第六章 假设开发法
合集下载
地产评估教案6 假设开发法
1）假设开发法的特点
-可靠性基于对待开发不动产的各种假设；
-以种种假定或限制条件为前提；（不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）
-有动态和静态两种计算方式。静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
动态方式要考虑各项去、收入发生的时间不同，即首先要将它们的价值折算到同一时点上（通常是折算到估价期日上），然后再相加减。例如，评估一宗待开发土地2001年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2001年10月。如果预测该宗土地2004年10月开发完成的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%。则需将这5000万元折现到2001年10月，即在2001年10月来看的房价实际为5000×（1+10%）3=3757（万元）
6.1.2假设开发法求取房地产价格的步骤
1、调查待开发房地产的基本情况：区位状况；实物状况；权益状况；市场状况
（1）房地产的自然状况。包括房地产的位置、坐落、区位条件，弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况、建筑基本情况等，主要是为估算开发成本、费用等服务。
（2）政府的规划限制。包括规定的用途、建筑高度、建筑容积率等，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
——是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
一个良好的社会经济环境，如：①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。
-可靠性基于对待开发不动产的各种假设；
-以种种假定或限制条件为前提；（不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）
-有动态和静态两种计算方式。静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
动态方式要考虑各项去、收入发生的时间不同，即首先要将它们的价值折算到同一时点上（通常是折算到估价期日上），然后再相加减。例如，评估一宗待开发土地2001年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2001年10月。如果预测该宗土地2004年10月开发完成的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%。则需将这5000万元折现到2001年10月，即在2001年10月来看的房价实际为5000×（1+10%）3=3757（万元）
6.1.2假设开发法求取房地产价格的步骤
1、调查待开发房地产的基本情况：区位状况；实物状况；权益状况；市场状况
（1）房地产的自然状况。包括房地产的位置、坐落、区位条件，弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况、建筑基本情况等，主要是为估算开发成本、费用等服务。
（2）政府的规划限制。包括规定的用途、建筑高度、建筑容积率等，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
——是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
一个良好的社会经济环境，如：①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。
假设开发法
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
第六章 假设开发法
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值 =开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想 得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已 经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不 应作为扣除项。
终点状况为：熟 地、房地
房地产价值=终点状况房地产价值－现状到终点状况的必要支出与平均利润 1.估价对象为生地，将生地开发成熟地
2.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 3.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
4.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
5.估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 6.估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 7.估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房
使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售
这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。
销售（含预售）情况下
第六章 假设开发法
主要内容
1、假设开发法概述 2、假设开发法的评估步骤 3、现金流量折现法和传统方法
4、假设开发法应用举例
第一节
假设开发法概述
1、假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是指在估算开发完成后不 动产正常交易价格的基础上扣除未来不动产正常开发 成本（如土地开发费、建筑物的建造费）、利息、利
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
V
Vp
C
——待开发房地产的价值；
——用市场法或长期趋势法测 算的开发完成后的房地产价值；
第六章假设开发法1
