第七章 假设开发法
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房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
A A
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
房地产估价(第7章)假设开发法
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（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算 到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息、估算投资利润 ，对应的计息期通常到开发完成之时，不考虑预售或延迟销售的情形；而动 态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同 一时间上的价值（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。 （3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现 法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法 要求折现率包含安全收益部分（通常的利率），又包含收益部分（利润率） 。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于 比较。 3. 动态分析法和静态分析法的优缺点 从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程较复杂；静态 分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与 粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为动态分析法从某种意义上 讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要 预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发 生的金额要预测准确。
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【例7-2】根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某个写字楼的月租金为 每平方米使用面积36元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为 10%，可供出租的面积为3000m2,运营期为37年，求未来建成的该写字楼在建 成时的总价值。 【解】采用收益法测算该写字楼建成时的总价值： 36×3000×90%×（1—30%）×12/10%×[1—1/（1+10%）37]=792.47（万元 ） 【拓展训练】评估某房地产开发项目建成后的市场价格。根据调查2012年12 月31日在同一供需圈内三个类似房地产的交易价格分别为：实例A单价为3500 元/m2、实例B单价为3600元/m2、实例C单价为3450元/m2，三实例均为正常 交易价格，其中实例A、C为期房第二年交房，实例B为现房即买即住。另外， 根据调查，估价对象将会于2年后建成。已经近三年类似房地产市场价格以每 年5%的幅度上涨。试求该房地产开发项目建成后的价值。 【解题思路】 使用市场比较法对已知三个实例的交易价格进行房地产状况和交易日期的修 正、调整。
第七章-假设开发法PPT课件
8、评估结果 单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米） 楼面地价=8912/2.5=3565（元/平方米）
32
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
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[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
第07章 假设开发法
■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取 决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原 则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方 式(包括用途、规模、档次等)。
■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否 根据当地房地产市场行情或供求状况，正确 预测了未来开发完成后的房地产价值。
④待开发土地的权利。
(2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规 模、档次等的确定。
(3)估算开发经营期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销 售费用、销售税金、开发利润及投资者购 买待开发房地产应负担的税金；
(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。 选用不同的利率，应选用相对应的计息 方式，反过来，选用不同的计息方式， 应选用相对应的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时 间。计息周期可以是年、半年、季、月、 周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形 下，当利率的时间单位与计息周期不一 致时，例如，利率的时间单位为一年， 而计息周期为半年、季、月、周或天等， 就出现了名义利率和实际利率(又称有 效利率)的概念。
【例】某旧厂房的建筑面积为20000m2。根据其所在地 点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并 可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500 元／m2(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用 权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修装饰费为 每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销 售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润 为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税 金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房 的正常的买总价和单价(折现率为8%)。
房地产估价之假设开发法
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
假设开发法
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
第7章 假设开发法
该荒地的面积为2k㎡，“五通一平”开发后适宜分块转让，可转 让土地面积的比率为60％。附近地区与之位置相当的小块“五通一 平”熟地的单价为800元/平方米，开发期需要3年。经测算，将该荒 地开发成“五通一平”熟地的建设成本、管理费用、销售费用等为 2.5亿元/k㎡；贷款年利率为8％；土地开发的年投资利润率为10％； 土地转让中买、卖双方需要缴纳的税费分别为转让价格的4％和6％。 请用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
【例7-3】某在建工程开工于2013年3月1日，总用地面积3 OOO㎡，规划总 建筑面积12 400㎡，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。 当时购买土地的价格为800元／平方米（楼面地价）
该项目的建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为 每平方米建筑面积2 300元；至2014年9月1日完成了主体结构，已投入40 ％的建设费用，估计至建成还需要1.5年，尚需投入60％的建设费用；建 成后半年可出租，出租面积为建筑面积的70％，月租金为60元/平方米， 出租率为85％，运营费用为有效毛收入的25％；购买在建工程买方需要 缴纳的税费为购买价的3％；销售费用如广告宣传费等在建成前半年开始 投入，为售价的3％；销售税费为售价的6％。
2.选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
静态分析法和动态分析法
VR
静态分析法
静态分析法——也称计息方法，根据价值时点（通常为现在） 的房地产市场状况，测算开发完成后的价值和后续的建设成本、 管理费用、销售费用、销售税费等，即它们基本上是静止在价 值时点的金额，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值。
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
(3)在毛地上建设房屋 毛地价值=开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
【例7-3】某在建工程开工于2013年3月1日，总用地面积3 OOO㎡，规划总 建筑面积12 400㎡，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。 当时购买土地的价格为800元／平方米（楼面地价）
该项目的建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为 每平方米建筑面积2 300元；至2014年9月1日完成了主体结构，已投入40 ％的建设费用，估计至建成还需要1.5年，尚需投入60％的建设费用；建 成后半年可出租，出租面积为建筑面积的70％，月租金为60元/平方米， 出租率为85％，运营费用为有效毛收入的25％；购买在建工程买方需要 缴纳的税费为购买价的3％；销售费用如广告宣传费等在建成前半年开始 投入，为售价的3％；销售税费为售价的6％。
2.选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
静态分析法和动态分析法
VR
静态分析法
