铜陵市市房地产市场供求分析

铜陵市房地产市场供求分析

一、铜陵市经济社会情况简介

1、铜陵市概况

铜陵市，中国安徽省省辖市。位于安徽省中南部，长江中下游南岸，1956年10月12日依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。下设铜官山区、狮子山区、郊区三个市辖区，管辖铜陵县。城市环山襟江含湖，自然环境优美。是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，也是全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。

2、铜陵市经济发展状况

2011年，全年实现生产总值（GDP）579.4亿元，按可比价计算，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值11.0亿元，增长3.8%；第二产业增加值433.0亿元，增长13.8%；第三产业增加值135.4亿元，增长9.7%。按常住人口计算，全年人均生产总值79704元（折合12367 美元），全社会劳动生产率127651元/人，比上年分别增加15208元和24048元。第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2010年的2.1:72.7:25.2变化为1.9：74.7：23.4，工业增加值占地区生产总值比重为69.7%。

3、铜陵市人口、人民生活状况

2011年，全市年末总人口74.15万人，比上年末增加1401人。全市人口出生率为7.6‰，比上年上升0.01个千分点；人口死亡率为5.55‰，下降0.04

个千分点；人口自然增长率为2.05‰，上升0.05个千分点。

全年城镇居民人均可支配收入21825元，总量首次超全国平均水平，比上年增长16.8%。城镇居民人均消费性支出15630元，增长21.4%，其中，食品支出增长37.3%，衣着支出增长29.3%，家庭设备用品及服务支出增长12.2%，医疗保健支出增长12.4%,教育文化娱乐支出增长30.3%，交通和通讯支出下降27.5%，居住类支出增长40.1%；城镇居民恩格尔系数为39.9%，比上年上升4.6个百分点。城镇居民人均住房建筑面积28.4平方米,比上年增加1.7平方米。

全年农村居民人均纯收入8562元，比上年增长17.8%。农村居民人均生活消费支出6172元，增长14.6%，其中，食品支出增长16.1%，衣着支出增长23.8%，家庭设备用品及服务支出增长13.3%，娱乐教育文化支出增长24.4%，交通和通讯支出增长13.0%，居住类支出增长4.8%。农村居民人均住房建筑面积40.8平方米，比上年增加2.4平方米。

2011年，全市在岗职工年平均工资43230元，增长18.0 %。城乡居民人均人民币储蓄存款余额29831元，比上年末增加 3765 元。

二、铜陵市房地产供求情况简介

（一）铜陵市房地产开发体量

经统计，铜陵市已经销售结束楼盘22个，总面积为23.26万平米；目前在售楼盘为141个，总在售面积为451.65万平米，其中铜官山区在售面积为263.73万平米，狮子山区在售面积为167.16万平米，郊区在售面积为20.76万平米。（二）铜陵市近期商品供求情况

1、1-9月商品房上市情况

2012年1-9月，铜陵市全市预售许可证发放总面积为104.25万平米，同比上升7.78%，其中住宅类商品房预售许可面积59.08万平米，其他类商品房预售面积45.17万平米。

2、1-9月商品房销售情况

2012年1-9月，铜陵市全市商品房销售总面积为59.11万平米，其中住宅类商品房销售面积48.60万平米，同比上升13.68%，非住宅类商品房销售面积10.51万平米，同比上升176.98%。销售套数5863套，其中住宅类商品销售套数4757套，同比上升9.28%。

2、铜陵市1-9月住宅类商品房供销趋势

3、2012年铜陵市商品房月销售图

（三）2012年铜陵市楼盘销售金额排行

（四）主要在建项目情况介绍

1、瑞龙公馆项目

瑞龙公馆项目位于铜官山区淮

河大道与金山路交口（丰收门）西

100米处，由铜陵瑞吉置业有限公司

开发。2010年7月以约110万/亩价

格取得175.1亩国有土地出让使用

权，容积率为 1.55，总体开发体量

约为18万方，项目规划如上图所示。项目销售良好销售均价约5100元/m2。

2、恒大绿洲

恒大绿洲位于铜陵市狮子山区

铜陵石城大道与翠湖四路交叉口，翠

湖公园旁，由铜陵恒大置业有限公司

开发；总占地面积约为437亩，容积

率为2.96，总开发体量为86万方，

项目规划如上图所示，项目销售良

好，均价约为5800元/m2。

3、柏庄春暖花开项目

柏庄春暖花开位于狮子山区石

城大道与翠湖一路交汇处，由铜陵柏

庄置业有限公司开发；于2008年5

月以约102万元/亩取得230亩国有

出让普通商品房土地使用权占地，容

积率为1.98，总开发体量约为30万

方，项目目前销售良好，均价约5000

元/m2。

4、一品江山

一品江山项目位于铜官大道与

长江二路交汇处，由铜陵有色铜冠房

地产集团有限公司开发；于2010年

10月以约166万元/亩取得211亩国

有出让商品房土地使用权占地，容积

率为2.49，总开发体量约为52万方，

项目目前销售良好，均价约5500元

/m2。

（五）土地出让情况

2007年至今，通过招拍挂方式出让的商服用地共96块，总面积约为3737.52亩，住宅用地共128块，总出让面积约为14208.55亩。

铜陵市土地出让情况简表（≥15公顷）

序号出让时间

出让面

积(亩)

容积

率

出让价格

(万元)

竞拍人土地性质

出让

方式

备注

1 09-12-18 453 1.6 32500 铜陵城投普通商品房拍卖50万㎡

2 07-6-28 560 1.22 9900 有色铜冠普通商品房挂牌45万㎡

3 07-5-30 416 1.5 4300 江南文化园普通商品房挂牌40万㎡

4 12-2-28 234 1.

5 10620 嘉舜置业普通商品房拍卖在开发

5 10-12-20 231 2.7 26000 恒达置业普通商品房拍卖40万㎡

6 08-9-30 230 2 23500 柏庄置业普通商品房招标30万㎡合计(或平均) 2124 1.63 106820

三、铜陵市房地产供求简要分析

1、总体市场供求基本平衡

2011年末，铜陵市常住人口约74.15万，按照平均3人/户计算，常住人口

家庭户约24.7万户。已经销售完成加上在售楼盘，总体量约为474.91万平米，

人均供给量约为6.4平米，户均供给量约为19.2平米。

按照土地出让情况估算总供给量，住宅类用地面积为14208.55亩，按照平

均1.63容积率计算，总供给量约为14208.55×667×1.7=1611.1万平米，户均

供给量为65.22平米，已经超过总需求。

2、城市居民购买力分析

2011年，铜陵市城镇居民人均可支配收入约为21825元，恩格尔系数为

39.9%，剩余可支配收入为60.1%×21825=13168元按照现有铜陵市商品房均价

5000元/平米计算，每户购买90平米计算，每套住宅需要5000×90=450000元，

每户3人，每户剩余可支配收入为39504元，需要11年以上，每户方可购买1

套住宅，总体市场价格偏高。

3、需求价格弹性较大

以2011年统计为例，铜陵市市区人口为74.15万人，人均拥有21.74平米，

居民人均可支配收入增长速度相对较慢，需求对价格的弹性系数较大，房地产市

场价格上升空间不大。

风险控制部

2012年11月26日