5、求旧房价格的公式： 旧房价格＝装修改造完成后的房地产价 格—装修改造成本—管理费用—投资利 息—销售税费—装修改造投资利润—买方 购买旧房应负担的税费
六、剩余法估价的程序和方法
根据剩余法估价的原理和特点,剩余法估价的程序如下: 1.调查清楚待估宗地的基本情况； 2.确定土地的最佳开发利用方式；
五、计算公式
常用的一个具体计算公式是:
待开发不动产的价格 ＝开发完成后的不动产价格—开发 成本—管理费用—投资利息—销售 税费—开发利润—投资者购买待开 发不动产应负担的税费
具体公式
1、求生地价格公式：
• 适用于在生地上建成房屋的公式： • 生地价格＝开发完成后的房地产价格—由生地建成房 屋的开发成本—管理费用投资利息—销售税费—开发 利润—买方购买生地应负担的税费 • 适用于将生地开发成熟地的公式： • 生地价格＝开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟 地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土 地开发利润—买方购买生地应负担的税费
（3）建设期：3年，1999年10月建成。
2 0％ 50％ 30％
96 第一年 第二年 第三年 99 （4）开发费及开发商利润： 总建筑费：5000万元； 专业费用，建筑费的8％；销售费用，为楼价的3％；税费，为楼价的6％（ 建成出售时所需支付的费用）；年利息率，为15％；投资利润率：为25％。 （5）求取地价 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润
• ①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； • ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； • ③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； • ④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税 费清单； • ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。
第六章 假设开发法
四、预测开发完成后的房地产价格
（一）对于销售方式而言 方法： 1、市场比较法 2、市场比较法与长期趋势法相结合的方法
（二）对于出租、营业方式而言
方法： 1、采用市场比较法估算开发完成后房地 产的租赁收益或经营收益； 2、采用收益法将该收益转换为价格。
（二）对于出租、营业方式而言
开发建筑成本
直接费=直接工程费和措施费
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的 各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。 措施费：是指为完成工程项目施工，发生于该工程施 工前和施工过程中非工程实体项目的费用 ； 包括：环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时 设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进 出场及安拆费、混凝土钢筋混凝土模板及支架费、脚 手架费、已完工程及设备保护费、施工排水费等。
第六章
假设开发法
Hypothetical Development Method 土地开发法：Land Development Method
有一块“空地”，你如何对它进行估价？
第六章 假设开发法
第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法估价程序 第三节 假设开发法应用举例
第一节
假设开发法概述
二、选择最佳的开发利用方式
请思考？ 某宗土地，城市规划规定的用途可为宾 馆，可为公寓，也可为写字楼，但在实际估 价中究竟应选择哪种用途？ 最佳用途的选择，要分析当地市场的供需 状况及其趋势。
二、选择最佳的开发利用方式
思路： （1）调查该块土地所在地段的宾馆、公寓、 写字楼的供求关系及其走向； （2）调查结果之一：该地段对宾馆、写字楼 的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、 写字楼出租率呈下降趋势； （3）调查结果之二：该地段希望能租到或买 到公寓住房的人逐渐增加，而近年来该地段 能提供的公寓数量又较少； （4）确定该地块的用途：公寓。
6假设开发法(第6章)13
A a 1 1 80 4000 70% 12 1 1 [1 ] [1 ] 2013 .03(万元) n t 38 r (1 r ) (1 rd ) 10% 10000 (1 10) (1 14%)2
B C 1000
D 2013.03 8% 161.04 (万元) V 462.99 (万元)
V=开发完成后的房地产价值A－开发成本B －管理费用C－投资利息D －销售税费E－开发利润F－购买税费G
A=800×2 000 000×60%=9.6（亿元） B+C=2.5×2=5（亿元） G=V×4%=0.04V（亿元） D=(V+V×4%)×[(1+10%)3-1]+5×[(1+10%)1.5-1]=0.344V+0.768（亿元）
V=开发完成后的房地产价值A－开发成本B －管理费用C－投资利息D －销售税费E－开发利润F－购买税费G A 3000 3000 4 3600 (万元) B C 1000 3000 4 1200 (万元) E 3600 6% 216 (万元) G 800 12% 96(万元) V 800 (万元)
扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定
第六章
假设开发法
房地产估价
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费 （二）适用于不同情形的细化公式 用-投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费
1、生地→熟地 生地价值=开发完成后的房地产价值－ … … 2、毛地→熟地 3、生地→房屋 毛地价值=开发完成后的房地产价值－… … 4、毛地→房屋 5、熟地 →房屋 6、在建工程→房屋 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－… … 7、旧房→新房 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－… …
