佛山市小户型市场研究报告

市场上有什么？
项目概况：以83㎡2房2厅到122㎡3房2厅为主，总栋数8 （1栋11层 6栋18层 1栋公寓楼20层，共约1000 个单位）。
开盘时间：2007-01-01； 客户：项目周边客户，公司白领，年轻政府公务员，投 资者、广州等其他区域的投资客户， 价格：一期住宅均价：4500元/平米； 二期住宅：7500元/平米（毛坯）。
小户型住 宅、公寓
3万
二房
70-100
2500
公务员、白领
小户型住宅
单价、总价低，置 业门槛低
小户型最早出现在小社区项目中，多在非热点置业片区,基本没有营销概念
产品单一,多为住宅项目,以二房、三房为主，出现一房产品，户型面积都偏大。 客户以自住客户为主。
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
9万
2004，禅桂小户型多为非热点置业片区的住宅项目， 客户为自住居多。
建面 主力户型 面积 价格 客户 营销手段 核心竞争力 总体回报率，可达 7%~10%
项目名称
片区 禅城 同济 禅城
定位
阳光公寓 酒店
产权式酒 店
0.8 万
酒店式套 房
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
9万
未来小户型产品：凯德06-CG08地块
核心竞争力：国际知名发展商品牌、地铁附近
成交日期 土地面积（净地面积） 建筑面积（平方米）
2006-10-10 40142（27585） 79996.5
建成约470套中高档住宅， 7,000平方米临街商铺
2万
单房、 二房
3000
服务，置业门槛低
鸿业现代城
季华
禅城
3.5 一房、 万 二房 单房、 二房
4000
加入国际购物 季华商务中区位、物管、 广场，提倡国 自身配套 际化生活理念 引入锋尚国际 概念，营造国 际感觉 营销概念，总价相对低
锋尚0757
绿景 一路
-
4000
小户型开始出现在新兴商务中心，通过物管、服务、营销概念提升价值。
9万
2005，高端小户型项目登陆禅城，营销全面升级， 服务和营销意识加强，引发小户型投资热潮，但户 型缺乏创新
建 面 2万 主力 户型 二房 面积 价格 客户 营销手段 核心竞争力 单价、总价低，置业门 槛低 季华商务中心区位 70-88 3000 白领 配备商业中心 引领soho现代 居住潮流 加入酒店式公 寓
40
6500
本地投资客
专业的酒店管理公 司统一经营
逸彩世家 祖庙
小户型公 寓
1万
一房、二 房、三房
40-100
3100
本地投资客、 公务员
做公寓式住宅销售
单价、总价低，置 业门槛低
禅城
红棉雅苑 | 汾江 中路 桂城 俊怡花园 叠滘 小户型住 宅、公寓 3万 一房、二 房、三房 50-108 3500 公务员、白领 小户型住宅 单价、总价低，置 业门槛低
主力户型 一房、二房 价格 4500 创新点 LOFT单元 设计 带精装修 客户 投资客、 白领 投资客、 白领 投资客、 白领 投资客、 白领 白领 营销手段 通过产品创新 提升价值 国际精英生活 特区 纯小户型社区， 打造白领级公 寓住宅 通过产品创新 提升价值 通过产品创新 提升价值 打造白领级公 寓住宅 核心竞争力 首个稀有LOFT小户 型社区 东方广场的成熟社 区与商业配套
禅城
18829 442823 （313505） 200301 （159217）
4577
694.52
65901.5
禅城区
富力 居住用地
470500 557259. 5
禅城区
C106
2007-9-20
90平方米 以下户型 ≥70%
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
9万
未来小户型产品：柠檬时代 核心竞争力：地铁口、稀缺公寓产品
9万
2008年，佛山小户型应政策之变，市场供应减少， 但小户型创新却越演越烈，产品与客户有细分趋势。
多数地块都是小户型产品占70%以上的地块。 富力和会德丰地产拥有的地块，是今后市场上的小户型集中项目。
