旧城改造策略及建议
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因,混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型,道路狭
窄、建筑密集,区域内人口购买层次低,无力承担改善居住置业的成本,且混合
区内工业以小型企业居多,徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则,开发
商必须对道路进行拓宽或翻修,增设公共配套设施,这样一来改造费用大大增加,
加之有许多地块多出于偏街僻巷,市场运作升值空间小,风险非常大。
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旧城改造策略及建议
房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块, 通常避而远之,但是政府为了实现统一规划,通常混合区与区位好的土地捆绑推 出,成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造,同 时出于对提升改造地区的品位和开发档次,房地产开发企业也要顾及到混合区对 于其单体项目的影响。
工业区
改造前
改造要点
区域现状
上海苏州河 沿岸工业聚 集区
工业污染导致苏 州河水质急剧恶 化,威胁居民生 活。
关闭迁出全部污染严 亲水住宅的售价可以达到
同地区房价 1.5 倍,同时苏
重、低档次的工业企业,
州河边保留的仓库和旧厂
发展亲水生态居住业以
房出租给来自世界各地的
及创意产业
艺术家
资料来源:五合智库搜集整理
高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构,但是私 家车的增多,郊区地产以其较低密度居环境,日渐成熟的内外配套,正不断吸纳 从旧城中心迁出的居民,市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争,就不能 再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看,高端商业从事最好的商业形态,
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旧城改造策略及建议
旧城改造策略及建议
——不同类型旧城改造项目比较研究
旧城改造的成功案例不乏其数,但总体而言,在我国实践情况仍不容乐观。 探其缘由,缺乏通盘考虑,单一、局部、片面地进行开发是其主要原因。旧城作 为城市空间体系的子系统,它的改造、更新、复兴与整个城市的空间结构休戚相 关,不同类型的城市或区域,其更新重点、改造模式、运作机制等都不尽相同。 下面对旧城片区的特征作一分类分析,以寻找出成功的改造策略建议。
再比如青岛啤酒工业厂房的置换。青岛啤酒原厂区约 5500 平方米,利用原
有的生产设备改造成啤酒博物馆,内设啤酒生产流程展示区,让观光者在参观时
可以看到啤酒生产的历史、工艺流程,在专设的啤酒吧里可以喝到当天酿制的青
啤。建成后的啤酒博物馆将成为集历史介绍、生产流程展示和休闲娱乐为一体的
世界一流的专业啤酒博物馆,成为青岛乃至全国工业旅游最具特色的景点之一。
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污染的旧工业区,需要通过规划调整已经有关措施将工业用地置换为居住、商业、 绿地或其他城市功能。
改造策略:随着城市的发展旧工业区已失去了往日重要的工业用途,其中部 分建筑的其形象也与新出现的高层建筑不相协调,以往旧企业搬迁后,对于旧工 业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”,这样就等于夷平了城市的 工业文化遗产。在国外,对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过 综合使用功能的再创造,赋予旧建筑全新的功能新概念。
表 4:工业区改造其他案例
商业区
美国旧金 山渔人码 头
改造概述 过去曾是意大利渔夫的停泊码 头, 西方的工业换代后,码头废 弃,但是改造使得渔人码头成为 旧金山最热门的去处之一。
城市商业中心改造要点
一些靠海边的工业码头,废弃仓库成为 改造重点,将这一原始痕迹予以保留, 追求一种“趣味感”。
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类改造项目还必须拥有较强的商业运作经验,例如新天地为带动整个区域的人
气,在早期开发中,投入了大量的前期成本,并以极优惠的政策引进品牌商家,
才能有带动整个区域的人气,使得周边房地产价值提升,从最开始的每平方米
8000-10000 元,到后来均价每平方米 4 万元。
表 2:巴塞罗拿历史街区改造案例
改造区域
随着城市保护意识的增强,一种由“建筑更新+功能置换+商业运作”的开发
模式日渐普及,代表项目如以青岛租界地、上海新天地等,通过引入现代的商业
经营管理运作,转变市场对于旧建筑的认知,使消费者对旧城印象从破乱不堪转
变到富有文化品味。该种模式要真正实现效益(商业效益、社会品牌效益)需要
高额的改造费用,如新天地仅 6 万平方米,改造费用却高达 14 亿元。此外,这
资料来源:五合智库搜集整理
混合工业区的渐进改造 区域特征:指在一些工业区内,存在工业、办公、商贸等共同发展,工业聚 集地规模较大,已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件 通常较好,已形成一定的商业氛围,通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活 跃的旧工业区,面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压 力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业,也不能维 持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准 的措施,仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区,需要考虑到区域内已经 形成的功能布局,弹性地改造。 改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大,对其的改 建应首先分析原有土地的容量情况,如果可以增加容量的,则可以在改善居住环 境的前提下,适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧 区,可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构,根据其不同的老化程度,分别 采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理, 则需要对用地性质作重新设计,增加更多的商业用地,以提高土地利用的边际效 益。 大型工业区的产业升级 区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败,但是土地产出效应高, 或者区内工业是当地的经济支柱产业,对区域发展具有举足轻重的作用,在一定 时期内不适合大规模的产业置换。 改造策略:该区域通常采用工业升级模式,该模式强调维持工业区原有的以 工业为主的功能和性质不变,改造重点在于产业的重塑,以鼓励同类或者关联度 高的企业进驻,再次形成产业集群效应,这一方面国外的工业城市可以提供不少
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在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。
步行系统——很多情况下,旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群,
但是其往往同时担负着城市干道的职责,加上传统设施营业场所腹地过于狭窄,
容易造成商业流与人流混杂。但是,如果简单加以拓宽,将造成较大规模的拆迁,
使开发成本剧增。因此,建议在旧城内的商业项目添加步行系统,如步行街与天
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从上述产品和案例可以发现,无论是局部调整商业品质还是拆除重建,成功
的商业中心改造都需要耗费极大的成本,如果不能将商业中心的消费档次以及物
业租金提高,投资成本根本不可能收回。由此,商业中心改造应该慎之又慎,分