B C 1000
D 2013.03 8% 161.04 (万元) V 462.99 (万元)
V=开发完成后的房地产价值A－开发成本B －管理费用C－投资利息D －销售税费E－开发利润F－购买税费G
A=800×2 000 000×60%=9.6（亿元） B+C=2.5×2=5（亿元） G=V×4%=0.04V（亿元） D=(V+V×4%)×[(1+10%)3-1]+5×[(1+10%)1.5-1]=0.344V+0.768（亿元）
V=开发完成后的房地产价值A－开发成本B －管理费用C－投资利息D －销售税费E－开发利润F－购买税费G A 3000 3000 4 3600 (万元) B C 1000 3000 4 1200 (万元) E 3600 6% 216 (万元) G 800 12% 96(万元) V 800 (万元)
扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定
第六章
假设开发法
房地产估价
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费 （二）适用于不同情形的细化公式 用-投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费
1、生地→熟地 生地价值=开发完成后的房地产价值－ … … 2、毛地→熟地 3、生地→房屋 毛地价值=开发完成后的房地产价值－… … 4、毛地→房屋 5、熟地 →房屋 6、在建工程→房屋 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－… … 7、旧房→新房 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－… …
第六章 假设开发法
等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均收益率
第五节
应用举例
案例1：有一荒地需要估价。该荒地的面积为2平方公里，适宜 进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的 比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的 单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该荒地开发成“五通 一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/平方公里； 贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需 要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价 格的4%。试用传统方法估算该荒地的总价和单价。 解：设该荒地的总价为V，根据题意有
故：
旧厂房总价=933.07（万元） 旧厂房单价=1866.13（元/平方米）
习题1：有一荒地需要估价，其总面积为3平方公里， 适宜进行“七通一平”开发后的分块有偿转让，可 转让土地面积的比率为70% ；附近地区位置相当的 小块“七通一平”熟地的单价为1000元/平方米； 将该荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本为每 平方公里3亿元，开发期为2年，开发成本在2年内 均匀投入；贷款年利率为9%，投资利润率为20%； 当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的2%；可转 让土地面积的比率为70%。试用静态方式估计该荒 地的总价。
（3）计算销售税费总额C2
.39 (2% 6%) =127.55（万元） C2 1594
（4）计算购买该宗土地的税费总额C3 C3=P×3％ =0.03P（万元） （5）P=V-C1-C2-C3 将各项代入，解得P=637.36(万元)
案例3：某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点 和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计）， 同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改 造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部 售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8 ％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利 用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价 （折现率为12％）。 1．设该旧厂房的正常购买总价为P。
第六节 假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)
2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(6)第六节假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)一、基本思路假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。
该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。
该方法主要用于待开发土地的价值。
二、适用范围1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。
