房地产评估案例市场法+收益法+成本法.
运用收益法和假设开发法评估房地产
估算后续开发建设期的主要目 的是把握房地产的竣工时间，为预 测后续各项必要支出及房地产完工 时的价值等服务。
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（三）一般程序
二、运用假设开发法评估房地产 3．估算后续开发建设期
后续开发建设期的估算方法主要有两种：
一是直接法，即直接预测后续各项 工作所需时间，然后进行加总来估算后 续开发建设期的方法。
二是比较法，即根据其他同类型、 同规模房地产的正常建设周期进行估算 的方法。
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（三）一般程序
二、运用假设开发法评估房地产 4．估算开发完成后的房地产价值
在估算开发完成后的房地产 价值前，应先确定房地产的销售 时点。开发完成后的房地产价值 即销售时点完工房地产的价值。
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二、运用假设开发法评估房地产
2
一、运用收益法评估房地产
（一）理论基础 房地产评估的收益法是将房地产的预期净收益利用合适的
折现率或资本化率进行折现，进而确定房地产评估价值的方法。
房地产评估价值= ×
1
1
1+资本化率 收益年限
ห้องสมุดไป่ตู้
3
一、运用收益法评估房地产 （二）适用范围
满足以下条件的房地产，可采用收益法对其进行评估：
③ 若土地使用 权剩余年限比建筑物 剩余经济寿命短，则 收益年限为土地使用 权的剩余年限。
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一、运用收益法评估房地产
案例4-2
乔达房地产公司于2017年1月31日以有偿受让方式取得一块土地 （土地使用权年限为40年），并于2019年1月31日在此地建成一座写 字楼（经济寿命为45年）。该写字楼占地面积为10 000平方米，建筑 面积为18 000平方米，现用于出租，每年实收租金720万元。
房地产的评估价值=
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估典型案例分析和操作实务
商业房地产估价
11、不能独立使用的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果
不仔细了解具体坐落位置，简单括其中临弄内小路的交易 案例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价 的失误。 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单 元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成 或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注 意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相 应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土 地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估 价方法可选用市场法、收益法或成本法。
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
乡(镇)、村企业房地产 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体
建设用地使用权作为抵押物， 进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有
权性质和土地用途。 在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异， 估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
居住房地产估价
15、地大房小
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 空坪的确认 地价的容积率界定
居住房地产估价
16、二手房交易抵押评估
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 过户前的产权资料，出预估报告，特别说明 正式报告、过户后的产权资料
居住房地产估价
17、别墅
主要评估方法 市场法
2、房改房
主要评估方法 市场法、成本法
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
房地产估价测算过程(市场法、收益法)
期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均
为元；
（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况
无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非
常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出
现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、
100/100、100/100；区域及个别因素修正系数
（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首
先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素
与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例
100/100
100/101 100/100 100/100
100/100
100/101 100/100 100/99
100/100
100/100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100
土地剩余年期 100/100 100/99
楼 层 100/101 100/101 100/101 100/100
朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100
交易价格
（元/m2）
4250
4100
4300
---
比准价格
4004
3941
4176
4040
（元/m2）
取平均值，估价对象比准单价为： （4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整）
繁华程度
优
资产评估报告常用的案例
Don't believe everything you see, don't say everything you know.通用参考模板（页眉可删）20__资产评估报告常用的案例资产评估报告案例模板：资产评估咨询有限公司接受棉贸有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在20__年8月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、资产评估机构简介资产评估咨询有限公司，是经湖北省财政厅批准成立，取得法定资产评估执业资格证书的中介机构，资格证书的编号：法定住址：江岸区台北路红梅大厦A座4楼;法人代表：孙朝叙二、委托方与产权持有者简介委托方：棉贸有限公司棉贸有限公司(以下简称公司)系有限责任公司，由杜成中一人于1999年7月出资组建。
经工商行政管理局核准登记，于20__年5月2日换发注册号为号企业法人营业执照。
公司住所：埠河镇荆江路。
公司经营范围：棉花收购、加工、销售;棉短绒、回收棉、破籽棉、棉籽、棉壳、棉饼、棉油、棉渣、油菜籽购销、加工。
实收资本：人民币1688万元。
法人代表：杜成中。
三、评估目的本次评估的目的是：棉贸有限公司拟用其房屋建筑物、土地使用权和机器设备抵押贷款，为委估资产(房屋建筑物、土地使用权和机器设备)提供价值的参考依据。
四、评估对象和评估范围：1、本次评估对象是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
2、本次评估范围是棉贸有限公司所拥有的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
五、价值类型及其定义在充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件、评估假设等因素的情况下，选择成本价值作为本次评估的价值类型。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
房地产评估方案
3.本方案未尽事宜，双方可签订补充协议。
（以下无正文）
甲方（委托方）：________
乙方（评估机构）：_______
签订日期：________年____月____日
四、评估方法
本次评估将综合采用以下方法：
1.市场法：通过收集、分析同类房地产的市场交易数据，得出评估对象的市场价值；
2.成本法：计算评估对象的重置成本，并扣除相应的折旧，得出评估价值；
3.收益法：预测评估对象的未来收益能力，通过现金流折现，得出评估价值。
根据评估对象的具体情况，合理选择和加权以上评估方法。
1.确定评估对象在评估基准日的市场价值；
2.提供房地产交易、融资、保险等经济活动的价值参考；
3.为房地产投资决策提供科学依据。
三、评估对象与范围
评估对象包括：
1.土地使用权；
2.建筑物及其附属设施；
3.室内外装修及配置设施；
4.评估基准日的其他பைடு நூலகம்关无形资产。
评估范围涵盖以上所述对象的现状及潜在价值。
十、评估报告
评估报告将包含以下内容：
1.评估目的、范围、方法及程序；
2.评估对象的基本情况及现场勘查情况；
3.评估依据、数据来源及分析方法；
4.评估结果及其解读；
5.评估结论及建议；
6.评估报告的使用限制及免责声明。
十一、保密条款
1.评估机构及评估人员应对委托方提供的资料严格保密；
2.评估报告的使用应遵守相关法律法规，不得泄露给第三方。
4.评估方法及参数的合理性、科学性。
九、风险评估与控制
1.市场风险：房地产市场波动可能影响评估准确性。控制措施：关注市场动态，及时调整评估参数；
收益法在房地产评估中的案例研究
收益法在房地产评估中的案例研究作者：宋继革来源：《现代经济信息》 2017年第18期摘要：作为房地产评估三大基本方法之一的收益法，适用于商场、写字楼等存在收益或存在潜在收益的房地产。
在分析收益法评估房地产价值基本思路的基础上，通过具体案例，说明其存在主观性强、净收益额不确定等局限性，并提出解决方法。
关键词：房地产评估；收益法；主观性；局限性中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)027-0084-01一、引言在收益性房地产评估中，收益法是首选的评估方法。
然而，在实践中，收益法的使用存在一些问题，比如，重要参数的确定缺乏依据，主观性强等。
为了更加完善收益法在房地产评估中的应用，有必要对这些问题进行分析与探讨，进而进行统一的规范，以避免随意性。
二、基本思路在房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产收益转归购买者。