静态分析法——也称计息方法，根据价值时点（通常为现在） 的房地产市场状况，测算开发完成后的价值和后续的建设成本、 管理费用、销售费用、销售税费等，即它们基本上是静止在价 值时点的金额，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值。
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
(3)在毛地上建设房屋 毛地价值=开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
假设开发法
能够提供整个计算域内所有的相关变量，而采用试验方法要想获得完 整的结果几乎不可能; (4) 可以模拟真实条件 避免了模型试验只能采取相似模型试验的不足，具有全尺寸模拟等。 与轿车相比，客车载客量大，车室空间狭小，在舒适性评价方面对车内空 气质 量优劣和热舒适性的好坏要求更高。因此，进行空调客车的车内空气分布 和空气品质 的数值模拟研究，进而指导产品设计就具有十分重要的意义。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具 有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流 体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和 并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商 业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、 航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤 和重要手段。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节 影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法 二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分 方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了 所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节 假设开发法概述
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具 有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流 体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和 并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商 业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、 航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤 和重要手段。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节 影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法 二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分 方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了 所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节 假设开发法概述
房地产评估——假设开发法
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章 假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较 法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用 途和性质的房地产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺）， 通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变 化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经 营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收 益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章 假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房 地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许 的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确 定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建 筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，一般的是根据城市规划 来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中 指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根 据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目） 。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、 改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
房地产估价(第7章)假设开发法
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7.3.3 选取最佳开发经营方式 房地产开发建设项目完成后的开发经营方式有出售、出租和自营三种情况。 7.3.4 估计后续开发经营期 为了预期开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进 行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营 期）。 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值 时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设 期和经营期。 7.3.5 预测开发完成后的价值 1. 开发完成后的价值所对应的房地产状况 开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。 2. 开发完成后的价值所对应的价值时点 开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之 前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。 3. 开发完成后的价值的预测方法 在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场比较法并考虑类似房地产市场价 格的未来变动趋势，或者采用市场比较法与长期趋势法相结合（长期趋势法的 内容详见本书第八章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格以及未来可 能的变化趋势来预测。
《房地产估价》
目录
第1章 第2章 第3章 绪论 房地产价格 房地产估价的原则与程序 比较法 收益法 成本法 假设开发法
《房地产估价》
第4章
第5章 第6章 第7章
第8章 第9章
第10章
长期趋势法 土地价格评估和地价分摊
房地产估价报告
第7章 假设开发法
• 7.1 假设开发法概述 • 7.2 假设开发法的计算公式及分析法
• 7.3 假设开发法估价的操作步骤
• 7.4 假设开发法总结及案例分析
7.1 假设开发法概述
房地产估价第七章假设开发法2课件
第二节 假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法） 静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间 差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而 是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计 息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节 假设开发法的估价步骤
第七章 假设开发法 课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待 开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相 应生产水平估计出的。 （ ） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进 行折现，然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润，而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时， 其中最重要的是选取（ ）
第三节 假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节 假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价 见教材 P116-117。 案例二：静态方式估价 见教材 P117-118。
第二节 假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费 该项税费通常是根据当地的规定，按待开 发对象价值的一定比率测算。
房地产估价第7章-假设开发法
运用上述公式时，必须把握待开发房地产 开发前后的状况。待开发房地产开发前的 状况可能为生地、毛地、熟地、在建工程、 旧房等；开发完成后的状况，可能是熟地， 也可能是新建成房屋等。开发前至开发完 成后所发生的开发成本、管理费用、投资 利息、销售费用、销售税费、开发利润等 各项支出的数额因开发前后状况的不同而 不同，估价时应予以不同考虑。
