房地产估价常见错误案例分析
房地产评估报告常见错误类型例
房地产评估报告常见错误类型例房地产评估报告是买卖、租赁、抵押、重建等房地产交易必要的一项报告。
然而，在编写房地产评估报告时，很容易犯一些错误。
这些错误可能会影响报告的准确性和可靠性。
本文将介绍房地产评估报告常见的错误类型例，并提供一些解决方案，以便在编写报告时避免这些错误。
一、面积计算错误评估报告中最常见的错误之一是面积计算错误。
评估师可能会忽略某些重要信息，如天花板高度、壁内房间和露台等，而导致错误的总面积。
这种错误会影响评估价格和房子的价值。
解决这种错误的方法是评估师应该仔细检查房子的所有细节，以确保计算面积的准确性。
二、毛病评估另一种常见的错误类型是毛病评估。
评估师可能会忽视一些房子的毛病，如漏水、电力短路和建筑质量等，而导致评估价格和房子的价值的错误计算。
评估师应该仔细检查房子的每个角落，以确保评估的准确性。
三、基础设施评估错误评估师可能会忽略房子的基础设施，如水、燃气和电力等，而导致错误的价格。
这种错误会影响房子价值的估算。
因此，评估师在编写报告时应该仔细审查房子的所有细节和基础设施。
四、市场数据和销售价值评估师可能忽略了市场数据的重要性，导致错误的价格。
市场数据包括市场需求、可用的交易和经纪人的建议。
评估师应该从各种渠道获取市场数据和销售价值，以确保评估价格的准确性。
五、法律问题评估师可能会忽略法律问题，在评估报告中排序，包括优先权和地役权等。
这种错误可能会影响拥有者的权利和好处。
评估师应该查阅相关法律和规定，确保评估报告的准确性。
六、未进行全面考虑最后，评估师可能忽略了评估房子的全面考虑，如房子的历史和未来发展前景等。
这种错误会影响评估价格和房子的价值。
评估师应该考虑到所有的因素，并确保评估报告的准确性。
总之，在编写房地产评估报告时，评估师应该仔细检查每个细节，并确保准确性和可靠性。
这将确保评估报告的准确性，从而影响房子的价格和价值。
所以评估师需要严谨认真，尽心尽职，以避免评估报告中常见的错误类型例。
房地产评估中的有关问题及案例分析
房地产评估中的有关问题及案例分析一、评估中的有关问题（一）报告格式及计算程式的规范性与评估结果合理性之间的关系报告格式及计算程式的规范性与评估结果合理性之间是手段与目的的关系。
(二）市场价格与评估价格间的关系市场价格围绕评估价格上下波动。
(三）评估的三项核心工作在实际评估工作中，评估人员的核心工作是作好三件事：核实产权、弄清数量、资产作价。
（四）对评估有关问题的认识评估现状：评估目的与评估价值之间的关系：评估方法与评估值高低的关系：二、二、房地产评估中的有关问题(一)房地产权利的类型房地产权利的有七个类型：即所有权（占有、使用、收益和处分权)、使用权（占有、使用和收益权)、租赁权(占有、使用权；出租人、承租人）、抵押权（抵押人、抵押权人）、典权、地役权和空间利用权。
(二)建筑物的耐用年限与土地使用年限统一的问题熟短原则.（三)与房地产权属有关的证书种类与房产权属有关的证书种类有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种；与房地产权属有关的证书种类有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
（四）三种基本评估方法评估房地产价格时应注意的问题1、成本法计算公式:房地产的评估值=土地的评估值+建筑物的评估值其中：建筑物的评估值=（建安工程费用+前期及其他费用+利息+利润)X成新率。
如果是经营性物业，重置全价还需加上销售费用。
在实际的评估实践中,我们更多的是依据工程概算（根据初步设计图纸得出)，而较少依据预决算（根据施工图纸得出)来确定建筑物的重置全价。
在采用成本逼近法对建筑物所占用土地进行评估时，以下几方面的问题需引起注意:（1）（1）土地取得费的确定征用农村集体土地时：城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算：从市场购入土地时：（2）（2）土地开发费的确定宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公共设施配套费和小区开发费；红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费等。
资产评估实务中常见错误
资产评估常见错误案例四：参数的选择
上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为Y房产占51%和Z房产占 49%，根据2004年7月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为： S公司和I公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是XX集团下属的全资国 有企业。 该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到： 该房产位于KJ路2063号的W大厦，于1999年9月竣工，该公司拥有的房产 总面积为7736.84平方米，分别为：办公用房3245.1平方米、商业用房 3529.79平方米、地下车库961.95平方米。办公用房基本已出租；商业用房 共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业 ；地下车库共有9个停车位。 评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元/平方米，十 六、十七层的办公房评估价格为4500元/平方米，商业用房评估价格为5800 元/平方米,地下车位为140000元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格 似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边 房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了7000元/平方米左右， 通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价格为1-1.2元/ 平方米/天。
企业将应收款、存货等资产和相关负债进行了剥离，按照 集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入 了评估范围。据评估机构反映，房地产之所以纳入评估范围是 因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只 起咨询作用，交易时会将之剔除。 评估机构这样处理欠妥, 既然是集团要了解房地产的市场 价值，评估机构应该另行出具相关的评估咨询报告，而不应笼 统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一 致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。 建议从评估政策上规范评估范围的确定，评估范围应与纳 入改制资产范围、交易资产范围一致。
