万科项目策划书范文
万科策划书
万科策划书第一章工作模式的建立树立良好的、科学的工作模式，目的是使工作目标的实现过程建立在可操纵和控制的范围之内，通过有目的的计划和人员分工，动态的预测和监视工作流程中可能出现的问题并提前设定解决办法。
动态的工作模式流程包括：获取—整理—分析—决策—实施—监测这个过程伴随着项目的建设和销售是长期的、稳定的，所有项目成员职责明确、分工明晰并保持着良好的沟通状态。
1．人员配置：“四季花城”工作组成员包括武汉万科营销策划部工作人员和尚美佳广告“四季花城”项目组全体成员。
决策组——对营销方案进行评估、决策；监控营销全程效果武汉万科营销策划部经理、深圳尚美佳广告公司项目组组长信息组——把握项目建设进度，收集、整理随机出现的销售信息；委托调查及监测推广效果武汉万科营销策划部创作组——制订销售策略和销售手段，完成具体实施方案和制作深圳尚美佳广告公司媒介组——负责媒介的运作和掌控、监视媒介发布情况，对外公共关系处理及突发危机事件处理2．工作模式：动态的工作模式建立在密切的沟通交流上，因此对交流方式的设定是模式建立的关键。
交流方式是分工明晰、对接人员明确、资料透明公开。
2.1．工作例会附表1附表2附表32.4.1．工作小组成员的内部文件采用群组电子邮件方式，发布各自的工作计划、报告；2.4.2．每月一次的甲乙方工作计划总结会。
3．工作模式绩效考评一种工作模式的建立必然会引起人员对接、分工等短期适应性问题，为此，适时加以调整和改进是模式建立中的重要环节。
为此，工作小组的决策领导层应负责工作模式的调整协调工作，并按时对人员进行考评。
考评方式包括：3.1．人员每周的工作汇报；3.2．工作组的月报；3.3．日常工作反应。
对于无法解决的人员合作或因为个人能力问题而无法完成工作者，采用调换工作岗位、辞退等方式处理。
小结工欲善其事、必先利其器，良好的工作模式是保证营销推广的前提。
模式建立的关键还需要工作人员保持检视和自我修正的能力，能够随时发现问题和解决问题，从而有所收获。
万科项目策划书范文
万科项目策划书万科项目策划书范文企业项目的开展需要先制定好一份可行的策划书，提升工作开展的计划性，下面是小编为你整理的万科项目策划书范文，希望能帮助到您。
一、项目概况1、位置及环境项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。
2、建设用地规划要求项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。
3、建筑概况总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。
4、建筑分期概况项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。
二、项目部架构及人力资源计划1、项目管理组织架构在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构；项目部人员构成、培训及发展计划。
（1）质量保证体系项目部质量管理组织形式、人员配置；组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。
（2）岗位职责各岗位的工作内容、职责描述。
（3）项目部费用项目部办公场所及办公设备计划；项目部费用计划。
三、项目建设计划、场地综合利用规划1、项目建设计划依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分；该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划；该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。
2、项目建设总平面规划根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。
总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。
（1）开放示范区考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。
[万科花园]工程管理策划书的模板1.doc
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[万科花园]工程管理策划书的模板1 【万科花园】项目工程管理策划书西安万科振兴房地产开发有限公司万科花园项目部2015年3月10日目录第一部分项目概况(4)一、区域位置(4)二、周边市政配套情况(4)（一）给水方面(4)（二）排水方面(5)（三）燃气供应(7)（四）供电情况(7)（五）热力方面(7)（六）弱电方面(8)三、地形地貌与地质状况(8)四、小区规划设计概况(8)五、项目分期分区思路(9)（一）配合营销(9)（二）标段划分(9)（三）设备机房布局与交通线路满足分批竣工与入伙的条件(9)（四）分期分区应预备可能的最不利局面应对方案(9)六、管理目标(10)（一）质量目标(10)（二）工期目标(10)（三）文明施工目标(11)七、项目发展面临压力(11)（一）工期压力(11)（二）历史遗留问题仍存隐患(12)（三）场地狭小，同期开发难度较大(13)第二部分总平面管理策划(13)一、总平面布置原则(13)二、总平面策划思路(13)三、各阶段平面布置方案(13)（一）塔吊布置(13)（二）土方开挖施工顺序(15)（三）道路交通组织及平面布置(16) （四）砼泵布置(17)四、工程标段划分(20)（一）标段划分的原则(20)（二）各阶段工程分判标段划分(20)五、脚手架体系(24)六、临水临电设施管理(25)第三部分工程进度管理策划(27)一、项目进度目标分解(27)二、高层\小高层进度策划(27)（一）大钢模内置与劳务组织方案(27) （二）标准层结构六天一层分解计划(28) （三）工序合理穿插，不断提供工作面(28) 三、叠拼别墅进度策划(30)（一）平面流水(30)（二）竖向流水(30)（三）均衡施工(31)（四）工程关键线路分析及管控措施(31)2.