㈡ 待开发房地产所处房地产市场状 况
调查了解待开发房地产所处房地产市场状 况，主要是为确定最佳开发利用方式及预 测开发完成后的房地产价值、开发过程中 的各项成本费用支出服务。具体包括该房 地产市场中法律允许的各类型房地产供求 状况、价格水平及变动趋势、空置率、收 益水平、土地的供应计划等。
二、选择最佳的开发利用方式
学习要求 了解假设开发法中开发费用、销售费用、 销售税金及开发利润的组成和标准。熟悉 假设开发法的概念、理论依据、适用范围 和条件、操作步骤。掌握假设开发法的基 本公式及计算中各个项目的求取；折现法 和传统计息法的应用。
第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念
假设开发法，又称剩余法、余值法、预期 开发法、倒算法（相当于成本法的倒算）， 是预计估价对象开发完成后的价值，扣除 预计的正常开发成本、税费和利润等，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。
三、估算开发经营期
房地产的开发经营周期较长，从立项到开发完 成一般要经过数月甚至数年的时间，并且由于 使用的耐久性，其经营期可长达数十年。这一 过程中，房地产价格和成本会受到多种因素的 影响而随市场发生变化。为了准确预测开发完 成后的房地产价值，把握开发过程中的各项成 本、费用发生的时点和数额，以及确定折现期 或计息周期，必须首先估算待开发房地产在设 定的最佳开发利用方式下的开发经营期。
第七章 假设开发法
4、一块“七通一平”的待建空地，总面积10000 平方米，土地使用权年限为50年，出售时间为 2004年10月。通过调查得知这块土地最佳的开 发利用方式：用途为商住混合；建筑容积率为7； 建筑覆盖率为50%；建筑物层数14层，各层建筑 面积均相等；1-2层为商店，3-14层为住宅。预 计3年建成投入使用。估计建造完成后，其中的 商业楼和住宅的30%即可售出，住宅的50%半年 后售出，其余20%一年后售出。预计出售当时的 平均售价（按建筑面积计）商业楼为4500元/平 方米，住宅为2500元/平方米。总建筑费为5000 万元；专业费为建筑费的8%；第一年投入20%； 第二年投入50%；第三年投入余下的30%；年利 率15%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的 6%，投资利润率为25%。评估该土地在出售时 的购买价格。
2、需要评估一宗“七通一平”的土地在2004年9 月的价格。该宗土地总面积5000平方米，土地 剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建 造某种类型的商品住宅；预计建造该类商品住 宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元， 专业费用为建筑费的12％，第一年投入60％的 建筑费及专业费；销售费用和税费分别为未来 楼价的2％和6%；契税为交易价格的3%；投资 利润率为20％；该商品住宅在建成后半年一次 全部售出，售出时的价格平均为每平方米2000 元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地 在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率 为12％）
2.适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式
P = PC－(B + C) a PC = r
式中：P－购买开发场地的价格； PC －开发项目预期建成后的资本化价格 a－开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯 租金） r－资本化率，即预期的投资收益率； B－开发项目预期的开发费用； C－开发商的合理利润；
7假设开发法
5200000 (6)计算投资利润： 460106888(元) . 1.5 (1 8.5%)
(7)计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.754601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)
回顾成本法
§7.3假设开发法的估价方法 V=开发完成后的房地产价值A－开发成本 及管理费用B－ 投资利息C－销售税费D－开发利润E－购买税费 F
【解】设该成片荒地的总价为V A＝800×2 000 000×60％＝9.6(亿元) B＝2.5×2＝5(亿元) C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10％)1.5－1) ＝0.344V＋0.768(亿元) D＝9.6× 6％＝0.576(亿元) E＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元) F＝V×4％＝0.04V(亿元) V＝A－B－C－D－E－F ＝ 9.6－5－(0.344V＋0.768) －0.576－(0.156V＋0.75) －0.04V V＝1.627(亿元) 故： 荒地总价＝1.627(亿元) 荒地单价＝81.35(元／㎡)
§7.3假设开发法的估价方法
【解】 设该宗土地的总价为V 开发完成后的总价值＝2000×5000×2/(1＋12%)2＝1594.39(万 元) 建筑安装工程费等的总额＝800×(1＋12％) ×5000×2×[60％/ （1＋12%）0.5＋40%/（1＋12%）1.5] ＝993.75(万元) 销售费用和销售税费总额＝1 594.39×(2％＋6％)＝127.55(万元 ) 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V(万元) V＝1 594.39－993.75－127.55－0.03V V=459.31(万元) 故： 土地总价＝459.31 (万元) 土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
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⑵
确定开发项目的预期利润。在测算开发项目的预
期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即
场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场
地购置费、开发成本及投资利息等后的余值，为开发 项目所能产生的利润。此利润如果高于房地产投资者 期望的利润，则认为该开发项目是可行的；否则，应 被推迟开发，甚至取消投资。
以前学过的方法那种能用呢？ 比较法？比较法一般是要寻找很多交易案例，逐一按条件
进行比较，题目中是一个尚未建成的房地产项目，这样的 交易是很少的。
成本法？也许成本法可以用，但成本法有特定的使用条件
和缺陷，并且题目中并未给出相关的费用，所以一般不选
成本法做。
收益法？就这个项目而言，我们并不知道它建成后的收益
性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估
价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房
地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。 ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地 预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预 测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为 较粗糙。
这一点也可以从同是参加土地使用权招标、拍卖、挂
产开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。 因此，你不能企求从这块土地的开发建设中得到超出 寻常的利润，否则，争夺这块土地的竞争者将使我得 不到它，从而我会一无所获。
但是，我打算从这块土地的开发建设中获得的利润也
不能比别人所愿意获得的最低利润少，或者将此资金、
时间和精力投到其他方面(此点是基于机会成本的考
宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次，例如，是
建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些工作之后，我要预测这个建筑物假如建成
后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建 造这个建筑物我将要花多少费用，包括投资利息(我投 入的这些资金要么是自有资金，要么是从银行贷款或 其他渠道获得的，但都要计算利息。这也是基于机会 成本的考虑)；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关 税费(包括购买该块土地时作为买方所需要缴纳的税费
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资
开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经 营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价
对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在
建工程和旧房等；在开发后的状况，有熟地和房屋(包 含土地)等。
综合起来可归纳为下列几种情况： ①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设； ②估价对象为生地，将生地开发成熟地； ③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设； ④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地； ⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设； ⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋； ⑦估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。
如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使
本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许
多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更