编号 交易日期 宗地号 06H-A C101 2007-2-1 2007-2-1 C102 2007-3-2 C103 2007-3-2 C104 C105 2007-9-19 佛（挂） 2007-001 佛禅 (挂)2007006 佛禅（挂） 2007-007 06H-B 区域 中心组 团新城 区 中心组 团新城 区 禅城 地块面积 （平方米） 106326 土地用途 买受人 成交价 楼面地价 建筑面 积 170121. 6 95000 2068.00 289287 备注
政策层面
年上半年，为21.8%。这与“国六条”的“90／70”规定刚好相反， 呈倒三角状。
随着政策执行力不断加强，佛山楼盘的户型将面临重新洗牌。
2007年小户型市场供应量约9万平方米，整年的小户型供应量普遍
市场供应
比较少。 政策后的小户型社区要2008年才推向市场，造成了目前市场上的 供应低谷，而明年市场总量将达到井喷。 目前小户型均价在8000-10000元左右，小户型产品价格屡创新高。 在未来竞争激烈的市场状况下，小户型的价格、营销、客户何去何 从？
8.8万
10万
9万
2004年
阳光公寓酒店 逸彩世家 俊怡花园 红棉雅苑|
2005年
荟丽·精英城 世纪名轩 东海湾城寓 鸿业现代城 峰尚0757
2006年
汇博·星辰 蓝钻星城 盈彩美居 东方广场 金色家园| 帝景蓝湾| 红棉雅苑||
2007年
环球国际广场 桂南名都 时代名轩
2008-09年
保利国际公寓 慧港国际 柠檬时代 凯德06-CG08 凯德06G 富力2007-001 2007-005地块 ……
4800 4100 4400
禅城Leabharlann Baidu
禅城
白领
小户型供应更加集中在商务、商业中心圈。 产品开始出现创新，赠送入户花园，出现复式LOFT产品， 营销不断创新，部分产品开始使用精装修，带动产品的销售，单价迈向每平米5000元的门槛。 投资客户成为中心区小户型的主要购买力，非置业热点区域的投资客户比例开始增大，小户型单价提升 导致了自住客户的购买力下降。
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
9万
2007年，佛山小户型应政策之变，市场供应减少， 但小户型创新却越演越烈，产品与客户有细分趋势。
建面
1万
项目名称
环球国际广 场
片区
禅城
主力户型
一房、二房
价格
10000
创新点
带精装修，酒 店式管理 带精装修，酒 店式管理 入户花园、双 层露台
项目名称 汇博· 星辰
片区 禅城
建面 2.5万
蓝钻星城
禅城
4万
一房、二房
4800
盈彩美居
禅城
1.5万
一房、二房 单房、一房、 二房 二房 一房、二房、 三房
3800
两房带入户 花园 入户花园、 空中花园 -
区位、价格 成熟片区配套，赠 送“活性空间”
金色家园| 帝景蓝湾| 红棉雅苑||
桂城
3万 3万 2万
卖点：地段区位、地铁、成熟配套、户型 创新，公寓带精装修
公寓即将发售，均价预计9500元/平米（带1200装修）
点评：以城市精英“创新、时尚”的形象及创新户型设计树立项目差异化，在市 政规划及片区形象、发展前景的共同带动下，实现较理想的销售价格和速度。
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
佛山小户型市场研究一
禅桂城区小户型市场
报告说明
本报告针对佛山城区小户型的发展现状进行了分析和总结，并探讨小户型市场的未来发展趋 势，报告中重点研究了佛山主城区禅桂片区。
目录 小户型的发展历程与特征 小户型市场现状 禅桂区域市场特征 未来供应情况

佛山小户型市场的发展趋势
市场背景
2006年，禅桂市场90平方米以下户型仅占套数总量的21％，2007
产品开始趋向多样化，公寓占有市场的份额增大，户型以单房、二房为主，面积变小。
中心区小户型有高租金、高出租率的趋势,小户型产品价格高于同时期市场均价。 投资客户比例增大，
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
9万
2006，佛山小户型“里程碑”的一年，营销创新更 突出，出现产品创新，由此进入全面创新时代，投资 全面升温
