安徽蚌埠瑞泰 滨河御景整合定位提案1

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东城师范府邸
物业类别：多层、高层商品住房 开 发 商 ：蚌埠市东城房地产开发有限公司 项目位置：龙子湖区凤阳东路、解放路交汇处 开盘时间：2011-9-28 交付时间：2013-3 总建筑面积：63730 ㎡ 占地面积：45021.8 ㎡ 公摊： 15 % 绿化率：36% 容积率：1.86 均价 ：6200 元/㎡层高：2.9 m 主力户型：两房60平米、三房110平米 物管公司 ：东诚物业管理有限公司 管理费 ：多层0.4元/㎡/月 高层0.6元/㎡/月 小 高层0.6元/㎡/月
蚌埠市近六年房地产市场投资走势图
从图中可以看出近年来蚌埠房地产投资呈现稳定上升趋势（09年受金融危 机影响略有下降），房地产投资的稳定上涨也必将带动房地产二级市场的 繁荣。
房地产市场施工竣工情况
施工面积增长迅速，新开工面积增幅明显。2012年上半年, 全市房屋施工面积1260 万平方米，同比增长81.82%，其中市区1036万平方米，同比增长88.71%；全市房 屋新开工面积258万平方米，同比增长15.19%，其中市区187万平方米，同比增长 73.15%
报告目的：分析项目所处市场环境与独特资源,确定产品和营销定位, 统一推广思路
两种使命：战略使命、战术使命
战略使命 战术使命
确保深度调控下的快速回款 树立区域房产板块的标杆形象
第一部分：市场环境分析
首先让我们认识一下‘蚌埠’这座历史名 城
蚌埠城市价值认知：蚌埠位于安徽北部淮河中下游，是安徽省最大的城
市之一，是安徽省第一个建市的地级市，皖北地区经济中心。
地理位置：蚌埠市位于安徽省北部，淮河中下游地区，
总面积近6000平方公里，跨中国南北分界线，经济腹 地十分宽广，被称为两淮重镇，沪宁咽喉。 交通：蚌埠拥有千里淮河第一大港口，是京沪高速铁 路一等客站所在地，同时在建的京福高速铁路也经过蚌 埠，是中国著名的水陆交通枢纽城市。 经济：2011年蚌埠市实现GDP780.2亿元，同比增幅
蚌埠市场
细分市场
深度挖掘
层层剖析
一、蚌埠总体房地产市场解析
2012年上半年房地产投资情况
房地产开发投资呈现正增长趋势。2012年1—5月份，全市房地产开发投资额62.19亿元 （全省排名第5位），同比增长40.7%；房屋新开工面积261万平方米（全省排名第3位），同 比增长15.0%；房屋竣工面积120万平方米（全省排名地2位），同比增长81.8%。 1—5月份， 市区商品房批准预售面积85.03万平方米、同比增长35.09%；全市商品房销售面积93.54万平 方米（全省排名第4位），同比增长3.93%，增速高于全省平均15个百分点。
单位（万㎡）
150 100 50 0
2011年蚌埠房地产市场全年挂牌出让商用、居住用地13块，面积共计631330平米 合计947亩。全年房地产开发房屋施工面积1009万平方米，增长45.6%；房屋竣工 面积276.4万平方米，增长26.6%；房屋销售面积192万平方米；房屋销售额90.22 亿元，增长19.2%。
瑞泰〃滨河御景整合定位提案
2012-09
南京迪威乐鹏营销策划机构
引言
蚌埠，一座早在夏禹时期即建立、别名“珠城”的历史名城…… 龙子湖区域，蚌埠最具发展潜力的中心生活区板块…… 瑞泰 滨河御景，千里淮畔的城市综合体，足以影响全城的手笔…… 集万千期待于一身，必将成为蚌埠房产市场瞩目的焦点。
蚌埠龙子湖区新地标，引领未来，繁华人生！
2012年上半年房地产市场供销情况
2012年上半年蚌埠全市房屋竣工面积129万平方米，同比增长25.24%， 其中市区102万平方米，同比增长18.60%；全市商品房销售面积119.5万 平方米，同比增长17.97% ，供销比为1.07。
蚌埠房地产市场销售情况