加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、 开发成本和税费等的预测也会更加困难。
假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行： ①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估算开发经营期； ④预测开发完成后的房地产价值；
例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为
公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种 用途？这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、 公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写 字楼的需求开始趋于饱和，表现为客户入住率、写字 楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房
的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可
楚上海的性质、地位，需要搞清楚浦东新区的性质、
地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政 策和规划建设设想等，此外还需要搞清楚这块土地在 该区内的具体坐落状况，如周围环境、交通便捷性等。
⑵
搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、
基础设施完备程度、平整程度等。搞清楚这些，主要
是为测算开发成本、费用等服务。
06年真题
现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始
开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可
出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，
出售的平均单价为2850元/ m2，若折现率为15%，则 该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。
A 766 B 791 C 913 D 1046
是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发 完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房 地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价 格。
假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不
过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是 一次性的价格剩余。
假设开发法适用的对象和条件
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿
安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费； 如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则 就不应扣除拆迁补偿安置费。《城市房地产开发经营 管理条例》第 22 条规定：“房地产开发企业转让房
地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁
补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让 人。”
与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型房
地产开发商的思想活动的例子，可以较好地反映出来。
假如你是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建
设的土地，你将愿意以多高的价格来购买它？无疑， 你明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是
要通过它赚取利润。你也清楚想得到这块土地的房地
者的立场上。
房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者
的投资决策提供依据。假设开发法具体可为房地产投资者 提供下列3 种数据：
⑴
某个开发场地，他必须事先计算出能够接
受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价
格，否则就不值得购买。
虑)。所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的 一般正常利润。
而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的
内外条件，如坐落位置，面积大小和形状，地质和水
文状况，基础设施完备程度和土地平整程度，规划允
许的用途、建筑高度和容积率，等等。根据土地的内
外条件，我知道了这块土地在规划允许的范围内最适
对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的
社会经济环境，包括：①要有一个明朗、开放及长远
的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地
产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产 资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产 投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开 及稳定的土地供给(出让)计划。
牌出让，均是采用假设开发法测算其出价，但不同的
竞买者所愿意出的最高购买价格可能相关悬殊中反映
出来(当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可 能有所不同。因为其测算结果为投资价值)。不过，当 估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是 唯一实用的估价方法。
另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于
成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－
开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设
想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一
切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，
如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产 的价值内，不应作为扣除项。
情况。
这节课我们一起来学习一种新的估价方法----假设开发法。
假设开发法的概念
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是预
测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的
未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。
假设开发法的理论依据
假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本原理
途、建筑高度、容积率等)，通常政府在事先已确定。
购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之
内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类 待开发土地价格时必须遵守的前提条件。
调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：
⑴
搞清楚土地的位置。包括3 个层次：①土地所在
城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具 体的坐落状况。搞清楚这些，主要是为选择最佳的土 地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发 土地需要估价，搞清楚该块土地的位置，就需要搞清
产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在
建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可
改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是 重建就属于毛地的范畴)， 以下统称为 “待开发房地 产” 。
对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件
尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。 因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，
⑶
搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用
途、建筑高度、容积率等。搞清楚这些，主要是为确
定最佳的开发利用方式服务。
⑷
搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性质
(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转
让、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要
是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
和出售开发完成后的房地产时作为卖方所需要缴纳的
税费)及要获得开发利润。
确定了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的
最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的未来开发
完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、
税费和利润等之后所剩的数额。