 （2）计算利息方式，称为传统方法：以估价对象开发完 成时点为时间基点，估算估价对象开发完成后的价格，并计 算开发过程中各项成本费用及利息，计息期为费用发生试点 到开发完成。
第五章 假设开发法
二、假设开发法理论依据
假设开发法是以估价对象房地产开发完成后 的价格为基础，是“成本法的倒算”，其中用到的房 地产价格、开发费用、开发利润等数据是预测得到 的，所以说假设开发法的理论依据是预期原理。
第五章 假设开发法
三、假设开发法特点
1、假设开开发不动
（一）现金流量折现法与计息方法主要有下列4 大区别：
1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管 理费用、销售税费等的估算时间基点不同。
在计息方法中主要是根据估价时的房地产市 场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期 时的数额；而现金流量折现法中，是模拟开发过 程，预测它们在未来发生时所发生的动态数额，即 要进行现金流量预测。
3、对于利息和开发利润的处理方法不同。
在计息方法中投资利息和开发利润都单独显现 出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出 来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现 法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利 率），又包含风险收益部分（利润率）。 4、利息率和折现率不同。
利息率是安全利率，折现率考虑风险。
评估：该宗地在规划条件下的土地使用权价格。（静态和动态）
综合案例分析（案例一）
某公司于2005年10月获得一宗5000平方米土地的使用权（50年），规划 容积率为3；该公司于2006年10月动工兴建一座综合大楼，由于资金紧张，拟 于2007年10月向银行抵押，如果以该宗地评估价的70%贷款，请问可贷多少 款？项目有关资料如下： 1、该大楼1-3层为商场，建筑面积3000平方米，4-15层为办公楼。 2、开发周期2年，第一年投入20%，第二年投入40%。 3、该大楼一出租方式经营，预计商场和办公楼的出租率分别为90%和 80%；目前同类建筑物的建安造价为3000元/平方米，同类物业商场租金为 300元/月平方米，办公楼为150元/月平方米。 4、房屋出租中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安 造价的0.2%，税金为年租金的12%，项目投资回报率取建安造价的30%， 耐用年限70年，残值率2%，土地还原利率为8%，综合还原利率10%，贷款 利率10%。
5、估算成本费用和利税。
建筑成本费、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、 租售费用及开发商利润。
利息：地价款（整周期计息）、成本（分期计息） 6、销售税费（以不动产总价的一定比率） 7、利润（以不动产总价或投入的一定比率） 8、求取估价对象价格（代入相应公式）
7.3：
八、现金流量折现法和计息方法
第五章 假设开发法
九、案例分析
7.4 预售价格折算到开发完成后价格，再折算到当前价格。 7.5 阶段总价折算到开发完成后总价，再折算到当前现值，
求取当前单价 7.6 现金流折现法求取土地转让总价、单价和楼面地价。 7.7 现金流折现法求取某一时点工程转让价格。 7.8 用计息法和折现法评估宗地价格。 7.9 待建土地估价 7.10 旧房地产估价 7.11在建工程估价 7.12预测项目利润 7.13 建筑费用及专业费用最高控制标准测算
（三）现金流量折现法的公式 基本公式：
待开发房地产价格=开发完成后房地产价格现值-取得待开 发房地产税费-土地开发成本现值-管理费用现值-销售费 用现值-开发后的房地产转让税费现值
开发完成后房地产价格现值=开发完成时的房地产价格/（1+折现率）t
开发费用和管理费用及销售税费现值=开发费用和管理费用及销售 税费/（1+折现率）t
现金流量：是指一个项目（方案或企业）在某一 特定时期内收入或支出的资金数额。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金 流量。
净现金流量＝现金流入量 － 现金流出量。
2、对开发完成后的房地产价格、开发成本、管理费 用、销售税费等测算方法不同。
