第六章 假设开发法
假设开发法
假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
第六章 假设开发法
的有关房地产开发和交易的税费清单。
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第六章 假设开发法
第二节 计算公式
一、基本公式
1、 适用于预期售价的公式：
P＝A－B－C
P－购置开发场地的价格 A－开发完成后不动产价值
B－后续必要支出
C－合理利润
后续必要支出＝待开发房地产取得税费＋后续建设成本
• 城镇土地估价规程： • 在测算完成开发后的不
动产正常交易价格的基 础上，扣除预计的正常 开发成本及有关专业费 用、利息、利润和税费 等，以价格余额来估算 待估宗地价格的方法。
动态法
静态法
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一、假设开发法的概念
• 待开发房地产 proposed development；development： roperty：具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开 发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途 的旧房等。
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四、适用范围
另外可用于： • 1、测算待开发房地产的最高价格。 • 2、测算房地产开发项目的预期利润。 • 3、测算房地产开发中可能的最高费用。
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五、适用条件
• 结果的可靠性关键取决于2个预测： • 1、正确判断最佳开发利用方式 • 2、正确预测开发后的不动产价值。 • 预测条件： • 1、统一、严谨及健全的房地产法规。 • 2、明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的
第六章 假设开发法
第六章 假设开发法
• 第一节 基本原理 • 第二节 计算公式 • 第三节 估价步骤 • 第四节 应用举例
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第六章 假设开发法
假设开发法
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
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一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值 =开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想 得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已 经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不 应作为扣除项。
终点状况为：熟 地、房地
房地产价值=终点状况房地产价值－现状到终点状况的必要支出与平均利润 1.估价对象为生地，将生地开发成熟地
2.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 3.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
4.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
5.估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 6.估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 7.估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房
使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售
这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。
销售（含预售）情况下
第六章 假设开发法
主要内容
1、假设开发法概述 2、假设开发法的评估步骤 3、现金流量折现法和传统方法
4、假设开发法应用举例
第一节
假设开发法概述
1、假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是指在估算开发完成后不 动产正常交易价格的基础上扣除未来不动产正常开发 成本（如土地开发费、建筑物的建造费）、利息、利
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
V
Vp
C
——待开发房地产的价值；
——用市场法或长期趋势法测 算的开发完成后的房地产价值；
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四、预测开发完成后的房地产价格
（一）对于销售方式而言 方法： 1、市场比较法 2、市场比较法与长期趋势法相结合的方法
（二）对于出租、营业方式而言
方法： 1、采用市场比较法估算开发完成后房地 产的租赁收益或经营收益； 2、采用收益法将该收益转换为价格。
（二）对于出租、营业方式而言
开发建筑成本
直接费=直接工程费和措施费
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的 各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。 措施费：是指为完成工程项目施工，发生于该工程施 工前和施工过程中非工程实体项目的费用 ； 包括：环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时 设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进 出场及安拆费、混凝土钢筋混凝土模板及支架费、脚 手架费、已完工程及设备保护费、施工排水费等。
第六章
假设开发法
Hypothetical Development Method 土地开发法：Land Development Method
有一块“空地”，你如何对它进行估价？
第六章 假设开发法
第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法估价程序 第三节 假设开发法应用举例