关键线路工作进度管控措施(32)四、工程进度管理措施(34)（一）形象进度节点付款(34)（二）过程工期考核(34)（三）展示区局部重点突进决定全局士气与节奏(34) （四）“第一次”的控制(35)（五）公司内部各部门进度协调(35)（七）计划突破后的处理措施(35)第四部分工程质量管理策划(36)一、工程质量管理目标(36)二、工程质量策划重点难点及专项策划(36)（一）设计优化及完善(36)（二）合同招标质量技术要求(36)（三）方案审查及技术交底(37)（四）样板先行确认(37)（五）关键质量指标的监控及检验办法(37)（六）材料管理(37)（七）施工验收及工序控制(38)（八）联合验收(39)（九）防渗漏、防沉降、防开裂专项策划(39)三、建立项目质量管理体系架构(39)四、施工过程中的质量管控措施(40)（一）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系(40) （二）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗(40) （三）旁站监理(40)（四）现场巡视(40)（五）质量管理中心前移、范围外移(40)（六）建立日常质量监督机制(40)（七）建立质量预警的长效机制(40)（八）公司月度综合检查和评比制度(41)第五部分安全文明施工管理策划(42)一、安全文明施工管理策划概述(42)二、建立安全文明管理组织体系(42)三、安全施工管理策划(42)（一）现场安全的日常管理方面(42)（二）施工现场消防安全管理要求(45)（三）其他方面(47)四、文明施工管理策划(49)（一）文明形象的日常管理内容(49)（二）治污减霾要求(49)（三）其他方面(50)五、安全与文明的管控措施(51)（一）建立项目现场安全文明督导管理小组(51) 第六部分重点工程专项策划(52)一、土方工程(52)二、桩基工程专项策划(53)三、展示区工程专项策划(54)四、精装修工程专项策划(56)（一）项目管理(56)（二）精装修工程项目(58)（三）精装修材料项目(59)（四）分包模式(60)（五）主包工程与精装修承包范围及工作面交接的界定(61)（六）总包与精装单位的配合及费用划分(64)五、机电安装工程专项策划(67)六、成本管理专项策划(72)（二）事中控制(73)（三）后期控制(74)第一部分项目概况一、区域位置1.所属位置：【万科花园】项目位于处于古都西安二环生活圈，城北经开区新城市中心，大明宫遗址公园区和浐灞生态圈的交汇位置，共占地125.807亩。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
万科策划书
万科策划书一、项目背景与目标万科作为中国领先的房地产开发商和服务提供商，一直致力于为人们提供高品质、健康、宜居的居住环境。
为了进一步提升品牌形象和市场竞争力，万科计划推出一项全新的策划方案。
二、市场分析1. 市场概况房地产市场是一个竞争激烈且需求多样化的行业。
随着经济的发展和人们收入水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高。
同时，随着城市化进程的推进，人们对居住环境的需求更加多样化和个性化。
2. 竞争对手分析在房地产行业中，万科面临着来自多个竞争对手的挑战。
这些竞争对手包括其他房地产开发商、物业管理公司以及互联网企业等。
这些竞争对手都在不断创新，提供更加优质的产品和服务。
三、策划方案1. 项目定位通过本次策划方案，万科将进一步巩固其在房地产市场的领先地位，并提升品牌形象。
项目的定位是打造高品质、健康、宜居的居住环境，满足人们对居住的多样化需求。
2. 项目内容2.1 设计与建筑：通过与知名建筑设计师的合作，打造独具特色的建筑设计，提供高品质的住宅产品。
2.2 社区配套设施：在项目中配备完善的社区配套设施，如公园、商业中心、健身房等，满足居民日常生活和娱乐需求。
2.3 环境保护与绿化：致力于打造绿色生态的居住环境，通过植树造林、节能减排等措施，保护环境并提升居住质量。
2.4 物业管理：提供专业的物业管理服务，确保社区的安全和整洁。
3. 项目推广为了使更多的人了解和认可本项目，万科将采取以下推广措施：3.1 媒体宣传：通过各大媒体进行广告宣传，增加项目的知名度。
3.2 参展活动：参加各类房地产展览会和展览活动，与潜在客户进行面对面的沟通和交流。
3.3 社交媒体：利用社交媒体平台，发布项目的最新动态和优势，吸引更多的关注和参与。
四、项目效益通过本次策划方案的实施，万科将实现以下效益：4.1 品牌形象提升：通过提供高品质的产品和服务，提升万科在房地产行业的品牌形象。
4.2 增加市场份额：通过满足人们对居住环境的多样化需求，吸引更多的客户，并增加市场份额。
万科项目策划书
