旧城改造策略及建议

因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭
窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合
区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发
商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，
加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。
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旧城改造策略及建议
房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块， 通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推 出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同 时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对 于其单体项目的影响。
工业区
改造前
改造要点
区域现状
上海苏州河 沿岸工业聚 集区
工业污染导致苏 州河水质急剧恶 化，威胁居民生 活。
关闭迁出全部污染严 亲水住宅的售价可以达到
同地区房价 1.5 倍，同时苏
重、低档次的工业企业，
州河边保留的仓库和旧厂
发展亲水生态居住业以
房出租给来自世界各地的
及创意产业
艺术家
资料来源：五合智库搜集整理
高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私 家车的增多，郊区地产以其较低密度居环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳 从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能 再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，
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旧城改造策略及建议
旧城改造策略及建议
——不同类型旧城改造项目比较研究
旧城改造的成功案例不乏其数，但总体而言，在我国实践情况仍不容乐观。 探其缘由，缺乏通盘考虑，单一、局部、片面地进行开发是其主要原因。旧城作 为城市空间体系的子系统，它的改造、更新、复兴与整个城市的空间结构休戚相 关，不同类型的城市或区域，其更新重点、改造模式、运作机制等都不尽相同。 下面对旧城片区的特征作一分类分析，以寻找出成功的改造策略建议。
再比如青岛啤酒工业厂房的置换。青岛啤酒原厂区约 5500 平方米，利用原
有的生产设备改造成啤酒博物馆，内设啤酒生产流程展示区，让观光者在参观时
可以看到啤酒生产的历史、工艺流程，在专设的啤酒吧里可以喝到当天酿制的青
啤。建成后的啤酒博物馆将成为集历史介绍、生产流程展示和休闲娱乐为一体的
世界一流的专业啤酒博物馆，成为青岛乃至全国工业旅游最具特色的景点之一。
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污染的旧工业区，需要通过规划调整已经有关措施将工业用地置换为居住、商业、 绿地或其他城市功能。
改造策略：随着城市的发展旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部 分建筑的其形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工 业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的 工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过 综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。
表 4：工业区改造其他案例
商业区
美国旧金 山渔人码 头
改造概述 过去曾是意大利渔夫的停泊码 头, 西方的工业换代后，码头废 弃，但是改造使得渔人码头成为 旧金山最热门的去处之一。
城市商业中心改造要点
一些靠海边的工业码头，废弃仓库成为 改造重点，将这一原始痕迹予以保留， 追求一种“趣味感”。
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类改造项目还必须拥有较强的商业运作经验，例如新天地为带动整个区域的人
气，在早期开发中，投入了大量的前期成本，并以极优惠的政策引进品牌商家，
才能有带动整个区域的人气，使得周边房地产价值提升，从最开始的每平方米
8000-10000 元，到后来均价每平方米 4 万元。
表 2：巴塞罗拿历史街区改造案例
改造区域
随着城市保护意识的增强，一种由“建筑更新+功能置换+商业运作”的开发
模式日渐普及，代表项目如以青岛租界地、上海新天地等，通过引入现代的商业
经营管理运作，转变市场对于旧建筑的认知，使消费者对旧城印象从破乱不堪转
变到富有文化品味。该种模式要真正实现效益（商业效益、社会品牌效益）需要
高额的改造费用，如新天地仅 6 万平方米，改造费用却高达 14 亿元。此外，这
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混合工业区的渐进改造 区域特征：指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚 集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点：区位条件 通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活 跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压 力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维 持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准 的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经 形成的功能布局，弹性地改造。 改造策略：混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改 建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环 境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧 区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别 采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理， 则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效 益。 大型工业区的产业升级 区域特征：这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高， 或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定 时期内不适合大规模的产业置换。 改造策略：该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以 工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度 高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少
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在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。
步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，
但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，
容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，
使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天
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从上述产品和案例可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功
的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物
业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分
阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能
类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色 在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调
整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房 的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对 住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅， 所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区 改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再 利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的 发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工 业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。
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北京琉璃 厂
琉璃厂历史长，建筑古老是每一 个试图领略北京文化的游客必到 之处，该地区居住人口密集，区 域内市政基础差，设备陈旧，改 造起来难度较大。
交通不便使得东西琉璃厂形成断裂带， 现代营销方式破坏了整条街的明清风 格，原有的商业街需要进行重新保护以 及部分拓宽街道等局部调整。
地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重
塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样
Байду номын сангаас
可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将
更为可观。
类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值 每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南
比如上海的苏州河沿岸工业区，原先依托河水的排污能力，集中了大量染料 化工企业，污染严重，通过产业迁移和置换，苏州河逐渐变清，一批艺术家纷纷 选择在河边空置的旧仓库、旧厂房里设计创作，苏州河畔形成了类似于美国纽约 苏荷区的艺术家群落。而苏州河边的亲水住宅则受到购房者的青睐，同地段临近 河住宅售价远远高出同类产品。 表 3：上海苏州河沿岸工业区置换改造情况
小型工业区的产业置换 区域特征：城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环 境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或 者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重
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类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重 城市边缘区是近 50 多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市
边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型 的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村 管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城 市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、 南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造 方式值得许多开发企业研究。
视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙
因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除；或者为了单纯的经济效益而盲目改
建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大
拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个
城区的人气与商业竞争力。
西班牙巴塞罗那 历史街区
改造概述 西班牙城市巴塞罗那将中世纪 形成的历史街区开发为一大片 步行街区，形成了丰富多彩的城 市空间。
城市商业中心改造要点
通过将衰落历史街区与当代创意产 业的嫁接，实现了历史文化区域空 间价值的增值。”
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类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作
混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原
京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的
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旧城改造策略及建议
发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市
竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重
城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及 周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的 要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求 经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。
城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会， 如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提 下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的 功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产 品和改造实例供开发企业借鉴。
桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行
的零售和服务设施连接起来。
表 1：城市中心区的商业改造案例
商业区
上海南京 路
长沙黄兴 路
改造概述 南京路有巨大的人流量，但是陈旧的综 合百货商店明显脱离于当今趋势和全 球化模式。商品、陈设也毫无生气，此 外区域内几乎没有基本的休闲娱乐场 所，造成人流无法变成利润流。 由于环境、交通的制约，黄兴路步行街 有相当部分的商业项目目前是在惨淡 经营，如黄兴南路步行街二、三楼物业 招商率极低，但是步行街商铺租金却异 常高
城市商业中心改造要点 南京路拥有广大的客源市场，可以确 保传统商业街上商铺（特别是老字号） 能够在市中心高昂的费用要求下生 存，因此改善区域内的物业品质才是 重点 由于整体消费水平以及交通环境的限 制，项目采取了“拆除重建”以及收 回土地重新分配给开发商的极端模 式，商业物业公共区间社会化后，带 来了消费人流和可观的效益。
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领 通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活
动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新 与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、 供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中， 并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿 地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。最典型的案例便是：早期上 海市卢湾区、静安区、黄浦等中心城区进行的旧区改造。