青岛房地产市场分析总结报告

拐点2
4月中第一 次重拳打 击
ห้องสมุดไป่ตู้
9月底-11月二 次重拳打击
2009-2010 年同期青岛办公楼成交对比图
4.50 4.00
成交面积（万平米）
第三季度市场开始再次迅猛反弹。 三季度末，为防止楼市再度过热，第三只靴子掷地有声， 三套房以上限贷。房价过高或增长快的城市被要求限购。 三套房限贷开始阻挡部分投机购房者，青岛出现退房现象。 10月进入限购猛药时代，限购城市应声跌落，暂未限购 城市，风声鹤唳，政策引发恐慌性抢购。
谨呈：宏程集团
房地产市场分析及市 场研判
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目 录
一．2010年全国房地产市场分析
二．2010年青岛房地产市场分析 三．胶南房地产市场现状分析
四．2011年房地产市场预判
Chapter 1
2010年全国房地产市场分析
投资者和政府多方力量博弈的结果。两
峰顶 拐点1 谷底
6 7 8 9 10
者互为因果。
1月初国务院国十一条奠定2010年保稳定楼市方针。埋 下伏笔。 1季度，楼市快速恢复，出现量升价涨的势头。 4月中出台新国十条，为1季度的市场打下第一针冷静药。 市场开始步入调整。办公楼物业直线跌落，住宅市场受交 易签约滞后延缓至5月。 第二季度，楼市进入调整期，市场观望，等待政策第二 只靴子落下，结果6月初出台的二套房认定标准分量轻，
2009年,全国房价一路飙升，09年底的第一波房地产调控，并没有遏制住房价快速上涨 的势头。2010年4月出台的“史上最严厉”调控使得全国房地产市场在此后一段时间，成交 低迷，房价微跌，效果初显。但从9月份开始，房价再度上涨，致使第三波调控如期而至。 第三次调控——9·29新政
各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。 完善差别化的住房信贷政策。
11月3日，为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设等四部门印发通 知：严禁使用公积金贷款投机购房。
①购90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30% ②二套住房首付不低于50%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率1.1倍 ③停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款
房产税的落地将会是一个非常复杂的过程，要考虑到方方面面的因素和评判的标准，因 此短期内不会大范围内推广。
9.29新政推出后，青岛至少12家楼盘出现“退房潮”，从分布区域看，有近10家位于 西海岸，影响最为严重，此次退房大多数为投资客及二次甚至多次置业的改善型客户。
15城出台限购令，并不断在扩大 限购令推动楼市二次触底或引爆恐慌购买潮。 在“国十条”要求增加住房有效供给的调控下，楼市供应状况有所改善。 信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化，或会改变今年四季度楼市的走势。
青岛分市、区人口机械变动 2008年 2007年
市、区名称 总计 市区 市南区 市北区 四方区 迁入人数 ( 人) 116670 77721 22437 5792 迁出人数 ( 人) 60854 42184 10299 2260 7113 增(+)、 减(-) 55816 35537 12138 3532 6395 迁入人 数( 人) 90375 52669 14765 5980 7569
据地税局有关人员透露，青岛从12月1日起将征收房产税。
世界银行10月19日发布报告称，东亚与太平洋地区经济复苏强劲，但美国宽松货 币政策催生通货膨胀和资产泡沫，在大量全球流动性追逐受益的驱动下，今年以来这 些地区的资本流入大幅上升，导致股市和房地产等资产价格暴涨。同时世界银行维持 今年中国经济增长9.5%的预测。国内经济强劲的增长加上西方国家异常宽松的货币政 策推动庞大的资金流涌向新兴市场，但这种繁荣背后潜藏着风险。
2008年
迁出人 数( 人) 70651 55561 11401 2448 8257 增(+)、 减(-) 19724 -2892 3364 3532 -688 -1001 4112 -7032 -5179 3642 6249 4289 5808
人口(人) 7615647 2762474 547414 482360 389085
国务院
1月7日 国十一条
9.29暂 停发放 第三套 及以上 房贷； 首套房 首付比 例不低 于30%； 房价过 高上涨 过快城 市将限 定家庭 购房套 数。 11.4二次 申请住房 公积金贷 款利率将 提高到同 期利率的 1.1倍
国土部
9.27出重拳,闲 置土地一年以 上禁拿地
重拳打击，愈来愈狠：4月新国 十条出台，5月银根收紧，6月出 台二套房认定标准，7月重申差别 化房贷政策，9月三套房限贷，各 地相继出台限购政策。
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 切实增加住房有效供给。 加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “阴阳合同”等行为。
9·29新政解读 此次新政大部分是新国十条的细化，目的是督促地方政府尽快出台细则，使新国十条能 够具有可操作性，加强政策执行的力度，使之能够真正落到实处。 短期内对刚性需求造成影响，但不会是致命伤。 暂停发放第三套房贷，对不能提供有效证明的异地购房不发放贷款，加强抑制跨区域的 投机需求，但此次对于第三套房贷仍然是“暂停”，为后来的政策留有了很大的空间。 由于新政中对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市没有明确的界定标准，因此限定家 庭购房套数，在很多城市可能很难落实。 鼓励安居保障房工程的建设和相关的优惠政策，支持中低价位的中小户型的贷款需求， 禁止开发商捂盘和经纪机构炒买炒卖等投机行为。 强调问责制，不管是地方政府，还是商业银行，只要是执行调控不力的，都要被问责。
2010年楼市相关政策回顾
政策特征：
多、全、密、狠、严、重
政策多，调控密集：全年已出台 相关政策15次之多，平均2个月3 次。 全面出击，不留余地：国务院牵 头，国土、住建部委，央行，银监 会联手，地方跟随。从土地政策、 房产政策、市场监管，货币政策、 财政政策全方位出台调控政策细则。