房地产市场销售持续上涨。据有关部门提供的数据显示， 今年上半年我市新建商品房成交7063套，面积约73.6万平 方米；其中，住宅类商品房成交5860套，同比上升趋势较 为明显，成交均价为4497.3元/平方米，同比则稍有下降。 从套数看，今年6月份蚌埠共成交普通商品住宅1255套， 环比5月1488套下降13.33% 。
以上数据来源：国家统计局蚌埠市调查队
蚌埠整体市场环境总结
城市进入快速发展阶段，城市化进程加快，房地产市场潜力大，但是销售价格基数较高，空间有限。 整体经济环境处于快速发展阶段，市场消费大部分为本地人群需求 价格基数较高，市场空间丌大，价格上涨需要城市化迚程的支撑及政府规划建设和配套设施得到
完善。
即将上市
已上市
龙子湖区板块市场环境总结
龙子湖区属于蚌埠的城东板块，随着蚌埠城市化的发展，龙子湖由原来的郊区胡逐 步演变为城区湖，依靠龙子湖的自然景观资源，该板块未来具有得天独厚的发展条 件。 项目所处地块，位于龙子湖区的西北部，北邻淮河，西靠老城区，人口密度较高， 但是该区域整体规划较为凌乱，街道狭窄、住宅老旧，缺少品质感较强的住宅社区。 这样的市场空白，正是本案的机会点，因此本项目具备打造成该区域的标杆性楼盘 的外部环境和内在条件。
典型楼盘住宅市场调研
住宅市场调研项目选择原则
本项目所在区域内可比性项目; 蚌埠房地产市场各热点板块典型项目； 知名地产公司所开发项目；
调研项目列表
龙子湖区 蚌山区
中房龙城一品 东城师范府邸 绿地国际花都 华联国际商 场 城开唐家花园
万达广场
荣盛香堤荣府
国 际 广 场
竣工面积大幅度上升。2012年1-6月，全市房屋竣工面积129万平方米，同比增长 25.24%，其中市区102万平方米，同比增长18.60%
近几年蚌埠房地产市场供销情况
2006—2011蚌埠商品房供销情况 250 200 3.46 162.5 129.1 68.6 19.8 2006年 2007年 2008年 1.89 85.6 1.84 70.1 141.5 109.5 129.7 115.7 1.17 226.5 192 4 3.5 3 2.5 2 1.5 0.77 0.89 1 0.5 0 2009年 2010年 2011年 供应面积 销售面积 供销比
14.0%居皖北六市第一位。蚌埠市拥有丰原集团、安徽
皖酒集团等众多实力雄厚的上市企业。是皖北地区重要 的经济体。 人口：常住人口361万人，其中市区人口105万人。总 体城镇人口比例约40%左右。
蚌埠市行政区划：蚌埠市下辖4区3县，具有典型的皖北城市行政 区域特征。
蚌埠市下辖四区三县：
蚌山区、龙子湖区、禹会区、 固镇县、五河县、怀远县。 其中蚌埠作为安徽省改革开 放的一级开放城市，是安徽 开发区最密集的地区之一， 拥有1个国家级经济开发区 和10个省级开发区，是皖北 经济最活跃的地区。蚌埠总 面积5952，其中市区面积约 610平方公里。
湖区房价具备一定的竞争力，项目所在区域靠近蚌山区，总体房价属于较高的板 块，因此该项目在定价策略上有较大的运作空间；
项目周边及所处板块市场情况
产品类型：小高层、高层住 宅为主；商业多以配套沿街商 铺为主。 销售均价：均价5500-6500 元/㎡
区域特征：该区域属于比较 特殊的一个区域，位于城市的 延伸地带，多以旧城改造项目 为主，环境较差，周边较多老 旧居民区。但是人口较为集中， 配套齐全。潜在客户需求较大。 客户特征：以老城区拆迁客 户为主，其次为市区首次置业 客户、以及周边村镇居民。
蚌埠房地产市场销售情况
蚌埠房地产市场销售情况
从图中可以看出2012年6月份蚌埠市蚌山区成交359套，成交金额1.96亿元， 而项目所在地龙子湖区板块6月份成交80套，成交金额4264万元。相较于其 他版块，龙子湖板块的成交量相对偏低，主要由于该板块新上市楼盘较少。 这对于本项目来说存在较大的机会。
化量并丌大，因此目前的供销还处于平衡状态，但是未来的供应量丌容乐观，基于现有的消化水平，
二、区域市场及项目本体分析
蚌埠房地产市场按其功能分区可划分为6大板块。城市发展确定以 老城区为中心，由单一发展方向向多核心方向发展的战略；而龙子 湖区做为城市中心延伸区、高科技产业区，因此在未来有巨大的发 展潜力。