第一节
假设开发法概述
二、选择最佳的开发利用方式
请思考？ 某宗土地，城市规划规定的用途可为宾 馆，可为公寓，也可为写字楼，但在实际估 价中究竟应选择哪种用途？ 最佳用途的选择，要分析当地市场的供需 状况及其趋势。
二、选择最佳的开发利用方式
思路： （1）调查该块土地所在地段的宾馆、公寓、 写字楼的供求关系及其走向； （2）调查结果之一：该地段对宾馆、写字楼 的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、 写字楼出租率呈下降趋势； （3）调查结果之二：该地段希望能租到或买 到公寓住房的人逐渐增加，而近年来该地段 能提供的公寓数量又较少； （4）确定该地块的用途：公寓。
假设开发法
• 2.专业费：一般以建安工程费的一定比率来计算，如取建安工程费的3 ％。
• 专业费＝建安工程费×专业费费率 • 1.2.7估算管理费用 • 后续管理费用=后续开发成本×正常管理费率 • 1.2.8估算销售费用和销售税费 • 销售费用指的是销售开发完成后的房地产所需要的广告费、代理费等
包括土地和地上建筑物5．市场状况 • 1.2.2选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产
状况：开发什么类型的房地产；最重要的是土地最佳的用途的 选择 • 1.2.3估计后续开发经营期 • 在销售（包含预售）的情况下，估价对象为建成后销售的房地 产，经营期即为销售期，起点是预计销售开始的日期，如果是 存在预售，起点在建造期的终点（预计待开发房地产竣工的日 期）之前，终点是预计全部销售完毕的日期。 • 在出租或营业的情况下，估价对象为建成后出租、直接营业的 房地产，经营期即为运营期，起点是建造期的终点（预计待开 发房地产竣工的日期），终点是开发完成后的房地产经济寿命 结束的日期。
• 例7-1有一片荒地需要估价。 该荒地的面积为5平方公里， 适宜进行“七通一平”的开发
后分块有偿转让；可转让土 地面积的比率为70%；邻近 地区与之位置相当的“七通 一平”熟地的单价为1 000元/ ㎡，开发期需要2年，该片 荒地开发成“七通一平”熟地 的开发成本经测算为2亿元/
平方公里，管理费用等经测 算为1亿元/平方公里，贷款 年利率为8%，直接成本利润 率为12%，当地土地转让中
• 2．适用条件 • （1）估价本身的条件 • 1）坚持合法原则和最高最佳使用原则，正确判断土地最佳开发用途，确定房地产的最佳开发
利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；
• 2）对当地房地产市场行情或供求状况有较为准确的把握，主要是正确地预测开发完成后房地 产的价值，开发费用、税费、开发利润等，都有经验数据可以借鉴或者有国家规定的标准，所 以测算较为简单。
第六章 假设开发法
等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均收益率
第五节
应用举例
案例1：有一荒地需要估价。该荒地的面积为2平方公里，适宜 进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的 比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的 单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该荒地开发成“五通 一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/平方公里； 贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需 要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价 格的4%。试用传统方法估算该荒地的总价和单价。 解：设该荒地的总价为V，根据题意有
故：
旧厂房总价=933.07（万元） 旧厂房单价=1866.13（元/平方米）
习题1：有一荒地需要估价，其总面积为3平方公里， 适宜进行“七通一平”开发后的分块有偿转让，可 转让土地面积的比率为70% ；附近地区位置相当的 小块“七通一平”熟地的单价为1000元/平方米； 将该荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本为每 平方公里3亿元，开发期为2年，开发成本在2年内 均匀投入；贷款年利率为9%，投资利润率为20%； 当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的2%；可转 让土地面积的比率为70%。试用静态方式估计该荒 地的总价。
（3）计算销售税费总额C2
.39 (2% 6%) =127.55（万元） C2 1594
（4）计算购买该宗土地的税费总额C3 C3=P×3％ =0.03P（万元） （5）P=V-C1-C2-C3 将各项代入，解得P=637.36(万元)
案例3：某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点 和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计）， 同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改 造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部 售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8 ％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利 用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价 （折现率为12％）。 1．设该旧厂房的正常购买总价为P。
第六节 假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)
2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(6)第六节假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)一、基本思路假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。
该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。