房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以补偿，购买者必然一次性支付一定的金额，以补偿原所有者失去的收益。
合理估计待评估房地产未来的收益，并选用适当的折现率将其折现到评估基准日，以确定被评估房地产的合理价值。
三、案例分析举例：举例：ABC 公司于2004 年5 月从政府手中取得一块土地50 年使用权，并支付了相应的土地出让费。
2004 年5 月建成一座写字楼，用于出租。
当时造价为每平方米2500 元，耐用年限55年，残值率2%。
目前，重置价格为每平方米3000 元。
占地500 平方米，建筑面积900 平方米，每月平均实收租金5 万元。
另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的4%，维修费为建筑重置价格的2%，房产税及土地使用税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率及建筑物资本化率分别为7%、8%，当土地使用权出让年限届満时，假设土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
第五章 房地产评估(第二讲)
适用范围
在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。
在房地产评估中，常用的方法主要有四种：市场法、成本法、收益法和比较法。
一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系，通过比较分析确定一个房地产的市场价值。
该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。
1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据，选择合适的比较基准，根据一定的调整和折旧，确定目标房地产的市场价值。
这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。
1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入，根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，如写字楼、商场等。
二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素，确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。
2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本，即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本，来确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产，尤其是没有交易数据的房地产。
2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后，项目所增加或减少的剩余价值，来确定房地产的价值。
该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。
2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素，来确定房地产价值的下降程度。
该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产，如旧楼、废弃厂房等。
三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流，结合市场上的收益率水平，来确定房地产的价值。
该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。
四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据，选择合适的比较基准，参考类似房地产的价格水平，来确定房地产的价值。
四种评估方法各有侧重，适用于不同类型的房地产。
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法。
概念市场法：也叫比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
成本法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
应用的必备条件市场法：①评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场；②有关交易的必要信息可以获得。
收益法：①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；②预期收益所对应的风险能够度量；③收益期限能够确定或者可以合理预期。
成本法：①评估对象可以正常使用或者在用；②评估对象能够通过重置途径获得；③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
基本步骤市场法：①选择参照物；②在评估对象与参照物之间选择比较因素；③指标对比和量化差异；④分析确定已经量化的对比指标之间的差异；⑤综合分析确定评估结果。
收益法：①搜集或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来的财务情况、行业水平、经营风险等；②测算评估对象的未来预期收益；③测算评估对象预期收益持续的时间；④测算折现率或资本化率；⑤合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现值；⑥分析确定评估结果。
成本法：①确定评估对象，估算重置成本；②确定评估对象的使用年限；③测算评估对象的各种损耗或者贬值额；④测算评估对象的价值。
运用的基本参数市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：①资产的功能；②资产的实体特征和质量；③市场条件；④交易条件。
房地产评估案例
(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各 楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货 等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经 营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高 ；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原 则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四 层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观 收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米 ；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米；四 层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整 前不发生变化。
(4)出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费 、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总 费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是 正确的。在实际评估工作中.有很多评估人员在用收 益法评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中， 这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是 房地产的价格了。本案例中，扣除了一项不可预见 费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不 同，在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如 电梯、空调)，另外还存在重新装修的可能，将这些 费用列为不可预见费，体现了谨慎原则。
(5)折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。本 案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率，加风 险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一 般来说，折现率包括三方面内容：无风险利率、风 险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货 膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折 现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用 无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是 投资者投资应获得的最低报酬率，国外评估机构通 常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例 采用5年期国债复利率加风险利率确定折 现率是可 行的。
(3)收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营 型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应根 据租赁合同计算纯收益。C评估事务所根据调查研究 ，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几 年不会有大的变化，将租金收入按前3年的租金实际 发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过 程正确，评估结果符合实际情况。而且，商场现有 的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以 致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低 的楼层获利反而偏高。
房地产评估习题市场法和收益法
房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。
该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。
其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。
资产评估常考的公式及案例2
表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%
解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。