房地产估价法律案件(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产估价行业日益繁荣。
然而，在房地产估价过程中，法律纠纷也层出不穷。
本文通过对几个典型的房地产估价法律案件进行分析，探讨我国房地产估价法律问题，以期为我国房地产估价行业的发展提供参考。
二、案件一：某市某开发商与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某开发商在开发一住宅项目时，聘请某房地产估价机构对其项目进行估价。
在估价过程中，开发商与估价机构就估价方法、估价结果等方面产生了分歧。
开发商认为估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价结果低于预期。
双方协商未果，开发商将估价机构诉至法院。
（二）案件分析1. 估价方法问题法院审理认为，房地产估价方法的选择应符合国家相关法律法规和行业标准。
本案中，估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价方法存在瑕疵。
但考虑到估价机构在估价过程中已尽力按照相关法律法规和行业标准进行操作，故法院未认定估价机构存在重大过失。
2. 估价结果问题法院审理认为，房地产估价结果受多种因素影响，包括市场行情、周边环境、政策法规等。
本案中，估价结果与开发商预期存在一定差距，但未超出合理范围。
故法院驳回开发商的诉讼请求。
（三）法律探讨1. 估价机构的责任本案中，估价机构在估价过程中存在一定瑕疵，但未构成重大过失。
我国《房地产估价机构管理条例》规定，房地产估价机构应当依法履行职责，确保估价结果的准确性。
但同时也应注意到，房地产估价行业存在一定风险，估价机构在履行职责过程中难免会遇到各种难题。
2. 开发商的权益保护开发商在房地产项目中，应充分了解相关法律法规，确保自身权益。
在选择估价机构时，应综合考虑其资质、业绩、口碑等因素。
在估价过程中，开发商应与估价机构保持良好沟通，确保估价结果的合理性。
三、案件二：某市某业主与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某业主在购买一套二手房时，聘请某房地产估价机构对其房屋进行估价。
业主认为估价结果低于市场行情，要求估价机构重新估价。
房地产评估报告常见错误类型75例
房地产评估报告常见错误类型75例一、报告书结构方面的错误1、报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。
或者用抒情语言写报告。
3、估价时点设定不正确：如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。
对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点，期房时点是现在。
4、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。
5、如果考题中出现“估价师声明”：要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。
6、如果考题中出现“假设和限制条件”：要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。
7、估价对象分析时描述不全：（应从区位、权益、实物状况3方面说明）（1）缺少房地产权益状况描述：（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限、剩余年限、房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面：（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）（3）建筑物实物描述不全面：（没说明分栋建筑面积、规划条件等）（4）区位状况描述不具体：（如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向）（5）租赁情况交待不清：（如：没说明租金标准、租赁期限）市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。
8、选用的估价方法不妥：（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。
如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。
）9、未说明每种估价方法的定义、步骤10、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。
11、保险评估不能将土地价值记入。
12、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。
13、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。
房地产评估方案报告常见错误类型88例
房地产评估方案报告常见错误类型88例1.评估报告中缺乏关键信息和数据，如土地所有权证明、建筑物图纸等。
2.未正确描述评估目的和范围。
3.对问题地产的位置和周边环境未进行充分描述。
4.评估报告中未详细列出评估所依据的法律规定和标准。
5.报告中未进行充分对比分析和市场调研。
6.对相关市场数据进行错误解读。
7.对建筑物的结构和质量未进行准确评估。
8.未充分考虑到评估对象的潜在问题和缺陷。
9.未将符合评估对象特点的直接比较法应用在评估过程中。
10.对使用折现法的计算过程中出现错误。
11.对评估对象的租金准确性未进行充分验证。
12.未充分考虑到评估对象所处市场的竞争情况。
13.未针对特定市场情况调整评估对象的价值。
14.对评估对象进行收益分析时，未考虑到预期现金流量的不确定性。
15.报告中未进行投资回报率的敏感性分析。
16.未对评估对象进行正确的折旧和剩余价值计算。
17.对评估对象的管理费用和维护成本进行不准确估计。
18.未考虑到评估对象所处位置的风险因素。
19.未充分考虑到评估对象所处市场的供需情况。
20.对评估对象进行短期价值评估时忽略了长期发展趋势。
21.对评估对象未进行合理的分析和解释。
