【策划方案】xx项目策划提案(一)
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5.1 3.9
4.05 1.2
27.3 13.5 11.3 2. 3 0.5
4.05 1.2
• 项目周边区域商品房投放量仅占总建面积的1/3。供应地块较多，但个盘 供应面积较小。以多层供应为主，小高/高层较少，其中西湖绿洲城投放 以洋房为主
资料来源：房地局信息网
楼市阅读
市内楼市价格走势
2000年——2007年上半年安庆楼市均价走势图
总面积
2.5 5.4 1.3
1 6.3 1.2 4.5 5.1 27.3
2007年初周边竞争投放及销售量（万㎡）
多层
小高层
高层
花园洋房
投放 销售 投放 销售 投放 销售 投放 销售
2.5 1.7
3.9 2.8 1.2
1 0.2 0.3 0.1
1 0.4 5.8 1.9 0.5 1.2 0.3 0.45
居民购买力逐年增加，但增速跟 不上房地产投资增速。
资料来源：政府工作报告
城市阅读
城市发展轴与房地产关系
城市发展 时间轴 地产发展
启动期———————成长期———————成熟期 2000/2004——2004/2006+需要3～5年成长—2009/2010
地产启蒙——————地产爆发——————地产稳步
“十一五” 目标：全市生产总值按不变价年 均增长12％左右， “十一五”末生产总值达 到1000亿元，人均赶上全省平均水平。其中 宜城板块年均增长17％以上，达到400亿元， 人均5000美元
经济发展为市场提供了更多的机遇， 同时也给发展带来更高的要求
资料来源：政府工作报告
城市阅读
投资与购买力
固定资产投资 房地产投资(亿元）
（本案处于全市发展成长期与成熟期之间）
本项目目前处于全市发展的成长阶段，新城市中心框架形 成，有一定机遇，也面临众多问题
城市阅读
开发区现状及发展
本案
以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟 生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两 个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳 大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套 也已基本完善，而周边的一些项目自然也因 此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、丹 桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来 均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销 售均价约为2200元/㎡左右
250
• 226.5
200
150
155.5 125.1
100 71.57
85.83 103.2
•
50 0
6.9 9.2 10.5 14.8
18 25.5
•
01年 02年 03年 04年 05年 06年
城镇居民人均收入（元） 城镇居民人均可支配支出（元）
10000 8000 6000 5829
6022
2500
25
2000
20
1500
15
1000
10
500
5
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
330 149.3 119
16
370.5 155.2 149.4
18
440.9 114.77 150.39
25
资料来源：政府工作报告
07年现有项目周边楼Leabharlann Baidu供应情况
楼盘名称
锦绣人家 丹桂花园 天娇花园 我爱我家 世纪名流 山城公寓 西湖绿洲城 吉祥玫瑰苑
合计
总建面 万㎡
2.5 8 1.3 1 6.3 1.2 61 5.1 86.4
264.14285.21320.43
•
“十五”期间，全市生产总值年均增长9％， 比“九五”时期增涨1.7个百分点
财政收入高于地区生产总值增长，年均增长 12.6％
•
01年 02年 03年 04年 05年 06年
财政收入 财政支出(亿元）
61.01
31.75 24.95 28.59
39.9
46.73
25.17 26.45 28.89 33.79 38.17 45.26 01年 02年 03年 04年 05年 06年
引中高收入、注重生活质量人群 • 宜秀区是新的政治、经济、物流
中心，迁入人口为主，背景复杂 发展方向 • 发展主城，东进北扩南联，带状
组团式发展
城市发展进程加快，城市容量骤增， 人口周边市场补充性聚集
资料来源：“十一五”规划纲要
城市阅读
经济发展
GDP总值（亿元） 494.9 •
429.64
378.62
xx市xx地产项目 前期策划提案 (一）
提案目录