项目位于龙子湖区板 块东北部，西边靠近 蚌山区，属于中心城 区的延伸地带。
项目处于淮河南岸，呈三角形状，地块西北邻堤 下路，南邻治淮路，堤下路为政府重点打造的城 市滨河绿化景观带。本项目属于旧城改造项目类 型。通过政府的全新规划与建设，该项目以及周 边区域将会呈现崭新的面貌。
龙子湖区房价4800-5200元/㎡，淮上区房价3800-4500元/㎡, 中心城区房价在 6000-6500元/㎡;;高新区房价4900-5500元/㎡;从目前蚌埠房价走势来看，龙子
蚌埠商品房成交价格情况
通过对近几年来蚌埠市商品房整体销售价格的分析可以发现，本市住 宅整体成交均价处于上升状态，在今年略有下降。2012年非住宅成交 均价同比增长15.1%，较去年有大幅提高。
2012年6月份蚌埠市新建住宅价格同比下降，环比基本持平；但二手房销售 价格同比却在上升，环比持平。
同比去年，六月份蚌埠市房价呈下降趋势，其中90平方米以下、90-144平 方米以及144平方米以上新建住宅的销售价格分别下降了0.8%、0.8%、 0.4%；二手住宅销售价格则分别上升了0.1%、0.2%、0.6%。从更能反映房 价变化的环比来看，6月份，90平方米以下、90-144平方米新建住宅的销售 价格与上月持平，144平方米以上的住宅价格下降了0.1%；二手住宅销售价 格与上月持平。统计发现利率下调还未对蚌埠市居民的购房意愿产生明显影 响。二手房升温可能是受蚌埠市大建设的影响，一些居民区被拆迁开发，作 为安置，居民有租赁或者购买二手房的需求。
城市规划分析：蚌埠城市规划以传统主城区为中心向四周辐射，东部主要 规划为高新产业区；西部为传统工业区，南部和北部为加工和物流区。城 市发展格局逐步扩散，不同产业的布局逐步集中，功能分区初见端倪。
城市认知小结：蚌埠市作为安徽北部淮河沿岸的重要城市，其城市化水平
处于快速发展阶段。这个阶段是城市发展最为迅速的时期，以其强大的工业基 础吸引周边大批农业人口进入城市，这城市化快速发展的过程中对房地产的需 求也是巨大的，因此这个阶段房产市场蕴藏着非常大的潜在刚性需求。
龙子湖区
东城师范府邸
中房龙城一品
城 开 唐 家 花 园
绿地国际花都
中房龙城一品
物业类别：普通住宅 开 发 商 ：中国房地产开发蚌埠有限公司 项目位置：龙子湖区解放三路以西，凤阳路以北 开盘时间：2012-5-26 交付时间：2013-9-28 总建筑面积：55005㎡ 占地面积：21991 ㎡ 绿化率：35 % 容积率：2.5 均价 ：5800 元/㎡ 层高：3.0 m 主力户型：80㎡~120㎡二室、三室 物管公司 ：瑞康物业 管理费 ：未定
丌同发展阶段城市化特征 发展次序 发展阶段 城市化率 第一阶段 初步城市化 30% 工农业生产水平 较低，工业提供 的就业机会有限， 农业人口缓慢释。 第二阶段 快速发展期 30%—50% 工业基础比较雄 厚，经济实力明 显增强，工业产 业快速扩大，工 业吸引大批农业 人口。 第三阶段 调整发展期 50%—75% 第四阶段 稳定发展期 75%以上
总体供销趋于平衡，库存量不大，随着城市化进程的加快和老城区改造的逐步实施，将会进一步释放 大量的潜在需求，未来刚性需求将是主力消费群体。 目前蚌埠市场整体上市量丌大，但是作为一个城区人口仅有105万的三线城市，其本身的市场消 未来住宅市场竞争压力非常大。 目前市场整体楼盘品质较高，随着万达、绿地、龙湖等品牌开发商的入驻，极大地提升了蚌埠楼 市的品质，未来楼盘的竞争更多的体现在品质感和产品差异化方面。
城市发展特征
工业产业成为城市绝 城市经济高度发达， 对的经济支柱，城市 农村人口的绝对数 经济的乘数效应迅速 量已经不大，城市 刺激第三产业的发展， 发展表现为内部人 城市经济进入高速发 口向第二三产业转 展阶段。 移。
蚌埠市房地产整体及区域板块市场分析
宏观市场
中观市场 龙子湖板 块市场
微观市场