22.未正确使用市场数据进行预测分析。
23.对评估对象未进行充分调查和实地考察。
24.未考虑到评估对象的土地价值。
25.报告中未对评估方法的准确性和适用性进行充分分析。
26.对评估对象所处的政策环境未进行合理调研。
27.未对评估对象所涉及的法律问题进行准确评估。
28.对评估对象未进行充分的市场分析和定位。
29.未对评估对象所处的社会环境进行准确评估。
30.未充分考虑到评估对象所处行业的发展潜力。
31.未进行与评估对象相关的宏观经济分析。
32.未准确估计评估对象的租金增长和折扣率。
33.对评估对象进行修正时，未充分考虑到市场调整因素。
34.未充分考虑到评估对象的特殊情况和特点。
36.未对评估对象进行正确的市场竞争分析。
房地产估价案例分析总结十三
王某于2006年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。
2006年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估。
问：为什么原评估报告不可用？
答案：
1）评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据；评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。
2）考虑到抵押对象为别墅，其价值量大。
而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。
房地产估价师案例与分析常见错误：估价结果报告书漏项
一)标题(通常为房地产估价结果报告，如是抵押须为房地产抵押估价报告)二) 估价委托人(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)三) 估价机构(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)四)估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况、区位状况。
其中：(1)对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;(2)对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况)2)估价对象描述不清晰1)土地权益方面①土地使用权人交代不清;07年结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。
②土地使用权性质(出让与划拨;集体所有与全民所有;长期用地与临时用地等)交代不清;③土地使用年限交代不清;如起止年月等(划拨土地不需交代)④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;07年结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。
⑤土地使用权证交代不清;⑥对共有产权或部分产权交代不清。
2)土地实物方面①土地“生熟”程度交代不清;②土地价格类型(商业、工业或住宅用地及几类用地)交代不清;③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;④土地面积、形状等交代不清;⑤土地的四至交代不清;⑥土地的地势、地质状况等交代不清。
3)建筑物方面①房屋所有权证及权属交代不清(特别是抵押估价);08年估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。
09年估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。
10年估价对象实物状况描述不全或不清;或缺估价对象土地实物状况;或建成时间未具体到月;或缺估价对象四至;或缺各估价对象分摊的土地面积。
房地产评估报告常见错误类型例
房地产评估报告常见错误类型例房地产评估报告是房地产交易过程中非常重要的文件之一，它在房地产交易中起着举足轻重的作用。
房地产评估报告涉及多个方面的知识，而其中所包含的数据和信息的准确性和可靠性对于房地产交易的成功与否具有重要作用。
然而，在现实生活中，由于各种原因，评估报告中存在各种错误或误解，这些错误可能导致房地产交易双方产生争议和纷争。
下面，我们将讨论主要的常见错误类型以及相关示例。
一、评估方法错误评估方法错误是指评估师在使用评估方法时，存在操作不当、条件考虑不全面或公式使用不规范等错误。
此种错误会导致评估结果出现偏差，给交易双方带来经济上的损失。
例如，在按照收益法评估商业物业时，如果评估师没有对未来租金收入预测和扣除各种基础设施和管理成本的具体细节进行充分考虑，就很容易产生评估结果偏低的情况。
二、数据来源错误由于房地产交易涉及到的数据种类非常广泛，评估师必须要从多方面进行收集和汇总。
但是在评估过程中，对于数据来源的选择不当或数据的准确性问题等种种问题，会导致评估结果出现误差。
例如，在评估住宅房产时，评估师并没有确认该房产的正确面积，或是使用错误的市场交易数据进行评估，就会产生评估结果不准确和失实的情况。
三、土地相关信息错误土地信息是影响到房地产评估价值的最重要因素之一。
评估师在评估土地时候会受到地形、土壤条件、气候变化和建筑限制等多种因素的影响。
因此，如果评估师在评估土地时候没有对土地基本信息的正确性进行准确了解，就会给评估结果带来误差。
例如，在评估建设用地时，如果评估师没有对建筑限制和土地面积进行准确的考虑，评估结果就会出现偏差，从而影响交易的公正性和公平性。
四、市场环境误判市场环境是房地产评估的另一个重要因素，在评估时考虑到市场的需求和供给关系是非常重要的。
如果评估师对市场环境或者近期的交易不熟悉，就会影响评估结果。
例如，如果评估师在评估商业物业时未能考虑到附近竞争物业的情况，就会导致评估结果过高或者未能反映实际情况，从而影响交易的结果。
房地产估价师案例指错总结
所有目的：1、报告书漏项2、价值时点设定不正确、表述不正确、或没有说明理由，或出现前后不符等3、价值类型表述不准确4、估价方法应有定义，估价结果报告中应有所选估价方法的理由，如果只选用一种方法，则在结果报告和技术报告中都应有不选用其他方法的理由。
5、两种方法测算结果内涵不一致，如市场法含装修，收益法不含装修。
7、估价依据应有《房地产估价规范》,征收应有《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收办法》,抵押应有8、现状利用不能有最高最佳利用原则，抵押评估应有谨慎原则。
9、保险评估不能将土地价值记入。
（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。
