房地产开发流程,一级二级开发

地产人必知的项目开发全流程及关键节点
作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。

具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。

如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

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房地产项目整体开发流程
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！
前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；
中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；
后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。

1、企业视角的房地产流程
2、客户视角的房地产流程
3、案例：佳兆业项目整体开发流程
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项目全流程7大关键节点
1、土地获取
（一）企业获得土地的方式
1、行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2、资本市场:
（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；
（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；
（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税
费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？
1、市场未来预期；
2、项目或区域发展预期；
3、规划条件的市场实现及经济实现；
4、企业发展战略和机会成本；
5、竞争对手的情况分析。

案例：佳兆业拿地原则
（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。

严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

（2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。

（3）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。

（4）深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

（三）各部门职责
1、投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。

2、营销部：初步市场调研及定位草案。

3、设计部：概念规划设计方案。

4、工程部：现场踏勘。

（确定是生地、熟地还是毛地）
5、财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。

6、成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。

（根据设计部提供的规划要点进行估算）
7、采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。

关键要素：项目可研报告
2、定位决策
1、地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。

决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。

决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。

2、案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！
定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
3、各部门职责
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。

营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。

设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。

工程部：编制项目工程节点计划。

财务部：概念版投资收益。

（三个指标）
成本部：可研版成本2。

（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。

关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。

3、产品设计
1、地产项目标准设计周期
2、包含的主要设计阶段：
概念设计：大概6周；
详规设计：大概6周；
单体方案：大概12周；
扩初方案：大概6周；
施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周；
景观设计：大概5-6周；
样板房及会所设计：大概4周。

关键要素：各阶段方案评审。

3.常见的问题：
进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。

质量问题：评价体系和评价经验的缺失。

4、设计控制点
概念设计研究、区域确认概念设计研究结论、规划方案设计、区域规划设计评审会、区域单体确认、实施方案完成、基础施工图、全套施工图完成、景观设计、销售包装设计。

5、项目重要节点
详规报建、方案报建、初步设计报建、施工图报建、开工时间、开盘时间。

方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！
6、最优化的设计阶段流程参考
规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；
规划单位与景观：完善、技术交底；
施工图与景观：隐蔽管线工程设计。

最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。

7、各部门职责：
投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。

营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。

设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。

工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。

财务部：方案版投资收益。

（三个指标）
成本部：方案版成本、施工图预算。

（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。

客服、物业部：物业策划方案。

关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护
8、关注风险点：
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！
工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！
设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！
4、项目报建
1、如何加快项目报批报建进程？
（1）内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；
（2）现场配合：项目现场现状、项目现场接待；
（3）外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；
（4）合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。

2、如何处理无证施工？
（1）技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？
（2）协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。

（3）处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）
减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。

5、施工建设
1、工程建设的相关知识
（1）工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；
（2）整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；
（3）建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；
（4）项目施工周期（合理进度）：
多层及低密度：9—12个月；
小高层：1年半；
高层建筑：2年到两年半；
（5）施工组织次序：
基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。

（6）影响工程造价的主要因素：
a.建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞框架＞砖混；
b.外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；
c.施工取费等级：在施工定额的基础上加减；
d.地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；
e.场地条件：是否平整、是否山地；
f.抗震等级：6级、7级、8级；
g.节能要求：是否满足节能规范；
景观环境造价。

2、各部门职责：
投资开发部：建设工程施工许可证。

营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。

设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。

工程部：主体结构施工（示范区施工）。

财务部：方案版投资收益。

（三个指标）
成本部：项目动态成本。

（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。

（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）
客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。

关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。

关键要点：质量控制、进度控制、成本控制、协调管理！
6、推广销售
1、三个阶段
2、关键节点
3、各部门职责
投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。

营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。

设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。

工程部：施工进度达到预售条件。

（产品类型不同、城市不同，情况有异）成本部：项目动态成本。

（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。

关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。

7、入住交付
1、关键节点
客户预验房流程；（工地开放日）
交付风险检查流程；（内部验收）
模拟验收流程；（内部走场）
集中交付现场接待流程
交付后房屋维修。

（物业、客服）2. 案例：入伙交付流程
3、各部门职责
投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。

营销部：持续销售——售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。

设计部：竣工图确认。

工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。

（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。

政府验收标准？质量衡量标准？）
财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。

成本部：竣工结算。

（项目结算报告）
采购部：分包工程及材料设备采购。

客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。

关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估
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项目推进慢在各环节的主要原因
1、最主要的时间耽误在项目开工前期
（1）决策上的时间反复；
（2）规划设计上的时间耽误；
（3）各专业单位的衔接不够紧密；
（4）规划报建的时间耽误；
（5）亦可能遇到不常见的因素如：
2、地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢；
3、资金短缺导致的工程施工进度缓慢；
4、天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）；
5、工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改。

地产开发成本计算全解
房地产管理观察2018-12-11 18:32:46
建设项目投资估算
（一）建设项目总投资构成：
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

房地产项目投资与总成本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
（一）房地产开发项目投资特点
三种经营模式：出售、出租和自主经营。

（二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套
设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

（三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。

亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。

住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。

该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。

会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。

则开发项目总投资构成如图6-1所示：
如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。

二、房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
（1）土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。

土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

（2）土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（3）土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。

依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

（4）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。

在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。

（5）土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。

2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。

一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。

这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

一般为设计概算的0.35%。

3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。

粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。

5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。

主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。

主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工
教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。

这个百分数一般为3%。

8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。

长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。

利息外的财务费用可按利息10%估算。

9、销售费用
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

主要包括如下三项。

（1）广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）
（2）销售代理费
约为销售收入的1.5%—2%
（3）其他销售费用
约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。

10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。

11、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成
中占较大比重的费用。

各项税费应当根据当地有关法规标准估算。

以广州为例，这些税费一般包括：
（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）
（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）
（3）土地使用税
（4）建筑工程质安监督费
（5）供水增容费（已免征）
（6）供电增容费（已免征）
（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）
（8）其他
12、不可预见费
不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。

它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。

如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。

主要包括管理费用、销售费用等。

14、修理费用
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

房地产项目的收入、税金估算与资金筹措
一、经营收入测算
房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出
开发项目可能的收入。

租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。

（一）制订房地产开发项目租售计划
房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。

2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。

特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。

当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。

在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

（二）房地产开发项目租售收入的估算
租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。

1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。

对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。

同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。

2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。

在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。

二、税金估算
（一）经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念。