该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。
考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
合计 614.26
该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元
考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。
成本法在房地产评估中的应用
⼀、基本思路 注意：房产价值评估的成本法与⼟地价值评估的成本法计算公式不同。
⼆、适⽤范围（掌握） 1.⼀般适⽤于 ⽆收益（不能使⽤收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使⽤市场法），⽆法利⽤收益法、市场法等⽅法进⾏评估的情况。
2.成本法在⼟地评估中应⽤范围受到⼀定限制： 由于⼟地的价格⼤部分取决于它的效⽤，并⾮仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于⼟地成本的增加并不⼀定会增加它的使⽤价值。
3.房地产评估使⽤成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发⼟地等没有收益，也很难进⼊市场交易，则可选择成本法。
应⽤举例 [例]某市经济技术开发区内有⼀块⼟地⾯积为15000m 2 ，该地块的⼟地征地费⽤（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占⽤税）为每亩10万元，⼟地开发费为每平⽅公⾥2亿元，⼟地开发周期为两年，第⼀年投⼊资⾦占总开发费⽤的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地⼟地出让增值收益率为15%，银⾏贷款年利率为6%，试评估该⼟地的价值。
该⼟地的各项投⼊成本均⼰知，可⽤成本法评估。
（1）计算⼟地取得费。
⼟地取得费 =10万元/亩=150元/平⽅⽶ 提⽰：1亩=667平⽅⽶ （2）计算⼟地开发费。
⼟地开发费 =2亿元/平⽅公⾥=200元/平⽅⽶ 提⽰：1平⽅公⾥=106平⽅⽶ （3）计算投资利息 ⼟地取得费的计息期为两年，⼟地开发费为分段均匀投⼊，则， ⼟地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平⽅⽶） ⼟地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平⽅⽶） （4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平⽅⽶） （5）计算⼟地价值。
房地产估价的主要方法有市场法
房地产估价的主要方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法。
市场法：其理论依据是替代原则，适用于类似房地产交易案例较多的估价，在房地产市场比较发达的情况下，也就是要在同一地区交易较多时，才是有效方法。
有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。
收益法：适用于有收益或潜在收益的房地产评估。
不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
成本法：一般适用新近开发建设、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。
特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、体育场馆、医院、公园、工业厂房、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
房地产评估案例市场法+收益法+成本法.
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：社会环境优 优 优 优通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表实例A B C项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦地址**南路 360 号 **东路 139 号 **南路 528 号标价$2,800 $2,800 $3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称 因素情况名称坐落位置 所处地区 建筑用途单价交易日期待估对象＊＊银行大厦＊＊＊路＊＊号**新区金融区办公楼待估2004 年 6 月 30 日可比实例 A新**国际大厦**南路 360 号 **新区金融区办公楼22,4802004 年 8 月可比实例 B**联合大厦**东路 139 号**新区金融区办公楼22,4802004 年 7 月可比实例 C**证券大厦**南路 528 号**新区金融区办公楼24,0902004 年 7 月区商业繁华度交通条件公共服务设施繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线 有地铁和多条公交线路 线路 路 线路 金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 金融区内，公共服设施齐全。
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房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进
口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算
（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
B.比较因素条件表
比较因素条件表
C.交易情况修正
评估比较对象表
因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。
E.因素修正(详见下表)
比较因素修正表
可比实例价格修正和调整表
经过上述各种修正后，评估比准价格如下：
估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米)
B＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)
C＝24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)
取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：
地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3
＝23400(元/平方米)(取整)
二、成本法案例――＊＊办公楼
办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。
房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。
1．综合造价
办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：
依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：
经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：
602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)
综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元）
2．前期及其他费用（5.16％）
（1）按工程比例收取：
勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；
城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；
标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；
工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；
工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。
安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。
工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的
0.06％）。
小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米
（2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）
人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）
城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）
抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。
前期及其它费用小计：51.54元/平方米
3．资金成本
按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。
故资金成本为：
（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2
=17.82（元/平方米）
4．重置成本合计
单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米
投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，
重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元
5．成新率确定
(1)使用年限法
理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）
式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。
已使用年限为17年，耐用年限为50年。
理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％
（2）打分法
评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。
按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：
完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％
（3）成新率的确定
成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。
成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整）
6．评估值计算
评估值＝重置成本×成新率
＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）。