这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、计算公式1. (5-24)式中：P 表示土地价值;A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);B 表示整个开发项目的开发成本;C 表示投资利息;D 表示开发商合理利润;E 表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润( 5-25 )四、操作步骤(一)调查房地产的基本情况(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式(三)预测房地产售价1.对于出售的房产-----市场法采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价;2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法⑴先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;⑵其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
注意：这里的方法实质上就是教材182页的公式5-5。
[例5-10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期)。
(四)估算各项成本费用1.估算开发建筑成本费用—建筑费2.估算专业费用指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：专业费用=建筑费× i( i为一定的百分率)3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。
第六章假设开发法及其应用
——应扣除项目。
房地产估价
§6-2
假设开发法的计算公式
一、基本公式
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式
V Vr C
式中：
Vr
——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
房地产估价
§6-2
假设开发法的计算公式
一、基本公式
（三）假设开发法统一的基本公式 待开发房地产的价值=
开发完成后的房地产价值－开发成本－ 管理费用－投资利息－
一、假设开发法的操作步骤
（六）计算和确定估价对象价格 将上述数据直接带入公式进行计算，即： 估价对象价格=不动产开发后的总价－不动产开发
费－专业费－利息－租售税费－开发商合理利润
房地产估价
§6-3
假设开发法的操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（一）开发经营期
开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）
第六章
假设开发法
房地产估价
§6-1
假设开发法的基本原理
一、概念
假设开发法(The Hypothetical Development Method)，又称
剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产 的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税 费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价 格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得
来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内 的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息/本金×l00%。 • 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本 金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
在单利计息的情况下，每期的利息是常数。
假设开发法
假设开发法假设开发法是在假设地块开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格。
其基本公式为：待估宗地价格=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-规费-开发商合理利润(1)、确定最佳的开发利用方式根据委托方提供的资料和现场勘察，在估价基准日，设定待估宗地土地用途为住宅用地，土地面积为1500平方米，设定容积率为2.5。
设定总建筑面积为3750平方米。
(2)、预计开发建设周期开发建设周期是指从假设地块从取得土地使用权一直到不动产全部销售完毕的时间，根据开发项目实际情况和南京市不动产市场的状况，设定待估地块需一年半时间才能建设销售完成，即建设期为2008年1月至2009年1月，开发开始半年后销售，开发完成半年后售完，销售期至2009年7月。
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等是在开发建设过程中投入的，其中地价款在开发初期投入，建筑费及专业费及不可预见费分期投入，评估中认为在每年度均匀投入，视为每年期中投入。
估价时，采用贴现的方式，时间点定为2008年1月，以后发生的费用贴现至该时间点。
贴现率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至一年）贷款利息率7.47%计。
(3)、预计出售楼价A、比较案例的选取根据南京市房地产市场现状和趋势，估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内结构相似、套型相似、区位条件基本一致的三个类似的住宅用房销售情况进行详细调查，选取适当的案例来确定估价对象住宅用房地产的价格。
案例选取详见表6：表6：比较案例说明表B、比较因素的选择。
通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。
结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。
第6章 房地产估价方法--假设开发法
6.3 假设开发法估价总结与应用举例
6.3.1假设开发法估价总结
6.3.2假设开发法估价应用举例
6.3.1假设开发法估价总结
假设开发法是房地产估价实践中一种 科学而实用的估价方法。对市场上待开发 房地产的价格的估算，假设开发法几乎是 惟一适用的方法。由于假设开发法以预测 为前提，依靠估价人员的主观经验去判断 房地产市场的变化趋势和状况，难免具有 一定的主观性.
6.3.2假设开发法估价应用举例
例6.1 估价对象房地产为一块“七通一平”的待
建筑空地；土地总面积为 10000 m2，且土地形
状规则；允许用途为商业居住混合；允许容积率