万科项目策划书(总41页) --本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--万科项目策划书篇一：大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日目录1.项目概况 ................................................ ................................................... .............................................. 3 位置及环境 ................................................ ................................................... ....................................... 3 建设用地规划要求................................................. ................................................... ........................... 3 建筑概况 ................................................ .............................................................................................. 3 建筑分期概况................................................. ................................................... ................................... 4 项目管理目标................................................. ................................................... ................................... 6 项目特点及对应措施................................................. ................................................... ....................... 6 2.项目部架构 ................................................ ................................................... .......................................... 7 项目管理人员架构................................................. ................................................... ........................... 7 主要人员管理职责................................................. ................................................... ........................... 7 项目管理流程................................................. ................................................... ................................... 8 项目岗位职责................................................. ................................................... ................................. 15 3. 总平面管理策划................................................. ................................................... .............................. 17 总平图 ................................................ ................................................... ............................................. 17 4. 项目进度管理 ................................................ ................................................... .................................. 18 项目计划保障措施................................................. ................................................... ......................... 18 5．质量管理 ................................................................................................... ......................................... 19 质量管理体系及职能分工................................................. ................................................... ............. 19 工程质量控制要点................................................. ................................................... ......................... 20 工程质量重点控制环节................................................. ................................................... ................ 22 质量管理指导思想 ................................................ ................................................... ........................ 24 工程质量管理措施 ................................................ ................................................... ........................ 25 6.工程成本管理 ................................................ ................................................... ................................... 29 项目成本控制目标 ................................................ ................................................... ....................... 29 项目成本控制措施 ................................................ ................................................... ....................... 29 7.安全文明管理 ................................................ ................................................... ................................... 30 安全文明管理组织架构 ................................................ ................................................... ................ 30 安全文明及成品保护合同清单................................................. ................................................... .... 30 安全文明惩罚措施 ................................................ ................................................... ........................ 35 临时电施工方案 ................................................ ................................................... ............................ 35 8.风险管理 ................................................ ................................................... ........................................... 36 风险管理计划 ................................................ ................................................... ................................ 36 风险控制流程 ................................................ ................................................... ................................ 37 进度控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 38 质量控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 38 成本控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 39 其它 ................................................ ................................................... (39)1.项目概况位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。