）10、估价结果的确定理由不充分（如：未说明原因就将权重取值确定为各50%，这样是不对。
正确做法是：各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。
否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。
特殊处理要说明原因）11、估价结果应有总价、单位（人民币）、大写、单价或不写单价的理由。
对外币表达的结果，应有折算成人民币的汇率；12、估价结果应指明面积内涵（例如每建筑面积），没有指明估价结果所属的价值时点。
13、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）14、估价结果不能有“可能”（可能实现的市场价值是…）15、市场背景描述与分析中未进行“本地本类房地产过去、现在和未来状况分析”的，可算错。
16、估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明17、技术报告：1.实物因素描述与分析注意因素分析与估价对象相吻合，如：（1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、装修等内容。
（2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、朝向、楼层等内容。
（3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。
（4）写字楼：要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修等内容。
房产估价师估价常见错误
房产估价师估价常见错误房产估价师估价常见错误凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。
房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构(以下简称房地产价格评估机构)内执行业务。
【案例分析几个显又易忽视的错误】1、估价结果报告的标题表述不完整，应全面表述为“**房地产项目”估价结果报告。
2、可比实例表中给出的实例单价元/㎡没有说明币种。
3、结果报告中没给出单价、分层结果说明。
4、计算待开发房产完成后的价值未考虑设备用房对价值的影响，因为可比实例没交待设备用房情况。
5、计算建安工程费时，给出的900元/㎡没说明理由。
6、假设开发法公式表述不完整。
7、房地产还未处于销售期间不计算销售费用的说法错。
【估价报告修改思路及报告常见错误】一、快速浏览报告。
查找结构性错误。
是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。
二、详细检查报告。
1、法律依据性要素。
产证资料：?旧有房地产。
《土地使用权证》及《房屋所有权证》;?在建工程。
《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图;?预售商品房。
《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。
2、描述性要素。
?估价对象描述。
从区位、权益(所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限)、实物三方面描述。
注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致(如面积前后是否一致);?影响因素描述。
①个别因素描述。
对照估价对象分析、描述。
注意是否漏项。
②区域因素描述。
不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。
注意影响因素与估价类型的匹配。
③市场背景分析。
背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。
三、分析测算过程。
?价格内涵及技术路线是否正确;?基础数据是否准确。
注册房地产估价师房地产估价报告常见错误
房地产估价报告常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。
其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2. 估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清1.估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）A. 修正项目错误B. 修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
房地产估价常见错误案例分析
房地产估价常见错误案例分析房地产估价常见错误案例分析一、估价报告本身的不完善1、缺少规范中”估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清(1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
(2)对估价对象的性质没有描述清楚(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)4、逻辑不严谨(1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)5、写作有错误(1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。
(2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。
(3)表达形式不科学二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误1、收益法(1)收益期限确定错误。
(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。
(4)收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
(5)正常费用的测算错误A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益::的直接必要的费用。
第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
《房地产开发项目经济评价案例》及《建设项目经济评价案例》错误分析
