工程注意事项(经验教训)

工程注意事项（经验教训）2004～

质量创造品牌，诚信成就未来。（诚信首先是说到做到，然后让购房者看到产品后有喜出望外的感觉。我们目前竭力在做的，就是在不偷工减料的前提下，保证承诺购房者的东西，同时尽量做得更好些，让购房者喜出望外。）

提供温馨、舒适、安全、环保、代表先进建筑发展方向的居住环境。（服务都是双向的，你如何对待别人，别人也这样对你。）

让每一次房产开发都留下成功的典范。（投诉是企业发展产品创新的动力。一个客户对产品不满意，说明在某些方面他对产品不认同，从另一方面讲他是对产品本身负责，而这正是房产公司所努力追求的。在现在产品建设中，我们会经常采纳一些业主的意见和建议，只有这样，我们的产品才会不断地进步，我们的忠实客户也才能不断增多。）

坚持精益求精，奉献优质工程。（业主方追求的是合理价格条件下的工程质量最优，承包方追求的是一定合理质量下的成本最低—最优的实施收益。）（博弈论同经济学一样，对于局中人将其假设为理性人—即在行动决策中以实现自身利益最大化为唯一目的。）

今天的质量，明天的市场。（顾客抱怨分三个层次——第一层：顾客向服务人员吐露不满；第二层：顾客向他人传播不满；第三层：通过第三方寻求公正，如媒体、执法机构或消费者协会。）

主题概念是项目的灵魂，只有概念主题有新意，才能使项目有个性。

开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。

不能单就产品而说产品，要同时注重企业文化和品牌战略的开发。品牌地产将会是下一个增长点。品牌的背后是文化。

“诚信精细创新从容”

诚信—首先是说到做到，然后让购房者看到产品后有喜出望外的感觉。

精细—要求精力过人，事无巨细，把计划的一致性与综合性贯彻到底。

在同等（星级）和标准下，要比其他（酒店）更具品质和地理优势。

创新—等于率先模仿。

是否原创并不重要，关键是如何使之改良，解决水土不服的问题。

崇尚个性最重要表现形式就在于与众不同。

艺术生活化，生活艺术化。

永远建不完的迪斯尼。（每年都要淘汰1/3的硬件设备，新建1/3的新概念项目）

从容—不怕做不到，就怕你想不到。

只有在物质甚至精神上富足的人，才会在最细节处投入毫不妥协的关注，这种貌似“不值得”的一次性投入，正是生活质量的缩影。

住宅

1、住宅按层数划分（GB50096—2003年版）：一～三层为低层住宅（一般自用电梯）；四～六层为多层住宅（公用电梯）；七～九层为中高层住宅（应设电梯）；十层及以上为高层住宅。划分的依据主要是垂直交通和防火要求的不同。

2、北方地区板式住宅进深一般控制在13～15m为宜，南方地区板式住宅进深一般控制在11～13m为宜。

3、住栋之间的距离除考虑日照、通风等因数外，还必须考虑视线和生活噪声的干扰。多层住宅居室与对面居室之间的距离不宜小于18～20m，低层小住宅则不宜小于12m。

4、普通住宅套型分类单位：使用面积（㎡），有关指标（m）

1）空间个数即通常说的“几室几厅”；使用面积均不包括阳台面积。

2）面积在12㎡以下的属较小空间客厅；面积在12～19㎡属中等空间客厅；面积在21～30㎡或更大一些的属于大空间客厅。较理想的客厅面积在21～30㎡之间。

3）现代居室的客厅宽流行“三米九是起步，四米是小康”，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4m以上。

4）起居室（厅）、卧室、餐厅长短边之比≤1.8

5、卧室和卫生间使用面积和有关指标单位：面积指标（㎡）

6、目前市场，主卧16平方米是最基本的，次卧13㎡、儿童房或书房11㎡、两个卫生间分别为6㎡和4㎡、厨房餐厅12㎡，三房户型客厅只能＜40～50平方米，～25㎡。

7、注意还有套内纯交通面积≤使用面积的5%，储藏间的面积1.5～3㎡。

8、面对90平方米的建筑面积的招数有：减少公摊面积、回归小客厅时代、增多和增大阳台打擦边球、增加层高变小复式。

对于“三边”的管理是，长沙规定海拔100米以上的山体要保护，不能房地产开发。

室内装修

1、室内墙体除分户墙、厨房、卫生间外，其它是否要砌？！砌了是否要粉刷或刮二遍腻子（一遍罩不住，还不如刷白）？！或者除外墙和分户墙（包含楼梯间处）采用250、200厚外，其它尽量砌100厚。

注：抹灰层与基层之间和各抹灰层之间必须粘结牢固。（1）基层处理：贴面砖施工要加强（界面剂？），采用水湿润，刷一道107胶水泥浆并抹1：1：6混合砂浆打底，木抹子搓平。或…（2）基层表面的含水率宜适宜（3）不同材料基体交界处表面的抹灰层容易开裂（4）一次抹灰不应过厚（水泥砂浆每遍厚度5～7㎜，混合砂浆每遍厚度7～9㎜），干缩率较大会影响抹灰层与基层粘结牢固。

2、室内顶棚不一定要粉刷，只要结构平整（关键是结构施工时，板底钢筋保护层一定要控制好），刮一遍腻子就可以了。（注意施工前一定要下文，可以避免决算中扯皮）

注：北京市为解决砼顶棚抹灰层脱落问题，规定砼顶棚不得抹灰，用腻子找平即可。

抹灰底层主要起与基层粘结和初步找平作用；中层主要起找平作用；面层主要起装饰作用（或一底一面）。当抹灰总厚度大于或等于35㎜时，应采取加强措施。

3、显得房屋阴角平直的方法之一是弹一条很细的墨线。

4、穿房的给水管走粉刷层内比走砼楼板内好？粉刷层可能太薄。有的工程还走梁内？

5、平开彩铝窗的型材不好做推拉纱窗。装平开纱窗，则不好安内置防盗网，一般用隐形纱窗。平开纱窗还影响窗帘的选用。

6、窗台高小于900㎜，特别是落地窗应加防护栏杆（可以尽量简单）。飘窗（窗台高度450㎜；≤600）下面做固定窗时，一定要注意上面开启扇把手的位置（主要是在飘窗宽度出墙面大于600，框架梁高度≧400时）。

7、空调室外机最好放在窗底下（挑板出墙面最好600）。如放在窗侧，凸窗则必须做混凝土侧板——不利于室外机通风，影响空调效果。

8、空调穿墙管注意和下水管“打架”。空调隔板宽度应加大。

9、凸窗空调板在梁底（窗顶），平窗空调板最好在梁顶（平楼板）。建筑线条要特别注意和空调板的关系。

10、高层消防连廊最好放在阳台上或放在书房等处。（新规范可以不做？）

11、防烟分区（≤500㎡）在防火分区内部布置。可以采用挡烟垂壁划分—从顶板（棚）