该方法主要用于待开发土地的价值。
二、适用范围1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。
这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、计算公式1. (5-24)式中：P 表示土地价值;A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);B 表示整个开发项目的开发成本;C 表示投资利息;D 表示开发商合理利润;E 表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润( 5-25 )四、操作步骤(一)调查房地产的基本情况(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式(三)预测房地产售价1.对于出售的房产-----市场法采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价;2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法⑴先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;⑵其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
注意：这里的方法实质上就是教材182页的公式5-5。
[例5-10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期)。
(四)估算各项成本费用1.估算开发建筑成本费用—建筑费2.估算专业费用指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：专业费用=建筑费× i( i为一定的百分率)3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指对不动产进行全面、客观地评定其价值、潜力和风险的评估过程。
在评估房地产时，常用的方法之一就是假设开发法。
本文将介绍什么是假设开发法以及它的评估原则和应用。
一、什么是假设开发法假设开发法是指在评估房地产时，假定该土地将根据现行的开发政策和市场需求进行开发，并以此为基础来估计其价值。
通过假设土地发展成为现有房地产市场所涉及的项目，可以确定房地产项目的现值。
二、假设开发法的评估原则1.合理性原则：评估人员在选择假设开发法进行评估时，必须要有充足的依据和理论分析。
具体包括土地使用权的产权、用途规划、地籍情况等。
2.科学性原则：评估过程中需要利用科学技术手段进行准确的数据收集和处理，以确保评估的结果具有可信度和可重复性。
3.完整性原则：假设开发法评估中需要综合考虑土地的各项因素，包括地理、经济、政治、社会、环境等多个方面的因素。
4.分析性原则：评估人员需要采用科学、系统的方法对土地进行逐项分析，包括土地规划、市场需求、政策环境等方面。
三、假设开发法的应用1.土地开发项目评估：假设开发法可以用于评估土地的开发潜力和可行性，为开发商决策提供参考。
通过对土地各项因素的分析，可以评估项目的风险和回报，为土地购买者和投资者提供决策依据。
2.房地产市场分析：通过假设开发法，可以对房地产市场进行全面的分析，包括市场需求、价格趋势、供需关系等。
这有助于为政府制定土地利用政策、投资机构制定投资战略提供依据。
3.土地估值和税收评估：假设开发法可以用于土地估值和税收评估。
通过分析土地的现状和潜力，可以确定土地的市场价值和相应的税收额度，为税务部门提供准确的依据。
4.风险评估：通过假设开发法，可以评估土地开发项目的风险和获利能力。
通过对土地市场、政策环境、供需关系等因素的分析，可以评估项目可能面临的风险和投资回报，为投资者提供决策支持。
总之，假设开发法是一种常用的评估房地产价值的方法。
它通过假设土地的开发潜力和市场需求，评估房地产项目的价值和风险。
假设开发法
假设开发法假设开发法是在假设地块开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格。
其基本公式为：待估宗地价格=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-规费-开发商合理利润(1)、确定最佳的开发利用方式根据委托方提供的资料和现场勘察，在估价基准日，设定待估宗地土地用途为住宅用地，土地面积为1500平方米，设定容积率为2.5。
设定总建筑面积为3750平方米。
(2)、预计开发建设周期开发建设周期是指从假设地块从取得土地使用权一直到不动产全部销售完毕的时间，根据开发项目实际情况和南京市不动产市场的状况，设定待估地块需一年半时间才能建设销售完成，即建设期为2008年1月至2009年1月，开发开始半年后销售，开发完成半年后售完，销售期至2009年7月。
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等是在开发建设过程中投入的，其中地价款在开发初期投入，建筑费及专业费及不可预见费分期投入，评估中认为在每年度均匀投入，视为每年期中投入。
估价时，采用贴现的方式，时间点定为2008年1月，以后发生的费用贴现至该时间点。
贴现率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至一年）贷款利息率7.47%计。
(3)、预计出售楼价A、比较案例的选取根据南京市房地产市场现状和趋势，估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内结构相似、套型相似、区位条件基本一致的三个类似的住宅用房销售情况进行详细调查，选取适当的案例来确定估价对象住宅用房地产的价格。
案例选取详见表6：表6：比较案例说明表B、比较因素的选择。
通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。
结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。
第6章 房地产估价方法--假设开发法
6.3 假设开发法估价总结与应用举例
6.3.1假设开发法估价总结
6.3.2假设开发法估价应用举例
6.3.1假设开发法估价总结
假设开发法是房地产估价实践中一种 科学而实用的估价方法。对市场上待开发 房地产的价格的估算，假设开发法几乎是 惟一适用的方法。由于假设开发法以预测 为前提，依靠估价人员的主观经验去判断 房地产市场的变化趋势和状况，难免具有 一定的主观性.