万科策划方案
万科策划方案万科策划方案一、项目背景1.1 项目概述本项目旨在为万科公司开展一项全新的发展策略，以进一步巩固和扩大其在房地产行业的领先地位。
该策划方案将围绕市场调研、产品创新、营销推广等方面展开详细的工作。
1.2 项目目标- 提高万科公司在目标市场的知名度和形象。
- 推出具有竞争力的房地产产品，满足不同消费者需求。
- 打造全面的营销推广策略，实现销售目标。
- 建立良好的合作关系，扩大业务规模。
二、市场调研2.1 目标市场分析- 对目标市场进行细分, 包括消费群体特点、购房意愿、购房能力等进行分析。
- 对同类竞争对手进行调查研究，了解其产品特点、市场份额等。
- 分析宏观经济形势对房地产市场的影响。
2.2 产品定位- 定位万科公司在目标市场的产品形象和特点。
- 确定产品的核心竞争力和差异化优势。
三、产品创新3.1 产品设计与开发- 按照市场调研结果，针对不同消费群体的需求，进行产品设计和规划。
- 提出产品开发计划，包括房屋户型、功能配置、环境设计等。
3.2 绿色环保- 强调绿色生态和可持续发展理念，打造环境友好型的房地产项目。
- 推广使用环保建材和节能设备，减少资源消耗和环境污染。
四、营销推广4.1 市场定位和品牌传播- 确定目标市场，并制定相应的市场推广策略和品牌传播计划。
- 在各种媒体平台上进行广告宣传和品牌宣传，增强品牌影响力。
4.2 渠道建设和销售策略- 建立有效的销售渠道网络，包括线上和线下渠道。
- 设计销售策略和促销方案，提高销售效率和市场占有率。
4.3 客户服务和口碑营销- 注重客户服务质量，提供优质的售后服务，增加客户满意度。
- 利用社交媒体和口碑传播，营造良好的口碑效应。
五、合作关系5.1 合作伙伴选择- 选择与万科公司发展战略相匹配的合作伙伴，共同实现双赢。
- 筛选重要供应商，并建立长期稳定的合作关系。
5.2 合作协议签订- 对合作关系进行合同式管理，明确各方权益和责任。
- 定期评估合作伙伴的绩效，及时调整合作策略。
万科项目策划书
万科项目策划书万科项目策划书一、项目背景万科企业是一家以房地产开发为主，涵盖物业、物流等多个领域的综合性企业。
随着中国城市化进程的加速，房地产市场持续繁荣，万科企业在市场中占据了重要地位。
本次项目为某城市中心的住宅项目，旨在为消费者提供高品质、舒适的居住环境。
二、项目目标1.实现销售收入：预计实现销售收入XXX万元。
2.提高品牌影响力：通过本项目提高企业在当地市场的影响力和知名度。
3.提升企业形象：展示企业的专业技术实力和服务水平，提升企业的形象和信誉。
三、项目分析1.市场分析（1）宏观经济环境：随着中国经济的持续增长，房地产市场得到了快速发展。
购房者对高品质、舒适的居住环境需求增加。
（2）房地产市场：本项目所在城市房地产市场发展迅速，但高品质、舒适的住宅项目供应不足。
（3）竞争对手：当地竞争对手主要有XX、XX等企业，但各企业的项目特点及品牌形象各不相同。
2.消费者分析（1）目标客户：本项目目标客户主要是年轻家庭、改善型购房者及投资客。
（2）消费者需求：目标客户更注重居住环境、配套设施、户型设计等方面，对价格较为敏感。
（3）购买行为：多数目标客户通过网上获取项目信息，并选择到现场参观样板房了解项目情况。
四、项目策略1.产品策略（1）产品定位：本项目定位为高品质、舒适型住宅项目，注重居住环境、配套设施和户型设计等方面。
（2）产品特点：本项目将打造绿色生态居住环境，包括中央景观、花园入户等特色景观；同时提供多种户型选择，满足不同客户需求；还配备智能家居系统，提高居住体验。
（3）房屋售价：根据市场调查，本项目售价高于同类型住宅项目，体现高品质、舒适的价值。
2.营销策略（1）营销渠道：本项目将通过多种渠道进行推广，包括线上广告、线下活动、媒体报道等。
（2）推广方式：本项目将通过广告宣传、促销活动、微信营销等方式进行推广。
广告宣传包括户外广告、电视广告、网络广告等；促销活动包括折扣促销、抽奖促销等；微信营销包括微信公众号推送信息、微信朋友圈广告等。
万科四季化城策划案(doc18)(1).doc
万科四季化城策划案图表形式表示1、项目优势理解2、项目劣势理解项目理解 3、项目机会理解4、项目威胁理解找品牌力与在当地影响力到压力产品的创新力问 (同行) 资源的整合力题项目所在区域的竞争力广州市场态势项目面对的挑战区域市场态势（本土开发商与市场）问题广州整体市场运行（市场）广州客户群市场的成熟解品牌构思品牌理解决品牌承诺万科+产品品牌问品牌导入策略品牌描述品牌建立题品牌持续品牌发展过程规划继续品牌建立，形成美誉度营销策略思路运用万科的企业文化作为项目的开发理念（针对本土发展及市场）利用全国万科四季花城的开发经验竞争策略的选择市场发动策略产品导入竞争策略思考点市场引爆策略客户发动构建项目核心竞争力销售策略外层价值实现中层价值三者关系内层价值开发理念思路目标客户群深度分析市场定位具定位策略形象定位体品牌定位操开盘条件作开盘策略开盘时机选择开盘安排推广策略价格制定原则价格策略首期价格制定首期均价期产品入市价格整体分期及均价总体销售目标销售阶段划分及销售部署硬件销售服务体系理念销售模式软件商业部分推广人员另附：专题篇引言（陈诉观点）1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定万科的地位）2、理解万科开发理念（城乡结合）（适合广州）3、广州需要综合势力强的公司综述（开发力+营销力=品牌力）双品牌品牌服务品牌4、四季花城，必然使万科在广州西部成为广州房地产市场神话（产品+营销=市场）2002年万科及合富业绩连接，得出结论：2004年广州整体楼市看西边，西边楼市看万科操作：大手法+大动作=大市场承接每部分的核心观点以无剑胜有剑，无招胜有招1、内部认购（3月）行家先行组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量，目的是质量、品牌的写真，结果：是得到行家认可。