计息方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不 是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但 要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即不考虑预 售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支 出、收入发生的时间不同．即首先要将它们折算到同一时 间上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。
第五章 假设开发法
例二
有一 “七通一平”的熟地，面积5000平方米，容积率 为2。预计建造住宅的开发期2年，建按费800元/平方 米，专业费用为建筑安装工程费的12%。第一年投入 60%，第二年投入40%；销售费用为其售价的2%， 营业税为交易价格的6%，契税为土地价格的3%，利率 10%。预计住宅建成后可全部售出，售价4000元/平方 米。试用动态方式估算该宗地2007年9月的总价和单价 及楼面价（折现率12%）。
第五章 假设开发法
九、案例分析
例一
有一荒地总面积2平方公里，适宜进行“五通一平”开 发后分块有偿转让。附近地区位置相当的小块“五通一平” 的熟地价格为800/平方米；将荒地开发成“五通一平”熟 地的成本是2.5亿/平方公里，开发期3年，开发成本在3 年均匀投入；贷款利率12%，投资利润率为20%；土 地转让中卖方缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买 荒地需缴纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让的土 地面积比率为60%。试用静态方式估算该荒地的总价和 单价。
第五章 假设开发法
例三： 有一房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面积
10000平方米；允许建筑容积率为7，允许建筑覆盖率为小于 50%，土地使用年期为50年，出售时间为2007年10月。评估该 地块2007年10月的购买价格。（静态和动态）
1、开发方式：商住混合楼，容积率为7 ，覆盖率50%。建筑面 积70000平方米，层数14层，1-2层商铺，3-14为住宅。
第五章 假设开发法
2、求毛地的价格（毛地-房地产、毛地-熟地）
（1）毛地价格=开发完成后的房地产价格-由毛地建成房 屋的开发成本-管理费用-利息-销售税费-利润-买地税费 （2）毛地价格=开发完成后的熟地价格-由毛地开发成熟 地的开发成本-管理费用-利息-销售税费-利润-买地税费
第五章 假设开发法
2、建设期3年 3、开发费及利润 估计总建筑费5000万元，专业、管理费为建筑费的12%，利息 （单利）8%，销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%，利润率 25%，开发费投入：第一年20%，第二年50%，第三年30% 4、售价：商业楼建成后全部售出，住宅楼30%建成后出售，50% 半年后售出，其余一年后售出。预计商业楼售价6000元/平方米， 住宅楼5000元/平方米。
综合案例分析（案例二）
某公司于2006年1月获得一宗30000平方米工业用地A的50年使用权，现
已达到五通一平的开发程度。评估A宗地2006年9月1日的土地价格。
经调查A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，情况如下： 1、B宗地：占地45亩，于2002年9月1日取得，支付了300万元的征地及相关 费用，花费了540万元开发费达到七通一平。据调查从2002年9月1日到2006 年9月1日期间，征地费和开发费分别上涨了20%和30%。 2、C宗地:占地2500平方米，三通一平，按照2006年9月的市场行情，如果出 租，每年土地的净收益可达55万元。 3、D宗地：于2006年9月以国家作价入股方式取得，40年期，七通一平条件 下作价425元/平方米。
3、待拆迁改造的再开发房地产的估价
4、现有新旧房地产中地价的单独评估：房地产-房屋=地
5、在建工程
6、旧房装修、改建、扩建
7、房地产开发项目评价和投资决策（待开发房地产价格、开发完 成后房地产价格、开发费用、预期利润）
第五章 假设开发法
五、假设开发法与成本法的关系 1、思路相同，估价时点不同。 2、计算公式相同，但变量内涵不同。 3、房地产价格指标运用不同。 4、开发用途确定方式不同。
产的各种假设：利用、行情、开发后价值、开发费用、正 常利润。
2、假设开发法以种种假设或限制条件为前提。租金和价格
不会发生大的变化。投入是均匀投入。
3、假设开发法有动态和静态两种计算方式。折现、计息
第五章
四、假设开发法适用范围
假设开发法
1、待开发土地的估价（生地、毛地、熟地）（确定投标价）
2、土地整理、复垦
第五章 假设开发法
七、假设开发法估价步骤 1、调查待估房地产的基本情况。
位置、自然状况、规划限制、土地权利
2、选择最佳的开发利用方式：最佳土地用途、容