第一部分：安庆市场 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：营销策略 第五部分：包装策略
第一部分：安庆市场
城市阅读 / 楼市阅读
城市阅读
京九铁路
城市解读
至北京
沪蓉高速
• 安庆辖1市7县3区，总面积1.53 万平方公里, 总人口 610万人； 其中城区面积566平方公里。安 庆市区人口73万。 “十一五” 期末要求市区内达到“双百”城 市规划要求
20
• 销售面积逐年增涨，但增势锐减，年销售 300
面积150万平米接近市场饱和
250
15
200
• 投资势头强劲，费用大增
150
10
100 5
50
0
0
2004
2005
2006
安庆市场房地产年销售面 积几乎持平，约为150万平 方米左右，市场趋于成熟
施工面积（万平米） 竣工面积（万平米） 销售面积（万平米） 投资额（亿元）
生活配套日趋成熟，居住圈人气逐渐旺 盛，幅射周边
资料来源：安庆市城市规划局
楼市阅读
市区近三年房地产供应状况
• 施工面积逐年增加，非商业土地建设大大
2004年——2006年底安庆房地产开发状况图
超过房地产业
500
30
450
• 06年房地产竣工面积有所减少，这和土地 400
25
使用成本增高分不开
350
6716
7356
8396
9586
4000
2000 0 4584 4482 4460 5047 5670 5480 01年 02年 03年 04年 05年 06年
固定投资增速增量，势头强劲，房 地产投资逐年上升，步态平稳，房 地产占总投资比例缩小 城镇居民收入增加，可支配收入增 多，消费水平提高，投资理念增强 投资和居民可支配收入成正比例增 长，相对可支配收入增幅较慢
至上海 • 水陆空交通网发达，安庆港为国 家一级口岸
长 至广州
江 至温州 • 安庆产业结构齐全，具有一定基 础和规模，以石油化工、轻纺食
至厦门
品、建筑材料、机械电子为四大 支柱工业，是安徽省“皖江开发”
的重点工业城市之一
城市阅读
区域布局
宜秀区 大观区
迎江
区
分区 • 迎江区是安庆老城区，生活配套
齐全，居住心理成熟 • 大观区以东侧大湖风景见长，吸
4.05 1.2
27.3 13.5 11.3 2. 3 0.5
4.05 1.2
• 项目周边区域商品房投放量仅占总建面积的1/3。供应地块较多，但个盘 供应面积较小。以多层供应为主，小高/高层较少，其中西湖绿洲城投放 以洋房为主
资料来源：房地局信息网
楼市阅读
市内楼市价格走势
2000年——2007年上半年安庆楼市均价走势图
总面积
2.5 5.4 1.3
1 6.3 1.2 4.5 5.1 27.3
2007年初周边竞争投放及销售量（万㎡）
多层
小高层
高层
花园洋房
投放 销售 投放 销售 投放 销售 投放 销售
2.5 1.7
3.9 2.8 1.2
1 0.2 0.3 0.1
1 0.4 5.8 1.9 0.5 1.2 0.3 0.45
居民购买力逐年增加，但增速跟 不上房地产投资增速。
资料来源：政府工作报告
城市阅读
城市发展轴与房地产关系
城市发展 时间轴 地产发展
启动期———————成长期———————成熟期 2000/2004——2004/2006+需要3～5年成长—2009/2010
地产启蒙——————地产爆发——————地产稳步
“十一五” 目标：全市生产总值按不变价年 均增长12％左右， “十一五”末生产总值达 到1000亿元，人均赶上全省平均水平。其中 宜城板块年均增长17％以上，达到400亿元， 人均5000美元
经济发展为市场提供了更多的机遇， 同时也给发展带来更高的要求
资料来源：政府工作报告
城市阅读
投资与购买力
固定资产投资 房地产投资(亿元）
（本案处于全市发展成长期与成熟期之间）
本项目目前处于全市发展的成长阶段，新城市中心框架形 成，有一定机遇，也面临众多问题
城市阅读
开发区现状及发展
本案
以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟 生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两 个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳 大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套 也已基本完善，而周边的一些项目自然也因 此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、丹 桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来 均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销 售均价约为2200元/㎡左右
250
• 226.5
200
150