6.3.2假设开发法估价应用举例
例6.1 估价对象房地产为一块“七通一平”的待
建筑空地；土地总面积为 10000 m2，且土地形
状规则；允许用途为商业居住混合；允许容积率
最大为 7；允许覆盖率为≤50% ；土地使用权年
限为 50 年；出售时间为 2007年 6月。要求评估
该块土地 2007 年 6月出售时的购买价格。
假设开发法适用的外部条件
（1）稳定、透明的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰、全面的房地产投资与交易的税费 清单和稳定的税费政策。 （4）完整、动态和现代化的房地产信息资料 库。 （5）长期、公开和合理的土地供应计划。
6.1.3假设开发法的应用范围
1）相关类型的房地产估价
（1）待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的 估价。 （2）将生地或毛地开发成熟地的估价。 （3）再开发待拆迁的房地产的估价。 （4）在建工程的估价。 （5）具有装修改造潜力的旧房地产的估价。
例6.2 某在建工程开工于2006年11月1日，总用地面积 4000 ㎡，规划总建筑面积20000 ㎡，用途为写字楼。其土 地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花 费为楼面地价800 元/㎡。该项目的正常开发期为2年，开 发成本为每平方米建筑面积2500元，管理费用为开发成本 的3% 。至2007年5月1日实际完成了主体结构，已投入 45% 的建设费用（开发成本+管理费用），剩余的55% 的 建设费用在接下来一年半的开发期内均匀投入。建成半年 后可租出，月租金为100元/㎡。可出租面积为建筑面积的 70% ，正常出租率为85% ，出租的运营费用为有效毛收入 的25% 。购买该在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3% ，同类房地产开发项目的各项销售税费为售价的8% ， 同类房地产开发项目的开发利润为售价的15% ，同类房地 产出租经营的资本化率为12% 。试用假设开发法的动态方 式估算该在建工程2007年5月1日的正常购买价格和按规划 建筑面积折算的单价。（折现率为10%）
第六章假设开发法及其应用
（四）预测开发完成后的不动产销售总价 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发 完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建 立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基 础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相 邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金， 加以修正而获得。
• 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本 金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。 在单利计息的情况下，每期的利息是常数。
房地产估价
§6-3 假设开发法的操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（五）开发利润 开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开 发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基 数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相 应平均利润率。在测算时要注操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（四）投资利息
传统方法中投资利息测算应注意事项： 1.应计息的项目。 • 未知、需要求取的待开发房地产的价值； • 投资者购买待开发房地产应负担的税费； • 开发成本和管理费用。 2.计息期的长短。 3.计息的方式。 4.利率的高低。 5.计息周期。 6.名义利率和实际利率。
房地产估价
§6-1 假设开发法的基本原理
二、理论依据
预期原理 假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著 的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。 杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭 焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑， 田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣 除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”
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2013年9月
管理工程学院
三、假设开发法的两种计算方式—（现金流量折现法和传统方法）
（一）传统方法和现金流量折现法的定义
1．传统方法----净态法 采用计息方式处理的方法，称为传统方法。 2．现金流量折现法—动态法 运用假设开发法估价，由于开发周期长，开发完成后的房地产价值、开发 成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买 待开发房地产应负担的税费等实际发生的时间不尽相同，必须考虑资金的时 间价值，采用折现方式处理的方法，称为现金流量折现法。
2013年9月 管理工程学院
（三）开发成本、管理费用、销售费用、销售税费
1．开发成本和管理费用可采用比较法来估算；
2 ．销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价 值的一定比率来估算。
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（四）投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。
应计息的项目：待开发房地产的价值，待开发房地产应负担的税费，开发成 本和管理费。
V=1.672（亿元） 故：
荒地总价=1.627（亿元）
荒地单价=81.35（元∕平方米）
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例6-2：需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格。获知该宗 土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率 为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商 品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元， 勘察设计、专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需 要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计、专业费用及管理费，第二 年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计、专业费用及管理费； 销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖 方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为 交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部出售，出售时的平 均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现 法估算该宗土地2001年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12% ）。
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（二）传统方法和现金流量折现法的区别
1．对于开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费 等的估算，在传统方法中基本上是静止在估价作业期时的数额；而在 现金流量折现法中要进行现金流量预测。
2．在传统方法中不考虑各项支出、收入发生时间不同，但要计利息 ，计息期通常到开发完成时止；而在现金流量折现法中要考虑各项支 出、收入发生时间不同，即要折算到同一时间。
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（七）按开发后的经营方式细化的公式 １．适用于开发后出售的公式