《房地产开发项目经济评价案例》及《建设项目经济评价案例》错误分析在经济评价中，资产负债表具有独特的检验作用。
而在《房地产开发项目经济评价案例》（下称“《房地产案例》”）、《建设项目经济评价案例》（下称“《方法与参数（第三版）案例》”）二书的各个案例中，或者删掉资产负债表，以避开检验；或者拼凑虚假数据，使资产负债“平衡”，从而掩盖其错误的评价方法，具体见以下各错误的说明：（1）《房地产案例》中案例一错误（11）、错误（14），案例二错误（12）、错误（16），案例三错误（11）、错误（14），案例四错误（8）；（2）《方法与参数（第三版）案例》案例一错误（4），案例二错误（4）、错误（7），案例四错误（3），案例五错误（7），案例六错误（6），案例十一错误（6）、错误（7），案例十二错误（15）、错误（19）。
此外，二书还均存在大量的违反“国家正式颁布的法律法规、国家标准和相关行业制定的行业标准”的差错，存在大量的基本知识性、逻辑性及语法性差错，甚至存在大量的由于马虎草率所造成的印刷差错及小学生都不应犯的简单加减乘除差错。
仅根据目前所发现的差错计算，二书的编校质量差错率就均远远超过5/10000，均属于“出版单位必须自检查结果公布之日起 30 天内全部收回”的不合格图书。
需要说明，由于学术问题不属于法律法规調整的范围，故二书中的学术性差错，包括极为明显的学术性差错在内，本文均未论及。
一、《房地产案例》中的部分编校质量差错及相应的差错率（一）《房地产案例》中的部分编校质量错误及差错1、前言中的错误及差错错误（1）：国务院国发[1986]90号《中华人民共和国房产税暂行条例》、1988年9月27日国务院令第17号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及《方法与参数（第三版）》等均规定，出租型、自营型房地产项目除了须缴纳房产税外，在城镇使用土地的单位和个人须缴纳城镇土地使用税，在农村占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人须缴纳耕地占用税。
房地产估价技能考试估价报告经常出现的错误及要点
一、简答题:1、有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2002年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2003年10月13日计。
当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%（不含所得税），现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？2、改错题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。
该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室。
该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2，会议室5间，建筑面积共500m2。
该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，当地同档次的酒店客房每间每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。
下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800（万元）酒店客房每年总收益=250×280×365×（1-60%）=1022（万元）酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24（万元）酒店年费用=1022×40%=409（万元）酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637（万元）酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6005（万元）该酒店总价格=1800+6007=7807（万元）3、指错题封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）╳╳商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：╳╳有限公司（法定代表、住所略）二、估价方：╳╳房地产估价事务所（法定代表、住所略）三、估价对象估价对象为╳╳商业城第三层的部分铺位，即3001—3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
资产评估实务中常见错误综述
企业将应收款、存货等资产和相关负债进行了剥离，按照 集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入 了评估范围。据评估机构反映，房地产之所以纳入评估范围是 因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只 起咨询作用，交易时会将之剔除。 评估机构这样处理欠妥, 既然是集团要了解房地产的市场 价值，评估机构应该另行出具相关的评估咨询报告，而不应笼 统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一 致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。 建议从评估政策上规范评估范围的确定，评估范围应与纳 入改制资产范围、交易资产范围一致。
资产评估实务中常见错误
资产评估常见错误案例一：评估的范围
上海XX厂是XX集团公司下属的一家国有企业，成立于 1957年，是一家真空应用设备的专业制造厂，为适应集团“ 主辅分离”的要求，拟将企业经资产剥离后转让，受让的对 象为两名自然人。 企业拟定了以2004年8月31日为基准日的改制方案，后 经集团审核，将基准日调整为2004年10月31日，并将部分与 新企业无关或无需的资产和负债进行剥离，资产剥离具体情 况如下表：
资产评估常见错误案例四：参数的选择