房地产市场的价格猛烈攀升，导致客户承受能力下降，出现向下置业倾向，小户型与二手房交易火爆，租 赁价格节节攀升。
城市中央区的成熟地段地标建筑： 城市中央的酒店生活——环球国际中心
占地面积：8216平方米 总建筑面积：119458.9平方米，地下建筑面积17195.8 平方米 项目类型：集商场、休闲娱乐、写字楼、酒店式公寓以 及五星酒店等功能于一体的综合性商务地标。 建筑指标：基地呈三角形状，主楼部分楼层为51层，裙 楼部分为6层，整体高度约208米。 总户数：公寓188套,写字楼165套 停车位：约372个，只租不售 物业管理：广州珠江物业酒店管理公司物管服务 开发商：佛山市恒安置业有限公司
市场反应
佛山小户型分布现状
蓝钻星城
俊怡花园
保利国际公寓 时代名轩
东海湾 逸彩世家 帝景蓝湾| 荟丽· 精英城 汇博· 星辰 凯德06G 环球国际广场
柠檬时代
金色家园|
凯德06-CG08
桂南名都
汇银06C 阳光公寓酒店 慧港国际 世纪名轩 鸿业现代城
佛山城区小户型发展历程
76万 22万 21万
9万 供应量 消化量 7.8万 7万
推广语：一股都市新生力量/在准备冲击本市
城中工业区附近的地铁口小户
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
9万
未来小户型产品：保利水城西岸公寓
核心竞争力：桂城RBD区位、千灯湖景观、发展商 及项目品牌、稀缺性公寓产品
属性：千灯湖板块唯一高端国际酒店式商务公寓
项目基本经济技术参数（商业水城） 占地面积：117034平方米 其中：地面以上建面：135436㎡ 商场、零售、娱乐62055㎡ 地面以下建面：77273㎡ 首层建面：49052 ㎡ 容积率：1.33 建筑密度：42％ 层数：≤11层
项目名称
片区 禅城 张槎 禅城 季华 禅城 张槎 禅城
定位
荟丽· 精英城
白领公寓
世纪名轩
小户型公 寓 酒店式公 寓、白领 公寓 小户型公 寓 小户型公 寓
1万
单房
20-70 25、 60-80 50-70
4000
当地投资客、 白领 当地投资客、 白领 当地投资客、 白领 以城南周边的 工薪阶层为主
东海湾
土地用途（年限）
容积率 建筑密度 绿化率 成交价（万）
商住50
2.9 25% 35% 30300
楼面地价
项目地址
3780
魁奇路北侧、华远东路东侧、 金澜北路西侧
76万 22万 21万 8.8万 7.8万 7万 9万 10万
居住 综合用地（居 住用地兼容公 共设施用地） 居住兼容商业、 办公 商业金融用地 兼容居住、办 公 商业金融
96429
广州招商房地产 有限公司联同嘉 森国际有限公司
90平方米 以下的住 宅比例为 20%
9847
广东集成投资担 保公司 佛山市润泰房地 产
4000
2031.08
19694
90平方米 以下户型 ≥70% 90平方米 以下户型 ≥70%
客户
本地投资客
营销手段
增加五星级酒店进 入，增加项目物业 管理档次 增加高级物业管理 小户型社区化，打 造精品小户型
桂南名都
桂城 桂城
3万 6万
单房 二房
9500 6500
本地、外地投资客 本地投资客、白领
时代名轩
小户型供应量出现断层，06年90/70政策实施后，已有土地的开发商普遍向大户型产品转变，导致07年市 场供应大大减少，小户型在市场上出现断层。 小户型供应量虽减少，创新创新却越演越烈，产品大致向两个方向发展，一是 物业服务再升级，例如环 球国际广场引进名牌物管，提供星级商务服务。二是产品创新更大胆，最特别的是金御华府叠园的6.1米层 高小户型，最典型的是时代名轩赠送超大面积的入户花园和露台。 产品与客户分化明显，处于中心区的产品更侧重精装修及酒店式物业管理，主要客户倾向于投资客户；非 中心区的产品则侧重于通过赠送面积提高实用率，满足目标客户－自住客户对舒适度的要求。小户型的价 格开始取决于项目区位。
市场上有什么？
卖点：地段区位、精装修、成熟配套、高 回报率
点评：以精装修的酒店生活带动项目销售，在高回报和地段成熟的条件下，吸引 投资客大量聚集。
桂城东区的成熟地段城市精英小户型： 一个城市的派对主场——桂南名都
位置：佛山市南海桂澜路与桂南东路交汇处 规模：占地22496，建面75210。