V=VP－C
式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 ２．适用于开发后出租、直接经营的公式 V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
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第三节 假设开发法运用举例
例6-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平 方公里。适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让； 可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的 “小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开 发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开 发成本，管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年 利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需 要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为 转让价格的4%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和 单价。
房地产估价理论与方法
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第六章
假设开发法
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第六章 假设开发法
第一节 假设开发法的基本原理
一、假设开发法的思路和理论依据 1、假设开发法的基本思路
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去 未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法
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1．设该成片荒地的总价为V。 2．该成片荒地开发完成后的总价值 =800×2000000×60% =9.6（亿元） 3．开发成本和管理费用等的总额 =2.5×2===5（亿元）
4．投资利息总额=（V+V×4%）×
[（1+10%）3－1] +5×[（1+10%）1.5－1] =0.344V+0.768（亿元） 5．购买该成片荒地的税费总额
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1．设该宗土地的总价为V，
2000 5000 2
2．开发完成后的总价===
1 12% 2
=1594.39（万元） 3．建安工程费等的总额
60% 40% ==800×（1+12%）×5000×2× 0.5 1.5 1 12 % 1 12 %
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2. 假设开发法适用条件
（1）根据房地产估价合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断房 地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。
（2）根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完 成后的房地产价值。 （3）要求有一个良好的社会经济环境：要有一个明朗、开放及长远 的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个 完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面 的有关房地产投资开发和交易税费清单；要有一个开放、长远及稳定 的土地供给计划。
=801.36（万元）
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4．销售税费总额 =1594.39×(2%+6%) =127.55(万元) 5．购买该宗土地的税费总额 =V×3% =0.03V(万元)
6．V=1594.39―810.36―127.55―0.03V
V=637.36(万元) 故： 土地总价=637.36(万元)
（一）确定开发经营期 1．开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的时间即估 价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。 2．确定开发经营期可采用比较法。 （二）开发完成后的房地产价值的求取 1．开发完成后的房地产价值是开发完成时的房地产状况的市场价值 。 2．开发完成后的房地产价值一般通过预测来求取。对于出售的房地 产，可采用比较法与长期趋势法相结合；对于出租、直接经营的房地 产，可采用收益法求取。
（七）折现率 在现金流量折现法中需要的一个参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和 求取方法相同，体现资金的利率和开发利润两部分。
（八）计算中的其他问题 如：无形收益不可忽略。
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二、假设开发法的基本公式 （一）最基本的公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－ 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销 售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应 负担的税费
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（二）求生地价值的公式
生地价值 =开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 开发利润－买方购买生地应负担的税费 2．适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值 =开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 开发利润－买方购买生地应负担的税费
土地单价=1274.72(元/平方米)
楼面地价=637.36(元/平方米)
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第六章 知识总结
假设开发法
传统方法
现金流量折现法
计算利息和利润
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需要折现处理
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（四）求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地开发成房屋的开发成本－管理费 用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税 费 （五）求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－ 销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 （六）求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利 息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
销售税费一般不计息 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利率的高低、计息周期、名义利率 和实际利率。 （五）开发利润
开发利润估算只在传统方法中需要。通常以一定基数乘以相应的平均利润率 。
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（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费 根据税法及当地和中央政府的有关规定，无规定的按当地习惯，按照待开发 房地产价值的一定比率测算。
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第二节 假设开发法的步骤及公式
一、建设开发法的操作步骤
（一）勘察对象房地产，掌握基本情况
（二）确定最佳开发利用方式 （三）估计对象房地产开发后上市的时间
（四）估计开发总价值
（五）估计开发费用和利润
（六）具体计算得到试算价格