上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为Y房产占51%和Z房产占 49%，根据2004年7月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为： S公司和I公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是XX集团下属的全资国 有企业。 该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到： 该房产位于KJ路2063号的W大厦，于1999年9月竣工，该公司拥有的房产 总面积为7736.84平方米，分别为：办公用房3245.1平方米、商业用房 3529.79平方米、地下车库961.95平方米。办公用房基本已出租；商业用房 共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业 ；地下车库共有9个停车位。 评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元/平方米，十 六、十七层的办公房评估价格为4500元/平方米，商业用房评估价格为5800 元/平方米,地下车位为140000元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格 似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边 房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了7000元/平方米左右， 通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价1780.6 312.3 251.3 71.3 313.5 594.2 4.4 211.1 1788.8
房地产评估师的项目风险案例解析
房地产评估师的项目风险案例解析房地产行业是一个充满风险的行业，项目风险是评估师需要重点关注和解析的内容之一。
本文将通过分析一个房地产项目的案例，来探讨房地产评估师在项目风险识别和解析方面的重要角色。
案例背景：某城市商业地产综合开发项目为了更好地说明房地产评估师在项目风险解析中的作用，我们选取了一个某城市的商业地产综合开发项目作为案例。
该项目包括购物中心、办公楼和酒店。
1. 风险因素一：市场需求不确定性商业地产项目的成功与否很大程度上取决于市场需求。
在该案例中，房地产评估师需要分析当地市场的需求情况，考虑邻近区域的竞争情况以及未来发展趋势。
通过市场调研和对当地经济情况的了解，评估师可以预测项目的潜在市场需求，进而评估项目的风险程度。
2. 风险因素二：法律政策风险房地产项目在开发过程中需要遵循一系列的法律法规，如建设用地规划、环境保护规定等。
评估师需全面了解相关法律政策，确保项目开发符合法规要求，避免因法律问题导致的风险。
在该案例中，评估师需要详细研究当地政策，了解是否存在限制开发的规定，并预测政策变动对项目的影响。
3. 风险因素三：建设成本风险房地产项目的建设成本直接关系到项目的盈利能力。
评估师需要对项目的建设成本进行全面分析，考虑土地购买费用、建筑材料成本、施工费用等因素，并结合当地市场价格水平进行评估。
在该案例中，评估师需要准确预测建设成本，以避免项目建设过程中发生资金短缺的风险。
4. 风险因素四：租金收益风险商业地产项目的租金收益是项目盈利的主要来源之一。
评估师需要对当地商业地产租金市场进行调研，分析相邻区域的租金水平，以及未来的租金增长趋势。
在该案例中，评估师需要准确预测项目的租金收益，以评估潜在的租金风险。
5. 风险因素五：竞争对手风险商业地产项目通常会面临来自竞争对手的竞争压力。
评估师需要研究当地区域的竞争对手情况，了解其项目规模、租金水平以及服务质量等因素。
在该案例中，评估师需要对竞争对手的项目进行综合分析，进而评估项目的竞争优势和风险。
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房地产估价常见错误案例分析房地产估价常见错误案例分析作者：佚名时间：2008-11-25浏览量：一、估价报告本身的不完善、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
对估价对象的性质没有描述清楚对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当4、逻辑不严谨前后不一致5、写作有错误评估结果中没有说明币种,没有进行大写。
对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。
表达形式不科学二、估价方法选用上的错误、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误、收益法收益期限确定错误。
没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
对于客观收益没有考虑到未来的变化。
收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
c、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率c、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
2、市场比较法修正系数的确定没有充足的理由 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名时间：2008-11-25浏览量：;比较实例的数量不够,即没有达到三个以上的可比实例。
修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
比较修正的方向错误。
可比实例不符合条件。
区域因素与个别因素混淆不请。
区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
比较修正项目有漏项。
间接比较与直接比较混淆不清。
区域因素比较修正的内涵理解错误。
]一、报告书不完整.封面2.目录3.致委托方函4.估价师声明5.估价假设和限制条件6.估价结果报告7.估价技术报告8.附件二、报告书不完整.估价结果报告书漏项一)委托方二)估价方三)估价对象的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况)四)估价目的五)估价时点六)价值定义七)估价依据八)估价原则九)估价方法十)估价结果十一)估价人员十二)估价作业日期十三)估价报告应用的有效期2.估价技术报告漏项一)个别因素分析二)区域因素分析三)市场背景分析四)最高最佳使用分析房地产估价常见错误案例分析作者：佚名时间：2008-11-25浏览量：五)估价方法选用六)估价测算过程七)估价结果确定一、估价对象属于房地产的)土地使用权人交代不清2)土地使用权性质交代不清,如是出让还是划拨土地,集体土地还是国有土地等3)土地使用年限交代不清,如起止年月等4)是否具有土地使用权证没有交代5)是否具有房屋所有权证没有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物结构交代不清8)房屋建成年代交代不清9)房屋的权属交代不清0)房屋的状态交代不清楚二、估价方法选用上的错误、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误、收益法收益期限确定错误。