操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见，然后从中抽出获奖者。
市场三步走策略 2、万客会会员招募万客会+泛万客会合富资源+万客会资源=资源最大化操作：车接业主看深圳楼盘，后回到现场进行二次认购。
上海万科春园房地产项目全程策划案1
一二 市场环境分析
一二一五 个人购房比重不断提高
三级市场的活跃对二级市场也具有较大的推动作用， 一定程度上拉动了住宅潜在市场的需求，旧公房上 市平均出售价为一一.二四万元/套，平均建筑面积为 五一.一平方米，新购房平均购房价二五.五三万元/ 套，平均建筑面积为九二.三九平方米。可看出通过 已售公房上市再购进新房来改善居住条件的市民是 一个较大的潜在市场。
社区内目前销售的是十八层住宅，具有极佳 的景观视野，小区物业为点式设计，房型存 在一些局限性。
一二 市场环境分析
占地面积 八九万平方 销售价格 二七00三五00 米
建筑面积 一三.五万平 付款方式 一次性分期七
一期
方米
成三0年按揭
套数
九五0
开盘日期 一九九八.九
容积率
入伙日期 一九九九.六. 三0
一一 海上春天项目概况
一一二总体规划设想：
一本项目分四期开发完成，住宅容积率 为一.二六，总建筑面积四八万平方米， 以多层和小高层为主，局部规划地低 层联体住宅和高层住宅。项目一期总 占地面积八.三七公顷，约一二五.六亩， 住宅容积率为一.三一，建筑面积九.五 万平方米。
一一 海上春天项目概况
一一三一期住宅规划：
一二 市场环境分析
一二二四 同时，市政配套及道路交通改造， 购物大环境以及医疗环境的完善，也成了吸 引市中心购房者的重要因素。作为上海市西 南的新兴居住城区，因为“新”而吸引了众 多开发商的目光，也因为求“新”获得了迅 猛的发展。
闵行区新建楼盘分布，具有明显区域性，主要 集中在虹桥七宝莘庄和梅陇四个地区。
开盘日期
容积率 一.九七
入伙日期
绿化率 五0% 发展商商誉高，实力强
户型类别
万科项目策划案例方案
位居山之巅，享大梅沙无敌海景 东部华侨城丰盛配套：山地高尔夫会所/中国最大SPA馆/ 顶级度假酒店等
+ 产品价值：
15个国家103家专业设计公司强强联手 世界建筑大师理查德·迈耶中国开山之作 现代简雅风格别墅
+ 物业服务：
华侨城定制式的专享服务（待定）
…… 通过以上案例，我们可以得知，要成为顶尖物业，要具 备以下特征： 第一，要拥有绝对的稀缺资源，且这些资源的价值 是社会公认的； 第二，要拥有独特创新的建筑形态和产品价值；
青山湖东北岸，临近配套 区 多种产品混合社区，高端 形象不明确 约500平米 约150平米 开窗面积较小，户型利用 率不高
小区内景观
青山湖北岸 别墅加高层，纯高端社区 约300平米 约300平米 尺度阔绰，功能齐全
小区内景观、部分湖景
青山湖东北岸，临近配套区 多种产品混合社区，高端形象不 明确 约150平米 约100平米 相对紧凑，开窗面积较小，户型 利用率不高
第三，要拥有与高端业主身份相匹配的服务体系。
那么，上述特征我们有吗？看看我们的项目
二、项目现状及问题点分析
1、目前市场大势
1、目前市场大势
1、目前市场大势
1、目前市场大势
1、目前市场大势
太多的数据表明，2008年的中国楼市将处于 理性调整状态，市场趋于理性，开发商趋于 理性，置业者也将趋于理性。
+ 物业服务：
万科 “金钥匙”管家服务
例二
香蜜湖1号成为顶尖物业的几个要素
顶尖资源：
位居城市众人皆知的顶尖住宅片区 坐落于深圳香蜜湖畔
+ 产品价值：
欧式风格别墅/TOWNHOUSE/多层/高层 设计理念奢侈至极
万科第五园项目研究策划书
万科·第五园项目研究一、研究背景二、项目概况三、项目定位研究四、项目营销策略研究一、研究背景Ì研究背景2005年7月23日，万科·第五园项目正式开盘发售。
开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为3.5亿元。
为何万科·第五园刚入市就受到消费者如此热烈的追捧？是什么成就了第五园开盘即封盘的销售奇迹？是因为万科的品牌磁场效应，还是其“原创现代中式”的建筑风格定位，抑或是万科采用的文化营销策略。
Ì研究目的1.解析万科·第五园的定位策略及营销策略；2.总结项目运作的成功经验；3.营造全员参予的学习氛围，打造“学习性”团队，增强公司的向心力和凝聚力。
Ì研究思路1.从定位策略及营销策略两方面来对第五园进行解析；2.研究过程中，重点结合市场需求特征及市场发展趋势来形成研究结论；3.形成的研究结论，对项目组操作项目可以起到较大的借鉴作用；4.理论与实践相结合，逐步形成新地标特有的研究体系。
二、项目概况Ì位置本项目位于布吉镇坂雪岗高新技术产业园区，梅观高速与布龙公路交汇处。
坂雪岗片区位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力的区域。
Ì交通路网系统较为完善，目前主要有“两横”布龙公路、环城南路；“三纵” 梅观高速、五和大道、坂雪岗大道。
Ì配套片区配套设施不完善，以社区内部配套为主，主要有菜市场、社区健康服务中心、小学、幼儿园等。
Ì规划总占地面积11万㎡ ，建筑面积为14.23万㎡，容积率为1.27，户均1个车位。