银监会 住建部
为了应对预期的通货膨胀，央行10月19日晚宣布，自20日起上调金融机构人民币
存贷款基准利率0.25个百分点，此次加息将对房地产业具有一定的抑制作用，一是提 高购房者的贷款利率，二是提高开发商的成本，同时进一步强化了房地产调控的政策， 最终有利于房地产市场的平稳健康发展。
新政仍在继续 11月1日起全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档 期基准利率的85%。
4.13下发《加强房地产 市场监管完善商品房预 售制度通知》 6.4三部 委发文 明确个 人房贷 二套房 认定标 1月18日 2月25日 上调准备金 率0.5% 5月2日 上调准备金 率0.5% 准 7.12重申严格 执行差别化住 房信贷政策
2010年已出台楼市相关政策图
4.14提出实行更 加严格的差别化 住房信贷政策 4.17《国务院关于 坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通 知》(新国十条 )提 出
3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 1 2 3 4 5 月份 2009 年 2010 年 6 7 8 9 10
政策对市场的影响关系
政策——楼市影响
政策预测：2011年，政策 面除继续存在加息预期，预 计不会再出现更严厉的楼市 调控政策。 市场变化：楼市主要受 2010年系列政策落地影响， 投资性需求、多次改善性需 求将受到抑制。国际热钱， 投资客开始抛售出逃楼市。 供应状况：受到土地政策
人口增 长率 0.47% 0.25% 1.29% 0.85%
近年来青岛一直在为申请直辖市做准备，人口数是最基本的目标，而青岛离
-1.02% 13508 -54.34% 3.21% 230969 321069 3.16% 崂山区 黄岛区 3936 1734 9964 2202 4890 5768 7952 5491 6152 9013 8699 8647
国内投资
国内经济：美元输出性
通货膨胀，股市不稳，楼 市尤其是住宅是最安全稳 定的投资渠道。对政策反 应最为敏感，政紧即退， 政松则进。
改善需求
中坚的力量：以疯
狂的抢购回应每次政 策的落地，政策性引 发恐慌储备置业，提 前释放需求。
计2011年楼市将出现量稳
价微跌的态势。
Chapter 2
2010年青岛房地产市场分析
青岛暂时未跟进公积金新政策，三套房首次用公积金贷款仍可办理，即商品房 首付是30%，二手房首付40% 。
政策对楼市的影响关系
政策——楼市影响
2010年楼市和政策，是开发商、消费者、
成交面积（万平米）
恢复期
调整期
反弹期
再调整期
2009-2010 年青岛同期住宅成交对比图 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 1 2 3 4 5 月份 2009 年 2010 年
300231 1.94% 302374 0.71% 7254 2732 4522 5144 6145 李沧区 1200 万的人口目标还相差甚远，为了快速达到人口目标，因此青岛一直鼓励外来人
口扎根青岛，也推出了相应的落户政策，大量的人口流入，必然会为城市带来大量
326770 -1.74% 14854 492743 124.16% 489203 -0.72% 9940 8082 1858 城阳区 的刚性购房需求，因此，青岛及周边区市的房子基本属于“有价有市”。 792241 1111898 1365297 826733 0.89% 1.10% 0.62% 1.13% 796517 1121332 1369675 833837 0.54% 0.85% 0.32% 0.86% 胶州市 即墨市 平度市 胶南市 6799 9960 6731 10150 3288 2988 4851 3866 3511 6972 1880 6284
目前消费者已经患上了“调控综合症”，一旦房价大跌的预期没达到，很快就会形成
新一轮的恐慌性购买潮。政策出发点仍是从抑制需求出发，难以从根本上解决高房价问题。 通过抑制需求来打压高房价在短期内或许能够达到价量齐跌的效果，但抑制的需求早晚得 爆发，而且反弹将会更加强烈。
青岛一向严格执行国家最新房地产调控政策，具体表现在： 无论是否之前有过贷款记录，只要有过买房行为，即暂停发放第三套房贷款。 据相关专家预测，青岛近期将出限购令。
①各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 ②不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 ③贷款购买商品住房首付比例调整到30%及以上。 ④对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。 ⑤各商业银行消费性贷款禁止用于购买住房。
地方 央行
上调准备金 率0.5%
10月20日起上调金 基准利率0.25%
7.14，山东国土资源厅出台《关于严格加 强房地产用地供应和监管工作的通知 7月21日，青岛最严住房公积金政策出台
8城市限购上升 至12个城市限 购
15城市 限购
1月
2月
4月
5月
6月
7月
9月
10月
11月
政策目标：防止房价上涨过 快，抑制投机需求，保经济、 民生稳定。 2010年政策重灾年，楼市戴上紧箍咒
1.青岛近年人口流入、流出情况
青岛分市、区户数与人口数 2007年
市、区名称 总计 市区 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 黄岛区 城阳区 胶州市 即墨市 平度市 胶南市 人口(人) 7579910 2755472 540431 478298 393105 人口增长 率 1.15% 1.68% 3.19% 0.79% 0.68%
各种力量对政策反应
国际热钱
国际环境：汇率大
战，人民币对美元持 续升值，热钱涌入楼 市。人民币加息，热 钱开始出逃。
刚性需求
绝望的刚需：2008
压制的需求，在降价 绝望中，在2010年差 别的政策呵护下，与 新增刚需一起开始潮 水般释放，势不可挡 。
楼市
影响，2011年预期新增供
应量有上升势头。 价格走势：在供需力量的 博弈下，出现供大于求的状 态，尤其办公个楼方面，预