阶段分地域逐步改造。与此同时,在保护历史建筑与景观风貌的前提下,尽可能
类型五:工业聚集区——依托基础,发挥特色 在每个城市的发展过程中,工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调
整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看,几乎都经历过工业厂房 的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单,且容积率较低,拆迁量相对 住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅, 所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是,这些工业聚集区 改造不是简单的厂房拆除和产业置换,而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再 利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造,由于该工业区攸关整个城市的 发展,必须慎重。在具体更新进程中,工业集聚区的改造一般又可以分为小型工 业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。
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北京琉璃 厂
琉璃厂历史长,建筑古老是每一 个试图领略北京文化的游客必到 之处,该地区居住人口密集,区 域内市政基础差,设备陈旧,改 造起来难度较大。
交通不便使得东西琉璃厂形成断裂带, 现代营销方式破坏了整条街的明清风 格,原有的商业街需要进行重新保护以 及部分拓宽街道等局部调整。
地利用商业以及公共空间,不是简单地开发客源市场购买力,而是要引导甚至重
塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发,这样
Байду номын сангаас
可以降低单位开发成本,如果商业中心的带动效应明显的话,后期的住宅利润将
更为可观。
类型二:历史文化区——维系文脉,挖掘价值 每个城市都有自己的历史文化遗址,比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南
比如上海的苏州河沿岸工业区,原先依托河水的排污能力,集中了大量染料 化工企业,污染严重,通过产业迁移和置换,苏州河逐渐变清,一批艺术家纷纷 选择在河边空置的旧仓库、旧厂房里设计创作,苏州河畔形成了类似于美国纽约 苏荷区的艺术家群落。而苏州河边的亲水住宅则受到购房者的青睐,同地段临近 河住宅售价远远高出同类产品。 表 3:上海苏州河沿岸工业区置换改造情况
小型工业区的产业置换 区域特征:城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环 境格格不入的景象。这些规模小,空置率高,同时土地产出效应较低的工业区或 者成片的工厂,区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重
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类型四:城市边缘区——城乡一体,建管并重 城市边缘区是近 50 多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市
边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构,建筑杂乱密集,而其中最典型 的形态当属城中村。由于二元体制的惯性,这种“都市中的村庄”仍旧实行农村 管理体制,因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城 市的要求相距甚远,甚至出现管理上的真空。目前,北京、深圳、珠海、广州、 南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动,其中深圳渔港村的改造 方式值得许多开发企业研究。
视,导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中,许多古城门和城墙
因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改
建,例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大
拆大建,其实质无异于杀鸡取卵,损害的不单是开发企业的长期利润,更是一个
城区的人气与商业竞争力。
西班牙巴塞罗那 历史街区
改造概述 西班牙城市巴塞罗那将中世纪 形成的历史街区开发为一大片 步行街区,形成了丰富多彩的城 市空间。
城市商业中心改造要点
通过将衰落历史街区与当代创意产 业的嫁接,实现了历史文化区域空 间价值的增值。”
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类型三:混合居住区——配合政府,统筹操作
混合居住区通常位于城区的中间圈层,是早期规划短视的产物,由于历史原
京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的
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发展和演进,是城市不可再生的宝贵资源,也是城市底蕴和魅力所在,更是城市
竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重
城市中心区改造存在的一系列矛盾,诸如商业活动减少、居住环境恶化以及 周末和夜晚成为死城等,是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的 要求,城市中心改造需要边际利润更高的商业项目,但开发企业不能一味地追求 经济效益,对承接大面积旧城改造的企业而言,需要注意改造区域内的功能调节。
城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积,以保证人们接触的机会, 如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑,在满足区域视觉整体性的前提 下,尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求,满足经济能力不同的 功能需要,以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产 品和改造实例供开发企业借鉴。
桥系统,改变人车混杂的交通危险性,并增强购物的舒适性,通过网络把与平行
的零售和服务设施连接起来。
表 1:城市中心区的商业改造案例
商业区
上海南京 路
长沙黄兴 路
改造概述 南京路有巨大的人流量,但是陈旧的综 合百货商店明显脱离于当今趋势和全 球化模式。商品、陈设也毫无生气,此 外区域内几乎没有基本的休闲娱乐场 所,造成人流无法变成利润流。 由于环境、交通的制约,黄兴路步行街 有相当部分的商业项目目前是在惨淡 经营,如黄兴南路步行街二、三楼物业 招商率极低,但是步行街商铺租金却异 常高
城市商业中心改造要点 南京路拥有广大的客源市场,可以确 保传统商业街上商铺(特别是老字号) 能够在市中心高昂的费用要求下生 存,因此改善区域内的物业品质才是 重点 由于整体消费水平以及交通环境的限 制,项目采取了“拆除重建”以及收 回土地重新分配给开发商的极端模 式,商业物业公共区间社会化后,带 来了消费人流和可观的效益。
类型一:城市中心区——功能多元,高端引领 通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开,城市中心承载着城市功能与活
动的主要部分。在城市经济发展的推动下,其市政配套和功能结构一直处于更新 与再开发之中,所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、 供水供电等基础设施非常完备,学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中, 并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大,公共绿 地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。最典型的案例便是:早期上 海市卢湾区、静安区、黄浦等中心城区进行的旧区改造。