分两期开发，首期为庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房（多层）。
Ì户型庭院别墅有四个户型（190㎡--234㎡）；叠院HOUSE有三个户型（135㎡--165㎡）；合院阳房有三个户型（73㎡--105㎡）。
万科红郡项目策划完整版(压缩版)
⑶外墙接缝控制。楼板施工时必须在外墙四周安装连接模，连接
模固定在外墙专用三角架上，其作用主要有两方面：一、控制板 面四周混凝土标高；二、控制上层剪力墙大模板标高。如连接模 上口不水平或加固不牢，上下层墙体接缝易产生漏浆、错台现象 等。所以外墙连接模必须保持垂直，并加固可靠紧贴墙面，上口 在楼面标高位置保持水平。
四、项目文明施工及CIS管理策划
现场平面布置概要
1、大门口：主要布置大门、门卫、十牌二图、旗台、职 工服务部等。 2、施工道路侧：工法展示、安全文明宣传、材料堆场、 运动场布置办公区及生活区等。 3、塔吊布置：A1-A3布置2台；A4-A5布置1台；D1布置1台； BI-B2布置1台；B3-B4布置1台。 4、人货梯布置：结构图出后再布置。 5、办公区、生活区、施工区分开布置，具体详图另详。
吴明 周 陈昌 佑
在万科工 作5年
在万科工 作5年 在万科工 作5年
砼工2 班
砌筑2 班 泥工2 班
付永 康
贺显 文 张明 华
在万科工 作3年
在万科工 作5年 在万科工 作5年
水电2 班
砌筑3 班 泥工3 班
王忡
吴明 君 任荣 华
在万科工 作5年
在万科工 作3年 在万科工 作3年
（四）、机械设备计划安排
（1）、施工现场大门
1、施工现场大门做法参 照《中天七建现场设施标准化 做法设计图集》1-1-2做法实 施。 2、门扇CI设计参照万科 要求制作。
（2）、自动冲洗槽
1、施工现场大门做法参照 《中天七建现场设施标准化做法 设计图集》1-5做法实施，对出 场车辆进行清洗，确保不污染市 政道路。强
李星平 黄苗
生产经理
商务经理
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万科项目策划书范文
企业项目的开展需要先制定好一份可行的策划书，提升工作开展的计划性，下面是为你的万科项目策划书范文，希望能帮助到您。
一、项目概况
1、位置及环境
项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。
2、建设用地规划要求
项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。
3、建筑概况
总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。
4、建筑分期概况
项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。
二、项目部架构及人力资源计划
1、项目管理组织架构
在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构；
项目部人员构成、培训及发展计划。
（1）质量保证体系
项目部质量管理组织形式、人员配置；
组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。
（2）岗位职责
各岗位的工作内容、职责描述。
（3）项目部费用
项目部办公场所及办公设备计划；
项目部费用计划。
三、项目建设计划、场地综合利用规划
1、项目建设计划
依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分；
该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；
亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划；该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。
2、项目建设总平面规划
根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。
总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。
（1）开放示范区
考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；
不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；
项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。
（2）临时设施
临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除；
成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上；
上述生活区域应与施工区分开布置，并设置隔离或明显分界标志。
（3）材料加工、运输
材料加工与堆放场地应相邻布置，以减少材料水平搬运距离；两者亦应考虑项目建设及交付的先后顺序，做到项目建设后期或建设完毕后拆除；塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面的运输要求；亦应根据工程各阶段运输量的要求，考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及回转速度等因素，以及塔吊间的协同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆放场应尽量靠近所使用部位的垂直运输设备（塔吊、临时货梯等），以减少二次水平搬运；塔吊等大型设备应考虑综合利用，尽量减少安装、拆除次数，且做到安装、拆除方便、安全。