最大为 7；允许覆盖率为≤50% ；土地使用权年
限为 50 年；出售时间为 2007年 6月。要求评估
该块土地 2007 年 6月出售时的购买价格。
假设开发法适用的外部条件
（1）稳定、透明的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰、全面的房地产投资与交易的税费 清单和稳定的税费政策。 （4）完整、动态和现代化的房地产信息资料 库。 （5）长期、公开和合理的土地供应计划。
6.1.3假设开发法的应用范围
1）相关类型的房地产估价
（1）待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的 估价。 （2）将生地或毛地开发成熟地的估价。 （3）再开发待拆迁的房地产的估价。 （4）在建工程的估价。 （5）具有装修改造潜力的旧房地产的估价。
例6.2 某在建工程开工于2006年11月1日，总用地面积 4000 ㎡，规划总建筑面积20000 ㎡，用途为写字楼。其土 地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花 费为楼面地价800 元/㎡。该项目的正常开发期为2年，开 发成本为每平方米建筑面积2500元，管理费用为开发成本 的3% 。至2007年5月1日实际完成了主体结构，已投入 45% 的建设费用（开发成本+管理费用），剩余的55% 的 建设费用在接下来一年半的开发期内均匀投入。建成半年 后可租出，月租金为100元/㎡。可出租面积为建筑面积的 70% ，正常出租率为85% ，出租的运营费用为有效毛收入 的25% 。购买该在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3% ，同类房地产开发项目的各项销售税费为售价的8% ， 同类房地产开发项目的开发利润为售价的15% ，同类房地 产出租经营的资本化率为12% 。试用假设开发法的动态方 式估算该在建工程2007年5月1日的正常购买价格和按规划 建筑面积折算的单价。（折现率为10%）
第六章 假设开发法
费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价
格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房 的正常购买总价和单价(折现卒为12％)。
河南理工大学 测绘学院 【例】某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000㎡ ，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为 50年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元 ／㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工 程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300 元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建 设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用 。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可 出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运 营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴 纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和 销售税费为售价的8％。试利用上述资料用现金流量折现法测 算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面 积折算的单价(报酬率为9％，折现率为13％)。
测绘学院
结论
假设开发法在形式上是评估新开发完成 的不动产价格的成本法的倒算。
****成本法和假设开发法两者的主要区别****
成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完 成后的不动产价格； 假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过 预测得到，需要求取的是土地价格。
河南理工大学
测绘学院
假设开发法除了对不动产价格进行估价外，还应用于不动产投资
河南理工大学
测绘学院
通过上述各步骤以后，M公司就可以估算出应该为该块 土地支付的最高价格了，即，用房地产预期开发的价值扣除 正常的预期的建筑费用、专业费用、销售费用、利息、税金 和利润，剩下的就是土地价格。 因而计算公式可以表述为： 地价=楼价-建筑费用-专业费用-销售费用-利息-利润-税金
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地供给计划。 • 3、全面、连续、开放的房地产资料库，包括清晰、全面
的有关房地产开发和交易的税费清单。
11
第六章 假设开发法
第二节 计算公式
一、基本公式
1、 适用于预期售价的公式：
P＝A－B－C
P－购置开发场地的价格 A－开发完成后不动产价值
B－后续必要支出
C－合理利润
后续必要支出＝待开发房地产取得税费＋后续建设成本
• 城镇土地估价规程： • 在测算完成开发后的不
动产正常交易价格的基 础上，扣除预计的正常 开发成本及有关专业费 用、利息、利润和税费 等，以价格余额来估算 待估宗地价格的方法。
动态法
静态法
4
第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 待开发房地产 proposed development；development： roperty：具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开 发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途 的旧房等。
9
第六章 假设开发法
四、适用范围
另外可用于： • 1、测算待开发房地产的最高价格。 • 2、测算房地产开发项目的预期利润。 • 3、测算房地产开发中可能的最高费用。
10
第六章 假设开发法