155.5 125.1
100 71.57
85.83 103.2
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50 0
6.9 9.2 10.5 14.8
18 25.5
•
01年 02年 03年 04年 05年 06年
城镇居民人均收入（元） 城镇居民人均可支配支出（元）
10000 8000 6000 5829
6022
2500
25
2000
20
1500
15
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10
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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
330 149.3 119
16
370.5 155.2 149.4
18
440.9 114.77 150.39
25
资料来源：政府工作报告
07年现有项目周边楼Leabharlann Baidu供应情况
楼盘名称
锦绣人家 丹桂花园 天娇花园 我爱我家 世纪名流 山城公寓 西湖绿洲城 吉祥玫瑰苑
合计
总建面 万㎡
2.5 8 1.3 1 6.3 1.2 61 5.1 86.4
264.14285.21320.43
•
“十五”期间，全市生产总值年均增长9％， 比“九五”时期增涨1.7个百分点
财政收入高于地区生产总值增长，年均增长 12.6％
•
01年 02年 03年 04年 05年 06年
财政收入 财政支出(亿元）
61.01
31.75 24.95 28.59
39.9
46.73
25.17 26.45 28.89 33.79 38.17 45.26 01年 02年 03年 04年 05年 06年
引中高收入、注重生活质量人群 • 宜秀区是新的政治、经济、物流
中心，迁入人口为主，背景复杂 发展方向 • 发展主城，东进北扩南联，带状
组团式发展
城市发展进程加快，城市容量骤增， 人口周边市场补充性聚集
资料来源：“十一五”规划纲要
城市阅读
经济发展
GDP总值（亿元） 494.9 •
429.64
378.62
xx市xx地产项目 前期策划提案 (一）
提案目录
第一部分：安庆市场 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：营销策略 第五部分：包装策略
第一部分：安庆市场
城市阅读 / 楼市阅读
城市阅读
京九铁路
城市解读
至北京
沪蓉高速
• 安庆辖1市7县3区，总面积1.53 万平方公里, 总人口 610万人； 其中城区面积566平方公里。安 庆市区人口73万。 “十一五” 期末要求市区内达到“双百”城 市规划要求
20
• 销售面积逐年增涨，但增势锐减，年销售 300
面积150万平米接近市场饱和
250
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• 投资势头强劲，费用大增
150
10
100 5
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2004
2005
2006
安庆市场房地产年销售面 积几乎持平，约为150万平 方米左右，市场趋于成熟
施工面积（万平米） 竣工面积（万平米） 销售面积（万平米） 投资额（亿元）
生活配套日趋成熟，居住圈人气逐渐旺 盛，幅射周边
资料来源：安庆市城市规划局
楼市阅读
市区近三年房地产供应状况
• 施工面积逐年增加，非商业土地建设大大
2004年——2006年底安庆房地产开发状况图
超过房地产业
500
30
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• 06年房地产竣工面积有所减少，这和土地 400
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使用成本增高分不开
350
6716
7356
8396
9586
4000
2000 0 4584 4482 4460 5047 5670 5480 01年 02年 03年 04年 05年 06年
固定投资增速增量，势头强劲，房 地产投资逐年上升，步态平稳，房 地产占总投资比例缩小 城镇居民收入增加，可支配收入增 多，消费水平提高，投资理念增强 投资和居民可支配收入成正比例增 长，相对可支配收入增幅较慢
至上海 • 水陆空交通网发达，安庆港为国 家一级口岸
长 至广州
江 至温州 • 安庆产业结构齐全，具有一定基 础和规模，以石油化工、轻纺食
至厦门
品、建筑材料、机械电子为四大 支柱工业，是安徽省“皖江开发”
的重点工业城市之一
城市阅读
区域布局
宜秀区 大观区
迎江
区
分区 • 迎江区是安庆老城区，生活配套
齐全，居住心理成熟 • 大观区以东侧大湖风景见长，吸