没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
对于客观收益没有考虑到未来的变化。
收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
c、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率c、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
2、市场比较法修正系数的确定没有充足的理由比较实例的数量不够,即没有达到三个以上的可比实例修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
比较修正的方向错误。
可比实例不符合条件。
7)区域因素与个别因素混淆不请。
8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
比较修正项目有漏项。
间接比较与直接比较混淆不清。
区域因素比较修正的内涵理解错误。
房地产估价常见错误案例分析作者：佚名时间：2008-11-25浏览量：、从估价报告的结构上讲,内容不完整a、缺委托估价方b、缺受理估价方c、估价对象概况交代不清,所需资料收集不全面。
土地需说明:名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。
建筑物需说明:名称、坐落、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。
单独估价建筑物时,也要有土地证明。
此外,还应对环境作简要说明。
d、缺估价目的,或目的不清。
是何种条件状态下的价格。
如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。
e、估价时点:不是一段时间,而是某一日。
f、缺估价依据。
估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。
一综合察看、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式,内容描述项目是否完全、合适,书写方式,用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2、察看估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确3、估价时点是否准确4、修正年限是否正确5、检查计算是否正确,前后数据是否照应一致6、对采用的方法是否有合理的说明和理由7、任何一项数据都应有依据,必要时说明8、注意利息的计算方式,期限9、报告有效期应以报告完成之日为准0、现实用途和法定用途相符1、一估价以选用两种以上的估价方法,要符合要求,选用取舍都应有理由有条件选用市场比较法的收益性的房地产要有一用收益法具有投资开发或潜力的用一开发法2、注意对价格的称谓是否错误3、要察看估价类型,对照规范对此要求4、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的5、纠纷房屋,拆迁房屋,拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况6、注意一些对估价的特殊规定,如对不得设定抵押权的,国有划拨土地的等等7、保险估价应首先明确是否包含间接损失,说明是否能修复8、基准地价修正法中基础设施要进行修正,使用年限是否明确二比较法:、比较实例的用途,结构等必须一致,不一致适应说明2、是否统一了可比价格的可比基础:付款方式,单价,统一币种和货币单位,面积内涵,面积单位。
交易税费的负担是否正常3、实例不应少于三个4、实例应修正差别不应太大,每次单项修正不能超过20%,综合修正不能超过30%5、可比实例是否在同一供求区,规模是否相当,权利性质类型,故价目的应该吻合,价格是否为正常交易价格或可修正6、日期修正,时间.方法.公式,状况是否进行修正,公式,方法,付款方式7、最终比准价格是否进行了综合和说明收益法:、总费用和总收益的计算是否准确,正确,租金计算是否有漏项和重复的,是否计算收益时考虑了出租率,出租收益是否稳定2、资本化率是否合理,综合、土地、建筑物相比较3、安全利率的选取应有必要的说明4、是否考虑了租金的未来变化5、收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本6、收益有租约的按租约,无租约的按客观收益,空置也要考虑客观租金7、收益均应以年为单位,查看是否一致成本法:、成本应为社会平均成本,即客观成本2、注意各种物业的价格房地产估价常见错误案例分析作者：佚名时间：2008-11-25浏览量：构成3、注意保险估价不计地价,评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4、销售税费的依据是销售收入不是成本,税费的构成是否正确5、入股的估价应说明入股后的用途6、注意计税方式是否正确,如房产税要减去原值得10-30%,个人按市场价格出租居民用房4%,营业税3%7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中8、折旧计算是否正确9、用成本计算而非成本价0、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格假设法、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费2、察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3、看传统方法和现金流法的注意事项,现金流不计利润和利息,传统不折现4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则具体内容在教材中的位置技术构成3分割合并135农业280确定技术路线23纠纷141特殊282评估方法综述31拍卖159写作295实质难点37企业180方法选用51居住192国有土地出让61 商业207转让价格72办公216租赁价格79旅馆226抵押价格91 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名时间：2008-11-25浏览量：;餐饮241保险114娱乐246征地拆迁124 工业270。