五、适用条件
• 结果的可靠性关键取决于2个预测： • 1、正确判断最佳开发利用方式 • 2、正确预测开发后的不动产价值。 • 预测条件： • 1、统一、严谨及健全的房地产法规。 • 2、明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的
第六章 假设开发法
第六章 假设开发法
• 第一节 基本原理 • 第二节 计算公式 • 第三节 估价步骤 • 第四节 应用举例
1
第六章 假设开发法
第一节 基本原理
• 一、概念 • 二、理论依据 • 三、特点 • 四、适用范围 • 五、条件
2
第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 假设开发法(hypothetical development method)，又称 剩余法（residual method），倒算法，残余法，余值法。
7
第六章 假设开发法
三、特点
• 1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设：是否确定 最佳利用方式，是否正确判断开发价值、开发费用、 正常利润。
• 2、以种种假定或限制条件为前提。假设售价，租金成 本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。
• 3、有动态、静态两种计算方式。 动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考 虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间 点，通常为购买土地的时间。优先选择动态分析法。 静态：利息、利润单独计算，计息期通常到开发完成 时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。
• 后续开发经营期 remaining construction and operating period：自价值时点起至未来开发完成后的房 地产经营结束时止的时间，包括后续建设期、销售期和运 营期。
• 后续建设期 remaining construction period：自价值时 点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间。
＋后续管理费用＋后续销售费用
＋后续投资利息＋后续销售税费
12
第六章 假设开发法
第二节 计算公式
2、适用于预期租金的公式
P＝Pc－B－C
Pc
a r
1
1 (1 r)n
a－年纯收益 r－资本化率 B－后续必要支出 C－合理利润
计算公式
• 二、具体公式
待开发不动产价格＝开发完成后的价格(价值)－开发成本－管 理费用－投资利息－销售税费－其他税费－开发利润 1、求生地价格公式 1） 生地上建房屋的公式 生地价格＝开发完成后的价值－生地取得税费－由生地建设 房屋成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开 发利润 2）生地开发成熟地公式 生地价格＝熟地价格－生地取得税费－生地开发成熟地成本 －管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
8
第六章 假设开发法
四、适用范围
• 主要应用于房地产开发用地估价，具有再开发价值、 潜力且开发后的价值可以市场法、收益法等方法求取 的房地产，也可采用该方法。
• 1、待开发土地的估价：生地、熟地、毛地。 • 2、重新开发、更新改造或改变用途的旧房（改建、
扩建、重新装修装饰）的估价。 • 3、现有新旧房地产中地价的单独评估。 • 4、在建工程。
• 销售期 marketing period：自未来开发完成后的房地产 开始销售时起至其售出时止的时间。
5
第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 运营期 operating period：自未来开发完成后的房地产 竣工时起至其持有期或经济寿命结束时止的时间。
• 开发完成后的价值 gross development value：未来开发 完成后的房地产的价值。
• 它是在预计开发完成后不动产正常交易价格基础上，扣除 不动产正常的开发成本（如造地费，建筑物建造费等）、 利息、利润、税费等，以剩余之数来确定估价对象不动产 价格的一种方法。
• 以假设开发法评估的价格，称剩余价、开发价值、开发价 格。
3
一、假设开发法的概念
• 房地产估价基本术语标准：
• 求得估价对象后续开发的必要 支出及折现率或后续开发的必 要支出及应得利润和开发完成 后的价值，将开发完成后的价 值和后续开发的必要支出折现 到价值时点后相减，或将开发 完成后的价值减去后续开发的 必要支出及应得利润后得到估 价对象价值或价格的方法。
6
第六章 假设开发法
二、理论依据
• 理论依据：预期原理,预期收益为导向 • 如果不动产购买者购买土地进行开发，期望得到不小于将
资金投入其他方面能取得的正常利润的利润额，他愿支付 土地的最高价格等于楼价（预测的未来房地混合价）减去 建筑费、专业费、利息、利润和税收之后所剩的余额。 • 表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算 法”。成本法中土地价值已知，求取房地产价值；剩余法 是房地产价值已预知，求取土地价值。 • 深层次理论依据类似于地租原理，地租为每年的租金剩余。 假设开发法测算的价值是一次的价格剩余。
• 后续开发的必要支出development cost：将待开发房地产 开发成未来开发完成后的房地产必须付出的各项成本、费 用和税金。
• 后续开发的应得利润 developer’s profit：将待开发房 地产开发成未来开发完成后的房地产应当获得的利润，通 常为同类房地产开发项目正常情况下能够获得的开发利润 。
的有关房地产开发和交易的税费清单。
11
第六章 假设开发法
第二节 计算公式
一、基本公式
1、 适用于预期售价的公式：
P＝A－B－C
P－购置开发场地的价格 A－开发完成后不动产价值
B－后续必要支出
C－合理利润
后续必要支出＝待开发房地产取得税费＋后续建设成本
• 城镇土地估价规程： • 在测算完成开发后的不
动产正常交易价格的基 础上，扣除预计的正常 开发成本及有关专业费 用、利息、利润和税费 等，以价格余额来估算 待估宗地价格的方法。
动态法
静态法
4