（4）临时道路、水电网络
考虑以永久道路的路基作为临时道路；临时水电网应不与永久水电网相碰撞、交叉；临时水电网应考虑项目建设顺序，不与永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分临时水电网；临时水电网应满足给水试压、电梯等永久用电设施试运行的要求。
四、项目管理目标
1、进度计划管理目标
进度计划：总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标；
标准工期：基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。
2、质量管理目标
工程实体质量：实测实量，渗漏、裂缝等质量通病控制目标；
客户满意度：客户质量满意度目标；
质量奖：鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。
3、成本管理目标
目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；
动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标；措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。
4、设计管理目标
图纸质量：施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；
设计变更：避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；
成本指标：依据《万科产品设计控制指标（第一批）对标操作
指引》；
环保节能：外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。
5、技术管理目标
新材料、新技术、新工艺应用目标；
风险识别及技术事故控制目标。
6、安全文明施工管理目标
工程现场整洁、有序管理目标；
安全措施落实，杜绝安全事故（尤其是人身伤亡事故）目标；
安全文明施工获奖目标。
7、健康、安全、环保
环境保护（排污、粉尘、噪音）目标；
限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标。
五、开工准备
1、工程承包范围、界面划分
合理划分工程承包范围的界面，即合理划分工程承包商的承包
范围是工程管理过程中的一个重要环节，工程界面划分即工程承包范围划分的合理与否对保证工程质量尤为重要；
以工程施工工序的合理性、承包商的专业能力划分工程界面/
承包范围，明确验收、交接责任，杜绝出现盲区；
工程的招投标范围和工程量清单亦应按工程承包界面划分确定。
2、资源准备、采购策划和计划
根据《项目开发计划》、《项目建设综合计划》、公司相关规定以及工程承包范围的划分，由采购部门策划制定勘察单位、设计单位、监理单位、总包单位及独立分包单位、甲指分包单位等的采购计划；
采购部门根据工程进度计划制定材料设备供应计划；
优先采用集团集中采购的材料设备，其次采用区域集中采购的材料设备，再次是一线公司采购的材料设备。
3、施工图
（1）土建施工图
施工图深度应满足住房和城乡 * 于20xx年11月26日发布的《建筑工程设计文件编制深度规定》的要求；
施工图需经政府授权的图纸审查机构审查通过，并经一线公司内部会审、设计分管负责人批准。
（2）装修图
装修房工程必须有完整的装修图，装修图须与土建施工图相一致；
卫生间及卫生洁具、厨房及厨房设备等布局合理，不存在使用功能缺陷；
配电板、插座、开关面板、水管、龙头等的数量配置满足使用要求，且布置合理、定位准确，并与墙面装饰材料排版协调。
（3）桩基、地基处理
桩基、地基处理可提前施工的，应在上部主体结构确定并保证不变的情况下，先提供经会审通过的、完整的桩基、地基处理施工图。
（4）室外道路、管网
室外道路、景观绿化设计应考虑雨水有组织排放，应系统标明标高、坡度，使雨水排水顺畅，路面、草坪不积水。
室外管网应结合市政配套管网接入点和区内建筑、设施规划需求，并应考虑分期建设的使用要求等综合布置。
（5）建筑构造及工序、工艺
建筑构造、施工工序、工艺及方法应遵守集团发布的《建筑构造及工序工艺》相关规定和做法。
六、工程管理
1、进度计划
施工进度计划
施工计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的配合，以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等，做到施工先后有序、互不干扰、互不牵制；
（1）以标准工期为基准，建立控制节点，编制标段、楼栋的具体施工计划；
（2）编制年计划、月计划、周计划以及形象进度计划控制表；
（3）考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划；
（4）甲方指定分包单位、甲方独立分包单位的进出场计划；
（5）市政配套（道路、给排水、供电、燃气、通讯等）施工及接入计划；
（6）售楼中心、开放展示区、样板房等的建设计划；
（7）临时设施的搭建及拆除计划。
2、节点控制
基础、
开放、开盘、结构封顶、交付等节点的时间控制。
防止压缩阶段工期，造成工期松紧程度不一的情况发生；
报批报建计划
土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证等施工证照获取计划，避免无证开工。
3、工程质量
（1）工程质量管理体系、检查制度的确立。
内容仅供参考。