第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 待开发房地产 proposed development；development： roperty：具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开 发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途 的旧房等。
9
第六章 假设开发法
四、适用范围
另外可用于： • 1、测算待开发房地产的最高价格。 • 2、测算房地产开发项目的预期利润。 • 3、测算房地产开发中可能的最高费用。
10
第六章 假设开发法
五、适用条件
• 结果的可靠性关键取决于2个预测： • 1、正确判断最佳开发利用方式 • 2、正确预测开发后的不动产价值。 • 预测条件： • 1、统一、严谨及健全的房地产法规。 • 2、明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的
第六章 假设开发法
第六章 假设开发法
• 第一节 基本原理 • 第二节 计算公式 • 第三节 估价步骤 • 第四节 应用举例
1
第六章 假设开发法
第一节 基本原理
• 一、概念 • 二、理论依据 • 三、特点 • 四、适用范围 • 五、条件
2
第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 假设开发法(hypothetical development method)，又称 剩余法（residual method），倒算法，残余法，余值法。
7
第六章 假设开发法
三、特点
• 1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设：是否确定 最佳利用方式，是否正确判断开发价值、开发费用、 正常利润。
• 2、以种种假定或限制条件为前提。假设售价，租金成 本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。
• 3、有动态、静态两种计算方式。 动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考 虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间 点，通常为购买土地的时间。优先选择动态分析法。 静态：利息、利润单独计算，计息期通常到开发完成 时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。
• 后续开发经营期 remaining construction and operating period：自价值时点起至未来开发完成后的房 地产经营结束时止的时间，包括后续建设期、销售期和运 营期。
• 后续建设期 remaining construction period：自价值时 点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间。
＋后续管理费用＋后续销售费用
＋后续投资利息＋后续销售税费
12
第六章 假设开发法
第二节 计算公式
2、适用于预期租金的公式
P＝Pc－B－C
Pc
a r
1
1 (1 r)n
a－年纯收益 r－资本化率 B－后续必要支出 C－合理利润
计算公式
• 二、具体公式
待开发不动产价格＝开发完成后的价格(价值)－开发成本－管 理费用－投资利息－销售税费－其他税费－开发利润 1、求生地价格公式 1） 生地上建房屋的公式 生地价格＝开发完成后的价值－生地取得税费－由生地建设 房屋成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开 发利润 2）生地开发成熟地公式 生地价格＝熟地价格－生地取得税费－生地开发成熟地成本 －管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
8
第六章 假设开发法
四、适用范围
• 主要应用于房地产开发用地估价，具有再开发价值、 潜力且开发后的价值可以市场法、收益法等方法求取 的房地产，也可采用该方法。
• 1、待开发土地的估价：生地、熟地、毛地。 • 2、重新开发、更新改造或改变用途的旧房（改建、
扩建、重新装修装饰）的估价。 • 3、现有新旧房地产中地价的单独评估。 • 4、在建工程。
• 销售期 marketing period：自未来开发完成后的房地产 开始销售时起至其售出时止的时间。
5
第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 运营期 operating period：自未来开发完成后的房地产 竣工时起至其持有期或经济寿命结束时止的时间。
• 开发完成后的价值 gross development value：未来开发 完成后的房地产的价值。
• 它是在预计开发完成后不动产正常交易价格基础上，扣除 不动产正常的开发成本（如造地费，建筑物建造费等）、 利息、利润、税费等，以剩余之数来确定估价对象不动产 价格的一种方法。
• 以假设开发法评估的价格，称剩余价、开发价值、开发价 格。
3
一、假设开发法的概念
• 房地产估价基本术语标准：
• 求得估价对象后续开发的必要 支出及折现率或后续开发的必 要支出及应得利润和开发完成 后的价值，将开发完成后的价 值和后续开发的必要支出折现 到价值时点后相减，或将开发 完成后的价值减去后续开发的 必要支出及应得利润后得到估 价对象价值或价格的方法。
6
第六章 假设开发法
二、理论依据
• 理论依据：预期原理,预期收益为导向 • 如果不动产购买者购买土地进行开发，期望得到不小于将
资金投入其他方面能取得的正常利润的利润额，他愿支付 土地的最高价格等于楼价（预测的未来房地混合价）减去 建筑费、专业费、利息、利润和税收之后所剩的余额。 • 表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算 法”。成本法中土地价值已知，求取房地产价值；剩余法 是房地产价值已预知，求取土地价值。 • 深层次理论依据类似于地租原理，地租为每年的租金剩余。 假设开发法测算的价值是一次的价格剩余。
• 后续开发的必要支出development cost：将待开发房地产 开发成未来开发完成后的房地产必须付出的各项成本、费 用和税金。
• 后续开发的应得利润 developer’s profit：将待开发房 地产开发成未来开发完成后的房地产应当获得的利润，通 常为同类房地产开发项目正常情况下能够获得的开发利润 。